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輔導(dǎo)內(nèi)容：
應(yīng)用剩余法估價(jià)的例題解析
一、2000年試卷中采用剩余法估價(jià)的題目解析
題目：(出自2000年土地估價(jià)理論與方法試卷計(jì)算題的第4小題)
某市現(xiàn)有一宗面積為2000平方米的住宅用地，某開發(fā)公司擬建造住宅樓，預(yù)計(jì)開發(fā)建設(shè)期2年，建成后即可全部售出。根據(jù)當(dāng)?shù)赝愖≌袌鲂星?，平均售價(jià)可達(dá)3800元/平方米;開發(fā)建設(shè)過程中，建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)可控制在1500元/平方米，第一年投入40%，第二年投入60%，并在各年內(nèi)均勻投入。貸款年利率為5.85%,銷售稅費(fèi)為不動產(chǎn)總價(jià)的6%。
若開發(fā)公司要以不高于700萬元的代價(jià)取得該宗地70年期的土地使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)相當(dāng)于不動產(chǎn)總價(jià)18%的利潤率，請計(jì)算建筑容積率低應(yīng)為何值。
(一)審題
1、明確題目的要求：地價(jià)、費(fèi)用、利潤率已知，求與總建筑面積有關(guān)的容積率，而總建筑面積又直接影響不動產(chǎn)總價(jià)。
2、明確題目給出的條件，弄清關(guān)鍵數(shù)據(jù)的真實(shí)內(nèi)涵。
(二)方法選擇與解題思路
1、方法選擇：本題屬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析問題，表面看是計(jì)算低容積率，實(shí)際上是考察剩余法的另一種應(yīng)用。
2、基本思路：從剩余法基本公式出發(fā)，應(yīng)該考慮采用設(shè)未知變量和解方程的方式進(jìn)行求解，即先設(shè)低容積率為x，得到總建筑面積2000x平方米，然后分布計(jì)算不動產(chǎn)總價(jià)、建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)、利息、稅費(fèi)、利潤等;然后將計(jì)算結(jié)果和地價(jià)代入基本公式，得到一個(gè)含未知數(shù)x的方程，求解后即可。
(三)公式與計(jì)算步驟
1、適用公式
地價(jià)=不動產(chǎn)總價(jià)–建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)–利息-銷售稅費(fèi)-利潤
2、計(jì)算步驟
(1)選擇計(jì)算方法，適用剩余法
(2)計(jì)算不動產(chǎn)總價(jià)
設(shè)低容積率為x，則總建筑面積為2000x平方米
3800元/平方米×2000x平方米=760x(萬元)
(3)計(jì)算建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)
1500元/平方米×2000x平方米=300x(萬元)
(4)計(jì)算利息，注意計(jì)算項(xiàng)目、計(jì)算基礎(chǔ)與復(fù)利時(shí)間
地價(jià)利息=700×[(1+5.85%)2-1]=84.30(萬元)
建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)等利息=300x×40%×[(1+5.85%)1.5-1]+ 300x×60%×[(1+5.85%)0.5-1]=15.87 x(萬元)
(5)計(jì)算銷售稅費(fèi)，注意計(jì)算基數(shù)
760x×6%=45.60 x(萬元)
(6)計(jì)算開發(fā)總利潤，注意利潤率的計(jì)算基礎(chǔ)
760x×18%=136.80 x(萬元)
(7)代入公式進(jìn)行計(jì)算
地價(jià)=不動產(chǎn)總價(jià)–建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)–利息-銷售稅費(fèi)-利潤
700=760 x-300 x-(84.30+15.87 x)-45.60 x-136.80 x
解出x=3.0，即低建筑容積率應(yīng)達(dá)到3.0。
(四)難點(diǎn)與常見錯(cuò)誤
1、解題過程中應(yīng)先設(shè)低容積率x;
2、用設(shè)定的未知數(shù)計(jì)算出不動產(chǎn)總價(jià)，如果給出房屋租金，可用收益還原法計(jì)算不動產(chǎn)總價(jià);
3、利息的復(fù)利時(shí)期以及利息、銷售稅費(fèi)和利潤的計(jì)算基礎(chǔ)。
輔導(dǎo)內(nèi)容：
應(yīng)用剩余法估價(jià)的例題解析
一、2000年試卷中采用剩余法估價(jià)的題目解析
題目：(出自2000年土地估價(jià)理論與方法試卷計(jì)算題的第4小題)
某市現(xiàn)有一宗面積為2000平方米的住宅用地，某開發(fā)公司擬建造住宅樓，預(yù)計(jì)開發(fā)建設(shè)期2年，建成后即可全部售出。根據(jù)當(dāng)?shù)赝愖≌袌鲂星?，平均售價(jià)可達(dá)3800元/平方米;開發(fā)建設(shè)過程中，建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)可控制在1500元/平方米，第一年投入40%，第二年投入60%，并在各年內(nèi)均勻投入。貸款年利率為5.85%,銷售稅費(fèi)為不動產(chǎn)總價(jià)的6%。
若開發(fā)公司要以不高于700萬元的代價(jià)取得該宗地70年期的土地使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)相當(dāng)于不動產(chǎn)總價(jià)18%的利潤率，請計(jì)算建筑容積率低應(yīng)為何值。
(一)審題
1、明確題目的要求：地價(jià)、費(fèi)用、利潤率已知，求與總建筑面積有關(guān)的容積率，而總建筑面積又直接影響不動產(chǎn)總價(jià)。
2、明確題目給出的條件，弄清關(guān)鍵數(shù)據(jù)的真實(shí)內(nèi)涵。
(二)方法選擇與解題思路
1、方法選擇：本題屬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析問題，表面看是計(jì)算低容積率，實(shí)際上是考察剩余法的另一種應(yīng)用。
2、基本思路：從剩余法基本公式出發(fā)，應(yīng)該考慮采用設(shè)未知變量和解方程的方式進(jìn)行求解，即先設(shè)低容積率為x，得到總建筑面積2000x平方米，然后分布計(jì)算不動產(chǎn)總價(jià)、建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)、利息、稅費(fèi)、利潤等;然后將計(jì)算結(jié)果和地價(jià)代入基本公式，得到一個(gè)含未知數(shù)x的方程，求解后即可。
(三)公式與計(jì)算步驟
1、適用公式
地價(jià)=不動產(chǎn)總價(jià)–建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)–利息-銷售稅費(fèi)-利潤
2、計(jì)算步驟
(1)選擇計(jì)算方法，適用剩余法
(2)計(jì)算不動產(chǎn)總價(jià)
設(shè)低容積率為x，則總建筑面積為2000x平方米
3800元/平方米×2000x平方米=760x(萬元)
(3)計(jì)算建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)
1500元/平方米×2000x平方米=300x(萬元)
(4)計(jì)算利息，注意計(jì)算項(xiàng)目、計(jì)算基礎(chǔ)與復(fù)利時(shí)間
地價(jià)利息=700×[(1+5.85%)2-1]=84.30(萬元)
建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)等利息=300x×40%×[(1+5.85%)1.5-1]+ 300x×60%×[(1+5.85%)0.5-1]=15.87 x(萬元)
(5)計(jì)算銷售稅費(fèi)，注意計(jì)算基數(shù)
760x×6%=45.60 x(萬元)
(6)計(jì)算開發(fā)總利潤，注意利潤率的計(jì)算基礎(chǔ)
760x×18%=136.80 x(萬元)
(7)代入公式進(jìn)行計(jì)算
地價(jià)=不動產(chǎn)總價(jià)–建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)–利息-銷售稅費(fèi)-利潤
700=760 x-300 x-(84.30+15.87 x)-45.60 x-136.80 x
解出x=3.0，即低建筑容積率應(yīng)達(dá)到3.0。
(四)難點(diǎn)與常見錯(cuò)誤
1、解題過程中應(yīng)先設(shè)低容積率x;
2、用設(shè)定的未知數(shù)計(jì)算出不動產(chǎn)總價(jià)，如果給出房屋租金，可用收益還原法計(jì)算不動產(chǎn)總價(jià);
3、利息的復(fù)利時(shí)期以及利息、銷售稅費(fèi)和利潤的計(jì)算基礎(chǔ)。