三、成本逼近法的應用
1、應用成本逼近法應注意的問題
(1)土地取得費和土地開發(fā)費均應是評估期日的重置費用;
(2)各項費用的取費標準應有足夠的依據(jù)和充分的分析;
(3)評估結(jié)果一般作為投入成本價格分析，慎用于市場交易價格。
2、成本比較法例題
估價步驟：
(1)計算土地取得費
(2)計算土地開發(fā)費
(3)計算投資利息
(4)計算開發(fā)利潤
(5)計算土地增殖收益
(6)計算土地價格(注意一般算出的為無限年期土地使用權(quán)價格)
(7)進行出讓比率、年期等各項修正
(8)計算土地單價和總價格
3、常見難點與問題
(1)新增建設用地有償使用費計算問題
該費為中央或省級政府向市、縣級政府受取的平均土地純收益，實際上屬于土地收益在各級政府間分配的一種方式，在成本逼近法中不能算入土地取得費中，雖然地方政府可能還是將成本轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，但計算時還是需要按照規(guī)定來。
(2)利息計算錯誤，特別注意開發(fā)費以基礎設施配套費標準計算
(3)年期修正錯誤
(4)注意單位的轉(zhuǎn)換以及總價和單價的計算
單位的轉(zhuǎn)換方法：萬元/畝轉(zhuǎn)化為元/平方米(直接乘15)，萬元/平方公里轉(zhuǎn)化為元/平方米(直接乘100)， 1公頃=15畝=10000平方米
平方米換算市畝：根據(jù)平方米與市畝換算公式1平方米=0.0015畝，其口訣為：加半左移三。舉例：128平方米等于多少畝?根據(jù)上述口訣先加半，即128+64=192，再把小數(shù)點左移三位，即為0.192畝。
市畝換算平方米：根據(jù)1畝=666.67平方米，用口訣“乘以三分之二右移三”。例如：24.6畝等于多少平方米?24.6×2/3= 16.4，然后將小數(shù)點向右移三位，即16400平方米(近似值)。
一、簡答題:
1、請思考，聽完第十講后完成該題并參照答案。
某開發(fā)區(qū)土地總面積5000畝，已完成“七通一平”建設，公共設施和基礎設施占地1000畝。完成土地開發(fā)后需要評估出讓土地的底價，出讓土地使用年限為50年。據(jù)測算，該開發(fā)區(qū)所在地征地費為15萬元/畝;土地開發(fā)費為10萬元/畝，土地開發(fā)周期為2年，第一年投資額占40%，各年內(nèi)均勻投入，貸款季利率為2%;要求土地開發(fā)投資回報率和土地增值收益率均為20%，土地還原率確定為8%。請評估該開發(fā)區(qū)出讓土地的底價。
1、應用成本逼近法應注意的問題
(1)土地取得費和土地開發(fā)費均應是評估期日的重置費用;
(2)各項費用的取費標準應有足夠的依據(jù)和充分的分析;
(3)評估結(jié)果一般作為投入成本價格分析，慎用于市場交易價格。
2、成本比較法例題
估價步驟：
(1)計算土地取得費
(2)計算土地開發(fā)費
(3)計算投資利息
(4)計算開發(fā)利潤
(5)計算土地增殖收益
(6)計算土地價格(注意一般算出的為無限年期土地使用權(quán)價格)
(7)進行出讓比率、年期等各項修正
(8)計算土地單價和總價格
3、常見難點與問題
(1)新增建設用地有償使用費計算問題
該費為中央或省級政府向市、縣級政府受取的平均土地純收益，實際上屬于土地收益在各級政府間分配的一種方式，在成本逼近法中不能算入土地取得費中，雖然地方政府可能還是將成本轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，但計算時還是需要按照規(guī)定來。
(2)利息計算錯誤，特別注意開發(fā)費以基礎設施配套費標準計算
(3)年期修正錯誤
(4)注意單位的轉(zhuǎn)換以及總價和單價的計算
單位的轉(zhuǎn)換方法：萬元/畝轉(zhuǎn)化為元/平方米(直接乘15)，萬元/平方公里轉(zhuǎn)化為元/平方米(直接乘100)， 1公頃=15畝=10000平方米
平方米換算市畝：根據(jù)平方米與市畝換算公式1平方米=0.0015畝，其口訣為：加半左移三。舉例：128平方米等于多少畝?根據(jù)上述口訣先加半，即128+64=192，再把小數(shù)點左移三位，即為0.192畝。
市畝換算平方米：根據(jù)1畝=666.67平方米，用口訣“乘以三分之二右移三”。例如：24.6畝等于多少平方米?24.6×2/3= 16.4，然后將小數(shù)點向右移三位，即16400平方米(近似值)。
一、簡答題:
1、請思考，聽完第十講后完成該題并參照答案。
某開發(fā)區(qū)土地總面積5000畝，已完成“七通一平”建設，公共設施和基礎設施占地1000畝。完成土地開發(fā)后需要評估出讓土地的底價，出讓土地使用年限為50年。據(jù)測算，該開發(fā)區(qū)所在地征地費為15萬元/畝;土地開發(fā)費為10萬元/畝，土地開發(fā)周期為2年，第一年投資額占40%，各年內(nèi)均勻投入，貸款季利率為2%;要求土地開發(fā)投資回報率和土地增值收益率均為20%，土地還原率確定為8%。請評估該開發(fā)區(qū)出讓土地的底價。