一、1998年應(yīng)用市場(chǎng)比較法計(jì)算題解析
題目(出自1998年土地估價(jià)理論與方法試卷第5大題計(jì)算題的第2小題)：
某城市有宗地F需要評(píng)估，現(xiàn)有類(lèi)似土地5宗，條件如下。
項(xiàng)目宗地成交價(jià)(元/m2)交易時(shí)間/年容積率位置
比較形狀
比較區(qū)域
因素個(gè)別
因素
A78019951.30+3%0-5%
B80019951.2+2%0-1%0
C86019961.2+3%-1%0+1%
D83019971.10-2%+5%0
E95019971.6+5%0+3%0
F 19981.4
該城市地價(jià)指數(shù)如以1995年為100，則1996年比1995年增長(zhǎng)15個(gè)百分點(diǎn)，以后每年增長(zhǎng)10個(gè)百分點(diǎn);此類(lèi)用地的最低容積率為1，容積率在1—1.5之間時(shí)，容積率每增長(zhǎng)0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)增長(zhǎng)5%，超過(guò)1.5后容積率每增長(zhǎng)0.1，單位地價(jià)比容積率為1時(shí)增長(zhǎng)3%。表中位置、形狀、區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正都是待沽宗地與案例宗地的比較，表中數(shù)字為負(fù)時(shí)，表示待沽宗地的條件比案例宗地條件差，表中數(shù)字為正時(shí)，表示待沽宗地的條件比案例宗地條件好，數(shù)字表示對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。
根據(jù)上述條件，按下列要求完成計(jì)算：
(1) 編制地價(jià)指數(shù)表
(2) 編制容積率修正系數(shù)表
(3) 計(jì)算宗地F在1998年時(shí)的單位地價(jià)(計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù))
(一)審題
1、審清題目，確定解題方法
2、明確地價(jià)指數(shù)及地價(jià)隨容積率的變化是增長(zhǎng)還是遞增
3、明確各因素比較基準(zhǔn)
(二)解題方法與思路
方法選擇：從題目中給出的條件看，應(yīng)該采用市場(chǎng)比較法
基本思路：第一步，根據(jù)地價(jià)增長(zhǎng)情況及容積率與地價(jià)的關(guān)系，編制地價(jià)指數(shù)表和容積率修正系數(shù)表;第二步，對(duì)5個(gè)交易案例分別進(jìn)行各項(xiàng)因素修正求得比準(zhǔn)價(jià)格;第三步，用適當(dāng)方法對(duì)這5個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行處理，得出待沽宗地價(jià)格。
(三)公式與計(jì)算步驟
125 1.28 100
1、適用公式
待沽宗地價(jià)格=比較案例宗地價(jià)格×交易期日修正×容積率修正×位置修正×形狀修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正
2、計(jì)算步驟
(1)選擇計(jì)算方法：適用市場(chǎng)比較法
(2)編制地價(jià)指數(shù)表
年度1995199619971998
地價(jià)指數(shù)100115125135
(3)編制容積率修正系數(shù)表
容積率11.11.21.31.41.51.6
修正系數(shù)1.001.051.101.151.201.251.28
思考：如果地價(jià)隨容積率的增長(zhǎng)是遞增，那如何計(jì)算容積率修正系數(shù)
(5)計(jì)算宗地F在1998年時(shí)的單位地價(jià)
采用算術(shù)平均法求取待沽宗地單位地價(jià)為：
F單位地價(jià)=(1075.16+1189.73+1134.27+1054.17+1040.27)/5=1098.72(元/m2)
(四)難點(diǎn)與常見(jiàn)錯(cuò)誤分析
1、難點(diǎn)
(1)地價(jià)指數(shù)和容積率修正系數(shù)表的編制
若地價(jià)指數(shù)每年增長(zhǎng)R個(gè)百分點(diǎn)，計(jì)算公式為N×R+100
若地價(jià)指數(shù)每年遞增R個(gè)百分點(diǎn)，計(jì)算公式為(1+R)N×100
(2)各項(xiàng)比較因素修正
應(yīng)把握兩點(diǎn)：一是待沽宗地的條件指數(shù)始終位于分子，比較案例宗地條件指數(shù)都位于分母;二是以哪個(gè)為基準(zhǔn)，哪個(gè)的條件指數(shù)即為100。
題目(出自1998年土地估價(jià)理論與方法試卷第5大題計(jì)算題的第2小題)：
某城市有宗地F需要評(píng)估，現(xiàn)有類(lèi)似土地5宗，條件如下。
項(xiàng)目宗地成交價(jià)(元/m2)交易時(shí)間/年容積率位置
比較形狀
比較區(qū)域
因素個(gè)別
因素
A78019951.30+3%0-5%
B80019951.2+2%0-1%0
C86019961.2+3%-1%0+1%
D83019971.10-2%+5%0
E95019971.6+5%0+3%0
F 19981.4
該城市地價(jià)指數(shù)如以1995年為100，則1996年比1995年增長(zhǎng)15個(gè)百分點(diǎn)，以后每年增長(zhǎng)10個(gè)百分點(diǎn);此類(lèi)用地的最低容積率為1，容積率在1—1.5之間時(shí)，容積率每增長(zhǎng)0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)增長(zhǎng)5%，超過(guò)1.5后容積率每增長(zhǎng)0.1，單位地價(jià)比容積率為1時(shí)增長(zhǎng)3%。表中位置、形狀、區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正都是待沽宗地與案例宗地的比較，表中數(shù)字為負(fù)時(shí)，表示待沽宗地的條件比案例宗地條件差，表中數(shù)字為正時(shí)，表示待沽宗地的條件比案例宗地條件好，數(shù)字表示對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。
根據(jù)上述條件，按下列要求完成計(jì)算：
(1) 編制地價(jià)指數(shù)表
(2) 編制容積率修正系數(shù)表
(3) 計(jì)算宗地F在1998年時(shí)的單位地價(jià)(計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù))
(一)審題
1、審清題目，確定解題方法
2、明確地價(jià)指數(shù)及地價(jià)隨容積率的變化是增長(zhǎng)還是遞增
3、明確各因素比較基準(zhǔn)
(二)解題方法與思路
方法選擇：從題目中給出的條件看，應(yīng)該采用市場(chǎng)比較法
基本思路：第一步，根據(jù)地價(jià)增長(zhǎng)情況及容積率與地價(jià)的關(guān)系，編制地價(jià)指數(shù)表和容積率修正系數(shù)表;第二步，對(duì)5個(gè)交易案例分別進(jìn)行各項(xiàng)因素修正求得比準(zhǔn)價(jià)格;第三步，用適當(dāng)方法對(duì)這5個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行處理，得出待沽宗地價(jià)格。
(三)公式與計(jì)算步驟
125 1.28 100
1、適用公式
待沽宗地價(jià)格=比較案例宗地價(jià)格×交易期日修正×容積率修正×位置修正×形狀修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正
2、計(jì)算步驟
(1)選擇計(jì)算方法：適用市場(chǎng)比較法
(2)編制地價(jià)指數(shù)表
年度1995199619971998
地價(jià)指數(shù)100115125135
(3)編制容積率修正系數(shù)表
容積率11.11.21.31.41.51.6
修正系數(shù)1.001.051.101.151.201.251.28
思考：如果地價(jià)隨容積率的增長(zhǎng)是遞增，那如何計(jì)算容積率修正系數(shù)
(5)計(jì)算宗地F在1998年時(shí)的單位地價(jià)
采用算術(shù)平均法求取待沽宗地單位地價(jià)為：
F單位地價(jià)=(1075.16+1189.73+1134.27+1054.17+1040.27)/5=1098.72(元/m2)
(四)難點(diǎn)與常見(jiàn)錯(cuò)誤分析
1、難點(diǎn)
(1)地價(jià)指數(shù)和容積率修正系數(shù)表的編制
若地價(jià)指數(shù)每年增長(zhǎng)R個(gè)百分點(diǎn)，計(jì)算公式為N×R+100
若地價(jià)指數(shù)每年遞增R個(gè)百分點(diǎn)，計(jì)算公式為(1+R)N×100
(2)各項(xiàng)比較因素修正
應(yīng)把握兩點(diǎn)：一是待沽宗地的條件指數(shù)始終位于分子，比較案例宗地條件指數(shù)都位于分母;二是以哪個(gè)為基準(zhǔn)，哪個(gè)的條件指數(shù)即為100。