第六節(jié) 集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)設(shè)定登記
集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)設(shè)定登記是指初始土地登記后，對一宗地上新設(shè)定的集體土地所有權(quán)或集體土地使用權(quán)進(jìn)行的土地登記。
一、 基本概念
(一)集體土地所有權(quán)
所謂集體土地所有權(quán)，是指中國農(nóng)村勞動集體在法律規(guī)定的范圍內(nèi)占有、使用、收益、處分自己所有土地的權(quán)利。它是中國社會主義土地公有制的另一種形式。
(二)集體土地使用權(quán)
所謂農(nóng)民集體土地使用權(quán)，是指從集體土地所有權(quán)中派生出來的一種用益物權(quán)，根據(jù)使用類型可劃分為農(nóng)業(yè)用地的使用權(quán)、非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)和“四荒”土地使用權(quán)。農(nóng)業(yè)用地是直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等;集體土地非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地主要包括農(nóng)村住宅建設(shè)用地、農(nóng)民從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的經(jīng)營性用地、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村辦企業(yè)建設(shè)用地和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地等;“四荒”地是指農(nóng)村集體所有的“荒山、荒溝、荒丘、荒灘”，包括荒地、荒草和荒水等，屬于未利用土地。耕地、林地、草原以及國有未利用土地不得作為農(nóng)村“四荒”。[1]
二、法律特征
(一)集體土地所有權(quán)、使用權(quán)主體
集體土地所有權(quán)主體，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第十條規(guī)定有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體、村農(nóng)民集體和組農(nóng)民集體三種，屬于不同主體所有的土地由不同的集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營管理。
集體土地使用權(quán)主體一般為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員。具體為：(1)集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的主體一般要求為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村居民。此外，回鄉(xiāng)落戶的離休、退休、退職、職工和軍人，回鄉(xiāng)定居的華僑也可以申請宅基地;(2)集體農(nóng)用土地使用權(quán)的主體一般為本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，如為本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個人，則必須經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn);(3)集體所有的“四荒”土地使用權(quán)主體可以為本集體組織成員，也可以為其他社會單位和個人。在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的農(nóng)民享有優(yōu)先權(quán)。如果“四荒”土地使用權(quán)經(jīng)承包、租賃或拍賣的對象是本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個人，必須經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上的村民代表的同意。[2]
(二)國家為了公共利益的需要可以征用集體土地
在我國不得買賣土地所有權(quán)。[3]但國家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國防建設(shè)以及興辦社會公益事業(yè)，可以征用集體土地。凡符合國家有關(guān)規(guī)定征用土地的，被征地集體不得妨礙或阻撓。[4]農(nóng)民集體所有的土地在依法辦理了土地征用手續(xù)后，即成為國有土地，農(nóng)民集體不能再對國家已經(jīng)依法征用的土地主張所有權(quán)。[5]
(三)集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地應(yīng)依法按標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格審批
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第五十九條至第六十二條規(guī)定：
1、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)，進(jìn)行鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，也可以經(jīng)批準(zhǔn)與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)。興辦企業(yè)的建設(shè)用地，必須嚴(yán)格控制。省、自治區(qū)、直轄市可以按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的不同行業(yè)和經(jīng)營規(guī)模，分別規(guī)定用地標(biāo)準(zhǔn);
2、農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn);農(nóng)村村民建造住宅應(yīng)當(dāng)盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地;農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn);
3、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅等鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)，應(yīng)當(dāng)符合村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，并持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)。
(四)農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)
農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。在土地利用總體規(guī)劃制定前已建的不符合土地利用總體規(guī)劃確定的用途的建筑物、構(gòu)筑物，不得重建、擴(kuò)建。[6]
(五)集體“四荒”土地使用權(quán)可以繼承、轉(zhuǎn)讓(租)、抵押或參股聯(lián)營
根據(jù)國務(wù)院辦公廳1999年12月21日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好治理開發(fā)農(nóng)村“四荒”資源工作的通知》(國辦發(fā)102號)精神：(1)集體“四荒”土地使用權(quán)必須經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織要與治理開發(fā)者簽訂合同或協(xié)議，合同或協(xié)議經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)生效后執(zhí)行;(2)集體“四荒”土地使用權(quán)可以通過承包、租賃、拍賣等方式取得，其期限最長不得超過五十年;(3)權(quán)利期限內(nèi)，集體“四荒”土地使用權(quán)人依法享有繼承、轉(zhuǎn)讓(租)、抵押或參股聯(lián)營的權(quán)利。但在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、抵押、參股聯(lián)營時，要經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))級人民政府審核，報縣級人民政府批準(zhǔn)，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記和抵押登記。
[1] 1999年12月21日國辦發(fā)102號《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好治理開發(fā)農(nóng)村“四荒”資源工作的通知》
[2] 1999年12月21日國辦發(fā)102號《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好治理開發(fā)農(nóng)村“四荒”資源工作的通知》
[3]《中華人民共和國憲法》第二條
[4] 1982年5月14日起施行的《國家建設(shè)征用土地條例》第二條、第四條
[5] 1999年9月10日國土資源部國土資函456號《關(guān)于平頂山礦區(qū)塌陷地征用后能否退還農(nóng)民集體所有問題的復(fù)函》
[6] 《中華人民共和國土地管理法》第六十三條、第六十四條
集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)設(shè)定登記是指初始土地登記后，對一宗地上新設(shè)定的集體土地所有權(quán)或集體土地使用權(quán)進(jìn)行的土地登記。
一、 基本概念
(一)集體土地所有權(quán)
所謂集體土地所有權(quán)，是指中國農(nóng)村勞動集體在法律規(guī)定的范圍內(nèi)占有、使用、收益、處分自己所有土地的權(quán)利。它是中國社會主義土地公有制的另一種形式。
(二)集體土地使用權(quán)
所謂農(nóng)民集體土地使用權(quán)，是指從集體土地所有權(quán)中派生出來的一種用益物權(quán)，根據(jù)使用類型可劃分為農(nóng)業(yè)用地的使用權(quán)、非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)和“四荒”土地使用權(quán)。農(nóng)業(yè)用地是直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等;集體土地非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地主要包括農(nóng)村住宅建設(shè)用地、農(nóng)民從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的經(jīng)營性用地、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村辦企業(yè)建設(shè)用地和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地等;“四荒”地是指農(nóng)村集體所有的“荒山、荒溝、荒丘、荒灘”，包括荒地、荒草和荒水等，屬于未利用土地。耕地、林地、草原以及國有未利用土地不得作為農(nóng)村“四荒”。[1]
二、法律特征
(一)集體土地所有權(quán)、使用權(quán)主體
集體土地所有權(quán)主體，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第十條規(guī)定有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體、村農(nóng)民集體和組農(nóng)民集體三種，屬于不同主體所有的土地由不同的集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營管理。
集體土地使用權(quán)主體一般為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員。具體為：(1)集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的主體一般要求為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村居民。此外，回鄉(xiāng)落戶的離休、退休、退職、職工和軍人，回鄉(xiāng)定居的華僑也可以申請宅基地;(2)集體農(nóng)用土地使用權(quán)的主體一般為本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，如為本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個人，則必須經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn);(3)集體所有的“四荒”土地使用權(quán)主體可以為本集體組織成員，也可以為其他社會單位和個人。在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的農(nóng)民享有優(yōu)先權(quán)。如果“四荒”土地使用權(quán)經(jīng)承包、租賃或拍賣的對象是本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個人，必須經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上的村民代表的同意。[2]
(二)國家為了公共利益的需要可以征用集體土地
在我國不得買賣土地所有權(quán)。[3]但國家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國防建設(shè)以及興辦社會公益事業(yè)，可以征用集體土地。凡符合國家有關(guān)規(guī)定征用土地的，被征地集體不得妨礙或阻撓。[4]農(nóng)民集體所有的土地在依法辦理了土地征用手續(xù)后，即成為國有土地，農(nóng)民集體不能再對國家已經(jīng)依法征用的土地主張所有權(quán)。[5]
(三)集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地應(yīng)依法按標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格審批
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第五十九條至第六十二條規(guī)定：
1、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)，進(jìn)行鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，也可以經(jīng)批準(zhǔn)與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)。興辦企業(yè)的建設(shè)用地，必須嚴(yán)格控制。省、自治區(qū)、直轄市可以按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的不同行業(yè)和經(jīng)營規(guī)模，分別規(guī)定用地標(biāo)準(zhǔn);
2、農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn);農(nóng)村村民建造住宅應(yīng)當(dāng)盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地;農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn);
3、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅等鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)，應(yīng)當(dāng)符合村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，并持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)。
(四)農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)
農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。在土地利用總體規(guī)劃制定前已建的不符合土地利用總體規(guī)劃確定的用途的建筑物、構(gòu)筑物，不得重建、擴(kuò)建。[6]
(五)集體“四荒”土地使用權(quán)可以繼承、轉(zhuǎn)讓(租)、抵押或參股聯(lián)營
根據(jù)國務(wù)院辦公廳1999年12月21日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好治理開發(fā)農(nóng)村“四荒”資源工作的通知》(國辦發(fā)102號)精神：(1)集體“四荒”土地使用權(quán)必須經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織要與治理開發(fā)者簽訂合同或協(xié)議，合同或協(xié)議經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)生效后執(zhí)行;(2)集體“四荒”土地使用權(quán)可以通過承包、租賃、拍賣等方式取得，其期限最長不得超過五十年;(3)權(quán)利期限內(nèi)，集體“四荒”土地使用權(quán)人依法享有繼承、轉(zhuǎn)讓(租)、抵押或參股聯(lián)營的權(quán)利。但在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、抵押、參股聯(lián)營時，要經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))級人民政府審核，報縣級人民政府批準(zhǔn)，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記和抵押登記。
[1] 1999年12月21日國辦發(fā)102號《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好治理開發(fā)農(nóng)村“四荒”資源工作的通知》
[2] 1999年12月21日國辦發(fā)102號《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好治理開發(fā)農(nóng)村“四荒”資源工作的通知》
[3]《中華人民共和國憲法》第二條
[4] 1982年5月14日起施行的《國家建設(shè)征用土地條例》第二條、第四條
[5] 1999年9月10日國土資源部國土資函456號《關(guān)于平頂山礦區(qū)塌陷地征用后能否退還農(nóng)民集體所有問題的復(fù)函》
[6] 《中華人民共和國土地管理法》第六十三條、第六十四條