第八節(jié) 土地使用權(quán)出租設(shè)定登記
土地使用權(quán)出租設(shè)定登記是對(duì)已經(jīng)登記過(guò)的土地使用權(quán)設(shè)定出租權(quán)的登記。
一、基本概念
土地使用權(quán)出租，是指土地使用者將土地使用權(quán)單獨(dú)或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。[1]原擁有土地使用權(quán)的一方稱(chēng)為出租人，承擔(dān)土地使用權(quán)的一方稱(chēng)為承租人。
二、法律特征
(一)用于出租的地塊必須符合有關(guān)法律規(guī)定的條件
土地使用權(quán)出租必須設(shè)定在法律允許的地塊上，如，出讓、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等有償方式取得的土地使用權(quán)符合條件的可以出租，劃撥取得的土地使用權(quán)不得擅自出租。
1、 出讓土地使用權(quán)的出租條件
依照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四章的規(guī)定，土地使用權(quán)人可以將依出讓方式獲得的土地使用權(quán)出租，出租的條件是出租人對(duì)土地的開(kāi)發(fā)必須達(dá)到法律規(guī)定的或土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。未按合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。
2、 劃撥土地使用權(quán)的出租條件
劃撥土地使用權(quán)一般不得出租，符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以出租：[2]
(1)土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人;
(2)領(lǐng)有國(guó)有土地使用證;
(3)具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明;
(4)簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。集體土地使用權(quán)的出租條件
農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)一般不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。[3]
集體農(nóng)業(yè)用地的承包方可以在承包期限內(nèi)將部分或全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包或者出租給第三方;通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式獲得的并經(jīng)依法登記的“四荒”土地使用權(quán)等其他土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，在使用期限內(nèi)可以出租。[4]
(二)土地使用權(quán)出租應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同
土地使用權(quán)出租雙方當(dāng)事人只是就使用土地達(dá)成協(xié)議，不發(fā)生作為物權(quán)的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，這是土地使用權(quán)出租與轉(zhuǎn)讓方式的主要區(qū)別。出租人與承租人就達(dá)成協(xié)議簽訂土地使用權(quán)租賃合同，出租人將出租的土地交給承租人使用，并取得租金收益;承租人支付租金，獲得使用土地的權(quán)利。
(三)土地使用者出租土地使用權(quán)須依法申請(qǐng)
土地使用者需要出租土地使用權(quán)的，必須持有國(guó)有土地使用證以及地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明等合法證件，向所在地市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)提出書(shū)面申請(qǐng)。
(四)出租土地使用權(quán)，其地上建筑物、其他附著物使用權(quán)隨之出租;出租地上建筑物、其他附著物使用權(quán)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之出租。
[1] 《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十八條第一款
[2] 《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條
[3] 《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十三條
[4] 《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第三十九條第一款、第四十九條
土地使用權(quán)出租設(shè)定登記是對(duì)已經(jīng)登記過(guò)的土地使用權(quán)設(shè)定出租權(quán)的登記。
一、基本概念
土地使用權(quán)出租，是指土地使用者將土地使用權(quán)單獨(dú)或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。[1]原擁有土地使用權(quán)的一方稱(chēng)為出租人，承擔(dān)土地使用權(quán)的一方稱(chēng)為承租人。
二、法律特征
(一)用于出租的地塊必須符合有關(guān)法律規(guī)定的條件
土地使用權(quán)出租必須設(shè)定在法律允許的地塊上，如，出讓、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等有償方式取得的土地使用權(quán)符合條件的可以出租，劃撥取得的土地使用權(quán)不得擅自出租。
1、 出讓土地使用權(quán)的出租條件
依照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四章的規(guī)定，土地使用權(quán)人可以將依出讓方式獲得的土地使用權(quán)出租，出租的條件是出租人對(duì)土地的開(kāi)發(fā)必須達(dá)到法律規(guī)定的或土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。未按合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。
2、 劃撥土地使用權(quán)的出租條件
劃撥土地使用權(quán)一般不得出租，符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以出租：[2]
(1)土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人;
(2)領(lǐng)有國(guó)有土地使用證;
(3)具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明;
(4)簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。集體土地使用權(quán)的出租條件
農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)一般不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。[3]
集體農(nóng)業(yè)用地的承包方可以在承包期限內(nèi)將部分或全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包或者出租給第三方;通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式獲得的并經(jīng)依法登記的“四荒”土地使用權(quán)等其他土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，在使用期限內(nèi)可以出租。[4]
(二)土地使用權(quán)出租應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同
土地使用權(quán)出租雙方當(dāng)事人只是就使用土地達(dá)成協(xié)議，不發(fā)生作為物權(quán)的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，這是土地使用權(quán)出租與轉(zhuǎn)讓方式的主要區(qū)別。出租人與承租人就達(dá)成協(xié)議簽訂土地使用權(quán)租賃合同，出租人將出租的土地交給承租人使用，并取得租金收益;承租人支付租金，獲得使用土地的權(quán)利。
(三)土地使用者出租土地使用權(quán)須依法申請(qǐng)
土地使用者需要出租土地使用權(quán)的，必須持有國(guó)有土地使用證以及地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明等合法證件，向所在地市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)提出書(shū)面申請(qǐng)。
(四)出租土地使用權(quán)，其地上建筑物、其他附著物使用權(quán)隨之出租;出租地上建筑物、其他附著物使用權(quán)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之出租。
[1] 《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十八條第一款
[2] 《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條
[3] 《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十三條
[4] 《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第三十九條第一款、第四十九條