第二節(jié) 出讓國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定登記
出讓國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定登記是對(duì)一宗土地上新設(shè)定的以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行的土地登記。
一、基本概念
土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府負(fù)責(zé)，有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。[1]
二、法律特征
國(guó)有土地使用權(quán)出讓主要具有如下法律特征：
(一)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的主體廣泛
城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓的受讓主體要比劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的主體和農(nóng)村集體土地使用權(quán)的主體廣泛得多，中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定者外，均可成為出讓國(guó)有土地使用權(quán)的主體。
(二)國(guó)有土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌方式[2]
協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指國(guó)家以協(xié)議方式將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門(簡(jiǎn)稱出讓人)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。
拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。
掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公告，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。
凡商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。除此以外用途的土地的供應(yīng)計(jì)劃公布后，同一宗土地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。
(三)出讓國(guó)有土地使用權(quán)須有償取得
依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第五十五條規(guī)定：以出讓等有償使用方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)單位按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方可使用土地?？梢姡鄬?duì)于劃撥國(guó)有土地使用權(quán)而言，國(guó)有土地使用權(quán)出讓為有償行為，土地使用權(quán)人必須向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金，即支付一定年限土地使用權(quán)的購(gòu)買價(jià)格。出讓金一般在出讓合同簽訂后的法定或約定期限內(nèi)，向出讓方的國(guó)家一次性支付，或在確定的期限內(nèi)分期支付。
為了規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓行為，優(yōu)化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，國(guó)土資源部令第21號(hào)規(guī)定：協(xié)議出讓不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地(拆遷)補(bǔ)償費(fèi)用以及國(guó)家規(guī)定應(yīng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和。有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%。低于時(shí)國(guó)有土地使用權(quán)不得出讓。[3]
(四)出讓國(guó)有土地使用權(quán)受使用期限限制
相對(duì)于劃撥國(guó)有土地使用權(quán)而言，通過出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)是有使用期限的。土地使用權(quán)出讓的年限由國(guó)務(wù)院規(guī)定，實(shí)際出讓年限則由當(dāng)事人雙方通過合同約定，合同約定的年限不得超過法律規(guī)定的年限。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的年限因土地用途不同而不同，居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。
土地使用權(quán)出讓的合同期滿，除土地使用者申請(qǐng)續(xù)期并經(jīng)依法批準(zhǔn)外，國(guó)家將無償收回土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物。[4]
(五)政府壟斷
國(guó)有土地使用權(quán)的出讓，由市、縣人民政府負(fù)責(zé)，由土地行政主管部門具體實(shí)施。除此之外，任何單位、組織和個(gè)人都不得從事國(guó)有土地使用權(quán)的出讓活動(dòng)，體現(xiàn)了政府對(duì)土地使用權(quán)出讓的壟斷性。
(六)不符合有關(guān)規(guī)定的土地使用權(quán)不得登記
2003年11月14日，國(guó)土資源部在《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地登記工作的通知》中要求嚴(yán)把登記關(guān)口，對(duì)于出讓土地沒有支付全部土地使用權(quán)出讓金的，不得登記;對(duì)于經(jīng)營(yíng)性土地沒有按照招、拍、掛方式出讓的，不得登記;對(duì)協(xié)議出讓地價(jià)明顯低于出讓低價(jià)的，不得登記;對(duì)違反規(guī)劃改變土地用途的，不得登記;未辦理土地使用權(quán)登記而設(shè)定抵押的，不得登記。
[1] 《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第七條、第十一條，《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第八條、第九條
[2] 2003年8月1日起施行的國(guó)土資源部部令第21號(hào)《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》第二條;2002年7月1日起施行的國(guó)土資源部部令第11號(hào)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》第二條、第四條
[3]國(guó)土資源部令第21號(hào)《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》第五條
[4] 《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十條、第四十一條
出讓國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定登記是對(duì)一宗土地上新設(shè)定的以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行的土地登記。
一、基本概念
土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府負(fù)責(zé)，有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。[1]
二、法律特征
國(guó)有土地使用權(quán)出讓主要具有如下法律特征：
(一)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的主體廣泛
城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓的受讓主體要比劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的主體和農(nóng)村集體土地使用權(quán)的主體廣泛得多，中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定者外，均可成為出讓國(guó)有土地使用權(quán)的主體。
(二)國(guó)有土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌方式[2]
協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指國(guó)家以協(xié)議方式將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門(簡(jiǎn)稱出讓人)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。
拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。
掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公告，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。
凡商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。除此以外用途的土地的供應(yīng)計(jì)劃公布后，同一宗土地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。
(三)出讓國(guó)有土地使用權(quán)須有償取得
依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第五十五條規(guī)定：以出讓等有償使用方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)單位按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方可使用土地?？梢姡鄬?duì)于劃撥國(guó)有土地使用權(quán)而言，國(guó)有土地使用權(quán)出讓為有償行為，土地使用權(quán)人必須向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金，即支付一定年限土地使用權(quán)的購(gòu)買價(jià)格。出讓金一般在出讓合同簽訂后的法定或約定期限內(nèi)，向出讓方的國(guó)家一次性支付，或在確定的期限內(nèi)分期支付。
為了規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓行為，優(yōu)化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，國(guó)土資源部令第21號(hào)規(guī)定：協(xié)議出讓不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地(拆遷)補(bǔ)償費(fèi)用以及國(guó)家規(guī)定應(yīng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和。有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%。低于時(shí)國(guó)有土地使用權(quán)不得出讓。[3]
(四)出讓國(guó)有土地使用權(quán)受使用期限限制
相對(duì)于劃撥國(guó)有土地使用權(quán)而言，通過出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)是有使用期限的。土地使用權(quán)出讓的年限由國(guó)務(wù)院規(guī)定，實(shí)際出讓年限則由當(dāng)事人雙方通過合同約定，合同約定的年限不得超過法律規(guī)定的年限。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的年限因土地用途不同而不同，居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。
土地使用權(quán)出讓的合同期滿，除土地使用者申請(qǐng)續(xù)期并經(jīng)依法批準(zhǔn)外，國(guó)家將無償收回土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物。[4]
(五)政府壟斷
國(guó)有土地使用權(quán)的出讓，由市、縣人民政府負(fù)責(zé)，由土地行政主管部門具體實(shí)施。除此之外，任何單位、組織和個(gè)人都不得從事國(guó)有土地使用權(quán)的出讓活動(dòng)，體現(xiàn)了政府對(duì)土地使用權(quán)出讓的壟斷性。
(六)不符合有關(guān)規(guī)定的土地使用權(quán)不得登記
2003年11月14日，國(guó)土資源部在《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地登記工作的通知》中要求嚴(yán)把登記關(guān)口，對(duì)于出讓土地沒有支付全部土地使用權(quán)出讓金的，不得登記;對(duì)于經(jīng)營(yíng)性土地沒有按照招、拍、掛方式出讓的，不得登記;對(duì)協(xié)議出讓地價(jià)明顯低于出讓低價(jià)的，不得登記;對(duì)違反規(guī)劃改變土地用途的，不得登記;未辦理土地使用權(quán)登記而設(shè)定抵押的，不得登記。
[1] 《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第七條、第十一條，《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第八條、第九條
[2] 2003年8月1日起施行的國(guó)土資源部部令第21號(hào)《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》第二條;2002年7月1日起施行的國(guó)土資源部部令第11號(hào)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》第二條、第四條
[3]國(guó)土資源部令第21號(hào)《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》第五條
[4] 《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十條、第四十一條