(三)土地權(quán)利客體
土地權(quán)利客體指土地權(quán)利、義務(wù)所共同指向的對(duì)象。主要包括土地的座落、界址、面積、用途、使用條件、等級(jí)、價(jià)格等。
1.土地座落
指宗地所在地的名稱。
2.權(quán)屬界址
土地權(quán)屬界址指某一個(gè)人或產(chǎn)權(quán)單位的土地(一宗地)的位置和范圍，即某一權(quán)利人所有或使用的土地權(quán)屬界線。土地權(quán)屬界線，反映在實(shí)地上，表現(xiàn)為界址點(diǎn)及其界標(biāo)物;反映在地籍圖上，表現(xiàn)為界址點(diǎn)符號(hào)及其編號(hào)和界址點(diǎn)連線;反映在調(diào)查簿冊(cè)上，是各界址點(diǎn)的坐標(biāo)或相對(duì)位置說(shuō)明。
3.土地面積
土地面積亦稱宗地面積，是指一宗地權(quán)屬界址線范圍內(nèi)的土地面積。
土地面積由土地權(quán)屬界址確定。土地權(quán)屬界址一經(jīng)確定，土地面積也就隨之確定。一般來(lái)講，如果某一宗地的權(quán)屬來(lái)源證明文件上的界址范圍與實(shí)地一致，而面積不一致，一律以界址范圍為準(zhǔn)，對(duì)土地面積數(shù)據(jù)進(jìn)行更正。
土地面積根據(jù)土地權(quán)利人對(duì)宗地的利用情況可以分為獨(dú)自使用面積、共有使用面積、共有使用權(quán)分?jǐn)偯娣e。
4.土地用途(地類)
土地用途一般是指土地權(quán)利人依照規(guī)定對(duì)其權(quán)利范圍內(nèi)土地的利用方式
申請(qǐng)土地登記的土地用途必須符合有關(guān)規(guī)定。在城鎮(zhèn)，主要應(yīng)與城市規(guī)劃和環(huán)境保護(hù)相協(xié)調(diào);在農(nóng)村，主要與合理利用每寸土地，切實(shí)保護(hù)耕地的基本國(guó)策相吻合。土地權(quán)利人任意改變土地用途和閑置土地都是違法行為。
5.土地使用條件
土地使用條件是土地權(quán)利的重要組成部分，直接關(guān)系到土地使用權(quán)的價(jià)格等，因此，嚴(yán)格界定土地使用條件并予以登記十分重要。
土地使用條件包括建筑占地、建筑限高、建筑容積率、建筑密度等。這些使用條件的來(lái)源主要是三個(gè)方面：一是城鎮(zhèn)規(guī)劃已經(jīng)限定;二是土地使用權(quán)有償使用合同文本中作出的規(guī)定;三是批準(zhǔn)用地文件所規(guī)定。
6.土地等級(jí)和價(jià)格
城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)采用“等”和“級(jí)”兩個(gè)層次劃分體系。土地“等”反映全國(guó)城鎮(zhèn)之間土地的地域差異，土地“等”的順序在全國(guó)范圍內(nèi)排列。土地的“級(jí)”反映一個(gè)城鎮(zhèn)內(nèi)部土地的區(qū)位條件和利用效益的差異，土地級(jí)的順序在各城鎮(zhèn)內(nèi)部統(tǒng)一排列。土地的等級(jí)反映某一宗地的質(zhì)量?jī)?yōu)劣程度，決定土地的價(jià)值。
土地的價(jià)值是土地權(quán)利在經(jīng)濟(jì)上的反映。按照我國(guó)現(xiàn)行的地價(jià)體系，土地的價(jià)格一般包括基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、其他地價(jià)(如出讓底價(jià)、市場(chǎng)交易價(jià)、申報(bào)價(jià)、抵押價(jià)格、入股價(jià)格等)。
土地等級(jí)作為土地登記的內(nèi)容較為簡(jiǎn)單和穩(wěn)定，土地價(jià)格則較復(fù)雜且變動(dòng)較快。目前，標(biāo)定地價(jià)、出讓地價(jià)、轉(zhuǎn)讓地價(jià)、以及土地的抵押價(jià)格、入股價(jià)格等都屬于應(yīng)當(dāng)申報(bào)和登記的內(nèi)容。
二、土地登記的分類
按照我國(guó)《土地登記規(guī)則》第二條的規(guī)定，土地登記分為初始土地登記和變更土地登記。
初始土地登記又稱總登記，是指在一定時(shí)間內(nèi)，對(duì)轄區(qū)全部土地或者特定區(qū)域的土地進(jìn)行的普遍登記。
變更土地登記，是指初始土地登記以外的土地登記，包括土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定登記，土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記，名稱、地址和土地用途變更登記，注銷土地登記等。
復(fù)習(xí)思考題
1. 什么是土地登記?土地登記的意義是什么?
2. 我國(guó)土地登記發(fā)揮了哪些作用?
3. 當(dāng)今世界有哪幾種主要的土地登記制度?
4. 我國(guó)土地登記制度有什么特點(diǎn)?
5. 土地登記有哪些特點(diǎn)?土地登記的基本原則有哪些?
6. 從理論與實(shí)踐兩方面分別闡述土地登記有什么效力?
7. 我國(guó)土地登記的機(jī)關(guān)是誰(shuí)?
8. 土地登記的主要內(nèi)容?
9. 我國(guó)《土地登記規(guī)則》中將土地登記分為哪幾類?
10. 什么是初始土地登記?什么是變更土地登記?
土地權(quán)利客體指土地權(quán)利、義務(wù)所共同指向的對(duì)象。主要包括土地的座落、界址、面積、用途、使用條件、等級(jí)、價(jià)格等。
1.土地座落
指宗地所在地的名稱。
2.權(quán)屬界址
土地權(quán)屬界址指某一個(gè)人或產(chǎn)權(quán)單位的土地(一宗地)的位置和范圍，即某一權(quán)利人所有或使用的土地權(quán)屬界線。土地權(quán)屬界線，反映在實(shí)地上，表現(xiàn)為界址點(diǎn)及其界標(biāo)物;反映在地籍圖上，表現(xiàn)為界址點(diǎn)符號(hào)及其編號(hào)和界址點(diǎn)連線;反映在調(diào)查簿冊(cè)上，是各界址點(diǎn)的坐標(biāo)或相對(duì)位置說(shuō)明。
3.土地面積
土地面積亦稱宗地面積，是指一宗地權(quán)屬界址線范圍內(nèi)的土地面積。
土地面積由土地權(quán)屬界址確定。土地權(quán)屬界址一經(jīng)確定，土地面積也就隨之確定。一般來(lái)講，如果某一宗地的權(quán)屬來(lái)源證明文件上的界址范圍與實(shí)地一致，而面積不一致，一律以界址范圍為準(zhǔn)，對(duì)土地面積數(shù)據(jù)進(jìn)行更正。
土地面積根據(jù)土地權(quán)利人對(duì)宗地的利用情況可以分為獨(dú)自使用面積、共有使用面積、共有使用權(quán)分?jǐn)偯娣e。
4.土地用途(地類)
土地用途一般是指土地權(quán)利人依照規(guī)定對(duì)其權(quán)利范圍內(nèi)土地的利用方式
申請(qǐng)土地登記的土地用途必須符合有關(guān)規(guī)定。在城鎮(zhèn)，主要應(yīng)與城市規(guī)劃和環(huán)境保護(hù)相協(xié)調(diào);在農(nóng)村，主要與合理利用每寸土地，切實(shí)保護(hù)耕地的基本國(guó)策相吻合。土地權(quán)利人任意改變土地用途和閑置土地都是違法行為。
5.土地使用條件
土地使用條件是土地權(quán)利的重要組成部分，直接關(guān)系到土地使用權(quán)的價(jià)格等，因此，嚴(yán)格界定土地使用條件并予以登記十分重要。
土地使用條件包括建筑占地、建筑限高、建筑容積率、建筑密度等。這些使用條件的來(lái)源主要是三個(gè)方面：一是城鎮(zhèn)規(guī)劃已經(jīng)限定;二是土地使用權(quán)有償使用合同文本中作出的規(guī)定;三是批準(zhǔn)用地文件所規(guī)定。
6.土地等級(jí)和價(jià)格
城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)采用“等”和“級(jí)”兩個(gè)層次劃分體系。土地“等”反映全國(guó)城鎮(zhèn)之間土地的地域差異，土地“等”的順序在全國(guó)范圍內(nèi)排列。土地的“級(jí)”反映一個(gè)城鎮(zhèn)內(nèi)部土地的區(qū)位條件和利用效益的差異，土地級(jí)的順序在各城鎮(zhèn)內(nèi)部統(tǒng)一排列。土地的等級(jí)反映某一宗地的質(zhì)量?jī)?yōu)劣程度，決定土地的價(jià)值。
土地的價(jià)值是土地權(quán)利在經(jīng)濟(jì)上的反映。按照我國(guó)現(xiàn)行的地價(jià)體系，土地的價(jià)格一般包括基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、其他地價(jià)(如出讓底價(jià)、市場(chǎng)交易價(jià)、申報(bào)價(jià)、抵押價(jià)格、入股價(jià)格等)。
土地等級(jí)作為土地登記的內(nèi)容較為簡(jiǎn)單和穩(wěn)定，土地價(jià)格則較復(fù)雜且變動(dòng)較快。目前，標(biāo)定地價(jià)、出讓地價(jià)、轉(zhuǎn)讓地價(jià)、以及土地的抵押價(jià)格、入股價(jià)格等都屬于應(yīng)當(dāng)申報(bào)和登記的內(nèi)容。
二、土地登記的分類
按照我國(guó)《土地登記規(guī)則》第二條的規(guī)定，土地登記分為初始土地登記和變更土地登記。
初始土地登記又稱總登記，是指在一定時(shí)間內(nèi)，對(duì)轄區(qū)全部土地或者特定區(qū)域的土地進(jìn)行的普遍登記。
變更土地登記，是指初始土地登記以外的土地登記，包括土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定登記，土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記，名稱、地址和土地用途變更登記，注銷土地登記等。
復(fù)習(xí)思考題
1. 什么是土地登記?土地登記的意義是什么?
2. 我國(guó)土地登記發(fā)揮了哪些作用?
3. 當(dāng)今世界有哪幾種主要的土地登記制度?
4. 我國(guó)土地登記制度有什么特點(diǎn)?
5. 土地登記有哪些特點(diǎn)?土地登記的基本原則有哪些?
6. 從理論與實(shí)踐兩方面分別闡述土地登記有什么效力?
7. 我國(guó)土地登記的機(jī)關(guān)是誰(shuí)?
8. 土地登記的主要內(nèi)容?
9. 我國(guó)《土地登記規(guī)則》中將土地登記分為哪幾類?
10. 什么是初始土地登記?什么是變更土地登記?