第一章 土地登記概論
第一節(jié) 土地登記的概念、意義和作用
一、土地登記的概念
世界上許多國(guó)家實(shí)施土地登記制度。土地登記，也稱土地權(quán)利登記，是指由國(guó)家專門機(jī)關(guān)依法對(duì)土地的各項(xiàng)權(quán)利實(shí)行登記的制度。
根據(jù)《土地登記規(guī)則》第2條的規(guī)定，我國(guó)的土地登記的概念是指國(guó)家依法對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利的登記。
二、土地登記的意義
按照民法理論，土地登記是一項(xiàng)法律制度，它的根本目的是對(duì)權(quán)利的公示。所謂公示，是指將物權(quán)變動(dòng)的意思表示公開(kāi)向社會(huì)公眾顯示。物權(quán)是排他性財(cái)產(chǎn)權(quán)，是對(duì)世權(quán)和絕對(duì)權(quán)，除了物的權(quán)利人以外，其它人均為權(quán)利義務(wù)人，物權(quán)變動(dòng)(設(shè)立、變更、終止)必須遵循公示原則，即物權(quán)的變動(dòng)必須通過(guò)法定的公示方式才能產(chǎn)生法律效力。物權(quán)按其標(biāo)的物的不同可分為動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，二者的公示方式不同。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以交付公示，以物的這種直接的現(xiàn)實(shí)的轉(zhuǎn)移來(lái)公示，獲得社會(huì)承認(rèn)。土地等不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記公示，即將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的有關(guān)情況，通過(guò)一定程序記載到國(guó)家法定登記機(jī)關(guān)的簿冊(cè)上，土地物權(quán)的變動(dòng)才發(fā)生效力。
隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和完善，土地權(quán)利作為一項(xiàng)重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)，將日益顯示其重要的價(jià)值。為了保障廣大權(quán)利人的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利，維護(hù)社會(huì)主義土地要素市場(chǎng)的正常秩序，國(guó)家必須采取一種穩(wěn)妥、高效的土地登記制度，把土地上的每項(xiàng)權(quán)利及其變動(dòng)事項(xiàng)都準(zhǔn)確無(wú)誤地記載到國(guó)家專門的簿冊(cè)上。
三、我國(guó)土地登記的作用
我國(guó)的土地登記在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中發(fā)揮了重要作用。
維護(hù)了土地的社會(huì)主義公有制。我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。城市的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。通過(guò)土地登記，明確了國(guó)家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)，為切實(shí)維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制提供了重要的法律依據(jù)和保障。
維護(hù)了土地權(quán)利人的合法權(quán)益。國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的土地可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。通過(guò)土地登記，確認(rèn)了依法取得的土地使用權(quán)，在此基礎(chǔ)上，理清了土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，界定了國(guó)家、集體和個(gè)人在土地上的權(quán)益范圍，保護(hù)了土地權(quán)利人的合法權(quán)益。
(三)維護(hù)了正常的土地市場(chǎng)秩序。土地登記是對(duì)土地市場(chǎng)實(shí)施有效監(jiān)管的關(guān)鍵措施。在土地交易過(guò)程中，通過(guò)土地登記對(duì)土地交易的合法性進(jìn)行審查，對(duì)土地權(quán)屬變動(dòng)關(guān)系進(jìn)行確認(rèn)，有效促進(jìn)了土地市場(chǎng)的規(guī)范，維護(hù)了正常的土地市場(chǎng)秩序。
(四)有效地保護(hù)了耕地。土地登記是土地用途管制的重要組成部分，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地必須進(jìn)行土地用途變更登記。在對(duì)土地用途變更登記進(jìn)行審核時(shí)，凡是不符合土地用途管制要求，隨意將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)建設(shè)用地，破壞耕地，非法占用耕地的，均不得辦理土地登記手續(xù)，不得頒發(fā)土地證書(shū)。
(五)為土地管理和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供了重要的基礎(chǔ)信息。土地登記是土地管理主要的基礎(chǔ)性工作，是國(guó)家掌握土地動(dòng)態(tài)變化的一個(gè)重要的信息源，是國(guó)家收取土地租、稅、費(fèi)的依據(jù)
第一節(jié) 土地登記的概念、意義和作用
一、土地登記的概念
世界上許多國(guó)家實(shí)施土地登記制度。土地登記，也稱土地權(quán)利登記，是指由國(guó)家專門機(jī)關(guān)依法對(duì)土地的各項(xiàng)權(quán)利實(shí)行登記的制度。
根據(jù)《土地登記規(guī)則》第2條的規(guī)定，我國(guó)的土地登記的概念是指國(guó)家依法對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利的登記。
二、土地登記的意義
按照民法理論，土地登記是一項(xiàng)法律制度，它的根本目的是對(duì)權(quán)利的公示。所謂公示，是指將物權(quán)變動(dòng)的意思表示公開(kāi)向社會(huì)公眾顯示。物權(quán)是排他性財(cái)產(chǎn)權(quán)，是對(duì)世權(quán)和絕對(duì)權(quán)，除了物的權(quán)利人以外，其它人均為權(quán)利義務(wù)人，物權(quán)變動(dòng)(設(shè)立、變更、終止)必須遵循公示原則，即物權(quán)的變動(dòng)必須通過(guò)法定的公示方式才能產(chǎn)生法律效力。物權(quán)按其標(biāo)的物的不同可分為動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，二者的公示方式不同。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以交付公示，以物的這種直接的現(xiàn)實(shí)的轉(zhuǎn)移來(lái)公示，獲得社會(huì)承認(rèn)。土地等不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記公示，即將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的有關(guān)情況，通過(guò)一定程序記載到國(guó)家法定登記機(jī)關(guān)的簿冊(cè)上，土地物權(quán)的變動(dòng)才發(fā)生效力。
隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和完善，土地權(quán)利作為一項(xiàng)重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)，將日益顯示其重要的價(jià)值。為了保障廣大權(quán)利人的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利，維護(hù)社會(huì)主義土地要素市場(chǎng)的正常秩序，國(guó)家必須采取一種穩(wěn)妥、高效的土地登記制度，把土地上的每項(xiàng)權(quán)利及其變動(dòng)事項(xiàng)都準(zhǔn)確無(wú)誤地記載到國(guó)家專門的簿冊(cè)上。
三、我國(guó)土地登記的作用
我國(guó)的土地登記在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中發(fā)揮了重要作用。
維護(hù)了土地的社會(huì)主義公有制。我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。城市的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。通過(guò)土地登記，明確了國(guó)家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)，為切實(shí)維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制提供了重要的法律依據(jù)和保障。
維護(hù)了土地權(quán)利人的合法權(quán)益。國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的土地可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。通過(guò)土地登記，確認(rèn)了依法取得的土地使用權(quán)，在此基礎(chǔ)上，理清了土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，界定了國(guó)家、集體和個(gè)人在土地上的權(quán)益范圍，保護(hù)了土地權(quán)利人的合法權(quán)益。
(三)維護(hù)了正常的土地市場(chǎng)秩序。土地登記是對(duì)土地市場(chǎng)實(shí)施有效監(jiān)管的關(guān)鍵措施。在土地交易過(guò)程中，通過(guò)土地登記對(duì)土地交易的合法性進(jìn)行審查，對(duì)土地權(quán)屬變動(dòng)關(guān)系進(jìn)行確認(rèn)，有效促進(jìn)了土地市場(chǎng)的規(guī)范，維護(hù)了正常的土地市場(chǎng)秩序。
(四)有效地保護(hù)了耕地。土地登記是土地用途管制的重要組成部分，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地必須進(jìn)行土地用途變更登記。在對(duì)土地用途變更登記進(jìn)行審核時(shí)，凡是不符合土地用途管制要求，隨意將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)建設(shè)用地，破壞耕地，非法占用耕地的，均不得辦理土地登記手續(xù)，不得頒發(fā)土地證書(shū)。
(五)為土地管理和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供了重要的基礎(chǔ)信息。土地登記是土地管理主要的基礎(chǔ)性工作，是國(guó)家掌握土地動(dòng)態(tài)變化的一個(gè)重要的信息源，是國(guó)家收取土地租、稅、費(fèi)的依據(jù)