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積極他項權利，按權利性質分，可分為用益性他項權利和擔保性他項權利。用益性他項權利是指按照特定需要而使用他人土地的權利，如租賃權、地役權、耕作權。擔保性他項權利是指為保證債務履行而在他人土地上設立的物權負擔，目前僅有抵押權一種。這里所說的“他人土地”，是指他人擁有土地所有權或者土地使用權的地塊。
用益性他項權利又可分為工作物維持權和行為權。工作物維持權指在他人土地上建立和維持某種建筑物或其他固定設施的權利。我國現(xiàn)有的空中權和地下權即屬于工作物維持權。行為權包括兩類，一是在他人土地上實施通行、取水、引水、排水等利用行為的權利，二是在他人土地上維持工作物的權利。
擔保性他項權利的特點是對土地使用權人的權利處分構成一定限制，并賦予擔保權人在債務不履行情況下請求司法扣押和變賣標的物受償?shù)臋嗬?。這種權利具有一定的長期性。根據(jù)現(xiàn)行土地登記規(guī)則，土地抵押應作為他項權利予以登記和管理。
他項權利產生相對人的消極義務(即不作為的義務)。積極他項權利產生相對人的不妨礙義務。也就是說，為保護他項權利人在他人土地上的合理利用需求，實現(xiàn)土地資源的充分有效利用，土地所有權人、土地使用權人及第三人不得妨礙他項權利人利用土地、侵害工作物或者實施有損土地他項權利人合法利益的其他行為。消極他項權利產生土地所有權人、土地使用權人的容忍義務，即不為一定的土地利用行為，以保障土地他項權利人在該土地上的合法權益。
另一方面，他項權利人也必須尊重土地所有權人、土地使用權人的合法權益。為了平衡各方利益，實現(xiàn)權利的公平保護，土地他項權利人行使權利不得違反強行法的禁止性規(guī)定和雙方設定權利時約定的義務。對超出合理限度的使用或者本來應當且能夠避免而未能避免所造成的損害承擔損害賠償責任。
第二節(jié) 土地抵押權
一、定義
土地抵押權是土地使用權人在法律許可的范圍內不移轉土地占有而將土地使用權作為債權擔保，在債務人不履行債務時，債權人有權對土地使用權及其上建筑物、其他附著物依法進行處分，并以處分所得的價款優(yōu)先受償?shù)膿Ｐ酝恋厮棛嗬?BR> 抵押是債務人或者第三人以擔保債務清償為目的，不轉移占有而就自己財產為債權人設定擔保物權。債務人不履行債務時，債權人行使抵押權，對擔保財產享有變價處分權和就變價所得優(yōu)先受償?shù)臋嗬?BR> 土地抵押權作為抵押權的一種，具備抵押權的共同屬性，適用抵押權制度的共同規(guī)則。但土地抵押權是設立于土地之上的權利和負擔，屬于土地權利的范疇，又要適用土地權利制度的有關規(guī)則，并符合國家的土地政策。因此，對土地抵押權定義的理解，應注意以下幾個特點：
(1)土地抵押不是實物抵押而是權利抵押。在我國，土地所有權不具有流轉性，地產市場流轉的只是土地使用權。因此，土地抵押權的標的是土地使用權而不是土地本身;土地抵押權的成立和存續(xù)依賴于土地使用權的法律存在而不是土地的自然存在。
(2)抵押權的客體是法律允許轉讓的土地使用權，即權利客體的限制性。首先，土地所有權不得抵押。其次，土地使用權可以抵押，但必須是法律允許轉讓的土地使用權。因為，抵押權實現(xiàn)的結果必然是土地使用權的轉移，而我國法律對一部分土地使用權的轉讓有禁止性或者限制性的規(guī)定，如果這部分土地使用權允許抵押，實際上就等于突破了這些規(guī)定。例如，劃撥國有土地使用權不具有可流轉性，因而不允許抵押。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權不能脫離廠房等建筑物單獨轉讓，因而也不能單獨用于抵押。
(3)抵押人必須是享有土地使用權的債務人或第三人。在土地使用權與所有權相分離而獨立設定的情況下，所有權人不得在該土地上另行設定抵押權。例如，對于已經(jīng)發(fā)包的土地，集體經(jīng)濟組織不具有以抵押人身份為他人提供土地使用權抵押的資格。
(4)土地使用權抵押不影響土地上其他權利人的權利。土地使用權抵押的效力，僅及于抵押人享有的物上權利，不涉及第三人在該土地上享有的物權，如工作物所有權、種植物所有權、房屋或土地租賃權以及各種土地他項權利。
二、土地抵押權的客體
下列權利可以依法設定土地抵押權：
1、法律允許單獨流轉的國有土地使用權;
2、依法以國有土地上的房屋抵押的，被抵押的房屋占用范圍內的國有土地使用權;
3、依法承包并經(jīng)登記的集體荒地的土地使用權;
4、農村集體經(jīng)濟組織投資設立的企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)集體土地使用權。
(一)國有土地使用權的可抵押范圍
國有土地使用權可以抵押的，包括以下兩種情況：
(1)根據(jù)《擔保法》第34條第3項和《城市房地產管理法》第47條第2款的規(guī)定，采取出讓方式取得的國有土地使用權可以抵押。出讓國有土地使用權可以連同地上建筑物一并抵押，也可以在無地上建筑物的情況下單獨抵押。
(2)根據(jù)《擔保法》第36條第1款、《城市房地產管理法》第47條第1款和《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第33條的規(guī)定，國有土地上的房屋抵押時，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。這里的國有土地使用權，不以出讓國有土地使用權為限。
積極他項權利，按權利性質分，可分為用益性他項權利和擔保性他項權利。用益性他項權利是指按照特定需要而使用他人土地的權利，如租賃權、地役權、耕作權。擔保性他項權利是指為保證債務履行而在他人土地上設立的物權負擔，目前僅有抵押權一種。這里所說的“他人土地”，是指他人擁有土地所有權或者土地使用權的地塊。
用益性他項權利又可分為工作物維持權和行為權。工作物維持權指在他人土地上建立和維持某種建筑物或其他固定設施的權利。我國現(xiàn)有的空中權和地下權即屬于工作物維持權。行為權包括兩類，一是在他人土地上實施通行、取水、引水、排水等利用行為的權利，二是在他人土地上維持工作物的權利。
擔保性他項權利的特點是對土地使用權人的權利處分構成一定限制，并賦予擔保權人在債務不履行情況下請求司法扣押和變賣標的物受償?shù)臋嗬?。這種權利具有一定的長期性。根據(jù)現(xiàn)行土地登記規(guī)則，土地抵押應作為他項權利予以登記和管理。
他項權利產生相對人的消極義務(即不作為的義務)。積極他項權利產生相對人的不妨礙義務。也就是說，為保護他項權利人在他人土地上的合理利用需求，實現(xiàn)土地資源的充分有效利用，土地所有權人、土地使用權人及第三人不得妨礙他項權利人利用土地、侵害工作物或者實施有損土地他項權利人合法利益的其他行為。消極他項權利產生土地所有權人、土地使用權人的容忍義務，即不為一定的土地利用行為，以保障土地他項權利人在該土地上的合法權益。
另一方面，他項權利人也必須尊重土地所有權人、土地使用權人的合法權益。為了平衡各方利益，實現(xiàn)權利的公平保護，土地他項權利人行使權利不得違反強行法的禁止性規(guī)定和雙方設定權利時約定的義務。對超出合理限度的使用或者本來應當且能夠避免而未能避免所造成的損害承擔損害賠償責任。
第二節(jié) 土地抵押權
一、定義
土地抵押權是土地使用權人在法律許可的范圍內不移轉土地占有而將土地使用權作為債權擔保，在債務人不履行債務時，債權人有權對土地使用權及其上建筑物、其他附著物依法進行處分，并以處分所得的價款優(yōu)先受償?shù)膿Ｐ酝恋厮棛嗬?BR> 抵押是債務人或者第三人以擔保債務清償為目的，不轉移占有而就自己財產為債權人設定擔保物權。債務人不履行債務時，債權人行使抵押權，對擔保財產享有變價處分權和就變價所得優(yōu)先受償?shù)臋嗬?BR> 土地抵押權作為抵押權的一種，具備抵押權的共同屬性，適用抵押權制度的共同規(guī)則。但土地抵押權是設立于土地之上的權利和負擔，屬于土地權利的范疇，又要適用土地權利制度的有關規(guī)則，并符合國家的土地政策。因此，對土地抵押權定義的理解，應注意以下幾個特點：
(1)土地抵押不是實物抵押而是權利抵押。在我國，土地所有權不具有流轉性，地產市場流轉的只是土地使用權。因此，土地抵押權的標的是土地使用權而不是土地本身;土地抵押權的成立和存續(xù)依賴于土地使用權的法律存在而不是土地的自然存在。
(2)抵押權的客體是法律允許轉讓的土地使用權，即權利客體的限制性。首先，土地所有權不得抵押。其次，土地使用權可以抵押，但必須是法律允許轉讓的土地使用權。因為，抵押權實現(xiàn)的結果必然是土地使用權的轉移，而我國法律對一部分土地使用權的轉讓有禁止性或者限制性的規(guī)定，如果這部分土地使用權允許抵押，實際上就等于突破了這些規(guī)定。例如，劃撥國有土地使用權不具有可流轉性，因而不允許抵押。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權不能脫離廠房等建筑物單獨轉讓，因而也不能單獨用于抵押。
(3)抵押人必須是享有土地使用權的債務人或第三人。在土地使用權與所有權相分離而獨立設定的情況下，所有權人不得在該土地上另行設定抵押權。例如，對于已經(jīng)發(fā)包的土地，集體經(jīng)濟組織不具有以抵押人身份為他人提供土地使用權抵押的資格。
(4)土地使用權抵押不影響土地上其他權利人的權利。土地使用權抵押的效力，僅及于抵押人享有的物上權利，不涉及第三人在該土地上享有的物權，如工作物所有權、種植物所有權、房屋或土地租賃權以及各種土地他項權利。
二、土地抵押權的客體
下列權利可以依法設定土地抵押權：
1、法律允許單獨流轉的國有土地使用權;
2、依法以國有土地上的房屋抵押的，被抵押的房屋占用范圍內的國有土地使用權;
3、依法承包并經(jīng)登記的集體荒地的土地使用權;
4、農村集體經(jīng)濟組織投資設立的企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)集體土地使用權。
(一)國有土地使用權的可抵押范圍
國有土地使用權可以抵押的，包括以下兩種情況：
(1)根據(jù)《擔保法》第34條第3項和《城市房地產管理法》第47條第2款的規(guī)定，采取出讓方式取得的國有土地使用權可以抵押。出讓國有土地使用權可以連同地上建筑物一并抵押，也可以在無地上建筑物的情況下單獨抵押。
(2)根據(jù)《擔保法》第36條第1款、《城市房地產管理法》第47條第1款和《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第33條的規(guī)定，國有土地上的房屋抵押時，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。這里的國有土地使用權，不以出讓國有土地使用權為限。