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積極他項(xiàng)權(quán)利，按權(quán)利性質(zhì)分，可分為用益性他項(xiàng)權(quán)利和擔(dān)保性他項(xiàng)權(quán)利。用益性他項(xiàng)權(quán)利是指按照特定需要而使用他人土地的權(quán)利，如租賃權(quán)、地役權(quán)、耕作權(quán)。擔(dān)保性他項(xiàng)權(quán)利是指為保證債務(wù)履行而在他人土地上設(shè)立的物權(quán)負(fù)擔(dān)，目前僅有抵押權(quán)一種。這里所說(shuō)的“他人土地”，是指他人擁有土地所有權(quán)或者土地使用權(quán)的地塊。
用益性他項(xiàng)權(quán)利又可分為工作物維持權(quán)和行為權(quán)。工作物維持權(quán)指在他人土地上建立和維持某種建筑物或其他固定設(shè)施的權(quán)利。我國(guó)現(xiàn)有的空中權(quán)和地下權(quán)即屬于工作物維持權(quán)。行為權(quán)包括兩類(lèi)，一是在他人土地上實(shí)施通行、取水、引水、排水等利用行為的權(quán)利，二是在他人土地上維持工作物的權(quán)利。
擔(dān)保性他項(xiàng)權(quán)利的特點(diǎn)是對(duì)土地使用權(quán)人的權(quán)利處分構(gòu)成一定限制，并賦予擔(dān)保權(quán)人在債務(wù)不履行情況下請(qǐng)求司法扣押和變賣(mài)標(biāo)的物受償?shù)臋?quán)利。這種權(quán)利具有一定的長(zhǎng)期性。根據(jù)現(xiàn)行土地登記規(guī)則，土地抵押應(yīng)作為他項(xiàng)權(quán)利予以登記和管理。
他項(xiàng)權(quán)利產(chǎn)生相對(duì)人的消極義務(wù)(即不作為的義務(wù))。積極他項(xiàng)權(quán)利產(chǎn)生相對(duì)人的不妨礙義務(wù)。也就是說(shuō)，為保護(hù)他項(xiàng)權(quán)利人在他人土地上的合理利用需求，實(shí)現(xiàn)土地資源的充分有效利用，土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人及第三人不得妨礙他項(xiàng)權(quán)利人利用土地、侵害工作物或者實(shí)施有損土地他項(xiàng)權(quán)利人合法利益的其他行為。消極他項(xiàng)權(quán)利產(chǎn)生土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人的容忍義務(wù)，即不為一定的土地利用行為，以保障土地他項(xiàng)權(quán)利人在該土地上的合法權(quán)益。
另一方面，他項(xiàng)權(quán)利人也必須尊重土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人的合法權(quán)益。為了平衡各方利益，實(shí)現(xiàn)權(quán)利的公平保護(hù)，土地他項(xiàng)權(quán)利人行使權(quán)利不得違反強(qiáng)行法的禁止性規(guī)定和雙方設(shè)定權(quán)利時(shí)約定的義務(wù)。對(duì)超出合理限度的使用或者本來(lái)應(yīng)當(dāng)且能夠避免而未能避免所造成的損害承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
第二節(jié) 土地抵押權(quán)
一、定義
土地抵押權(quán)是土地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)不移轉(zhuǎn)土地占有而將土地使用權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)對(duì)土地使用權(quán)及其上建筑物、其他附著物依法進(jìn)行處分，并以處分所得的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)膿?dān)保性土地他項(xiàng)權(quán)利。
抵押是債務(wù)人或者第三人以擔(dān)保債務(wù)清償為目的，不轉(zhuǎn)移占有而就自己財(cái)產(chǎn)為債權(quán)人設(shè)定擔(dān)保物權(quán)。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人行使抵押權(quán)，對(duì)擔(dān)保財(cái)產(chǎn)享有變價(jià)處分權(quán)和就變價(jià)所得優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
土地抵押權(quán)作為抵押權(quán)的一種，具備抵押權(quán)的共同屬性，適用抵押權(quán)制度的共同規(guī)則。但土地抵押權(quán)是設(shè)立于土地之上的權(quán)利和負(fù)擔(dān)，屬于土地權(quán)利的范疇，又要適用土地權(quán)利制度的有關(guān)規(guī)則，并符合國(guó)家的土地政策。因此，對(duì)土地抵押權(quán)定義的理解，應(yīng)注意以下幾個(gè)特點(diǎn)：
(1)土地抵押不是實(shí)物抵押而是權(quán)利抵押。在我國(guó)，土地所有權(quán)不具有流轉(zhuǎn)性，地產(chǎn)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的只是土地使用權(quán)。因此，土地抵押權(quán)的標(biāo)的是土地使用權(quán)而不是土地本身;土地抵押權(quán)的成立和存續(xù)依賴于土地使用權(quán)的法律存在而不是土地的自然存在。
(2)抵押權(quán)的客體是法律允許轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，即權(quán)利客體的限制性。首先，土地所有權(quán)不得抵押。其次，土地使用權(quán)可以抵押，但必須是法律允許轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。因?yàn)椋盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)的結(jié)果必然是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而我國(guó)法律對(duì)一部分土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有禁止性或者限制性的規(guī)定，如果這部分土地使用權(quán)允許抵押，實(shí)際上就等于突破了這些規(guī)定。例如，劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)不具有可流轉(zhuǎn)性，因而不允許抵押。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)不能脫離廠房等建筑物單獨(dú)轉(zhuǎn)讓?zhuān)蚨膊荒軉为?dú)用于抵押。
(3)抵押人必須是享有土地使用權(quán)的債務(wù)人或第三人。在土地使用權(quán)與所有權(quán)相分離而獨(dú)立設(shè)定的情況下，所有權(quán)人不得在該土地上另行設(shè)定抵押權(quán)。例如，對(duì)于已經(jīng)發(fā)包的土地，集體經(jīng)濟(jì)組織不具有以抵押人身份為他人提供土地使用權(quán)抵押的資格。
(4)土地使用權(quán)抵押不影響土地上其他權(quán)利人的權(quán)利。土地使用權(quán)抵押的效力，僅及于抵押人享有的物上權(quán)利，不涉及第三人在該土地上享有的物權(quán)，如工作物所有權(quán)、種植物所有權(quán)、房屋或土地租賃權(quán)以及各種土地他項(xiàng)權(quán)利。
二、土地抵押權(quán)的客體
下列權(quán)利可以依法設(shè)定土地抵押權(quán)：
1、法律允許單獨(dú)流轉(zhuǎn)的國(guó)有土地使用權(quán);
2、依法以國(guó)有土地上的房屋抵押的，被抵押的房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán);
3、依法承包并經(jīng)登記的集體荒地的土地使用權(quán);
4、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織投資設(shè)立的企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)集體土地使用權(quán)。
(一)國(guó)有土地使用權(quán)的可抵押范圍
國(guó)有土地使用權(quán)可以抵押的，包括以下兩種情況：
(1)根據(jù)《擔(dān)保法》第34條第3項(xiàng)和《城市房地產(chǎn)管理法》第47條第2款的規(guī)定，采取出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)可以抵押。出讓國(guó)有土地使用權(quán)可以連同地上建筑物一并抵押，也可以在無(wú)地上建筑物的情況下單獨(dú)抵押。
(2)根據(jù)《擔(dān)保法》第36條第1款、《城市房地產(chǎn)管理法》第47條第1款和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第33條的規(guī)定，國(guó)有土地上的房屋抵押時(shí)，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。這里的國(guó)有土地使用權(quán)，不以出讓國(guó)有土地使用權(quán)為限。
積極他項(xiàng)權(quán)利，按權(quán)利性質(zhì)分，可分為用益性他項(xiàng)權(quán)利和擔(dān)保性他項(xiàng)權(quán)利。用益性他項(xiàng)權(quán)利是指按照特定需要而使用他人土地的權(quán)利，如租賃權(quán)、地役權(quán)、耕作權(quán)。擔(dān)保性他項(xiàng)權(quán)利是指為保證債務(wù)履行而在他人土地上設(shè)立的物權(quán)負(fù)擔(dān)，目前僅有抵押權(quán)一種。這里所說(shuō)的“他人土地”，是指他人擁有土地所有權(quán)或者土地使用權(quán)的地塊。
用益性他項(xiàng)權(quán)利又可分為工作物維持權(quán)和行為權(quán)。工作物維持權(quán)指在他人土地上建立和維持某種建筑物或其他固定設(shè)施的權(quán)利。我國(guó)現(xiàn)有的空中權(quán)和地下權(quán)即屬于工作物維持權(quán)。行為權(quán)包括兩類(lèi)，一是在他人土地上實(shí)施通行、取水、引水、排水等利用行為的權(quán)利，二是在他人土地上維持工作物的權(quán)利。
擔(dān)保性他項(xiàng)權(quán)利的特點(diǎn)是對(duì)土地使用權(quán)人的權(quán)利處分構(gòu)成一定限制，并賦予擔(dān)保權(quán)人在債務(wù)不履行情況下請(qǐng)求司法扣押和變賣(mài)標(biāo)的物受償?shù)臋?quán)利。這種權(quán)利具有一定的長(zhǎng)期性。根據(jù)現(xiàn)行土地登記規(guī)則，土地抵押應(yīng)作為他項(xiàng)權(quán)利予以登記和管理。
他項(xiàng)權(quán)利產(chǎn)生相對(duì)人的消極義務(wù)(即不作為的義務(wù))。積極他項(xiàng)權(quán)利產(chǎn)生相對(duì)人的不妨礙義務(wù)。也就是說(shuō)，為保護(hù)他項(xiàng)權(quán)利人在他人土地上的合理利用需求，實(shí)現(xiàn)土地資源的充分有效利用，土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人及第三人不得妨礙他項(xiàng)權(quán)利人利用土地、侵害工作物或者實(shí)施有損土地他項(xiàng)權(quán)利人合法利益的其他行為。消極他項(xiàng)權(quán)利產(chǎn)生土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人的容忍義務(wù)，即不為一定的土地利用行為，以保障土地他項(xiàng)權(quán)利人在該土地上的合法權(quán)益。
另一方面，他項(xiàng)權(quán)利人也必須尊重土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人的合法權(quán)益。為了平衡各方利益，實(shí)現(xiàn)權(quán)利的公平保護(hù)，土地他項(xiàng)權(quán)利人行使權(quán)利不得違反強(qiáng)行法的禁止性規(guī)定和雙方設(shè)定權(quán)利時(shí)約定的義務(wù)。對(duì)超出合理限度的使用或者本來(lái)應(yīng)當(dāng)且能夠避免而未能避免所造成的損害承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
第二節(jié) 土地抵押權(quán)
一、定義
土地抵押權(quán)是土地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)不移轉(zhuǎn)土地占有而將土地使用權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)對(duì)土地使用權(quán)及其上建筑物、其他附著物依法進(jìn)行處分，并以處分所得的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)膿?dān)保性土地他項(xiàng)權(quán)利。
抵押是債務(wù)人或者第三人以擔(dān)保債務(wù)清償為目的，不轉(zhuǎn)移占有而就自己財(cái)產(chǎn)為債權(quán)人設(shè)定擔(dān)保物權(quán)。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人行使抵押權(quán)，對(duì)擔(dān)保財(cái)產(chǎn)享有變價(jià)處分權(quán)和就變價(jià)所得優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
土地抵押權(quán)作為抵押權(quán)的一種，具備抵押權(quán)的共同屬性，適用抵押權(quán)制度的共同規(guī)則。但土地抵押權(quán)是設(shè)立于土地之上的權(quán)利和負(fù)擔(dān)，屬于土地權(quán)利的范疇，又要適用土地權(quán)利制度的有關(guān)規(guī)則，并符合國(guó)家的土地政策。因此，對(duì)土地抵押權(quán)定義的理解，應(yīng)注意以下幾個(gè)特點(diǎn)：
(1)土地抵押不是實(shí)物抵押而是權(quán)利抵押。在我國(guó)，土地所有權(quán)不具有流轉(zhuǎn)性，地產(chǎn)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的只是土地使用權(quán)。因此，土地抵押權(quán)的標(biāo)的是土地使用權(quán)而不是土地本身;土地抵押權(quán)的成立和存續(xù)依賴于土地使用權(quán)的法律存在而不是土地的自然存在。
(2)抵押權(quán)的客體是法律允許轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，即權(quán)利客體的限制性。首先，土地所有權(quán)不得抵押。其次，土地使用權(quán)可以抵押，但必須是法律允許轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。因?yàn)椋盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)的結(jié)果必然是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而我國(guó)法律對(duì)一部分土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有禁止性或者限制性的規(guī)定，如果這部分土地使用權(quán)允許抵押，實(shí)際上就等于突破了這些規(guī)定。例如，劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)不具有可流轉(zhuǎn)性，因而不允許抵押。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)不能脫離廠房等建筑物單獨(dú)轉(zhuǎn)讓?zhuān)蚨膊荒軉为?dú)用于抵押。
(3)抵押人必須是享有土地使用權(quán)的債務(wù)人或第三人。在土地使用權(quán)與所有權(quán)相分離而獨(dú)立設(shè)定的情況下，所有權(quán)人不得在該土地上另行設(shè)定抵押權(quán)。例如，對(duì)于已經(jīng)發(fā)包的土地，集體經(jīng)濟(jì)組織不具有以抵押人身份為他人提供土地使用權(quán)抵押的資格。
(4)土地使用權(quán)抵押不影響土地上其他權(quán)利人的權(quán)利。土地使用權(quán)抵押的效力，僅及于抵押人享有的物上權(quán)利，不涉及第三人在該土地上享有的物權(quán)，如工作物所有權(quán)、種植物所有權(quán)、房屋或土地租賃權(quán)以及各種土地他項(xiàng)權(quán)利。
二、土地抵押權(quán)的客體
下列權(quán)利可以依法設(shè)定土地抵押權(quán)：
1、法律允許單獨(dú)流轉(zhuǎn)的國(guó)有土地使用權(quán);
2、依法以國(guó)有土地上的房屋抵押的，被抵押的房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán);
3、依法承包并經(jīng)登記的集體荒地的土地使用權(quán);
4、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織投資設(shè)立的企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)集體土地使用權(quán)。
(一)國(guó)有土地使用權(quán)的可抵押范圍
國(guó)有土地使用權(quán)可以抵押的，包括以下兩種情況：
(1)根據(jù)《擔(dān)保法》第34條第3項(xiàng)和《城市房地產(chǎn)管理法》第47條第2款的規(guī)定，采取出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)可以抵押。出讓國(guó)有土地使用權(quán)可以連同地上建筑物一并抵押，也可以在無(wú)地上建筑物的情況下單獨(dú)抵押。
(2)根據(jù)《擔(dān)保法》第36條第1款、《城市房地產(chǎn)管理法》第47條第1款和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第33條的規(guī)定，國(guó)有土地上的房屋抵押時(shí)，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。這里的國(guó)有土地使用權(quán)，不以出讓國(guó)有土地使用權(quán)為限。