(二)集體土地使用權的可抵押范圍
集體土地使用權可以抵押的，包括以下兩種情況：
(1)根據(jù)《擔保法》第34條第5項以及《農村集體土地使用權抵押登記的若干規(guī)定》的規(guī)定，依法承包并經(jīng)登記的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地使用權可以抵押，但需獲得發(fā)包人的同意。實踐中，發(fā)包人同意抵押可以在訂立承包合同時約定，也可以事后取得發(fā)包人同意并由其出具書面證明。
(2)根據(jù)《擔保法》第36條第3款的規(guī)定，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押;該土地使用權不得脫離廠房等建筑物單獨抵押。
三、土地抵押權的主體
接受以抵押擔保債務清償?shù)膫鶛嗳朔Q為抵押權人。抵押權的設定需要由債權人與債務人或第三人簽訂以債務人或第三人的財產為抵押物的抵押合同。抵押合同合法成立并經(jīng)登記生效后，債權人取得抵押權人的法律地位。
抵押權人與債權人雖為同一人，但屬于兩種法律關系主體。抵押權人屬于物權法意義上的權利主體，其享有的權利，從性質、內容到實現(xiàn)條件和方法，都不同于債權法意義上的權利主體即債權人。但是，不可忽視的是，抵押權與被擔保的債權之間有著密切的聯(lián)系。抵押權的目的是擔保債務履行，保障債權實現(xiàn)。因此，抵押權對于所擔保的債權有附屬性;一旦被擔保的債權因債務清償或其他原因而消滅，抵押權也隨之終止。同時也要看到，抵押權具有強化債權地位的意義。這一點在債務人破產的情況下表現(xiàn)得尤其明顯。根據(jù)我國破產法的規(guī)定，在破產程序中，有財產擔保的債權人享有別除權，即由擔保物個別優(yōu)先受償?shù)臋嗬?BR> 四、土地抵押權的取得
以土地使用權及其上建筑物、其他附著物抵押的，土地使用權人應當與抵押權人訂立書面的抵押合同并辦理抵押物的登記。以具有使用期限的土地使用權抵押的，其土地抵押權的期限不得超過土地使用權的使用期限減去土地使用權人已經(jīng)使用期限后的剩余期限。
根據(jù)現(xiàn)行法律、法規(guī)的規(guī)定，土地抵押權的取得必須簽訂書面形式的抵押合同，并辦理抵押登記。抵押合同是抵押人和抵押權人在平等自愿的基礎上成立財產抵押關系的法律行為，是抵押權人取得抵押權的前提。抵押登記是抵押合同生效和抵押權人取得抵押權的必要條件。土地使用權的抵押是權利抵押，不以轉移物之占有為必要。所以，其權利現(xiàn)狀的變動以及未來的權利轉移都只能通過土地登記的記載來加以確認和實現(xiàn)。而且，土地登記具有公示作用，可以使土地適用權抵押的事實公諸于世，既有利于保護抵押權人的權益，也有利于保障交易安全，保護第三人利益和維護社會經(jīng)濟秩序。
用于抵押的土地使用權人有期限的，使用權人僅可以在權利存續(xù)期限內設定抵押權。因此，以有使用期限的土地使用權抵押的，抵押權的期限超過土地使用權的剩余年限的，登記機關不予登記，故其設定的抵押不能生效。
以沒有使用期限的土地使用權抵押的，土地抵押權的期限實際上受到被擔保的主債務的履行期和履行期屆滿后的訴訟時效期間的制約。盡管如此，法律允許當事人自愿約定抵押權期限。
五、土地抵押權的內容及限制
(一)關于房產與地產的關系
抵押權人取得以土地使用權為債權擔保的抵押權時，依法律或者依約定取得其上建筑物、其他附著物所有權的抵押權，并在抵押期間，對抵押人所占有的建筑物、其他附著物享有法律上的控制權?！冻擎?zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第21、23、24條，《城市房地產管理法》第31條均確認了房地一致原則。以土地使用權抵押的，其上建筑物、其他附著物所有權隨之抵押，否則，抵押權人在行使抵押權時無法對土地上的建筑物行使權利，就可能妨礙土地使用權交換價值的實現(xiàn)或者因應拆除其上建筑物造成經(jīng)濟損失。因此，以土地使用權抵押時，土地抵押權人同時取得其上建筑物、其他附著物所有權的抵押。
(二)關于抵押物的孳息
債務履行期滿債權未受清償或出現(xiàn)其他法定或者約定事由的，抵押權人有權請求人民法院依法實施扣押，并自扣押之日起對該土地所產生的自然孳息、法定孳息享有收取權。所得孳息應當先充抵收取孳息的費用。根據(jù)《擔保法》第47條的規(guī)定，債務履行期屆滿，債務人不履行債務時，抵押權的效力及于抵押物的孳息。但抵押權人收取抵押物的孳息時，應當滿足兩個條件：其一，須將扣押抵押物的事實通知應當清償法定孳息的義務人，否則，抵押的效力不能及于該孳息;其二，先以孳息充抵收取孳息的費用。
(三)關于抵押權的實現(xiàn)條件
債務履行期滿債權未受清償或出現(xiàn)其他法定或者約定事由的，抵押權人有權通過拍賣、變賣的方式將該土地使用權及其上的屬于抵押人的建筑物、其他附著物轉讓于第三人，并由轉讓所得價款優(yōu)先受償。依《擔保法》第53條、《城鎮(zhèn)國有土地出讓和轉讓暫行條例》第36 、37條和《劃撥國有土地使用權管理暫行辦法》第24條第1款的規(guī)定，抵押權人在債務人履行期限屆滿不履行債務而致被擔保的債權不獲清償時，抵押權人得依法定程序拍賣、變賣抵押物，實現(xiàn)抵押物的交換價值，并就抵押物賣得價金優(yōu)先于無擔保物權的債權人優(yōu)先受償。依《城市房地產抵押管理辦法》第40條的規(guī)定，抵押權的實現(xiàn)不限于債務人履行期限屆滿不履行債務，由此可見，土地抵押權的實現(xiàn)條件應為：債務履行期滿債權未受清償或出現(xiàn)其他法定或者約定事由。
集體土地使用權可以抵押的，包括以下兩種情況：
(1)根據(jù)《擔保法》第34條第5項以及《農村集體土地使用權抵押登記的若干規(guī)定》的規(guī)定，依法承包并經(jīng)登記的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地使用權可以抵押，但需獲得發(fā)包人的同意。實踐中，發(fā)包人同意抵押可以在訂立承包合同時約定，也可以事后取得發(fā)包人同意并由其出具書面證明。
(2)根據(jù)《擔保法》第36條第3款的規(guī)定，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押;該土地使用權不得脫離廠房等建筑物單獨抵押。
三、土地抵押權的主體
接受以抵押擔保債務清償?shù)膫鶛嗳朔Q為抵押權人。抵押權的設定需要由債權人與債務人或第三人簽訂以債務人或第三人的財產為抵押物的抵押合同。抵押合同合法成立并經(jīng)登記生效后，債權人取得抵押權人的法律地位。
抵押權人與債權人雖為同一人，但屬于兩種法律關系主體。抵押權人屬于物權法意義上的權利主體，其享有的權利，從性質、內容到實現(xiàn)條件和方法，都不同于債權法意義上的權利主體即債權人。但是，不可忽視的是，抵押權與被擔保的債權之間有著密切的聯(lián)系。抵押權的目的是擔保債務履行，保障債權實現(xiàn)。因此，抵押權對于所擔保的債權有附屬性;一旦被擔保的債權因債務清償或其他原因而消滅，抵押權也隨之終止。同時也要看到，抵押權具有強化債權地位的意義。這一點在債務人破產的情況下表現(xiàn)得尤其明顯。根據(jù)我國破產法的規(guī)定，在破產程序中，有財產擔保的債權人享有別除權，即由擔保物個別優(yōu)先受償?shù)臋嗬?BR> 四、土地抵押權的取得
以土地使用權及其上建筑物、其他附著物抵押的，土地使用權人應當與抵押權人訂立書面的抵押合同并辦理抵押物的登記。以具有使用期限的土地使用權抵押的，其土地抵押權的期限不得超過土地使用權的使用期限減去土地使用權人已經(jīng)使用期限后的剩余期限。
根據(jù)現(xiàn)行法律、法規(guī)的規(guī)定，土地抵押權的取得必須簽訂書面形式的抵押合同，并辦理抵押登記。抵押合同是抵押人和抵押權人在平等自愿的基礎上成立財產抵押關系的法律行為，是抵押權人取得抵押權的前提。抵押登記是抵押合同生效和抵押權人取得抵押權的必要條件。土地使用權的抵押是權利抵押，不以轉移物之占有為必要。所以，其權利現(xiàn)狀的變動以及未來的權利轉移都只能通過土地登記的記載來加以確認和實現(xiàn)。而且，土地登記具有公示作用，可以使土地適用權抵押的事實公諸于世，既有利于保護抵押權人的權益，也有利于保障交易安全，保護第三人利益和維護社會經(jīng)濟秩序。
用于抵押的土地使用權人有期限的，使用權人僅可以在權利存續(xù)期限內設定抵押權。因此，以有使用期限的土地使用權抵押的，抵押權的期限超過土地使用權的剩余年限的，登記機關不予登記，故其設定的抵押不能生效。
以沒有使用期限的土地使用權抵押的，土地抵押權的期限實際上受到被擔保的主債務的履行期和履行期屆滿后的訴訟時效期間的制約。盡管如此，法律允許當事人自愿約定抵押權期限。
五、土地抵押權的內容及限制
(一)關于房產與地產的關系
抵押權人取得以土地使用權為債權擔保的抵押權時，依法律或者依約定取得其上建筑物、其他附著物所有權的抵押權，并在抵押期間，對抵押人所占有的建筑物、其他附著物享有法律上的控制權?！冻擎?zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第21、23、24條，《城市房地產管理法》第31條均確認了房地一致原則。以土地使用權抵押的，其上建筑物、其他附著物所有權隨之抵押，否則，抵押權人在行使抵押權時無法對土地上的建筑物行使權利，就可能妨礙土地使用權交換價值的實現(xiàn)或者因應拆除其上建筑物造成經(jīng)濟損失。因此，以土地使用權抵押時，土地抵押權人同時取得其上建筑物、其他附著物所有權的抵押。
(二)關于抵押物的孳息
債務履行期滿債權未受清償或出現(xiàn)其他法定或者約定事由的，抵押權人有權請求人民法院依法實施扣押，并自扣押之日起對該土地所產生的自然孳息、法定孳息享有收取權。所得孳息應當先充抵收取孳息的費用。根據(jù)《擔保法》第47條的規(guī)定，債務履行期屆滿，債務人不履行債務時，抵押權的效力及于抵押物的孳息。但抵押權人收取抵押物的孳息時，應當滿足兩個條件：其一，須將扣押抵押物的事實通知應當清償法定孳息的義務人，否則，抵押的效力不能及于該孳息;其二，先以孳息充抵收取孳息的費用。
(三)關于抵押權的實現(xiàn)條件
債務履行期滿債權未受清償或出現(xiàn)其他法定或者約定事由的，抵押權人有權通過拍賣、變賣的方式將該土地使用權及其上的屬于抵押人的建筑物、其他附著物轉讓于第三人，并由轉讓所得價款優(yōu)先受償。依《擔保法》第53條、《城鎮(zhèn)國有土地出讓和轉讓暫行條例》第36 、37條和《劃撥國有土地使用權管理暫行辦法》第24條第1款的規(guī)定，抵押權人在債務人履行期限屆滿不履行債務而致被擔保的債權不獲清償時，抵押權人得依法定程序拍賣、變賣抵押物，實現(xiàn)抵押物的交換價值，并就抵押物賣得價金優(yōu)先于無擔保物權的債權人優(yōu)先受償。依《城市房地產抵押管理辦法》第40條的規(guī)定，抵押權的實現(xiàn)不限于債務人履行期限屆滿不履行債務，由此可見，土地抵押權的實現(xiàn)條件應為：債務履行期滿債權未受清償或出現(xiàn)其他法定或者約定事由。