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六、土地抵押權(quán)的終止
土地抵押權(quán)實現(xiàn)以前，土地抵押權(quán)因下列情形而終止：
1、土地使用權(quán)所擔保的債務(wù)因清償而消滅的;
2、抵押權(quán)人免除土地使用權(quán)所擔保的債務(wù)的;
3、經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人以替代擔保取代該土地使用權(quán)抵押的;
4、抵押合同或者被擔保的主債權(quán)合同依法歸于無效或者被撤銷的;
5、抵押的國有土地使用權(quán)因國家收回、期限屆滿或者土地滅失而終止的;
6、抵押的集體土地使用權(quán)因國家征用、集體土地所有者收回、期限屆滿或者土地滅失而終止的;
7、隨同地上建筑物、其他附著物抵押的土地使用權(quán)因該建筑物、附著物的消滅而終止的。
依照上述第5、6、7種情形終止土地抵押權(quán)的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供同等價值的替代擔保。抵押人依據(jù)土地使用權(quán)獲得補償或賠償?shù)?，抵押?quán)人可以要求抵押人提前清償所擔保的債權(quán);抵押人獲得不動產(chǎn)置換或補償?shù)?，抵押人應當與抵押權(quán)人以新獲得的產(chǎn)權(quán)為抵押標的物，重新簽訂抵押合同。
一項土地抵押權(quán)終止，不影響同一土地上其他抵押權(quán)的效力。土地抵押權(quán)終止，應辦理抵押權(quán)注銷登記。土地抵押權(quán)實現(xiàn)，土地抵押權(quán)人對抵押物依法處分，并以所得的價款優(yōu)先受償后，設(shè)立于土地使用權(quán)之上的抵押權(quán)隨即消滅，經(jīng)抵押權(quán)實現(xiàn)而處分的土地使用權(quán)，再轉(zhuǎn)讓后不再負擔任何抵押權(quán)。
《擔保法》第52條的規(guī)定表明，土地抵押權(quán)從屬于所擔保的債權(quán)，隨主債權(quán)的消滅而消滅。因債務(wù)清償、免除、替代擔保等原因而致主債權(quán)消滅，抵押權(quán)也消滅?！稉７ā返?條規(guī)定擔保的主合同無效，擔保合同無效，抵押權(quán)消滅。在無害抵押權(quán)的條件下，抵押人可以處分其抵押物，處分后，該抵押物上的土地抵押權(quán)隨之消滅。抵押人應當提供相應的其他形式的擔保。
《擔保法》第58條規(guī)定抵押權(quán)因抵押物的滅失而滅失。土地抵押權(quán)為權(quán)利抵押，故因土地使用權(quán)的消滅而終止。因土地使用權(quán)的消滅而終止土地抵押權(quán)時，如果抵押人獲得相應的貨幣、實物或財產(chǎn)權(quán)利作為補償或交換，則應參照《擔保法》第49條第2款、第3款和《城市房屋拆遷管理條例》第26條第2款的規(guī)定，承認抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人另行提供同等價值的擔保，或者提前清償所擔保的債權(quán)。
抵押人在無損于已有抵押權(quán)的前提下，可就抵押物的價值大于所擔保債權(quán)的余額部分，對第三人提供抵押。因此，同一土地上可以存在兩個以上的抵押權(quán)。在這種情況下，如果其中一個抵押權(quán)終止，并不影響其他抵押權(quán)的存在。
依《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第38條、《土地登記規(guī)則》第57條等的規(guī)定，土地抵押權(quán)終止后，應當依照規(guī)定辦理注銷抵押登記。
第三節(jié) 土地承租權(quán)
一、定義
土地承租權(quán)是土地承租人按期向土地使用權(quán)人支付租金而取得的一定期限內(nèi)對土地使用、收益的土地他項權(quán)利。
《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第28條和《劃撥國有土地使用權(quán)管理暫行辦法》第9條規(guī)定了土地使用權(quán)出租的定義。這些規(guī)定是土地承租權(quán)的基本法律依據(jù)。
關(guān)于土地承租權(quán)的定義，主要有以下幾個要點：
(1)權(quán)利客體 作為土地他項權(quán)利的承租權(quán)以土地使用權(quán)的存在為前提。
(2)權(quán)利內(nèi)容 土地使用權(quán)出租后，承租人取得對土地排他地占有、使用的權(quán)利?；趯说奈锏闹苯又涞匚?，土地承租權(quán)應屬于用益物權(quán)的性質(zhì)。
(3)租金義務(wù) 承租人在取得承租權(quán)的同時，承擔支付租金的義務(wù)。履行租金義務(wù)是承租權(quán)存續(xù)的必要條件。也就是說，承租人不履行租金義務(wù)的，出租人有權(quán)解除租賃關(guān)系，從而使承租權(quán)歸于終止。
(4)權(quán)利期限 “租期”是租賃合同的一個重要條款。在以土地開發(fā)為目的的租賃合同中，往往還有關(guān)于開發(fā)期限和條件的約定。這種約定對于促進土地有效和高效利用，具有積極的意義。
二、土地承租權(quán)的客體
下列權(quán)利可以與土地上的建筑物、其他附著物同時出租，設(shè)定土地承租權(quán)：
(一)依法或者依合同約定進行投資開發(fā)的國有土地使用權(quán);
(二)依法可以流轉(zhuǎn)的城市私房用地使用權(quán)。
沒有建筑物、其他附著物但有獨立支配價值的國有土地使用權(quán)可以單獨出租，設(shè)定土地承租權(quán)。
現(xiàn)行土地立法的有關(guān)規(guī)定表明，國有土地使用權(quán)出租后可以設(shè)定土地承租權(quán)。
為了防止土地的投機膨脹和無計劃地濫用，現(xiàn)行法已規(guī)定，按規(guī)定或者約定的期限和條件完成投資開發(fā)的，土地使用權(quán)才可轉(zhuǎn)讓。同樣地，為了防止開發(fā)商不搞開發(fā)，將囤積土地用以租賃以牟取高額暴利，也應當對用于出租的國有土地使用權(quán)范圍加以限制?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第28條對此僅做了原則性規(guī)定，要求土地使用權(quán)人依據(jù)土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地。至于土地使用權(quán)人將土地開發(fā)到何種程度才可出租，法律尚未作明確規(guī)定，一般由各地根據(jù)具體情況而定。如有的地方規(guī)定除地價款外，投入開發(fā)建設(shè)的資金已達到出讓合同約定投資的25%的即可出租;上海則要求達至約定投資的100%才可。這些做法對完善土地承租權(quán)的立法有積極意義。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45條、《劃撥國有土地使用權(quán)管理暫行條例》第6條的規(guī)定，作為承租權(quán)標的的國有土地使用權(quán)必須符合一個條件：已經(jīng)依法律或者約定完成了一定比例的投資開發(fā)。
六、土地抵押權(quán)的終止
土地抵押權(quán)實現(xiàn)以前，土地抵押權(quán)因下列情形而終止：
1、土地使用權(quán)所擔保的債務(wù)因清償而消滅的;
2、抵押權(quán)人免除土地使用權(quán)所擔保的債務(wù)的;
3、經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人以替代擔保取代該土地使用權(quán)抵押的;
4、抵押合同或者被擔保的主債權(quán)合同依法歸于無效或者被撤銷的;
5、抵押的國有土地使用權(quán)因國家收回、期限屆滿或者土地滅失而終止的;
6、抵押的集體土地使用權(quán)因國家征用、集體土地所有者收回、期限屆滿或者土地滅失而終止的;
7、隨同地上建筑物、其他附著物抵押的土地使用權(quán)因該建筑物、附著物的消滅而終止的。
依照上述第5、6、7種情形終止土地抵押權(quán)的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供同等價值的替代擔保。抵押人依據(jù)土地使用權(quán)獲得補償或賠償?shù)?，抵押?quán)人可以要求抵押人提前清償所擔保的債權(quán);抵押人獲得不動產(chǎn)置換或補償?shù)?，抵押人應當與抵押權(quán)人以新獲得的產(chǎn)權(quán)為抵押標的物，重新簽訂抵押合同。
一項土地抵押權(quán)終止，不影響同一土地上其他抵押權(quán)的效力。土地抵押權(quán)終止，應辦理抵押權(quán)注銷登記。土地抵押權(quán)實現(xiàn)，土地抵押權(quán)人對抵押物依法處分，并以所得的價款優(yōu)先受償后，設(shè)立于土地使用權(quán)之上的抵押權(quán)隨即消滅，經(jīng)抵押權(quán)實現(xiàn)而處分的土地使用權(quán)，再轉(zhuǎn)讓后不再負擔任何抵押權(quán)。
《擔保法》第52條的規(guī)定表明，土地抵押權(quán)從屬于所擔保的債權(quán)，隨主債權(quán)的消滅而消滅。因債務(wù)清償、免除、替代擔保等原因而致主債權(quán)消滅，抵押權(quán)也消滅?！稉７ā返?條規(guī)定擔保的主合同無效，擔保合同無效，抵押權(quán)消滅。在無害抵押權(quán)的條件下，抵押人可以處分其抵押物，處分后，該抵押物上的土地抵押權(quán)隨之消滅。抵押人應當提供相應的其他形式的擔保。
《擔保法》第58條規(guī)定抵押權(quán)因抵押物的滅失而滅失。土地抵押權(quán)為權(quán)利抵押，故因土地使用權(quán)的消滅而終止。因土地使用權(quán)的消滅而終止土地抵押權(quán)時，如果抵押人獲得相應的貨幣、實物或財產(chǎn)權(quán)利作為補償或交換，則應參照《擔保法》第49條第2款、第3款和《城市房屋拆遷管理條例》第26條第2款的規(guī)定，承認抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人另行提供同等價值的擔保，或者提前清償所擔保的債權(quán)。
抵押人在無損于已有抵押權(quán)的前提下，可就抵押物的價值大于所擔保債權(quán)的余額部分，對第三人提供抵押。因此，同一土地上可以存在兩個以上的抵押權(quán)。在這種情況下，如果其中一個抵押權(quán)終止，并不影響其他抵押權(quán)的存在。
依《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第38條、《土地登記規(guī)則》第57條等的規(guī)定，土地抵押權(quán)終止后，應當依照規(guī)定辦理注銷抵押登記。
第三節(jié) 土地承租權(quán)
一、定義
土地承租權(quán)是土地承租人按期向土地使用權(quán)人支付租金而取得的一定期限內(nèi)對土地使用、收益的土地他項權(quán)利。
《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第28條和《劃撥國有土地使用權(quán)管理暫行辦法》第9條規(guī)定了土地使用權(quán)出租的定義。這些規(guī)定是土地承租權(quán)的基本法律依據(jù)。
關(guān)于土地承租權(quán)的定義，主要有以下幾個要點：
(1)權(quán)利客體 作為土地他項權(quán)利的承租權(quán)以土地使用權(quán)的存在為前提。
(2)權(quán)利內(nèi)容 土地使用權(quán)出租后，承租人取得對土地排他地占有、使用的權(quán)利?；趯说奈锏闹苯又涞匚?，土地承租權(quán)應屬于用益物權(quán)的性質(zhì)。
(3)租金義務(wù) 承租人在取得承租權(quán)的同時，承擔支付租金的義務(wù)。履行租金義務(wù)是承租權(quán)存續(xù)的必要條件。也就是說，承租人不履行租金義務(wù)的，出租人有權(quán)解除租賃關(guān)系，從而使承租權(quán)歸于終止。
(4)權(quán)利期限 “租期”是租賃合同的一個重要條款。在以土地開發(fā)為目的的租賃合同中，往往還有關(guān)于開發(fā)期限和條件的約定。這種約定對于促進土地有效和高效利用，具有積極的意義。
二、土地承租權(quán)的客體
下列權(quán)利可以與土地上的建筑物、其他附著物同時出租，設(shè)定土地承租權(quán)：
(一)依法或者依合同約定進行投資開發(fā)的國有土地使用權(quán);
(二)依法可以流轉(zhuǎn)的城市私房用地使用權(quán)。
沒有建筑物、其他附著物但有獨立支配價值的國有土地使用權(quán)可以單獨出租，設(shè)定土地承租權(quán)。
現(xiàn)行土地立法的有關(guān)規(guī)定表明，國有土地使用權(quán)出租后可以設(shè)定土地承租權(quán)。
為了防止土地的投機膨脹和無計劃地濫用，現(xiàn)行法已規(guī)定，按規(guī)定或者約定的期限和條件完成投資開發(fā)的，土地使用權(quán)才可轉(zhuǎn)讓。同樣地，為了防止開發(fā)商不搞開發(fā)，將囤積土地用以租賃以牟取高額暴利，也應當對用于出租的國有土地使用權(quán)范圍加以限制?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第28條對此僅做了原則性規(guī)定，要求土地使用權(quán)人依據(jù)土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地。至于土地使用權(quán)人將土地開發(fā)到何種程度才可出租，法律尚未作明確規(guī)定，一般由各地根據(jù)具體情況而定。如有的地方規(guī)定除地價款外，投入開發(fā)建設(shè)的資金已達到出讓合同約定投資的25%的即可出租;上海則要求達至約定投資的100%才可。這些做法對完善土地承租權(quán)的立法有積極意義。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45條、《劃撥國有土地使用權(quán)管理暫行條例》第6條的規(guī)定，作為承租權(quán)標的的國有土地使用權(quán)必須符合一個條件：已經(jīng)依法律或者約定完成了一定比例的投資開發(fā)。