第四章 集體土地使用權(quán)
第一節(jié) 集體土地使用權(quán)概述
一、定義
集體土地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員以及符合法律規(guī)定的其他組織和個(gè)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)集體所有的土地享有的用益物權(quán)。
集體土地使用權(quán)的定義，包括以下幾個(gè)要點(diǎn)：(1)權(quán)利主體的特定性，即農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織本身或者集體的成員、符合法律規(guī)定的其他組織和個(gè)人(如，集體經(jīng)濟(jì)組織或者其成員舉辦的企業(yè)和學(xué)校、醫(yī)院等公益性事業(yè)，依法承包“四荒”土地的單位和個(gè)人。(2)權(quán)利的限制性，即集體土地使用權(quán)在權(quán)利轉(zhuǎn)讓、土地用途、客體范圍、使用權(quán)主體范圍等方面受到法律的某些限制，故其權(quán)利只能在法律規(guī)定的范圍內(nèi)存續(xù)和行使。(3)權(quán)利客體，即集體所有的土地。需要指出的是，集體土地使用權(quán)的客體不包括地下的礦藏、埋藏物等法定的國(guó)家所有物。(4)權(quán)利性質(zhì)，即用益物權(quán)。這種用益物權(quán)是由集體土地所有權(quán)派生的、所有權(quán)人以外的民事主體享有的對(duì)集體土地進(jìn)行占有、使用、收益的權(quán)利。在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，集體土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和用于投資。公民擁有的集體土地使用權(quán)可以依法繼承。
二、集體土地使用權(quán)的主體
農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織投資設(shè)立的企業(yè)，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村公益性組織及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他單位和個(gè)人，可以依法取得集體土地使用權(quán)。
集體土地使用權(quán)主體為特殊民事主體，主要為集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員，集體經(jīng)濟(jì)組織設(shè)立的企業(yè)和公益性組織，只有法律、行政法規(guī)規(guī)定允許的個(gè)別情況下，才可包括集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人。這與現(xiàn)行法禁止或限制集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的政策是相聯(lián)系的。因此，從總體上來講，集體土地使用權(quán)是靜態(tài)的權(quán)利，集體土地使用權(quán)人與集體土地所有者一般具有身份上的歸屬性或依賴性。
三、集體土地使用權(quán)的分類與取得中 華 考 試 網(wǎng)
(一)關(guān)于集體土地使用權(quán)的分類
集體土地按用途劃分為農(nóng)用地和建設(shè)用地。集體土地使用權(quán)分為農(nóng)地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)。
根據(jù)《土地管理法》第五章有關(guān)條文的規(guī)定(參見第4、59、60、61、62條)，集體土地包括農(nóng)用地和建設(shè)用地兩大類。目前，土地管理部門只對(duì)其中的集體土地建設(shè)用地使用權(quán)頒發(fā)證書;農(nóng)地使用權(quán)的登記發(fā)證制度尚未建立。
按照法律的規(guī)定和土地登記實(shí)踐，集體土地建設(shè)用地使用權(quán)的范圍包括宅基地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)和鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)。
(二)不同用途的集體土地使用權(quán)按不同方式取得
集體土地使用權(quán)按照不同的用途，采用不同的方式向集體土地所有者原始取得?？偟恼f來，包括以下四種情況：
(1)農(nóng)地使用權(quán)。農(nóng)地使用權(quán)一般通過承包經(jīng)營(yíng)的方式取得。通過這種方式取得的集體土地使用權(quán)，稱為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。依《土地管理法》第14、15條規(guī)定，集體經(jīng)濟(jì)組織成員，以及集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的單位或者個(gè)人，可以通過承包經(jīng)營(yíng)的方式，取得農(nóng)地使用權(quán)(即土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán))，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。具體說，發(fā)包方和承包方應(yīng)當(dāng)訂立承包合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。土地承包經(jīng)營(yíng)的期限由承包合同約定。承包合同一旦生效，承包方即取得集體土地使用權(quán)。在承包經(jīng)營(yíng)期間，承包人的土地使用權(quán)受到法律的保護(hù)。
(2)宅基地使用權(quán)。依《土地管理法》第62條的規(guī)定，農(nóng)村居民在戶口所在村(村民組)內(nèi)提出申請(qǐng)，按省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)縣級(jí)人民政府審批后，由本集體經(jīng)濟(jì)組織分配取得宅基地使用權(quán)。
(3)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)。依《土地管理法》第60條的規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利用本集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地舉辦企業(yè)的，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府審批后，通過投資興辦企業(yè)，取得鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)。集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等方式與其他單位、個(gè)人共同舉辦企業(yè)的，亦照此辦理。
(4)鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)。依《土地管理法》第61條的規(guī)定，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)后，經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織撥付，取得鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地使用權(quán)。
四、集體土地使用權(quán)的內(nèi)容及限制
集體土地使用權(quán)人對(duì)集體土地享有占有權(quán)、使用權(quán)。依土地用途的不同和權(quán)利取得方式的不同，享有不同的收益權(quán)、處分權(quán)?？偟恼f來，集體土地使用權(quán)人對(duì)土地都享有占有權(quán)、使用權(quán)。但是，不同的集體土地使用權(quán)人在對(duì)土地行使收益權(quán)、處分權(quán)方面存在較大差異?；诓煌N類的集體土地使用權(quán)在設(shè)置目的上的差異，法律對(duì)它們的使用權(quán)能和處分權(quán)能有不同的限制。例如，按照現(xiàn)行規(guī)定，農(nóng)民對(duì)承包使用的耕地，必須按規(guī)定用途使用，不得擅自建房、建窯、采礦、采石、挖砂、取土、造磚、建墳。又如，農(nóng)民對(duì)宅基地只有使用權(quán)，不得買賣或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓;農(nóng)民出賣、出租住房后再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。相比較而言，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的權(quán)利內(nèi)容較充分，其不但對(duì)土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)，還擁有一定的處分權(quán);而鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)人的權(quán)利內(nèi)容較為單純，其對(duì)土地只享有占有權(quán)和使用權(quán)，基本上不擁有收益權(quán)、處分權(quán)。
第一節(jié) 集體土地使用權(quán)概述
一、定義
集體土地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員以及符合法律規(guī)定的其他組織和個(gè)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)集體所有的土地享有的用益物權(quán)。
集體土地使用權(quán)的定義，包括以下幾個(gè)要點(diǎn)：(1)權(quán)利主體的特定性，即農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織本身或者集體的成員、符合法律規(guī)定的其他組織和個(gè)人(如，集體經(jīng)濟(jì)組織或者其成員舉辦的企業(yè)和學(xué)校、醫(yī)院等公益性事業(yè)，依法承包“四荒”土地的單位和個(gè)人。(2)權(quán)利的限制性，即集體土地使用權(quán)在權(quán)利轉(zhuǎn)讓、土地用途、客體范圍、使用權(quán)主體范圍等方面受到法律的某些限制，故其權(quán)利只能在法律規(guī)定的范圍內(nèi)存續(xù)和行使。(3)權(quán)利客體，即集體所有的土地。需要指出的是，集體土地使用權(quán)的客體不包括地下的礦藏、埋藏物等法定的國(guó)家所有物。(4)權(quán)利性質(zhì)，即用益物權(quán)。這種用益物權(quán)是由集體土地所有權(quán)派生的、所有權(quán)人以外的民事主體享有的對(duì)集體土地進(jìn)行占有、使用、收益的權(quán)利。在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，集體土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和用于投資。公民擁有的集體土地使用權(quán)可以依法繼承。
二、集體土地使用權(quán)的主體
農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織投資設(shè)立的企業(yè)，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村公益性組織及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他單位和個(gè)人，可以依法取得集體土地使用權(quán)。
集體土地使用權(quán)主體為特殊民事主體，主要為集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員，集體經(jīng)濟(jì)組織設(shè)立的企業(yè)和公益性組織，只有法律、行政法規(guī)規(guī)定允許的個(gè)別情況下，才可包括集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人。這與現(xiàn)行法禁止或限制集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的政策是相聯(lián)系的。因此，從總體上來講，集體土地使用權(quán)是靜態(tài)的權(quán)利，集體土地使用權(quán)人與集體土地所有者一般具有身份上的歸屬性或依賴性。
三、集體土地使用權(quán)的分類與取得中 華 考 試 網(wǎng)
(一)關(guān)于集體土地使用權(quán)的分類
集體土地按用途劃分為農(nóng)用地和建設(shè)用地。集體土地使用權(quán)分為農(nóng)地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)。
根據(jù)《土地管理法》第五章有關(guān)條文的規(guī)定(參見第4、59、60、61、62條)，集體土地包括農(nóng)用地和建設(shè)用地兩大類。目前，土地管理部門只對(duì)其中的集體土地建設(shè)用地使用權(quán)頒發(fā)證書;農(nóng)地使用權(quán)的登記發(fā)證制度尚未建立。
按照法律的規(guī)定和土地登記實(shí)踐，集體土地建設(shè)用地使用權(quán)的范圍包括宅基地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)和鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)。
(二)不同用途的集體土地使用權(quán)按不同方式取得
集體土地使用權(quán)按照不同的用途，采用不同的方式向集體土地所有者原始取得?？偟恼f來，包括以下四種情況：
(1)農(nóng)地使用權(quán)。農(nóng)地使用權(quán)一般通過承包經(jīng)營(yíng)的方式取得。通過這種方式取得的集體土地使用權(quán)，稱為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。依《土地管理法》第14、15條規(guī)定，集體經(jīng)濟(jì)組織成員，以及集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的單位或者個(gè)人，可以通過承包經(jīng)營(yíng)的方式，取得農(nóng)地使用權(quán)(即土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán))，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。具體說，發(fā)包方和承包方應(yīng)當(dāng)訂立承包合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。土地承包經(jīng)營(yíng)的期限由承包合同約定。承包合同一旦生效，承包方即取得集體土地使用權(quán)。在承包經(jīng)營(yíng)期間，承包人的土地使用權(quán)受到法律的保護(hù)。
(2)宅基地使用權(quán)。依《土地管理法》第62條的規(guī)定，農(nóng)村居民在戶口所在村(村民組)內(nèi)提出申請(qǐng)，按省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)縣級(jí)人民政府審批后，由本集體經(jīng)濟(jì)組織分配取得宅基地使用權(quán)。
(3)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)。依《土地管理法》第60條的規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利用本集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地舉辦企業(yè)的，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府審批后，通過投資興辦企業(yè)，取得鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)。集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等方式與其他單位、個(gè)人共同舉辦企業(yè)的，亦照此辦理。
(4)鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)。依《土地管理法》第61條的規(guī)定，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)后，經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織撥付，取得鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地使用權(quán)。
四、集體土地使用權(quán)的內(nèi)容及限制
集體土地使用權(quán)人對(duì)集體土地享有占有權(quán)、使用權(quán)。依土地用途的不同和權(quán)利取得方式的不同，享有不同的收益權(quán)、處分權(quán)?？偟恼f來，集體土地使用權(quán)人對(duì)土地都享有占有權(quán)、使用權(quán)。但是，不同的集體土地使用權(quán)人在對(duì)土地行使收益權(quán)、處分權(quán)方面存在較大差異?；诓煌N類的集體土地使用權(quán)在設(shè)置目的上的差異，法律對(duì)它們的使用權(quán)能和處分權(quán)能有不同的限制。例如，按照現(xiàn)行規(guī)定，農(nóng)民對(duì)承包使用的耕地，必須按規(guī)定用途使用，不得擅自建房、建窯、采礦、采石、挖砂、取土、造磚、建墳。又如，農(nóng)民對(duì)宅基地只有使用權(quán)，不得買賣或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓;農(nóng)民出賣、出租住房后再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。相比較而言，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的權(quán)利內(nèi)容較充分，其不但對(duì)土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)，還擁有一定的處分權(quán);而鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)人的權(quán)利內(nèi)容較為單純，其對(duì)土地只享有占有權(quán)和使用權(quán)，基本上不擁有收益權(quán)、處分權(quán)。