-
2、租金及其支付方式
參考實踐中的做法，租金一般由土地使用者按年向國家支付，但仍以"約定"優(yōu)先，即國有土地租賃合同另有約定的，依約定。同時，基于維護國家利益的考慮，對租金的約定也應予以限制，參照出讓金最低額的規(guī)定確定租金的最低限額，無論采取哪種確定租金的方式，租金額均不得低于其法定最低限額，以約束國有土地所有者代表，避免其以權謀私，與用地者約定過低租金損害國家利益。
在租金的折算標準方面，對于在取得土地使用權時，承租人已支付了征地、拆遷等土地費用的，如按全額地價折算其租金標準，顯然有失公平;同理，對于在取得土地使用權時，承租人未支付其他土地費用的，則應按全額地價折算其租金標準，才不失公平?；诠⒑馄降拿穹ɡ砟?，承租人取得土地使用權時未支付其他土地使用費的，其租金標準應按全額地價折算;承租人取得土地使用權時，支付了征地、拆遷等土地費用的，其租金標準應按扣除有關費用后的地價余額折算。
土地作為重要不動產(chǎn)，屬稀缺資源，在經(jīng)濟生活中一般具有增值潛力，但也可因種種原因導致利用價值降低，土地的租期愈長，預期利益的不確定性愈強。因此，租賃雙方應當確定不低于法定最低限額的基準租金額。但如果租賃合同僅規(guī)定了固定租金，則情勢變更導致的土地價值的變動對雙方當事人均會不利，對此租賃雙方則應在租賃合同中約定租金浮動的比例和方法，且該比例和方法應保證實際履行的年租金額均不低于法定最低年租金限額。 此外，長期租賃中土地價值的變動無法預料，有限的理性無法對一切預先做出計劃，因而法定最低年租金額與政府定租的年租金額應當五年調(diào)整一次。同時，五年以下的短期租賃，由于時間短，土地價值的變化對雙方利益的影響小，若無一個相對固定的法定最低年租金額與政府定租的年租金額，則國家作為特殊的民事主體，依其在土地價格的評估中的特殊地位及權力勢必造成租金的濫漲，損害用地者的利益，因此"五年調(diào)整一次"又是對政府行為的限制。如此，既可避免政府濫用權利，任意提高租金損害用地者利益，又可在土地增值時保障國家的收益，從而使立法規(guī)定在兼具硬性操作標準的同時，又不失靈活的適應性。
為鼓勵經(jīng)營性劃撥土地使用者通過租賃方式取得土地使用權，以克服土地資源行政劃撥的單一性所帶來的負面影響，逐步理順土地租、稅、費體系混亂無序的狀況，確立土地收益中"明租、正稅、少費"的原則，建立起完善的土地市場體系，從而帶動房地產(chǎn)等相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加快土地使用權的商品化進程。對于劃撥國有土地使用權轉租賃土地使用權的，租賃雙方應當簽訂租賃合同，承租方按合同約定繳納租金，不再繳納土地使用費。
四、租賃土地使用權的內(nèi)容與限制
1、租賃土地使用權的內(nèi)容
租賃是一方保留租賃物的所有權和合法使用權，而另一方可在一定期限內(nèi)以支付租金為對價對物進行使用和收益，因租賃取得土地使用權的用地者與國家之間存在債權債務關系，因而租賃土地使用權人在租賃期限內(nèi)，對承租土地只依法享有占有權、使用權和收益權而沒有處分權。
依土地使用權與房屋所有權主體統(tǒng)一、"房地一致"原則，租賃土地使用權人對其投資建造的地上建筑物、其他附著物享有所有權。這區(qū)別于出讓國有土地使用權出租中地上建筑物、其他附著物的所有權歸屬。出讓國有土地使用權出租后，承租人僅享有租期內(nèi)的對土地的占有、使用、收益權，其并非土地使用權人，原出讓合同仍由作為出租人的土地使用權人繼續(xù)履行，租期屆滿而土地使用權未到出讓年，出租人有權收回土地使用權，土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著物自然歸屬于出租人。
2、租賃土地使用權的權利限制
(1)期限的限制
土地使用者可以通過支付出讓金取得出讓國有土地使用權，也可以通過支付租金取得租賃土地使用權。土地交易中除各種土地物權的交易外，也存在相應的債權交易。而出讓金比租金高，從國家手中取得土地使用權者為實現(xiàn)土地租賃經(jīng)營、抵押經(jīng)營等債權權利，多欲以租賃方式取得土地使用權，若租期過長，國家作為土地所有權人的經(jīng)濟利益無法得到保障，因此，租賃期限不得超過國務院規(guī)定的土地使用權出讓的年限。同時，基于承租人在合同關系中的弱勢地位，為了更好地保護其合法權益，穩(wěn)定租賃關系，防止國家單方因未約定租賃期限而任意終止租賃合同，對租賃合同中未約定期限的，應參照土地使用權出讓年限處置。
此外，國有土地租賃合同仍是租賃合同，但由于標的物土地使用權具有特殊性，《合同法》中有關"物"租賃的規(guī)定不能完全適用，如第214條"租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。"土地作為重要不動產(chǎn)由土地使用者開發(fā)利用，若期限規(guī)定的過短，用地者為了在短期內(nèi)取得的利益，必然對土地搞掠奪性開發(fā)，濫用土地使用權，到期收回土地使用權時，土地已退化或毀損嚴重，土地質(zhì)量明顯下降，這既不利于土地資源的合理利用與保護，也不利于發(fā)揮有限土地資源再利用的價值。因此，土地使用權租期不可限定于二十年。
為了更合理、有效地利用土地資源，切實保障國家的土地收益，根據(jù)是否建地上物及其建成后是否長期使用，國有土地使用權租賃可分別實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應實行短期租賃，租期一般不超過五年;對需進行地上建筑物、其他附著物建設后長期使用的土地，應實行長期租賃，具體租期由租賃合同約定，但租期最長不得超過法律規(guī)定的同類用途的土地出讓年限。
2、租金及其支付方式
參考實踐中的做法，租金一般由土地使用者按年向國家支付，但仍以"約定"優(yōu)先，即國有土地租賃合同另有約定的，依約定。同時，基于維護國家利益的考慮，對租金的約定也應予以限制，參照出讓金最低額的規(guī)定確定租金的最低限額，無論采取哪種確定租金的方式，租金額均不得低于其法定最低限額，以約束國有土地所有者代表，避免其以權謀私，與用地者約定過低租金損害國家利益。
在租金的折算標準方面，對于在取得土地使用權時，承租人已支付了征地、拆遷等土地費用的，如按全額地價折算其租金標準，顯然有失公平;同理，對于在取得土地使用權時，承租人未支付其他土地費用的，則應按全額地價折算其租金標準，才不失公平?；诠⒑馄降拿穹ɡ砟?，承租人取得土地使用權時未支付其他土地使用費的，其租金標準應按全額地價折算;承租人取得土地使用權時，支付了征地、拆遷等土地費用的，其租金標準應按扣除有關費用后的地價余額折算。
土地作為重要不動產(chǎn)，屬稀缺資源，在經(jīng)濟生活中一般具有增值潛力，但也可因種種原因導致利用價值降低，土地的租期愈長，預期利益的不確定性愈強。因此，租賃雙方應當確定不低于法定最低限額的基準租金額。但如果租賃合同僅規(guī)定了固定租金，則情勢變更導致的土地價值的變動對雙方當事人均會不利，對此租賃雙方則應在租賃合同中約定租金浮動的比例和方法，且該比例和方法應保證實際履行的年租金額均不低于法定最低年租金限額。 此外，長期租賃中土地價值的變動無法預料，有限的理性無法對一切預先做出計劃，因而法定最低年租金額與政府定租的年租金額應當五年調(diào)整一次。同時，五年以下的短期租賃，由于時間短，土地價值的變化對雙方利益的影響小，若無一個相對固定的法定最低年租金額與政府定租的年租金額，則國家作為特殊的民事主體，依其在土地價格的評估中的特殊地位及權力勢必造成租金的濫漲，損害用地者的利益，因此"五年調(diào)整一次"又是對政府行為的限制。如此，既可避免政府濫用權利，任意提高租金損害用地者利益，又可在土地增值時保障國家的收益，從而使立法規(guī)定在兼具硬性操作標準的同時，又不失靈活的適應性。
為鼓勵經(jīng)營性劃撥土地使用者通過租賃方式取得土地使用權，以克服土地資源行政劃撥的單一性所帶來的負面影響，逐步理順土地租、稅、費體系混亂無序的狀況，確立土地收益中"明租、正稅、少費"的原則，建立起完善的土地市場體系，從而帶動房地產(chǎn)等相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加快土地使用權的商品化進程。對于劃撥國有土地使用權轉租賃土地使用權的，租賃雙方應當簽訂租賃合同，承租方按合同約定繳納租金，不再繳納土地使用費。
四、租賃土地使用權的內(nèi)容與限制
1、租賃土地使用權的內(nèi)容
租賃是一方保留租賃物的所有權和合法使用權，而另一方可在一定期限內(nèi)以支付租金為對價對物進行使用和收益，因租賃取得土地使用權的用地者與國家之間存在債權債務關系，因而租賃土地使用權人在租賃期限內(nèi)，對承租土地只依法享有占有權、使用權和收益權而沒有處分權。
依土地使用權與房屋所有權主體統(tǒng)一、"房地一致"原則，租賃土地使用權人對其投資建造的地上建筑物、其他附著物享有所有權。這區(qū)別于出讓國有土地使用權出租中地上建筑物、其他附著物的所有權歸屬。出讓國有土地使用權出租后，承租人僅享有租期內(nèi)的對土地的占有、使用、收益權，其并非土地使用權人，原出讓合同仍由作為出租人的土地使用權人繼續(xù)履行，租期屆滿而土地使用權未到出讓年，出租人有權收回土地使用權，土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著物自然歸屬于出租人。
2、租賃土地使用權的權利限制
(1)期限的限制
土地使用者可以通過支付出讓金取得出讓國有土地使用權，也可以通過支付租金取得租賃土地使用權。土地交易中除各種土地物權的交易外，也存在相應的債權交易。而出讓金比租金高，從國家手中取得土地使用權者為實現(xiàn)土地租賃經(jīng)營、抵押經(jīng)營等債權權利，多欲以租賃方式取得土地使用權，若租期過長，國家作為土地所有權人的經(jīng)濟利益無法得到保障，因此，租賃期限不得超過國務院規(guī)定的土地使用權出讓的年限。同時，基于承租人在合同關系中的弱勢地位，為了更好地保護其合法權益，穩(wěn)定租賃關系，防止國家單方因未約定租賃期限而任意終止租賃合同，對租賃合同中未約定期限的，應參照土地使用權出讓年限處置。
此外，國有土地租賃合同仍是租賃合同，但由于標的物土地使用權具有特殊性，《合同法》中有關"物"租賃的規(guī)定不能完全適用，如第214條"租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。"土地作為重要不動產(chǎn)由土地使用者開發(fā)利用，若期限規(guī)定的過短，用地者為了在短期內(nèi)取得的利益，必然對土地搞掠奪性開發(fā)，濫用土地使用權，到期收回土地使用權時，土地已退化或毀損嚴重，土地質(zhì)量明顯下降，這既不利于土地資源的合理利用與保護，也不利于發(fā)揮有限土地資源再利用的價值。因此，土地使用權租期不可限定于二十年。
為了更合理、有效地利用土地資源，切實保障國家的土地收益，根據(jù)是否建地上物及其建成后是否長期使用，國有土地使用權租賃可分別實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應實行短期租賃，租期一般不超過五年;對需進行地上建筑物、其他附著物建設后長期使用的土地，應實行長期租賃，具體租期由租賃合同約定，但租期最長不得超過法律規(guī)定的同類用途的土地出讓年限。