(四)從實(shí)際出發(fā)的原則
土地權(quán)利的設(shè)置是土地權(quán)利制度建設(shè)和土地制度建設(shè)的核心內(nèi)容，同時(shí)在國家經(jīng)濟(jì)制度建設(shè)中也占有舉足輕重的地位。設(shè)計(jì)安排土地權(quán)利體系時(shí)，除了要遵循民法物權(quán)法的一般原則外，還必須充分尊重歷史，面對(duì)現(xiàn)實(shí)，從實(shí)際出發(fā)，從國情出發(fā)，來構(gòu)建土地權(quán)利體系。當(dāng)代國際，隨著國際交易越來越密切，各國反映流通規(guī)則的合同法的發(fā)展逐漸趨向同一，彼此都互有不少借鑒甚至直接的移植，而以土地權(quán)利為核心的物權(quán)法卻自羅馬法直至現(xiàn)在，各國都是自成一套，都是從本國的實(shí)際出發(fā)來構(gòu)建土地權(quán)利體系，都把國情因素作為一項(xiàng)十分重要的因素放到足夠重要的位置來考慮。這充分說明了從實(shí)際出發(fā)的原則在土地權(quán)利設(shè)置中的重要地位。對(duì)此，我們一定要正確把握和認(rèn)真貫徹。
當(dāng)前，構(gòu)建我國的土地權(quán)利體系，堅(jiān)持從實(shí)際出發(fā)的原則，要重點(diǎn)把握好兩點(diǎn)：一是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制已在我國初步確立，并將在今后進(jìn)一步健全和完善，土地權(quán)利的設(shè)置要同我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求相適應(yīng)，積極促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。二是要尊重我國土地權(quán)利變遷發(fā)展的歷史和現(xiàn)實(shí)，要與憲法精神和社會(huì)己普遍接受的法律原則相一致。所構(gòu)建的土地權(quán)利體系要同我國歷史的和現(xiàn)實(shí)的土地權(quán)利體系銜接好，切不可完全拋開現(xiàn)實(shí)。另立爐灶。以免引起社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的震蕩。例如。根據(jù)憲法第九條、第十條、1988年憲法修正案第二條的規(guī)定，我國土地實(shí)行社會(huì)主義公有制，只存在國家所有和集體所有兩種所有權(quán)，而且只許可農(nóng)村集體土地所有權(quán)依征用的方式向國家土地所有權(quán)轉(zhuǎn)換。這樣在設(shè)置我國的土地權(quán)利，規(guī)定所有權(quán)的內(nèi)容時(shí)，就不能像其他國家那樣規(guī)定土地可由私人所有，或所有權(quán)可進(jìn)入市場(chǎng)，因?yàn)檫@在我國是嚴(yán)格禁止的，允許進(jìn)入市場(chǎng)的只能是從土地所有權(quán)上分離出來的土地使用權(quán)。
(五)土地用途特定原則
《土地管理法》第4條規(guī)定，國家實(shí)行土地用途管制制度。使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。國有土地使用權(quán)可以按照特定的用途以劃撥、出讓、租賃、投資作價(jià)入股等方式取得，也可以由單位或者個(gè)人承包經(jīng)營。集體土地由單位或者個(gè)人以承包合同方式從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)，也可以用于居民宅基地或以投資入股、租賃等方式確認(rèn)土地使用權(quán)。土地用途管制土地使用權(quán)不同用途之間的改變，應(yīng)依法辦理批準(zhǔn)和登記手續(xù)。
第三節(jié) 我國土地權(quán)利制度的歷史變遷
一、舊中國及其以前的地權(quán)制度簡(jiǎn)介
在古代和近代傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，土地作為最重要的生產(chǎn)資料，其權(quán)利內(nèi)容集中體現(xiàn)在土地所有權(quán)上。因此，土地所有權(quán)制度的變化體現(xiàn)了這一時(shí)期地權(quán)制度的變化。
概括地講，我國古代和近代土地所有權(quán)制度自成體系，大致可分為原始社會(huì)的土地村共有制、奴隸社會(huì)的土地奴隸主和農(nóng)奴主所有制、封建社會(huì)的土地制度和近代半封建半殖民地土地制度等四個(gè)時(shí)期。
(一)原始社會(huì)的土地村共有制
我國虞夏以前，屬銅器時(shí)代，農(nóng)業(yè)技術(shù)落后，人們多用燒田法開墾農(nóng)田。當(dāng)時(shí)商人處在父系氏族社會(huì)發(fā)達(dá)時(shí)期，按血緣關(guān)系組成村落，群聚而居;同時(shí)依靠村落旁的土地生存和生產(chǎn)，生產(chǎn)成果公平分配，而且排斥其他村落人進(jìn)入使用;耕地以外的牧場(chǎng)、原野、山林等，由村民共同使用。
(二)奴隸社會(huì)的土地奴隸主和農(nóng)奴主所有制
周朝建立以來，朝中貴族與眾親戚可各分得若干土地與奴隸，建立起奴隸主和農(nóng)奴主所有制。貴族將土地授予奴隸或農(nóng)奴的方式有三種：一是直接蓄養(yǎng)奴隸并驅(qū)使他們耕作，這是純粹的奴隸制;其次，是為每個(gè)奴隸授田若干，使其耕作，由貴族收取地租;第三，是為每個(gè)奴隸或農(nóng)奴授田若干，使其自耕，并用其力耕作公田，公田的收益歸貴族。后兩種已具有原始的封建土地所有制的雛形了。
在土地使用中，土地被劃分為“井田”狀?！睹献印をv文公上》記載：“方里而井，井九百畝，其中為公田，八家皆私百畝，同養(yǎng)公田。公事畢，然后敢治私事，所以別野人也?！痹诰镏葡拢I(lǐng)主(奴隸主或農(nóng)奴主)的公田和農(nóng)奴的份地都不屬于個(gè)人私有，而是歸統(tǒng)治國家的大奴隸主所有。正如 《詩經(jīng)·小雅·北山》所述：“溥天之下，莫非王土;率土之濱，莫非王臣。”
(三)封建社會(huì)的土地制度
l.土地私有制形成期 至春秋戰(zhàn)國時(shí)期，農(nóng)業(yè)技術(shù)有了很大進(jìn)步，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率大大提高，商業(yè)日趨發(fā)達(dá)。在土地方面，整理田土、區(qū)分土地等級(jí)，以做征收土地賦稅的依據(jù)。戰(zhàn)國時(shí)期的秦國，“秦孝公用商君，壞井田，開阡陌，急耕戰(zhàn)之賞。雖非古道，猶以務(wù)本之故，傾鄰國而雄諸侯”(《漢書·食貨志》)。
另外，《管子·禁藏篇》記有“戶籍”與“田結(jié)”(即土地冊(cè))，以知貧富之不均;《韓非子·外儲(chǔ)篇》中有田圃買賣的記載;《史記·蘇秦》中記有“使我有附郭二頃田，吾豈能佩六國相印乎?”由此可知戰(zhàn)國時(shí)期，土地已有買賣，且有貧富之別，土地私有制已確立。
這種土地私有制形態(tài)是隨著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)的改進(jìn)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展而發(fā)展的，到秦朝統(tǒng)一中國時(shí)，就自然形成了保護(hù)土地所有者，以求征收賦稅的局面。這種土地私有制的格局歷經(jīng)漢、魏、晉至北朝后魏孝文帝時(shí)，才有突破性改變，實(shí)行均田制。同時(shí)，在東晉以后的商朝各代，土地私有形態(tài)不變，及至隋文帝(公元589年)統(tǒng)一中國時(shí)才被改變。
土地權(quán)利的設(shè)置是土地權(quán)利制度建設(shè)和土地制度建設(shè)的核心內(nèi)容，同時(shí)在國家經(jīng)濟(jì)制度建設(shè)中也占有舉足輕重的地位。設(shè)計(jì)安排土地權(quán)利體系時(shí)，除了要遵循民法物權(quán)法的一般原則外，還必須充分尊重歷史，面對(duì)現(xiàn)實(shí)，從實(shí)際出發(fā)，從國情出發(fā)，來構(gòu)建土地權(quán)利體系。當(dāng)代國際，隨著國際交易越來越密切，各國反映流通規(guī)則的合同法的發(fā)展逐漸趨向同一，彼此都互有不少借鑒甚至直接的移植，而以土地權(quán)利為核心的物權(quán)法卻自羅馬法直至現(xiàn)在，各國都是自成一套，都是從本國的實(shí)際出發(fā)來構(gòu)建土地權(quán)利體系，都把國情因素作為一項(xiàng)十分重要的因素放到足夠重要的位置來考慮。這充分說明了從實(shí)際出發(fā)的原則在土地權(quán)利設(shè)置中的重要地位。對(duì)此，我們一定要正確把握和認(rèn)真貫徹。
當(dāng)前，構(gòu)建我國的土地權(quán)利體系，堅(jiān)持從實(shí)際出發(fā)的原則，要重點(diǎn)把握好兩點(diǎn)：一是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制已在我國初步確立，并將在今后進(jìn)一步健全和完善，土地權(quán)利的設(shè)置要同我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求相適應(yīng)，積極促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。二是要尊重我國土地權(quán)利變遷發(fā)展的歷史和現(xiàn)實(shí)，要與憲法精神和社會(huì)己普遍接受的法律原則相一致。所構(gòu)建的土地權(quán)利體系要同我國歷史的和現(xiàn)實(shí)的土地權(quán)利體系銜接好，切不可完全拋開現(xiàn)實(shí)。另立爐灶。以免引起社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的震蕩。例如。根據(jù)憲法第九條、第十條、1988年憲法修正案第二條的規(guī)定，我國土地實(shí)行社會(huì)主義公有制，只存在國家所有和集體所有兩種所有權(quán)，而且只許可農(nóng)村集體土地所有權(quán)依征用的方式向國家土地所有權(quán)轉(zhuǎn)換。這樣在設(shè)置我國的土地權(quán)利，規(guī)定所有權(quán)的內(nèi)容時(shí)，就不能像其他國家那樣規(guī)定土地可由私人所有，或所有權(quán)可進(jìn)入市場(chǎng)，因?yàn)檫@在我國是嚴(yán)格禁止的，允許進(jìn)入市場(chǎng)的只能是從土地所有權(quán)上分離出來的土地使用權(quán)。
(五)土地用途特定原則
《土地管理法》第4條規(guī)定，國家實(shí)行土地用途管制制度。使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。國有土地使用權(quán)可以按照特定的用途以劃撥、出讓、租賃、投資作價(jià)入股等方式取得，也可以由單位或者個(gè)人承包經(jīng)營。集體土地由單位或者個(gè)人以承包合同方式從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)，也可以用于居民宅基地或以投資入股、租賃等方式確認(rèn)土地使用權(quán)。土地用途管制土地使用權(quán)不同用途之間的改變，應(yīng)依法辦理批準(zhǔn)和登記手續(xù)。
第三節(jié) 我國土地權(quán)利制度的歷史變遷
一、舊中國及其以前的地權(quán)制度簡(jiǎn)介
在古代和近代傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，土地作為最重要的生產(chǎn)資料，其權(quán)利內(nèi)容集中體現(xiàn)在土地所有權(quán)上。因此，土地所有權(quán)制度的變化體現(xiàn)了這一時(shí)期地權(quán)制度的變化。
概括地講，我國古代和近代土地所有權(quán)制度自成體系，大致可分為原始社會(huì)的土地村共有制、奴隸社會(huì)的土地奴隸主和農(nóng)奴主所有制、封建社會(huì)的土地制度和近代半封建半殖民地土地制度等四個(gè)時(shí)期。
(一)原始社會(huì)的土地村共有制
我國虞夏以前，屬銅器時(shí)代，農(nóng)業(yè)技術(shù)落后，人們多用燒田法開墾農(nóng)田。當(dāng)時(shí)商人處在父系氏族社會(huì)發(fā)達(dá)時(shí)期，按血緣關(guān)系組成村落，群聚而居;同時(shí)依靠村落旁的土地生存和生產(chǎn)，生產(chǎn)成果公平分配，而且排斥其他村落人進(jìn)入使用;耕地以外的牧場(chǎng)、原野、山林等，由村民共同使用。
(二)奴隸社會(huì)的土地奴隸主和農(nóng)奴主所有制
周朝建立以來，朝中貴族與眾親戚可各分得若干土地與奴隸，建立起奴隸主和農(nóng)奴主所有制。貴族將土地授予奴隸或農(nóng)奴的方式有三種：一是直接蓄養(yǎng)奴隸并驅(qū)使他們耕作，這是純粹的奴隸制;其次，是為每個(gè)奴隸授田若干，使其耕作，由貴族收取地租;第三，是為每個(gè)奴隸或農(nóng)奴授田若干，使其自耕，并用其力耕作公田，公田的收益歸貴族。后兩種已具有原始的封建土地所有制的雛形了。
在土地使用中，土地被劃分為“井田”狀?！睹献印をv文公上》記載：“方里而井，井九百畝，其中為公田，八家皆私百畝，同養(yǎng)公田。公事畢，然后敢治私事，所以別野人也?！痹诰镏葡拢I(lǐng)主(奴隸主或農(nóng)奴主)的公田和農(nóng)奴的份地都不屬于個(gè)人私有，而是歸統(tǒng)治國家的大奴隸主所有。正如 《詩經(jīng)·小雅·北山》所述：“溥天之下，莫非王土;率土之濱，莫非王臣。”
(三)封建社會(huì)的土地制度
l.土地私有制形成期 至春秋戰(zhàn)國時(shí)期，農(nóng)業(yè)技術(shù)有了很大進(jìn)步，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率大大提高，商業(yè)日趨發(fā)達(dá)。在土地方面，整理田土、區(qū)分土地等級(jí)，以做征收土地賦稅的依據(jù)。戰(zhàn)國時(shí)期的秦國，“秦孝公用商君，壞井田，開阡陌，急耕戰(zhàn)之賞。雖非古道，猶以務(wù)本之故，傾鄰國而雄諸侯”(《漢書·食貨志》)。
另外，《管子·禁藏篇》記有“戶籍”與“田結(jié)”(即土地冊(cè))，以知貧富之不均;《韓非子·外儲(chǔ)篇》中有田圃買賣的記載;《史記·蘇秦》中記有“使我有附郭二頃田，吾豈能佩六國相印乎?”由此可知戰(zhàn)國時(shí)期，土地已有買賣，且有貧富之別，土地私有制已確立。
這種土地私有制形態(tài)是隨著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)的改進(jìn)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展而發(fā)展的，到秦朝統(tǒng)一中國時(shí)，就自然形成了保護(hù)土地所有者，以求征收賦稅的局面。這種土地私有制的格局歷經(jīng)漢、魏、晉至北朝后魏孝文帝時(shí)，才有突破性改變，實(shí)行均田制。同時(shí)，在東晉以后的商朝各代，土地私有形態(tài)不變，及至隋文帝(公元589年)統(tǒng)一中國時(shí)才被改變。