房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人綜合輔導(dǎo):房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人綜合輔導(dǎo):房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)
    只要是市場(chǎng)，就會(huì)有變化、有波動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外。
    （1）房地產(chǎn)市場(chǎng)周期從長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)出一種有規(guī)律的上升和下降的周期性變化。
    房地產(chǎn)市場(chǎng)周期大體有如下幾個(gè)階段：
    1.上升期。這一時(shí)期可描述為“消費(fèi)需求夾雜著投資需求增加的時(shí)期”。上升期的主要特征有：租金和售價(jià)幾乎同步上漲；二手房屋的價(jià)格上漲。另外，在這一階段的初期，房屋空置率略高于正常水平，隨后，需求的不斷增加使房屋空置率不斷下降。到這一階段后期，房屋空置率下降到正常水平。
    2.高峰期。在這一時(shí)期，需求繼續(xù)增加，但增加的勢(shì)頭逐漸減弱，并在此階段的后期，需求開始出現(xiàn)減少的勢(shì)頭。這一時(shí)期可描述為“投資需求夾雜著消費(fèi)需求增加的時(shí)期”。主要特征有：售價(jià)以比租金快得多的速度上漲；新房換手快，交易量大；大批開發(fā)項(xiàng)目開工；房屋空置率也經(jīng)歷了在上升期的基礎(chǔ)上繼續(xù)下降到該階段后期開始上升的過程。
    3.衰退期。這一時(shí)期的主要特征有：新房銷售困難；投資者紛紛設(shè)法將自己持有的房地產(chǎn)脫手，舊房交易量大；售價(jià)以比租金快得多的速度下降；房屋空置率上升。
    4.低谷期。需求繼續(xù)減少，新的供給不再產(chǎn)生或很少生。這一時(shí)期的主要特征有：市場(chǎng)極為蕭條，交易量很??；開發(fā)項(xiàng)目開工率低；消費(fèi)需求依市場(chǎng)慣性減少，租金下降。
    （2）房地產(chǎn)“泡沫”
    “泡沫”一詞用在經(jīng)濟(jì)方面是指一種價(jià)格運(yùn)動(dòng)現(xiàn)象。
    在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，股票和房地產(chǎn)卻容易出現(xiàn)“泡沫”，而且其影響和造成的危害更大，甚至可以說“泡沫”是房地產(chǎn)的易發(fā)癥。在房地產(chǎn)中，容易出現(xiàn)“泡沫”的，第一是土地，其次是樓花（期房），第三是新建成的商品房。存量舊房一般難以出現(xiàn)“泡沫”。