2012物業(yè)管理師:零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理
一、租戶選擇
在選擇零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，物業(yè)管理企業(yè)要對許多因素進行權衡。除了消費者的自然習慣外，物業(yè)管理企業(yè)必須預計有哪些因素可以主動地吸引消費者的光顧。理想的租戶要能提供貨真價實的商品和服務，且與其他零售商業(yè)物業(yè)中的同類商家相比具有競爭力。
此外，理想租戶所經營的商品種類應該配合整個物業(yè)的統(tǒng)一協(xié)調規(guī)劃，避免在同一零售商業(yè)物業(yè)內部出現(xiàn)多個經營同類型商品的商家而引起不必要的競爭。還要對零售商的信譽和財務狀況進行了解和分析，因為除了租戶所提供的商品與服務的質量及其對消費者所承擔的責任外，還要看它是否有支付租金的能力。物業(yè)管理企業(yè)還要了解潛在租戶欲承租的面積大小、經營商品或服務的類型及其對物業(yè)的特殊要求，因為這將影響到能否在本物業(yè)內安置該零售商以及在哪個具體位置安置更合適。
（一）聲譽
聲譽是選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)租戶時首先要考慮的因素。由于聲譽是對商家公眾形象的評估，所以物業(yè)管理企業(yè)要注意了解零售商對待消費者的態(tài)度如何。這對于一些大型百貨公司、連鎖店或準備改變經營地點的零售商來說，很容易對其聲譽作出評估。例如，一個購買了某商家商品的消費者，能否方便地享受退貨或更換服務，就反映出了該商家的顧客服務質量。觀察零售商的售貨員對待消費者的態(tài)度和服務水準，了解消費者對商家的評價，也能幫助物業(yè)管理企業(yè)認識潛在租戶是如何做生意的。
除了顧客服務質量外，柜臺中商品更迭頻率也是考察零售商的一個方面，如果商品包裝陳舊或表面積滿了灰塵，則說明該商家的銷售狀況很差，如果柜臺內或貨架上的商品總在不斷地更新，則說明該商家銷售狀況良好。此外，售貨員對所銷售的商品了如指掌且著裝整潔、服務規(guī)范，也可以視為整個商場的一筆無形財富；零售商在多大程度上進行廣告宣傳也表明了其在建立和保持聲譽方面所做努力的大小。
經營業(yè)務新則意味著商家所面臨的風險較大，但其收益可能會超過其所承擔的風險。一個新建立的充滿活力和創(chuàng)造力的企業(yè)，只要它與當前的零售商或連鎖店有與眾不同之處，很快就可以建立起自己的客戶群。一個新的發(fā)展中的企業(yè)可能缺乏有關聲譽的記錄，但物業(yè)管理企業(yè)可以評估其經營思想和策略，一個企業(yè)如果有一套清晰的發(fā)展新業(yè)務的計劃，且經過對所處商業(yè)影響區(qū)域內消費者的研究，確定了合理的商品種類和適應當地消費者支付能力的價格結構，肯定會好于那些沒有認真進行市場策劃的商家。
（二）財務能力
除了租戶的聲譽外，物業(yè)管理企業(yè)還要認真分析可能租戶的財務狀況。大型零售商在某一個連鎖店經營的成功，并不表明其母公司或其母公司的母公司或其相關權益人的成功。母公司可能會通過轉讓其下屬的某一連鎖店，來解決整個企業(yè)對資金的需求，而在商店經營權更替的過程中，雖然可能對母公司所經營的業(yè)務影響較小，但對某一個具體連鎖店的經營業(yè)務影響較大，從而加大了整個購物中心空置的風險。
低于預期的資本回報水平，是商業(yè)經營失敗的原因，這就要求物業(yè)管理企業(yè)對租戶開展每一項新的商業(yè)經營項目進行認真的分析研究。經營零售業(yè)的經營成本不僅包括租金、公共設備設施使用費和建筑物內營業(yè)空間的維護費用，還包括存貨和流動資金占用利息、職員工資、貨架及收款設備折舊、商店設計和廣告費用等支出，對于轉移經營地點的零售商，遷移成本和遷移過程中的停業(yè)損失也考慮在經營成本之中。潛在租戶有否足夠的儲備基金來應付開業(yè)初期營業(yè)額較低的壓力，也是衡量租戶財務能力大小的一個方面。
一、租戶選擇
在選擇零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，物業(yè)管理企業(yè)要對許多因素進行權衡。除了消費者的自然習慣外，物業(yè)管理企業(yè)必須預計有哪些因素可以主動地吸引消費者的光顧。理想的租戶要能提供貨真價實的商品和服務，且與其他零售商業(yè)物業(yè)中的同類商家相比具有競爭力。
此外，理想租戶所經營的商品種類應該配合整個物業(yè)的統(tǒng)一協(xié)調規(guī)劃，避免在同一零售商業(yè)物業(yè)內部出現(xiàn)多個經營同類型商品的商家而引起不必要的競爭。還要對零售商的信譽和財務狀況進行了解和分析，因為除了租戶所提供的商品與服務的質量及其對消費者所承擔的責任外，還要看它是否有支付租金的能力。物業(yè)管理企業(yè)還要了解潛在租戶欲承租的面積大小、經營商品或服務的類型及其對物業(yè)的特殊要求，因為這將影響到能否在本物業(yè)內安置該零售商以及在哪個具體位置安置更合適。
（一）聲譽
聲譽是選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)租戶時首先要考慮的因素。由于聲譽是對商家公眾形象的評估，所以物業(yè)管理企業(yè)要注意了解零售商對待消費者的態(tài)度如何。這對于一些大型百貨公司、連鎖店或準備改變經營地點的零售商來說，很容易對其聲譽作出評估。例如，一個購買了某商家商品的消費者，能否方便地享受退貨或更換服務，就反映出了該商家的顧客服務質量。觀察零售商的售貨員對待消費者的態(tài)度和服務水準，了解消費者對商家的評價，也能幫助物業(yè)管理企業(yè)認識潛在租戶是如何做生意的。
除了顧客服務質量外，柜臺中商品更迭頻率也是考察零售商的一個方面，如果商品包裝陳舊或表面積滿了灰塵，則說明該商家的銷售狀況很差，如果柜臺內或貨架上的商品總在不斷地更新，則說明該商家銷售狀況良好。此外，售貨員對所銷售的商品了如指掌且著裝整潔、服務規(guī)范，也可以視為整個商場的一筆無形財富；零售商在多大程度上進行廣告宣傳也表明了其在建立和保持聲譽方面所做努力的大小。
經營業(yè)務新則意味著商家所面臨的風險較大，但其收益可能會超過其所承擔的風險。一個新建立的充滿活力和創(chuàng)造力的企業(yè)，只要它與當前的零售商或連鎖店有與眾不同之處，很快就可以建立起自己的客戶群。一個新的發(fā)展中的企業(yè)可能缺乏有關聲譽的記錄，但物業(yè)管理企業(yè)可以評估其經營思想和策略，一個企業(yè)如果有一套清晰的發(fā)展新業(yè)務的計劃，且經過對所處商業(yè)影響區(qū)域內消費者的研究，確定了合理的商品種類和適應當地消費者支付能力的價格結構，肯定會好于那些沒有認真進行市場策劃的商家。
（二）財務能力
除了租戶的聲譽外，物業(yè)管理企業(yè)還要認真分析可能租戶的財務狀況。大型零售商在某一個連鎖店經營的成功，并不表明其母公司或其母公司的母公司或其相關權益人的成功。母公司可能會通過轉讓其下屬的某一連鎖店，來解決整個企業(yè)對資金的需求，而在商店經營權更替的過程中，雖然可能對母公司所經營的業(yè)務影響較小，但對某一個具體連鎖店的經營業(yè)務影響較大，從而加大了整個購物中心空置的風險。
低于預期的資本回報水平，是商業(yè)經營失敗的原因，這就要求物業(yè)管理企業(yè)對租戶開展每一項新的商業(yè)經營項目進行認真的分析研究。經營零售業(yè)的經營成本不僅包括租金、公共設備設施使用費和建筑物內營業(yè)空間的維護費用，還包括存貨和流動資金占用利息、職員工資、貨架及收款設備折舊、商店設計和廣告費用等支出，對于轉移經營地點的零售商，遷移成本和遷移過程中的停業(yè)損失也考慮在經營成本之中。潛在租戶有否足夠的儲備基金來應付開業(yè)初期營業(yè)額較低的壓力，也是衡量租戶財務能力大小的一個方面。