一個(gè)規(guī)劃良好的零售商業(yè)物業(yè)應(yīng)當(dāng)擁有的零售店組合，從而實(shí)現(xiàn)的聚集效應(yīng)（包括非同類零售店聚集和同類零售店聚集）。由經(jīng)營者集中管理的零售商業(yè)物業(yè)很容易通過限制或者鼓勵(lì)某類商店的進(jìn)入來實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)。研究發(fā)現(xiàn)，零售商業(yè)物業(yè)通常將出售較低檔商品的零售店個(gè)數(shù)限制在一家，因?yàn)檫@樣的零售店之間較難產(chǎn)生差異，因此如果引入的個(gè)數(shù)較多會(huì)產(chǎn)生正面的價(jià)格競爭。對于高檔商品，零售商業(yè)物業(yè)通常會(huì)引入較多的店鋪，增加消費(fèi)者進(jìn)行比較購物的機(jī)會(huì)。
（三）需求的外部效應(yīng)理論（Retail Demand Externalities）
需求的外部效應(yīng)是當(dāng)前零售商業(yè)物業(yè)理論中的研究熱點(diǎn)，它是指消費(fèi)者被零售商業(yè)物業(yè)中知名度高、信譽(yù)好的主力店（Anchor Stores）吸引到零售商業(yè)物業(yè)中來，但同時(shí)又光顧了其他零售店的現(xiàn)象。主力店產(chǎn)生了需求的外部效應(yīng)，為周圍小的零售店帶來了客流，普通零售店能夠得到這種外部效應(yīng)所帶來的好處。
與互相促進(jìn)銷售的聚集效益不同，需求的外部效應(yīng)流是單方向的，即從主力店流向普通商店，而不是相反。主力店的形象在吸引顧客方面是至關(guān)重要的，這包括它的品牌、信譽(yù)、檔次、服務(wù)質(zhì)量等，它與零售店組合一起構(gòu)成了整個(gè)零售商業(yè)物業(yè)的形象。主力店往往是連鎖型的大型超級市場或者知名的百貨商店，它們能夠把距離較遠(yuǎn)的，本應(yīng)到其他商業(yè)區(qū)購物的消費(fèi)者也吸引來。
對主力店形象和零售店組合作用的實(shí)證研究表明，主力店是吸引消費(fèi)者前來購物的重要因素，甚至是家庭選擇前往這個(gè)零售商業(yè)物業(yè)的首要理由；而零售店組合對于零售商業(yè)物業(yè)的整體吸引力非常重要。還有專家研究發(fā)現(xiàn)，由于主力店所產(chǎn)生的外部效應(yīng)，普通商店的銷售額每平方英尺上升了35～123美元。正因?yàn)橹髁Φ暝谔嵘闶凵虡I(yè)物業(yè)形象上的巨大作用，因此它們通常能夠在租金上得到很高的折扣優(yōu)惠，這種價(jià)格歧視是零售商業(yè)物業(yè)的一個(gè)重要特征。
（四）上述理論的若干應(yīng)用
在零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營中應(yīng)用上述理論，形成了許多操作性很強(qiáng)的策略，下面舉其中的幾個(gè)例子。
1．租戶組合應(yīng)實(shí)現(xiàn)多樣化
租戶組合的多樣化是為了程度地實(shí)現(xiàn)“聚集效益”。出售類似或者互補(bǔ)商品的專賣店聚集在一起，消費(fèi)者在一次購物活動(dòng)中可以購買多種商品，從而使消費(fèi)者的購物時(shí)間和購物成本大大降低。因此在招商時(shí)應(yīng)注意引入多種類型的專賣店，從化妝品、女性服飾、男士服裝、家用電器到各類主題餐廳、超市、快餐店、電*等各類休閑娛樂設(shè)施一應(yīng)俱全，集購物、消遣、娛樂設(shè)施等于一身，滿足消費(fèi)者衣、食、住、行及娛樂的各種需求。
2．引入主力店以帶來大量客流
消費(fèi)者往往會(huì)通過主力店來判斷整個(gè)零售商業(yè)物業(yè)的形象，因此邀請若干主力店入住將會(huì)大大地提高零售商業(yè)物業(yè)的形象，并使中心內(nèi)的普通商店受益，這就產(chǎn)生了正的外部效應(yīng)。主力店通常是大型百貨商場或者連鎖超級市場。
3．空間安排實(shí)現(xiàn)相互促進(jìn)效應(yīng)
零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營者在多年的經(jīng)營管理實(shí)踐中，逐漸形成了一些實(shí)用的空間安排原則。例如，將主力店安排在零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)主要通道的兩端，并在連接名店的通道兩側(cè)布置一些小的專賣店，要到這些主力店購物的消費(fèi)者就不得不穿過這條通道，這可以給側(cè)面的小店帶來充足的客流；盡量避免“死胡同”，因?yàn)檫@不利于客流的自由流通；將服務(wù)性的商店（例如銀行、餐廳、旅行社等）盡量安置在中心側(cè)面靠近出入口的地方；將干洗店和寵物店盡量遠(yuǎn)離餐廳和快餐店；善用部分樓梯轉(zhuǎn)角和中庭附近的空余位置，可將其出租給臨時(shí)攤位，與其簽訂試租協(xié)議，如果營業(yè)狀況很好就將其轉(zhuǎn)移至正式的專賣店中。
（三）需求的外部效應(yīng)理論（Retail Demand Externalities）
需求的外部效應(yīng)是當(dāng)前零售商業(yè)物業(yè)理論中的研究熱點(diǎn)，它是指消費(fèi)者被零售商業(yè)物業(yè)中知名度高、信譽(yù)好的主力店（Anchor Stores）吸引到零售商業(yè)物業(yè)中來，但同時(shí)又光顧了其他零售店的現(xiàn)象。主力店產(chǎn)生了需求的外部效應(yīng)，為周圍小的零售店帶來了客流，普通零售店能夠得到這種外部效應(yīng)所帶來的好處。
與互相促進(jìn)銷售的聚集效益不同，需求的外部效應(yīng)流是單方向的，即從主力店流向普通商店，而不是相反。主力店的形象在吸引顧客方面是至關(guān)重要的，這包括它的品牌、信譽(yù)、檔次、服務(wù)質(zhì)量等，它與零售店組合一起構(gòu)成了整個(gè)零售商業(yè)物業(yè)的形象。主力店往往是連鎖型的大型超級市場或者知名的百貨商店，它們能夠把距離較遠(yuǎn)的，本應(yīng)到其他商業(yè)區(qū)購物的消費(fèi)者也吸引來。
對主力店形象和零售店組合作用的實(shí)證研究表明，主力店是吸引消費(fèi)者前來購物的重要因素，甚至是家庭選擇前往這個(gè)零售商業(yè)物業(yè)的首要理由；而零售店組合對于零售商業(yè)物業(yè)的整體吸引力非常重要。還有專家研究發(fā)現(xiàn)，由于主力店所產(chǎn)生的外部效應(yīng)，普通商店的銷售額每平方英尺上升了35～123美元。正因?yàn)橹髁Φ暝谔嵘闶凵虡I(yè)物業(yè)形象上的巨大作用，因此它們通常能夠在租金上得到很高的折扣優(yōu)惠，這種價(jià)格歧視是零售商業(yè)物業(yè)的一個(gè)重要特征。
（四）上述理論的若干應(yīng)用
在零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營中應(yīng)用上述理論，形成了許多操作性很強(qiáng)的策略，下面舉其中的幾個(gè)例子。
1．租戶組合應(yīng)實(shí)現(xiàn)多樣化
租戶組合的多樣化是為了程度地實(shí)現(xiàn)“聚集效益”。出售類似或者互補(bǔ)商品的專賣店聚集在一起，消費(fèi)者在一次購物活動(dòng)中可以購買多種商品，從而使消費(fèi)者的購物時(shí)間和購物成本大大降低。因此在招商時(shí)應(yīng)注意引入多種類型的專賣店，從化妝品、女性服飾、男士服裝、家用電器到各類主題餐廳、超市、快餐店、電*等各類休閑娛樂設(shè)施一應(yīng)俱全，集購物、消遣、娛樂設(shè)施等于一身，滿足消費(fèi)者衣、食、住、行及娛樂的各種需求。
2．引入主力店以帶來大量客流
消費(fèi)者往往會(huì)通過主力店來判斷整個(gè)零售商業(yè)物業(yè)的形象，因此邀請若干主力店入住將會(huì)大大地提高零售商業(yè)物業(yè)的形象，并使中心內(nèi)的普通商店受益，這就產(chǎn)生了正的外部效應(yīng)。主力店通常是大型百貨商場或者連鎖超級市場。
3．空間安排實(shí)現(xiàn)相互促進(jìn)效應(yīng)
零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營者在多年的經(jīng)營管理實(shí)踐中，逐漸形成了一些實(shí)用的空間安排原則。例如，將主力店安排在零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)主要通道的兩端，并在連接名店的通道兩側(cè)布置一些小的專賣店，要到這些主力店購物的消費(fèi)者就不得不穿過這條通道，這可以給側(cè)面的小店帶來充足的客流；盡量避免“死胡同”，因?yàn)檫@不利于客流的自由流通；將服務(wù)性的商店（例如銀行、餐廳、旅行社等）盡量安置在中心側(cè)面靠近出入口的地方；將干洗店和寵物店盡量遠(yuǎn)離餐廳和快餐店；善用部分樓梯轉(zhuǎn)角和中庭附近的空余位置，可將其出租給臨時(shí)攤位，與其簽訂試租協(xié)議，如果營業(yè)狀況很好就將其轉(zhuǎn)移至正式的專賣店中。