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第一節(jié) 基礎(chǔ)知識(shí)
本節(jié)是個(gè)人經(jīng)營(yíng)類貸款的基礎(chǔ)知識(shí)，包括個(gè)人經(jīng)營(yíng)類貸款的含義和分類，其中有專項(xiàng)貸款和流動(dòng)資金貸款兩大類；個(gè)人經(jīng)營(yíng)類貸款的特征和發(fā)展；商用房貸款和有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的各貸款要素，以及設(shè)備貸款和無(wú)擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的貸款要素。
一、個(gè)人經(jīng)營(yíng)類貸款的含義和分類
(一)個(gè)人經(jīng)營(yíng)類貸款的含義
個(gè)人經(jīng)營(yíng)類貸款是指銀行向從事合法生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的個(gè)人發(fā)放的，用于定向購(gòu)買或租賃商用房、機(jī)械設(shè)備，以及用于滿足個(gè)人控制的企業(yè)(包括個(gè)體工商戶)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)流動(dòng)資金需求和其他合理資金需求的貸款。
(二)個(gè)人經(jīng)營(yíng)類貸款的分類
根據(jù)貸款用途的不同，個(gè)人經(jīng)營(yíng)類貸款可以分為個(gè)人經(jīng)營(yíng)專項(xiàng)貸款(簡(jiǎn)稱專項(xiàng)貸款)和個(gè)人經(jīng)營(yíng)流動(dòng)資金貸款(簡(jiǎn)稱流動(dòng)資金貸款)。
1．專項(xiàng)貸款
專項(xiàng)貸款是指銀行向個(gè)人發(fā)放的用于定向購(gòu)買或租賃商用房和機(jī)械設(shè)備，且其主要還款來(lái)源是由經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流獲得的貸款。專項(xiàng)貸款主要包括個(gè)人商用房貸款(以下簡(jiǎn)稱商用房貸款)和個(gè)人經(jīng)營(yíng)設(shè)備貸款(以下簡(jiǎn)稱設(shè)備貸款)。商用房貸款是指銀行向個(gè)人發(fā)放的用于定向購(gòu)買或租賃商用房所需資金的貸款。目前，商用房貸款主要用于商鋪(銷售商品或提供服務(wù)的場(chǎng)所)貸款。設(shè)備貸款是指銀行向個(gè)人發(fā)放的，用于購(gòu)買或租賃生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所需設(shè)備的貸款。
2．流動(dòng)資金貸款
流動(dòng)資金貸款是指銀行向從事合法生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的個(gè)人發(fā)放的用于滿足個(gè)人控制的企業(yè)(包括個(gè)體工商戶)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)流動(dòng)資金需求的貸款。流動(dòng)資金貸款按照有無(wú)擔(dān)保的貸款條件分為有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款和無(wú)擔(dān)保流動(dòng)資金貸款。有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款是指銀行向個(gè)人發(fā)放的、需要擔(dān)保的用于滿足生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)流動(dòng)資金需求的貸款。無(wú)擔(dān)保流動(dòng)資金貸款是指銀行向個(gè)人發(fā)放的、無(wú)須擔(dān)保的用于滿足生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)流動(dòng)資金需求的信用貸款。
二、個(gè)人經(jīng)營(yíng)類貸款的特征
個(gè)人經(jīng)營(yíng)類貸款的特點(diǎn)就是適用面廣，它可以滿足不同層次的私營(yíng)企業(yè)主的融資需求，且銀行審批手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)便。個(gè)人經(jīng)營(yíng)類貸款主要有以下幾個(gè)特征：
1.貸款期限相對(duì)較短。個(gè)人經(jīng)營(yíng)類貸款主要用于滿足借款人購(gòu)買機(jī)械設(shè)備或臨時(shí)性流動(dòng)資金需求，因此，貸款期限一般較短，通常為3-5年。
2.貸款用途多樣，影響因素復(fù)雜。個(gè)人消費(fèi)貸款主要用于個(gè)人消費(fèi)，盲目性較低，而個(gè)人經(jīng)營(yíng)類貸款用于借款人購(gòu)買設(shè)備或用于企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，受宏觀環(huán)境、行業(yè)景氣程度、企業(yè)本身經(jīng)營(yíng)狀況等不確定因素影響較多。
3．風(fēng)險(xiǎn)控制難度較大。銀行除了對(duì)借款人自身情況加以了解外，還需對(duì)借款人經(jīng)營(yíng)企業(yè)的運(yùn)作情況加以了解，并對(duì)該企業(yè)資金運(yùn)作情況加以控制，以保證貸款不被挪作他用。
三、個(gè)人經(jīng)營(yíng)類貸款發(fā)展概述
目前，各銀行對(duì)此類貸款產(chǎn)品沒有統(tǒng)一的貸種稱謂，但近幾年市場(chǎng)需求旺盛，各銀行業(yè)務(wù)規(guī)模也不斷增長(zhǎng)，該項(xiàng)業(yè)務(wù)正逐步成為銀行個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的主要增長(zhǎng)點(diǎn)之一。近年來(lái)，個(gè)體經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要支柱之一。
針對(duì)這樣的市場(chǎng)需求，各銀行陸續(xù)開辦了滿足個(gè)人經(jīng)營(yíng)資金周轉(zhuǎn)需求的貸款業(yè)務(wù)，該項(xiàng)貸款的推出豐富了個(gè)人貸款產(chǎn)品的種類，填補(bǔ)了銀行在滿足個(gè)人經(jīng)營(yíng)資金需求方面的空白，為個(gè)人經(jīng)營(yíng)者開辟了銀行融資渠道。由于市場(chǎng)需求旺盛，此類貸款業(yè)務(wù)表現(xiàn)出良好的市場(chǎng)效益，成為各銀行大力推進(jìn)的業(yè)務(wù)之一。但個(gè)人經(jīng)營(yíng)類貸款仍處于摸索嘗試的階段。
四、貸款要素
(一)商用房貸款的要素
1．貸款對(duì)象
商用房貸款的對(duì)象應(yīng)該是具有中華人民共和國(guó)國(guó)籍，年滿18周歲，且具有完全民事行為能力的自然人。借款人申請(qǐng)商用房貸款，須具備貸款銀行要求的下列條件：
(1)無(wú)不良資信記錄和行為記錄。比如，有的銀行規(guī)定借款申請(qǐng)人在貸款銀行當(dāng)前無(wú)逾期貸款，在中國(guó)人民銀行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)中當(dāng)前無(wú)拖欠，從來(lái)沒有出現(xiàn)超過30天或累計(jì)6次以上(含6次)的拖欠記錄。
(2)具有當(dāng)?shù)爻Ｗ艨诨蛴行Ь恿羯矸荨?BR> (3)具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。
(4)申請(qǐng)貸款購(gòu)買或租賃的商用房，一般要求位于大中城市中心區(qū)和次中心區(qū)，具有優(yōu)良的發(fā)展前景，并且屬于永久性建筑的商用房。
(5)所購(gòu)或所租的商用房必須手續(xù)齊全，項(xiàng)目合法，并由開發(fā)商出示證明。
(6)與開發(fā)商簽訂購(gòu)買或租賃商用房的合同或協(xié)議。
(7)必須先付清不低于所購(gòu)或所租的商用房全部?jī)r(jià)款50%以上的首期付款。
(8)提供經(jīng)貸款銀行認(rèn)可的有效擔(dān)保。
(9)當(dāng)前無(wú)不利的相關(guān)民事糾紛和刑事案件責(zé)任
2．貸款利率
商用房貸款的利率不得低于中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期同檔次利率的1．1倍，具體利率水平由貸款銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定。貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的，實(shí)行合同利率，遇法定利率調(diào)整不分段計(jì)息；貸款期限在1年以上的，合同期內(nèi)遇法定利率調(diào)整時(shí)，可由借貸雙方按商業(yè)原則確定，可在合同期內(nèi)按月、按季、按年調(diào)整，也可采用固定利率的方式。但實(shí)踐中，銀行多是于次年1月1日起按相應(yīng)的利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。
3．貸款期限
商用房貸款的期限通常不超過10年，具體貸款期限由貸款銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定。
4．還款方式
商用房貸款的還款方式有多種，比較常用的是等額本息還款法、等額本金還款法和一次還本付息法。一般來(lái)說，貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的，借款人可采取一次還本付息法；貸款期限在1年以上的，可采用等額本息還款法和等額本金還款法等。
借款人如想提前償還全部或部分貸款本息，應(yīng)提前30個(gè)工作El向貸款銀行提出申請(qǐng)，經(jīng)貸款銀行同意后，可以提前歸還貸款本息。
5．擔(dān)保方式
申請(qǐng)商用房貸款，借款人須提供一定的擔(dān)保措施，包括抵押、質(zhì)押和保證等，還可以采取履約保證保險(xiǎn)的方式。
6．貸款額度
商用房貸款的額度通常不超過所購(gòu)或所租商用房?jī)r(jià)值的50%，具體的貸款額度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定；對(duì)以“商住兩用房”名義申請(qǐng)貸款的，貸款額度不超過55%。
(二)有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的要素
1．貸款對(duì)象
有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的對(duì)象應(yīng)該是持有工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的非法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照的個(gè)體戶、合伙人企業(yè)和個(gè)人獨(dú)資企業(yè)或自然人。借款人申請(qǐng)有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款，須具備銀行要求的下列條件：
(1)無(wú)不良資信記錄和行為記錄。
(2)借款人具有合法有效的身份證明，如居民身份證、戶口簿等。
(3)借款人年滿18周歲，男性年齡一般不超過60周歲，女性年齡一般不超過55周歲。
(4)具有穩(wěn)定的職業(yè)和家庭基礎(chǔ)，具有按時(shí)償還貸款本息的能力。
(5)借款人原則上為其經(jīng)營(yíng)企業(yè)的主要所有人，且所經(jīng)營(yíng)的企業(yè)具有一定的盈利能力。
(6)當(dāng)前無(wú)不利的相關(guān)民事糾紛和刑事案件責(zé)任。
2．貸款利率
有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的利率不得低于中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期同檔次利率的1．1倍，具體利率水平由貸款銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定。貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的，實(shí)行合同利率，遇法定利率調(diào)整不分段計(jì)息；貸款期限在1年以上的，合同期內(nèi)遇法定利率調(diào)整時(shí)，可由借貸雙方按商業(yè)原則確定，可在合同期內(nèi)按月、按季、按年調(diào)整，也可采用固定利率的方式。但實(shí)踐中，銀行多是于次年1月1日起按相應(yīng)的利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。
3．貸款期限
有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的期限由貸款銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則確定，一般在1年以內(nèi)，有些銀行為3-5年。
4．還款方式
有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的還款方式有多種，比較常用的是等額本息還款法、等額本金還款法和一次還本付息法。一般來(lái)說，貸款期限在]年以內(nèi)(含1年)的，借款人可采取一次還本付息法；貸款期限在1每以上的，可采用等額本息還款法和等額本金還款法等。
借款人可根據(jù)需要選擇還款方式，但一筆貸款只能選擇一種還款方式，合同簽訂后，未經(jīng)貸款銀行同意不得更改。
5．擔(dān)保方式
申請(qǐng)有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款，借款人須提供一定的擔(dān)保措施，包括抵押、質(zhì)押和保證三種方式。
6．貸款額度
有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的額度由各商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則確定，通常各家銀行會(huì)根據(jù)不同的抵(質(zhì))押物制定相應(yīng)的抵(質(zhì))押率，有關(guān)抵(質(zhì))押率將成為貸款的額度。
(三)設(shè)備貸款的要素
1．貸款對(duì)象
設(shè)備貸款的對(duì)象為持有工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的非法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照的個(gè)體戶、合伙人企業(yè)和個(gè)人獨(dú)資企業(yè)或自然人。借款人申請(qǐng)?jiān)O(shè)備貸款，須具備銀行要求的下列條件：
(1)具有完全民事行為能力；
(2)持有工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照及相關(guān)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)許可證；
(3)有合法的有效居住身份，有固定的住所；
(4)從事正當(dāng)?shù)纳a(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，有穩(wěn)定的收入和還本付息的能力；
(5)資信良好。且能提供貸款銀行認(rèn)可的財(cái)產(chǎn)抵押、質(zhì)押或保證；
(6)貸款銀行規(guī)定的其他條件。
2．貸款利率
設(shè)備貸款的利率按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期貸款利率執(zhí)行，可根據(jù)當(dāng)?shù)亟鹑谑袌?chǎng)資金的供求狀況，實(shí)行利率浮動(dòng)。
通常，貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的，實(shí)行合同利率，遇法定利率調(diào)整不分段計(jì)息；貸款期限在1年以上的，合同期內(nèi)遇法定利率調(diào)整時(shí)，可由借貸雙方按商業(yè)原則確定，可在合同期內(nèi)按月、按季、按年調(diào)整，也可采用固定利率的方式。但實(shí)踐中，銀行多是于次年1月1日起按相應(yīng)的利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。
3．貸款期限
設(shè)備貸款的期限由貸款銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則確定，一般為3年，最長(zhǎng)不超過5年。
4．還款方式
設(shè)備貸款的還款方式有多種，比較常用的是等額本息還款法、等額本金還款法和一次還本付息法。一般來(lái)說，貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的，借款人可采取一次還本付息法；貸款期限在1年以上的，可采用等額本息還款法和等額本金還款法等。
5．擔(dān)保方式
設(shè)備貸款必須提供擔(dān)保，擔(dān)保方式有抵押、質(zhì)押和保證三種．貸款銀行可根據(jù)借款人情況選擇一種或兩種擔(dān)保方式，也可采取經(jīng)銷商擔(dān)保和廠家回購(gòu)的擔(dān)保方式。
6．貸款額度
設(shè)備貸款的額度不得超過借款人購(gòu)買或租賃設(shè)備所需資金總額的70%，且貸款額度不得超過200萬(wàn)元，具體按以下情況分別掌握：
(1)以貸款銀行認(rèn)可的質(zhì)押方式申請(qǐng)貸款的，貸款額不得超過質(zhì)物價(jià)值的90%；
(2)以可設(shè)定抵押權(quán)的房產(chǎn)作為抵押物的，貸款額不得超過經(jīng)貸款銀行認(rèn)可的抵押物價(jià)值的70%；
(3)以第三方保證方式申請(qǐng)貸款的，銀行根據(jù)保證人的信用等級(jí)確定貸款額度。
(四)無(wú)擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的要素
1．貸款對(duì)象
元擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的對(duì)象應(yīng)該是持有工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的非法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照的個(gè)體戶、合伙人企業(yè)和個(gè)人獨(dú)資企業(yè)或自然人。借款人申請(qǐng)無(wú)擔(dān)保流動(dòng)資金貸款，須具備貸款銀行要求的下列條件：
(1)具有完全民事行為能力，且年齡在18—60周歲之間的自然人；
(2)具有當(dāng)?shù)爻Ｗ艨诨蛴行Ь恿羯矸荩?BR> (3)具有正當(dāng)?shù)穆殬I(yè)和穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，具有按期償還貸款本息的能力；
(4)個(gè)人信用為貸款銀行所評(píng)定認(rèn)可；
(5)貸款銀行規(guī)定的其他條件。
2．貸款利率
無(wú)擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的利率通常比較高，但一旦貸款成功，利率即被鎖定，未來(lái)市場(chǎng)利率的變化不會(huì)影響貸款利息。
3．貸款期限
無(wú)擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的期限一般為1年，個(gè)別銀行最短為6個(gè)月，最長(zhǎng)為4年，可以根據(jù)實(shí)際情況自主申請(qǐng)。
4．還款方式
無(wú)擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的還款方式主要有等額本息還款法和每月還息到期一次還本法兩種。
5．擔(dān)保方式
無(wú)擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的擔(dān)保方式采用的是個(gè)人信用擔(dān)保的方式。
6．貸款額度
無(wú)擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的額度通常根據(jù)個(gè)人的收入和信用狀況綜合決定貸款額度，通常限額為20萬(wàn)一50萬(wàn)元人民幣。
第二節(jié) 貸款的流程
本節(jié)對(duì)個(gè)人經(jīng)營(yíng)類貸款中商用房貸款和有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的貸款流程加以介紹，具體包括貸款的受理和調(diào)查、貸款的審查和審批、貸款的簽約和發(fā)放以及貸款的貸后與檔案管理四個(gè)環(huán)節(jié)。
一、貸款的受理和調(diào)查
(一)商用房貸款的受理和調(diào)查
1．貸款的受理
貸款受理人應(yīng)要求商用房貸款申請(qǐng)人填寫借款申請(qǐng)書，并按銀行要求提交相關(guān)申請(qǐng)材料。對(duì)于有共同申請(qǐng)人的，應(yīng)同時(shí)要求共同申請(qǐng)人提交有關(guān)申請(qǐng)材料。申請(qǐng)材料清單如下：
(1)合法有效的身份證件，包括居民身份證、戶1：3簿或其他有效身份證件；
(2)貸款銀行認(rèn)可的借款人還款能力證明材料，包括收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明等；
(3)營(yíng)業(yè)執(zhí)照及相關(guān)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)許可證；
(4)購(gòu)買或租賃商用房的合同、協(xié)議或其他有效文件；
(5)借款人或開發(fā)商向貸款銀行提供的證明商用房手續(xù)齊全、項(xiàng)目合法的資料；
(6)涉及抵押或質(zhì)押擔(dān)保的，需提供抵押物或質(zhì)押權(quán)利的權(quán)屬證明文件和有處分權(quán)人(包括財(cái)產(chǎn)共有人)同意抵(質(zhì))押的書面證明(也可由財(cái)產(chǎn)共有人在借款合同、抵押合同上直接簽字)，以及貸款銀行認(rèn)可部門出具的抵押物估價(jià)證明；
(7)涉及保證擔(dān)保的，需保證人出具同意提供擔(dān)保的書面承諾，并提供能證明保證人保證能力的證明材料；
(8)已支付所購(gòu)或所租商用房?jī)r(jià)款規(guī)定比例首付款的證明；
(9)貸款銀行要求提供的其他文件、證明和資料。
2．貸前調(diào)查
(1)調(diào)查方式。貸前調(diào)查可以采取審查借款申請(qǐng)材料、面談借款申請(qǐng)人、查詢個(gè)人信用、實(shí)地調(diào)查和電話調(diào)查等多種方式進(jìn)行。
(2)調(diào)查內(nèi)容。貸前調(diào)查人在調(diào)查申請(qǐng)人基本情況、貸款用途和貸款擔(dān)保等情況時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)調(diào)查以下內(nèi)容：①材料一致性。②借款人身份、資信和經(jīng)濟(jì)狀況的調(diào)查。③貸款用途及相關(guān)合同、協(xié)議的調(diào)查。
④擔(dān)保情況的調(diào)查。
(二)有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的受理和調(diào)查
1．貸款的受理
貸款受理人應(yīng)要求有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款申請(qǐng)人填寫借款申請(qǐng)書，并按銀行要求提交相關(guān)申請(qǐng)材料。對(duì)于有共同申請(qǐng)人的，應(yīng)同時(shí)要求共同申請(qǐng)人提交有關(guān)申請(qǐng)材料。申請(qǐng)材料清單如下：
(1)合法有效的身份證件，包括居民身份證、戶口簿或其他有效身份證件；
(2)貸款銀行認(rèn)可的借款人償還貸款證明材料，包括收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明等；
(3)借款人開辦企業(yè)的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證明、驗(yàn)資報(bào)告、公司章程(如有)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地等證明材料，經(jīng)營(yíng)特種行業(yè)的，還應(yīng)取得有關(guān)管理部門的批準(zhǔn)文件；
(4)明確的用款計(jì)劃以及與之相關(guān)的資料，包括購(gòu)銷合同、租賃協(xié)議和合作協(xié)議等；
(5)涉及抵押或質(zhì)押擔(dān)保的，需提供抵押物或質(zhì)押權(quán)利的權(quán)屬證明文件和有處分權(quán)人(包括財(cái)產(chǎn)共有人)同意抵(質(zhì))押的書面證明，以及貸款銀行認(rèn)可部門出具的抵押物估價(jià)證明；
(6)涉及保證擔(dān)保的，需保證人出具同意提供擔(dān)保的書面承諾，并提供能證明保證人保證能力的證明材料；
(7)在銀行開立的個(gè)人賬戶資料，包括存折、存單、信用卡等；
(8)銀行要求提供的其他文件、證明和資料。
2．貸前調(diào)查
(1)調(diào)查方式。貸前調(diào)查可以采取審查借款申請(qǐng)材料、面談借款申請(qǐng)人、查詢個(gè)人信用、實(shí)地調(diào)查和電話調(diào)查等多種方式進(jìn)行。
(2)調(diào)查內(nèi)容。對(duì)有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的貸前調(diào)查除了商用房貸款的相關(guān)內(nèi)容外，還應(yīng)重點(diǎn)調(diào)查以下內(nèi)容：①貸款用途的調(diào)查。②借款人所經(jīng)營(yíng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況的調(diào)查。
貸前調(diào)查完成后，貸前調(diào)查人應(yīng)對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行整理、分析，提出是否同意貸款的明確意見及貸款額度、貸款期限、貸款利率、擔(dān)保方式、還款方式、劃款方式等方面的建議，并形成對(duì)借款申請(qǐng)人償還能力、還款意愿、擔(dān)保情況以及其他情況等方面的調(diào)查意見，連同申請(qǐng)資料等一并送交貸款審核人員進(jìn)行貸款審核。
二、貸款的審查和審批
(一)商用房貸款的審查和審批
1．貸款的審查
貸款審查人負(fù)責(zé)對(duì)借款申請(qǐng)人提交的材料進(jìn)行合規(guī)性審查，對(duì)貸前調(diào)查人提交的面談?dòng)涗浺约百J前調(diào)查的內(nèi)容是否完整進(jìn)行審查。貸款審查人認(rèn)為需要補(bǔ)充材料和完善調(diào)查內(nèi)容的，可要求貸前調(diào)查人進(jìn)一步落實(shí)；貸款審查人對(duì)貸前調(diào)查人提交的材料和調(diào)查內(nèi)容的真實(shí)性有疑問的，可以進(jìn)行重新調(diào)查。貸款審查人審查完畢后，應(yīng)對(duì)貸前調(diào)查人提出的調(diào)查意見和貸款建議是否合理、合規(guī)等提出書面審查意見，連同申請(qǐng)材料、面談?dòng)涗浀纫徊⑺徒毁J款審批人進(jìn)行審批。
2．貸款的審批
貸款審批人依據(jù)銀行商用房貸款辦法及相關(guān)規(guī)定，結(jié)合國(guó)家宏觀調(diào)控政策，從銀行利益出發(fā)審查每筆商用房貸款的合規(guī)性、可行性及經(jīng)濟(jì)性，根據(jù)借款人的還款能力以及抵押擔(dān)保的充分性與可行性等情況，分析該筆業(yè)務(wù)預(yù)計(jì)給銀行帶來(lái)的收益和風(fēng)險(xiǎn)。貸款審批人應(yīng)對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行審查：
(1)借款申請(qǐng)人是否符合貸款條件，是否有還款能力；
(2)貸款用途是否合規(guī)；
(3)借款人提供材料的完整性、有效性及合法性；
(4)申請(qǐng)借款的金額、期限等是否符合有關(guān)貸款辦法和規(guī)定；
(5)貸前調(diào)查人的調(diào)查意見、對(duì)借款人資信狀況的評(píng)價(jià)分析以及提出的貸款建議是否準(zhǔn)確、合理；
(6)與開發(fā)商簽訂的購(gòu)買或租賃商用房合同或協(xié)議；
(7)開發(fā)商出具的有關(guān)部門批準(zhǔn)可出售或出租商用房已辦妥的全部文件，包括可辦妥產(chǎn)權(quán)證的證明；
(8)開發(fā)商的資信情況；
(9)商業(yè)用房的地段及質(zhì)量狀況情況；
(10)其他需要審查的事項(xiàng)。
貸款審批人應(yīng)根據(jù)審查情況簽署審批意見，對(duì)不同意貸款的，應(yīng)寫明拒批理由；對(duì)需補(bǔ)充材料后再審批的，應(yīng)詳細(xì)說明需要補(bǔ)充的材料名稱與內(nèi)容；對(duì)同意或有條件同意貸款的，如貸款條件與申報(bào)審批的貸款方案內(nèi)容不一致的，應(yīng)提出明確的調(diào)整意見。貸款審批人簽署審批意見后，應(yīng)將審批表連同有關(guān)材料退還業(yè)務(wù)部門。
(二)有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的審查和審批
1．貸款的審查
貸款審查人負(fù)責(zé)對(duì)借款申請(qǐng)人提交的材料進(jìn)行合規(guī)性審查，對(duì)貸前調(diào)查人提交的面談?dòng)涗浺约百J前調(diào)查的內(nèi)容是否完整進(jìn)行審查。貸款審查人認(rèn)為需要補(bǔ)充材料和完善調(diào)查內(nèi)容的，可要求貸前調(diào)查人進(jìn)一步落實(shí)；貸款審查人對(duì)貸前調(diào)查人提交的材料和調(diào)查內(nèi)容的真實(shí)性有疑問的，可以進(jìn)行重新調(diào)查。貸款審查人審查完畢后，應(yīng)對(duì)貸前調(diào)查人提出的調(diào)查意見和貸款建議是否合理、合規(guī)等提出書面審查意見，連同申請(qǐng)材料、面談?dòng)涗浀纫徊⑺徒毁J款審批人進(jìn)行審批。
2．貸款的審批
貸款審批人依據(jù)銀行有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款辦法及相關(guān)規(guī)定，結(jié)合國(guó)家宏觀調(diào)控政策或行業(yè)投向政策，從銀行利益出發(fā)審查每筆有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的合規(guī)性、可行性及經(jīng)濟(jì)性，根據(jù)借款人的還款能力以及抵押擔(dān)保的充分性與可行性等情況，分析該筆業(yè)務(wù)預(yù)計(jì)給銀行帶來(lái)的收益和風(fēng)險(xiǎn)。貸款審批人應(yīng)對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行審查：
(1)借款申請(qǐng)人是否符合貸款條件，是否有還款能力；
(2)貸款用途是否合規(guī)；
(3)借款人提供材料的完整性、有效性及合法性；
(4)申請(qǐng)借款的金額、期限等是否符合有關(guān)貸款辦法和規(guī)定；
(5)貸前調(diào)查人的調(diào)查意見、對(duì)借款人資信狀況的評(píng)價(jià)分析以及提出的貸款建議是否準(zhǔn)確、合理；
(6)其他需要審查的事項(xiàng)。
貸款審批人根據(jù)審查情況對(duì)有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款業(yè)務(wù)出具同意或否決的審批意見。業(yè)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)貸款審批人的審批意見做好以下工作：
(1)對(duì)未獲批準(zhǔn)的借款申請(qǐng)，應(yīng)及時(shí)告知借款人，將有關(guān)材料退還，并做好解釋工作，同時(shí)做好信貸拒批記錄存檔；
(2)對(duì)需要補(bǔ)充材料的，應(yīng)按要求及時(shí)補(bǔ)充材料后重新履行審查、審批程序；
(3)對(duì)經(jīng)審批同意或有條件同意的貸款，信貸經(jīng)辦人員應(yīng)及時(shí)通知借款申請(qǐng)人。
三、貸款的簽約和發(fā)放
(一)商用房貸款的簽約和發(fā)放
1．貸款的簽約
對(duì)經(jīng)審批同意的貸款，應(yīng)及時(shí)通知借款申請(qǐng)人以及其他相關(guān)人(包括抵押人和出質(zhì)人等)，確認(rèn)簽約的時(shí)間，簽署借款合同和相關(guān)擔(dān)保合同。
2．貸款的發(fā)放
(1)落實(shí)貸款發(fā)放條件。
①確保借款人首付款已全額支付或到位；
②借款人所購(gòu)商用房為新建房的，要確認(rèn)項(xiàng)目工程進(jìn)度符合人民銀行規(guī)定的有關(guān)放款條件；
③需要辦理保險(xiǎn)、公證等手續(xù)的，有關(guān)手續(xù)已經(jīng)辦理完畢；
④對(duì)采取抵(質(zhì))押的貸款，要落實(shí)貸款抵(質(zhì))押手續(xù)；
⑤對(duì)自然人作為保證人的，應(yīng)明確并落實(shí)履行保證責(zé)任的具體操作程序。
(2)貸款發(fā)放。貸款發(fā)放條件落實(shí)后，貸款發(fā)放人應(yīng)按照合同約定將貸款發(fā)放、劃付到約定賬戶，按照合同，借款人需要到場(chǎng)的，應(yīng)通知借款人持本人身份證件到場(chǎng)協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)。貸款發(fā)放的流程如下：
①出賬前審核。審核放款通知，業(yè)務(wù)部門在接到放款通知書后，對(duì)其真實(shí)性、合法性和完整性進(jìn)行審核。
②開戶放款。業(yè)務(wù)部門在確定有關(guān)審核無(wú)誤后，進(jìn)行開戶放款。
③放款通知。當(dāng)開戶放款完成后，銀行應(yīng)將放款通知書連同“個(gè)人貸款信息卡”等一并交借款人作回單。對(duì)于借款人未到銀行直接辦理開戶放款手續(xù)的，會(huì)計(jì)部門應(yīng)及時(shí)將有關(guān)憑證郵寄給借款人或通知借款人來(lái)銀行取回。貸款發(fā)放后，業(yè)務(wù)部門應(yīng)依據(jù)借款人相關(guān)信息建立“貸款臺(tái)賬”，并隨時(shí)更新臺(tái)賬數(shù)據(jù)。
(二)有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的簽約和發(fā)放
關(guān)于有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的簽約和發(fā)放請(qǐng)參照商用房貸款部分。
四、貸款的貸后與檔案管理
(一)商用房貸款的貸后與檔案管理
商用房貸款的貸后與檔案管理是指貸款發(fā)放后到合同終止前對(duì)有關(guān)事宜的管理，包括貸款回收、合同變更、貸后檢查、不良貸款管理及貸后檔案管理五個(gè)部分。
1．貸款回收
貸款回收是指借款人按借款合同約定的還款計(jì)劃和還款方式及時(shí)、足額地償還貸款本息。貸款的支付方式有委托扣款和柜臺(tái)還款兩種方式。借款人可在合同中選定一種還款方式，也可根據(jù)具體情況在貸款期限內(nèi)進(jìn)行變更。貸款回收的原則是先收息、后收本，全部到期、利隨本清。
2．合同變更
(1)提前還款。提前還款是指借款人具有一定償還能力時(shí)，主動(dòng)向貸款銀行提出部分或全部提前償還貸款的行為。提前還款包括提前部分還本和提前結(jié)清兩種方式，借款人可以根據(jù)實(shí)際情況決定提前還款的方式。
(2)期限調(diào)整。期限調(diào)整是指借款人因某種特殊原因，向貸款銀行申請(qǐng)變更貸款還款期限，包括延長(zhǎng)期限和縮短期限等。延長(zhǎng)期限即展期，銀行通常規(guī)定每筆貸款只可以展期一次，展期期限不得超過一年，展期之后全部貸款期限不得超過銀行規(guī)定的最長(zhǎng)期限。借款人需要調(diào)整借款期限的，應(yīng)向銀行提交期限調(diào)整申請(qǐng)書，并必須具備以下條件：①貸款未到期；②無(wú)拖欠利息；③無(wú)拖欠本金；④本期本金已償還。
(3)還款方式變更。商用房貸款的還款方式有多種，比較常用的是等額本息還款法、等額本金還款法和到期一次還本付息法三種。在貸款期限內(nèi)，借款人可根據(jù)實(shí)際情況，提出變更還款方式。借款人變更還款方式，需要滿足如下條件：
①應(yīng)向銀行提交還款方式變更申請(qǐng)書；
②借款人的貸款賬戶中沒有拖欠本息及其他費(fèi)用；
③借款人在變更還款方式前應(yīng)歸還當(dāng)期的貸款本息。
(4)借款合同的變更與解除。
①借款合同依法需要變更或解除的，必須經(jīng)借貸雙方協(xié)商同意，協(xié)商未達(dá)成之前借款合同繼續(xù)有效。
②如需辦理抵(質(zhì))押變更登記的，還應(yīng)到原抵(質(zhì))押登記部門辦理變更抵(質(zhì))押登記手續(xù)及其他相關(guān)手續(xù)。
③當(dāng)發(fā)生保證人失去保證能力或保證人破產(chǎn)、分立、合并等情況時(shí)，借款人應(yīng)及時(shí)通知貸款銀行，并重新提供貸款銀行認(rèn)可的擔(dān)保。
④借款人在還款期限內(nèi)死亡、宣告死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力后，如果沒有財(cái)產(chǎn)繼承人和受遺贈(zèng)人，或者繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行借款合同的，貸款銀行有權(quán)提前收回貸款，并依法處分抵押物或質(zhì)物，用以歸還未清償部分。
3．貸后檢查
貸后檢查是以借款人、抵(質(zhì))押物、保證人等為對(duì)象，通過客戶提供、訪談、實(shí)地檢查、行內(nèi)資源查詢等途徑獲取信息，對(duì)影響商用房貸款資產(chǎn)質(zhì)量的因素進(jìn)行持續(xù)跟蹤調(diào)查、分析，并采取相應(yīng)補(bǔ)救措施的過程。貸后檢查的主要內(nèi)容包括借款人情況檢查和擔(dān)保情況檢查兩個(gè)方面。
(1)對(duì)借款人進(jìn)行貸后檢查的主要內(nèi)容包括：
①借款人是否按期足額歸還貸款；
②借款人工作單位、收入水平是否發(fā)生變化；
③借款人的住所、聯(lián)系電話有無(wú)變動(dòng)；
④有無(wú)發(fā)生可能影響借款人還款能力或還款意愿的突發(fā)事件，如卷入重大經(jīng)濟(jì)糾紛、訴訟或仲裁程序，借款人身體狀況惡化或突然死亡等；
⑤商用房的出租情況及租金收入狀況。
(2)對(duì)保證人及抵(質(zhì))押物進(jìn)行檢查的主要內(nèi)容包括：
①保證人的經(jīng)營(yíng)狀況和財(cái)務(wù)狀況；
②抵押物的存續(xù)狀況、使用狀況、價(jià)值變化情況等；
③質(zhì)押權(quán)利憑證的時(shí)效性和價(jià)值變化情況；
④對(duì)以商用房抵押的，對(duì)商用房的出租情況及商用房?jī)r(jià)格波動(dòng)情況進(jìn)行監(jiān)測(cè)；
⑤其他可能影響擔(dān)保有效性的因素。
此外，對(duì)于商用房貸款而言，還需要特別關(guān)注商用房所處的地理位置與價(jià)格水平。
4．不良貸款管理
關(guān)于不良商用房貸款的管理，銀行首先要按照貸款風(fēng)險(xiǎn)五級(jí)分類法對(duì)不良商用房貸款進(jìn)行認(rèn)定，認(rèn)定之后要適時(shí)對(duì)不良貸款進(jìn)行分析，建立商用房貸款的不良貸款臺(tái)賬，落實(shí)不良貸款清收責(zé)任人，實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)不良貸款回收情況。對(duì)未按期還款的借款人，應(yīng)采用電話催收、信函催收、上門催收、律師函、司法催收等方式督促借款人按期償還貸款本息，以限度降低貸款損失，有擔(dān)保人的要向擔(dān)保人通知催收。
對(duì)認(rèn)定為呆賬貸款的商用房貸款，銀行應(yīng)按照財(cái)政部、中國(guó)人民銀行和銀行有關(guān)呆賬認(rèn)定及核銷的規(guī)定組織申報(bào)材料，按規(guī)定程序批準(zhǔn)后核銷。對(duì)銀行保留追索權(quán)的貸款，銀行應(yīng)實(shí)行“賬銷案存”，建立已核銷貸款臺(tái)賬，定期向借款人和擔(dān)保人發(fā)出催收通知書，并注意訴訟時(shí)效。
5．貸后檔案管理
貸后檔案管理是指商用房貸款發(fā)放后有關(guān)貸款資料的收集整理、歸檔登記、保存、借(查)閱管理、移交及管理、退回和銷毀的全過程。它是根據(jù)《檔案法》及有關(guān)制度的規(guī)定和要求，對(duì)貸款檔案進(jìn)行規(guī)范的管理，以保證貸款檔案的安全、完整和有效利用。
(1)檔案的收集整理和歸檔登記。貸款檔案可以是原件，也可以是具有法律效力的復(fù)印件。銀行貸款經(jīng)辦人根據(jù)商用房貸款歸檔要求，在貸款發(fā)放后，收集整理需要?dú)w檔的資料，并交檔案管理人員進(jìn)行歸檔登記。
(2)檔案的借(查)閱管理。商用房貸款檔案借閱是指對(duì)已登記的商用房貸款檔案資料的查閱、借出、歸還等進(jìn)行管理，并保留全部交易的歷史信息，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)借閱已歸檔資料情況的登記及監(jiān)控。
(3)檔案的移交和接管。移交和接管雙方應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定填寫移交和接管有關(guān)清單，雙方簽字并進(jìn)行有關(guān)信息的登記工作。
(4)檔案的退回和銷毀。借款人還清貸款本息后，一些檔案材料需要退還借款人或銷毀。
(二)有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的貸后與檔案管理
有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的貸后與檔案管理除了商用房貸款部分的相關(guān)內(nèi)容外，還應(yīng)特別關(guān)注以下內(nèi)容：
1．日常走訪企業(yè)。在政策、市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)環(huán)境等外部環(huán)境發(fā)生變化，或借款人自身發(fā)生異常的情況下，應(yīng)不定期地就相關(guān)問題走訪企業(yè)，并及時(shí)檢查借款人的借款資金及使用情況。
2．企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況的檢查。通過測(cè)算與比較資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表及主要財(cái)務(wù)比率的變化，動(dòng)態(tài)地評(píng)價(jià)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、變現(xiàn)能力、現(xiàn)金流量情況，進(jìn)一步判斷企業(yè)是否具備可靠的還款來(lái)源和能力。
3．項(xiàng)目進(jìn)展情況的檢查。對(duì)固定資產(chǎn)貸款還應(yīng)檢查項(xiàng)目投資和建設(shè)進(jìn)度、項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)方案及項(xiàng)目投資預(yù)算是否變更、項(xiàng)目自籌資金和其他銀行借款是否到位、項(xiàng)目建設(shè)與生產(chǎn)條件是否變化、配套項(xiàng)目建設(shè)是否同步，項(xiàng)目投資缺口及建設(shè)工期等。
第三節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)管理
本節(jié)是關(guān)于個(gè)人經(jīng)營(yíng)類貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理，介紹了商用房貸款和有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理，具體包括合作機(jī)構(gòu)管理、操作風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。
一、合作機(jī)構(gòu)管理
合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為合作機(jī)構(gòu)的欺詐風(fēng)險(xiǎn)和擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)等。商用房貸款主要面臨的是開發(fā)商帶來(lái)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和估值機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等帶來(lái)的欺詐風(fēng)險(xiǎn)；有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款則更多的是面臨擔(dān)保機(jī)構(gòu)的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。下面就商用房貸款和有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的合作機(jī)構(gòu)管理做具體介紹。
(一)商用房貸款的合作機(jī)構(gòu)管理
1．商用房貸款合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)
(1)開發(fā)商不具備房地產(chǎn)開發(fā)的主體資格、開發(fā)項(xiàng)目五證虛假或不全；
(2)估值機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和律師事務(wù)所等聯(lián)合借款人欺詐銀行騙貸。
2．商用房貸款合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防控措施
(1)加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商及合作項(xiàng)目的審查。對(duì)開發(fā)商和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)重點(diǎn)防范，其具體措施包括：
①重點(diǎn)審查開發(fā)商的資質(zhì)、資信等級(jí)、領(lǐng)導(dǎo)層的信譽(yù)及管理水平、資產(chǎn)負(fù)債及盈利水平；已開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)情況、銷售情況、履行保證責(zé)任的意愿及能力、是否卷人訴訟或糾紛、與銀行業(yè)務(wù)合作情況等。
②加強(qiáng)對(duì)合作項(xiàng)目的審查。重點(diǎn)審查項(xiàng)目開發(fā)及銷售的合法性、資金到位情況、工程進(jìn)度情況以及市場(chǎng)定位和銷售前景預(yù)測(cè)等，防止開發(fā)商套取、挪用商用房貸款資金，或因企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善，開發(fā)資金存在缺口等，造成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。
(2)加強(qiáng)對(duì)估值機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和律師事務(wù)所等合作機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入管理。在該類機(jī)構(gòu)的選擇上，銀行應(yīng)把握以下幾條總體原則：
①具有合法、合規(guī)的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)；
②具備較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)能力和較好的發(fā)展前景，在同業(yè)中處于地位；
③內(nèi)部管理機(jī)制科學(xué)完善，包括高素質(zhì)的高管人員、有明確合理的發(fā)展規(guī)劃、業(yè)務(wù)人員配備充足和有完善的業(yè)務(wù)辦理流程等；
④通過合作切實(shí)有利于商用房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，包括可以拓展客戶營(yíng)銷渠道、提高業(yè)務(wù)辦理效率和客戶服務(wù)質(zhì)量、降低操作成本等。
(3)業(yè)務(wù)合作中不過分依賴合作機(jī)構(gòu)。
(二)有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的合作機(jī)構(gòu)管理
與商用房貸款不同，有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的合作機(jī)構(gòu)主要是擔(dān)保機(jī)構(gòu)。為了有效規(guī)避擔(dān)保機(jī)構(gòu)給銀行貸款帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，銀行應(yīng)采取如下防控措施：
1．嚴(yán)格專業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入
在有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款開辦初期，應(yīng)嚴(yán)格有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款外部擔(dān)保機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入?；緶?zhǔn)入資質(zhì)應(yīng)符合以下五個(gè)方面的要求：
(1)注冊(cè)資金應(yīng)達(dá)到一定規(guī)模；
(2)具有一定的信貸擔(dān)保經(jīng)驗(yàn)，原則上應(yīng)從事?lián)I(yè)務(wù)一定期限，信用評(píng)級(jí)達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)；
(3)具備符合擔(dān)保業(yè)務(wù)要求的人員配置、業(yè)務(wù)流程和系統(tǒng)支持；
(4)具有良好的信用資質(zhì)，公司及其主要經(jīng)營(yíng)者無(wú)不良信用記錄，無(wú)違法、涉案行為等；
(5)此類擔(dān)保公司，原則上應(yīng)要求其與貸款銀行進(jìn)行合作，如與多家銀行合作，應(yīng)對(duì)其擔(dān)保總額度進(jìn)行有效監(jiān)控。
2．嚴(yán)格執(zhí)行回訪制度
存在以下情況的，銀行應(yīng)暫停與該擔(dān)保機(jī)構(gòu)的合作：
(1)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)明顯的問題，對(duì)業(yè)務(wù)發(fā)展嚴(yán)重不利的；
(2)有違法、違規(guī)經(jīng)營(yíng)行為的；
(3)與銀行合作的存量業(yè)務(wù)出現(xiàn)嚴(yán)重不良貸款的；
(4)所進(jìn)行的合作對(duì)銀行業(yè)務(wù)拓展沒有明顯促進(jìn)作用的；
(5)存在對(duì)銀行業(yè)務(wù)發(fā)展不利的其他因素。
在動(dòng)態(tài)管理過程中，要隨時(shí)評(píng)價(jià)與擔(dān)保機(jī)構(gòu)的合作情況，建立優(yōu)質(zhì)機(jī)構(gòu)檔案及不良機(jī)構(gòu)黑名單，為將來(lái)合作提供決策依據(jù)。
二、操作風(fēng)險(xiǎn)
個(gè)人經(jīng)營(yíng)類貸款面臨的操作風(fēng)險(xiǎn)主要是由于流程執(zhí)行不嚴(yán)格等原因引起的，流程執(zhí)行不嚴(yán)格主要表現(xiàn)在業(yè)務(wù)部門沒有做好貸前調(diào)查和貸后檢查等相關(guān)工作，審批部門沒有把好貸中審批關(guān)，從而造成風(fēng)險(xiǎn)隱患。下面就商用房貸款和有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的操作風(fēng)險(xiǎn)做具體介紹。
(一)商用房貸款的操作風(fēng)險(xiǎn)
1．商用房貸款操作風(fēng)險(xiǎn)的主要內(nèi)容
(1)貸款受理和調(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)。這一環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)主要在以下三個(gè)方面：
①借款申請(qǐng)人的主體資格是否符合銀行商用房貸款管理辦法的相關(guān)規(guī)定，包括是否具有完全民事行為能力；戶籍所在地是否在貸款銀行所在地區(qū)；是否有穩(wěn)定、合法的收入來(lái)源，有按期償還本息的能力等。
②借款申請(qǐng)人所提交的材料是否真實(shí)、合法，包括借款人、保證人、抵押人、出質(zhì)人的身份證件是否真實(shí)、有效；抵(質(zhì))押物的權(quán)屬證明材料是否真實(shí)，有無(wú)涂改現(xiàn)象；借款人提供的直接劃撥賬戶是否是借款人本人所有的活期儲(chǔ)蓄賬戶等。
③借款申請(qǐng)人的擔(dān)保措施是否足額、有效，包括擔(dān)保物所有權(quán)是否合法、真實(shí)、有效；擔(dān)保物共有人或所有人授權(quán)情況是否核實(shí)；擔(dān)保物是否容易變現(xiàn)，同區(qū)域同類型擔(dān)保物價(jià)值的市場(chǎng)走勢(shì)如何；貸款額度是否控制在抵押物價(jià)值的規(guī)定比率內(nèi)；抵押物是否由認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估；第三方保證人是否具備擔(dān)保資格和擔(dān)保能力等。
(2)貸款審查和審批中的風(fēng)險(xiǎn)。商用房貸款審查和審批環(huán)節(jié)的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)包括：
①業(yè)務(wù)不合規(guī)，業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與效益不匹配；
②未按權(quán)限審批貸款，使得貸款超授權(quán)發(fā)放；
③審批人員對(duì)應(yīng)審查的內(nèi)容審查不嚴(yán)，導(dǎo)致向不具備貸款發(fā)放條件的借款人發(fā)放貸款，如向關(guān)系人發(fā)放信用貸款或向關(guān)系人發(fā)放擔(dān)保貸款的條件優(yōu)于其他借款人，貸款容易發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)或出現(xiàn)內(nèi)外勾結(jié)騙取銀行信貸資金的情況。
(3)貸款簽約和發(fā)放中的風(fēng)險(xiǎn)。商用房貸款簽約和發(fā)放的風(fēng)險(xiǎn)主要包括：
①合同憑證預(yù)簽無(wú)效、合同制作不合格、合同填寫不規(guī)范、未對(duì)合同簽署人及簽字(簽章)進(jìn)行核實(shí)。
②在發(fā)放條件不齊全的情況下發(fā)放貸款，如貸款未經(jīng)審批或是審批手續(xù)不全，各級(jí)簽字(簽章)不全；未按規(guī)定辦妥相關(guān)評(píng)估、公證等事宜。
③未按規(guī)定的貸款額度、貸款期限、擔(dān)保方式、結(jié)息方式、計(jì)息方式、還款方式、適用利率、利率調(diào)整方式和發(fā)放方式等發(fā)放貸款，導(dǎo)致錯(cuò)誤發(fā)放貸款和貸款錯(cuò)誤核算。
(4)貸后與檔案管理中的風(fēng)險(xiǎn)。商用房貸款貸后與檔案管理環(huán)節(jié)的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)包括：
①未對(duì)貸款使用情況進(jìn)行跟蹤檢查，房屋他項(xiàng)權(quán)證到位不及時(shí)，逾期貸款催收、處置不力，造成貸款損失；
②貸款管理與其規(guī)模不相匹配，貸款管理力度偏弱，貸前調(diào)查材料較為簡(jiǎn)單，貸后往往只關(guān)注借款人按月還款情況，在還款正常的情況下，未對(duì)其經(jīng)營(yíng)情況及抵押物的價(jià)值、用途等變動(dòng)狀況進(jìn)行持續(xù)跟蹤監(jiān)測(cè)；
③商用房貸款一般金額較大，有的借款人購(gòu)買多份產(chǎn)權(quán)單位，操作中存在向同一借款人審批發(fā)放多筆貸款，或向?qū)嶋H購(gòu)房人與其家庭成員、近親屬、所控制公司員工等多人審批發(fā)放貸款的現(xiàn)象，從．而造成貸款損失；
④未按規(guī)定保管借款合同、擔(dān)保合同等重要貸款檔案資料，造成合同損毀；
⑤他項(xiàng)權(quán)利證書未按規(guī)定進(jìn)行保管，造成他項(xiàng)權(quán)證遺失，他項(xiàng)權(quán)利滅失。
2．商用房貸款操作風(fēng)險(xiǎn)的防控措施
(1)提高貸前調(diào)查深度。業(yè)務(wù)人員在貸前調(diào)查階段，要全面了解掌握借款人所控制主要實(shí)體的經(jīng)營(yíng)情況、真實(shí)財(cái)務(wù)狀況及抵押物情況，評(píng)估償債能力，揭示存在風(fēng)險(xiǎn)。
(2)加強(qiáng)真實(shí)還款能力和貸款用途的審查。對(duì)名義借款人與實(shí)際借款人不一致的，原則上不得受理；對(duì)以貸款所購(gòu)房屋的租金收入作為還款主要來(lái)源，或借款人為外地人且在當(dāng)?shù)責(zé)o經(jīng)營(yíng)實(shí)體的，要謹(jǐn)慎辦理；嚴(yán)格審查貸款用途，防止以商用房貸款形式套取貸款，用于不符合法律法規(guī)、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和貸款銀行信貸政策的項(xiàng)目。
(3)合理確定貸款額度。貸款額度不能簡(jiǎn)單按照抵押物評(píng)估價(jià)值和貸款成數(shù)來(lái)確定，要對(duì)借款人所經(jīng)營(yíng)的實(shí)體進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)限額測(cè)算，在風(fēng)險(xiǎn)限額內(nèi)根據(jù)借款人可實(shí)際支配的還貸資金額確定貸款控制額度。
(4)加強(qiáng)抵押物管理。進(jìn)一步完善抵押物審查、評(píng)估、抵押登記等環(huán)節(jié)的管理，客觀、公正估值，合法、有效落實(shí)抵押登記手續(xù)。對(duì)商業(yè)前景不明的期房及單獨(dú)處置困難的產(chǎn)權(quán)式商鋪等房產(chǎn)，原則上不得接受抵押。
(5)強(qiáng)化貸后管理。加大貸后檢查力度，將借款人經(jīng)營(yíng)狀況及抵押房產(chǎn)的價(jià)值、用途變化情況作為監(jiān)控重點(diǎn)；對(duì)已形成不良貸款的，根據(jù)成因及實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)狀況，盡快采取保全措施。
(6)完善授權(quán)管理。嚴(yán)格執(zhí)行對(duì)單個(gè)借款人的授信總量審批權(quán)，控制個(gè)人授信總量風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)以實(shí)際借款人及其關(guān)系人多人名義申請(qǐng)貸款。用于購(gòu)買同一房產(chǎn)的，按單個(gè)借款人適用審批權(quán)限。
(二)有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的操作風(fēng)險(xiǎn)
對(duì)于有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的操作風(fēng)險(xiǎn)，除了商用房貸款操作風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)外，還應(yīng)特別關(guān)注借款人控制企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況變化和抵押物情況的變化。因此，對(duì)于有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的操作風(fēng)險(xiǎn)，銀行還應(yīng)采取如下防控措施：
1．在貸款發(fā)放后，銀行應(yīng)保持與借款人的聯(lián)絡(luò)，對(duì)借款期間發(fā)生的突發(fā)事件及時(shí)做出反應(yīng)，比如建立與借款人的定期回訪制度，在貸款期限內(nèi)，銀行工作人員每月至少拜訪一次，與借款人保持經(jīng)常聯(lián)系，及時(shí)了解借款人收入和企業(yè)財(cái)務(wù)的變動(dòng)情況，以便銀行在第一時(shí)間做出反應(yīng)；在還款日前一定時(shí)間內(nèi)，銀行以書面或其他方式通知借款人做好資金調(diào)度，安排好還款資金等。
2．借款人以自有或第三人的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押，抵押物須產(chǎn)權(quán)明晰、價(jià)值穩(wěn)定、變現(xiàn)能力強(qiáng)、易于處置。銀行在實(shí)際操作中要注意：
(1)抵押文件資料的真實(shí)有效性、抵押物的合法性、抵押物權(quán)屬的完整性、抵押物存續(xù)狀況的完好性等。
(2)貸款抵押手續(xù)辦理的相關(guān)程序應(yīng)規(guī)范，原則上貸款銀行經(jīng)辦人員應(yīng)直接參與抵押手續(xù)的辦理，不可完全交由外部中介機(jī)構(gòu)辦理。
(3)謹(jǐn)慎受理產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)不明確或當(dāng)前管理不夠規(guī)范的不動(dòng)產(chǎn)抵押，包括自建住房、集體土地使用權(quán)、劃撥土地及地上定著物、工業(yè)土地及地上定著物、工業(yè)用房、倉(cāng)庫(kù)等，原則上不接受為有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的抵押物。
三、信用風(fēng)險(xiǎn)
銀行對(duì)個(gè)人發(fā)放的經(jīng)營(yíng)類貸款就是基于對(duì)借款人能按時(shí)償還本息的信任而給予的授信。個(gè)人經(jīng)營(yíng)類貸款信用風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為借款人還款能力的降低和還款意愿的變化。下面就商用房貸款和有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)做具體介紹。
(一)商用房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)
1．商用房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的主要內(nèi)容
(1)借款人還款能力發(fā)生變化。實(shí)踐中，銀行把握借款人還款能力風(fēng)險(xiǎn)還存在相當(dāng)大的難度，主要存在以下兩方面的原因：
①國(guó)內(nèi)尚未建立完善的個(gè)人財(cái)產(chǎn)登記制度與個(gè)人稅收登記制度，全國(guó)性的個(gè)人征信系統(tǒng)還有待進(jìn)一步完善，銀行因此很難從整體上把握借款人的資產(chǎn)與負(fù)債狀況并作出恰當(dāng)?shù)男刨J決策。
②國(guó)內(nèi)失信懲戒制度尚不完善，借款人所在單位、中介機(jī)構(gòu)協(xié)助借款人出具包括假收人證明在內(nèi)的虛假證明文件(如個(gè)人收入證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等)的現(xiàn)象較為普遍，對(duì)主動(dòng)作假或協(xié)助作假的行為尚缺乏有力的懲戒措施。
(2)商用房出租情況發(fā)生變化。主要包括所在地段經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心轉(zhuǎn)移、大范圍拆遷等情況。
(3)保證人還款能力發(fā)生變化。如保證人的資格和擔(dān)保能力發(fā)生變化、還款意愿不足等情況。
2．商用房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的防控措施
(1)加強(qiáng)對(duì)借款人還款能力的調(diào)查和分析。對(duì)于穩(wěn)定的工薪收入階層，可通過核實(shí)借款人在貸款銀行及其他行的存款及資產(chǎn)情況(如定期存款、活期存款、理財(cái)產(chǎn)品等)來(lái)獲得借款人基本收入狀況。主要把握以下三方面：①要了解掌握其收入水平的穩(wěn)定性；②對(duì)其收入水平的真實(shí)性進(jìn)行判斷；③收入水平對(duì)償還貸款的覆蓋度，對(duì)此類客戶原則上應(yīng)對(duì)其貸款余額與其家庭年收入水平的比率設(shè)一定的上限，原則上借款人年還款金額應(yīng)不超過其家庭年收入水平總額的80%。
對(duì)借款人還款能力的調(diào)查，除了上述基本收入情況的了解，還要考察以下方面信息：一是借款人的其他收入所得，包括其他勞務(wù)所得、租金收入等；二是借款人其他資產(chǎn)收益情況，包括各類投資收益、投資其他企業(yè)的股權(quán)分紅等；三是借款人及其家庭所擁有總資產(chǎn)的狀況。
(2)加強(qiáng)對(duì)商用房出租情況的調(diào)查和分析。商用房貸款(特別是金額較大的商用房貸款)的還款來(lái)源主要是借款人的經(jīng)營(yíng)性收入，包括租金收入和其他經(jīng)營(yíng)收入等。要調(diào)查借款人所購(gòu)商用房所在商業(yè)地段
繁華程度以及其他商用房出租情況、租金收入情況，同時(shí)也要調(diào)查了解該地段的未來(lái)發(fā)展規(guī)劃，是否會(huì)出現(xiàn)大的拆遷變動(dòng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心轉(zhuǎn)移等情況。
(3)加強(qiáng)對(duì)保證人還款能力的調(diào)查和分析。保證人經(jīng)濟(jì)實(shí)力下降或信用狀況惡化是導(dǎo)致保證人還款
能力下降的主要原因，這種風(fēng)險(xiǎn)會(huì)使保證擔(dān)保對(duì)銀行債權(quán)的保障能力降低，第二還款來(lái)源嚴(yán)重不足。
在貸款保證期問，保證人保證能力可能會(huì)發(fā)生變動(dòng)。對(duì)此，銀行要有預(yù)見性并采取相應(yīng)的預(yù)防措施。
銀行在貸后管理過程中要同重視借款人情況一樣，加強(qiáng)對(duì)保證人的管理。
(二)有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)
1．有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的主要內(nèi)容
(1)借款人還款能力發(fā)生變化；
(2)借款人所控制企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況發(fā)生變化；
(3)保證人還款能力發(fā)生變化；
(4)抵押物價(jià)值發(fā)生變化。抵押物價(jià)值發(fā)生變化主要是指由于抵押物價(jià)格降低、抵押物折舊、毀損、功能落后等原因?qū)е聝r(jià)值下跌，不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的情況。
2．有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的防控措施
(1)加強(qiáng)對(duì)借款人還款能力的調(diào)查和分析。對(duì)于有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款借款人還款能力的調(diào)查，除了商用房貸款中涉及的對(duì)借款人的調(diào)查外，還應(yīng)重點(diǎn)調(diào)查借款人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入。
對(duì)借款人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入，應(yīng)重點(diǎn)調(diào)查其經(jīng)營(yíng)收入的穩(wěn)定性、合法性和未來(lái)收入預(yù)期的合理性。
(2)加強(qiáng)對(duì)借款人所控制企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況的調(diào)查和分析。為有效規(guī)避借款人所控制企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況發(fā)生變化而帶來(lái)的信用風(fēng)險(xiǎn)，主要從以下三個(gè)方面加以考察：
①經(jīng)營(yíng)的合法、合規(guī)性。應(yīng)檢查借款人所經(jīng)營(yíng)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照是否在有效期內(nèi)，是否具有所經(jīng)營(yíng)范圍的經(jīng)營(yíng)權(quán)，是否符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等；
②經(jīng)營(yíng)商譽(yù)。可向借款人所經(jīng)營(yíng)企業(yè)的上下游企業(yè)、員工等了解借款人的商譽(yù)，并調(diào)查了解其在工商、稅務(wù)等方面有無(wú)重大糾紛。借款人所經(jīng)營(yíng)企業(yè)的用水、用電、納稅、雇員及工資發(fā)放等情況；
③經(jīng)營(yíng)的盈利能力和穩(wěn)定性。包括考察借款人所經(jīng)營(yíng)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)量情況、現(xiàn)金流情況；所從事行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r；借款人所在行業(yè)從業(yè)經(jīng)歷等方面的因素，據(jù)以判斷和預(yù)測(cè)在貸款期間借款人所經(jīng)營(yíng)企業(yè)的盈利水平及其穩(wěn)定性。
(3)加強(qiáng)對(duì)保證人還款能力的調(diào)查和分析。為了有效規(guī)避有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款保證人還款能力發(fā)生變化的風(fēng)險(xiǎn)，貸款銀行應(yīng)當(dāng)選擇信用等級(jí)高、還款能力強(qiáng)的保證人，且保證人信用等級(jí)不能低于借款人，
不接受股東之間和家庭成員之間的單純第三方保證方式。
(4)加強(qiáng)對(duì)抵押物價(jià)值的調(diào)查和分析。抵押物的價(jià)值會(huì)因市場(chǎng)的波動(dòng)而表現(xiàn)出不同的價(jià)格，當(dāng)?shù)盅何飪r(jià)值下降到可能危及銀行貸款安全時(shí)，銀行應(yīng)要求借款人提前歸還部分或全部貸款，或再追加提供其他貸款銀行認(rèn)可的抵押物，以保證全部抵押物現(xiàn)值乘以抵押率后仍大于或等于剩余貸款本金。為了有效規(guī)避抵押物價(jià)值變化而帶來(lái)的信用風(fēng)險(xiǎn)，可以采取以下措施：①要求借款人恢復(fù)抵押物價(jià)值；②更換為其他足值抵押物；③按合同約定或依法提前收回貸款；④重新評(píng)估抵押物價(jià)值，擇機(jī)處置抵押物。
第一節(jié) 基礎(chǔ)知識(shí)
本節(jié)是個(gè)人經(jīng)營(yíng)類貸款的基礎(chǔ)知識(shí)，包括個(gè)人經(jīng)營(yíng)類貸款的含義和分類，其中有專項(xiàng)貸款和流動(dòng)資金貸款兩大類；個(gè)人經(jīng)營(yíng)類貸款的特征和發(fā)展；商用房貸款和有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的各貸款要素，以及設(shè)備貸款和無(wú)擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的貸款要素。
一、個(gè)人經(jīng)營(yíng)類貸款的含義和分類
(一)個(gè)人經(jīng)營(yíng)類貸款的含義
個(gè)人經(jīng)營(yíng)類貸款是指銀行向從事合法生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的個(gè)人發(fā)放的，用于定向購(gòu)買或租賃商用房、機(jī)械設(shè)備，以及用于滿足個(gè)人控制的企業(yè)(包括個(gè)體工商戶)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)流動(dòng)資金需求和其他合理資金需求的貸款。
(二)個(gè)人經(jīng)營(yíng)類貸款的分類
根據(jù)貸款用途的不同，個(gè)人經(jīng)營(yíng)類貸款可以分為個(gè)人經(jīng)營(yíng)專項(xiàng)貸款(簡(jiǎn)稱專項(xiàng)貸款)和個(gè)人經(jīng)營(yíng)流動(dòng)資金貸款(簡(jiǎn)稱流動(dòng)資金貸款)。
1．專項(xiàng)貸款
專項(xiàng)貸款是指銀行向個(gè)人發(fā)放的用于定向購(gòu)買或租賃商用房和機(jī)械設(shè)備，且其主要還款來(lái)源是由經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流獲得的貸款。專項(xiàng)貸款主要包括個(gè)人商用房貸款(以下簡(jiǎn)稱商用房貸款)和個(gè)人經(jīng)營(yíng)設(shè)備貸款(以下簡(jiǎn)稱設(shè)備貸款)。商用房貸款是指銀行向個(gè)人發(fā)放的用于定向購(gòu)買或租賃商用房所需資金的貸款。目前，商用房貸款主要用于商鋪(銷售商品或提供服務(wù)的場(chǎng)所)貸款。設(shè)備貸款是指銀行向個(gè)人發(fā)放的，用于購(gòu)買或租賃生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所需設(shè)備的貸款。
2．流動(dòng)資金貸款
流動(dòng)資金貸款是指銀行向從事合法生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的個(gè)人發(fā)放的用于滿足個(gè)人控制的企業(yè)(包括個(gè)體工商戶)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)流動(dòng)資金需求的貸款。流動(dòng)資金貸款按照有無(wú)擔(dān)保的貸款條件分為有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款和無(wú)擔(dān)保流動(dòng)資金貸款。有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款是指銀行向個(gè)人發(fā)放的、需要擔(dān)保的用于滿足生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)流動(dòng)資金需求的貸款。無(wú)擔(dān)保流動(dòng)資金貸款是指銀行向個(gè)人發(fā)放的、無(wú)須擔(dān)保的用于滿足生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)流動(dòng)資金需求的信用貸款。
二、個(gè)人經(jīng)營(yíng)類貸款的特征
個(gè)人經(jīng)營(yíng)類貸款的特點(diǎn)就是適用面廣，它可以滿足不同層次的私營(yíng)企業(yè)主的融資需求，且銀行審批手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)便。個(gè)人經(jīng)營(yíng)類貸款主要有以下幾個(gè)特征：
1.貸款期限相對(duì)較短。個(gè)人經(jīng)營(yíng)類貸款主要用于滿足借款人購(gòu)買機(jī)械設(shè)備或臨時(shí)性流動(dòng)資金需求，因此，貸款期限一般較短，通常為3-5年。
2.貸款用途多樣，影響因素復(fù)雜。個(gè)人消費(fèi)貸款主要用于個(gè)人消費(fèi)，盲目性較低，而個(gè)人經(jīng)營(yíng)類貸款用于借款人購(gòu)買設(shè)備或用于企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，受宏觀環(huán)境、行業(yè)景氣程度、企業(yè)本身經(jīng)營(yíng)狀況等不確定因素影響較多。
3．風(fēng)險(xiǎn)控制難度較大。銀行除了對(duì)借款人自身情況加以了解外，還需對(duì)借款人經(jīng)營(yíng)企業(yè)的運(yùn)作情況加以了解，并對(duì)該企業(yè)資金運(yùn)作情況加以控制，以保證貸款不被挪作他用。
三、個(gè)人經(jīng)營(yíng)類貸款發(fā)展概述
目前，各銀行對(duì)此類貸款產(chǎn)品沒有統(tǒng)一的貸種稱謂，但近幾年市場(chǎng)需求旺盛，各銀行業(yè)務(wù)規(guī)模也不斷增長(zhǎng)，該項(xiàng)業(yè)務(wù)正逐步成為銀行個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的主要增長(zhǎng)點(diǎn)之一。近年來(lái)，個(gè)體經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要支柱之一。
針對(duì)這樣的市場(chǎng)需求，各銀行陸續(xù)開辦了滿足個(gè)人經(jīng)營(yíng)資金周轉(zhuǎn)需求的貸款業(yè)務(wù)，該項(xiàng)貸款的推出豐富了個(gè)人貸款產(chǎn)品的種類，填補(bǔ)了銀行在滿足個(gè)人經(jīng)營(yíng)資金需求方面的空白，為個(gè)人經(jīng)營(yíng)者開辟了銀行融資渠道。由于市場(chǎng)需求旺盛，此類貸款業(yè)務(wù)表現(xiàn)出良好的市場(chǎng)效益，成為各銀行大力推進(jìn)的業(yè)務(wù)之一。但個(gè)人經(jīng)營(yíng)類貸款仍處于摸索嘗試的階段。
四、貸款要素
(一)商用房貸款的要素
1．貸款對(duì)象
商用房貸款的對(duì)象應(yīng)該是具有中華人民共和國(guó)國(guó)籍，年滿18周歲，且具有完全民事行為能力的自然人。借款人申請(qǐng)商用房貸款，須具備貸款銀行要求的下列條件：
(1)無(wú)不良資信記錄和行為記錄。比如，有的銀行規(guī)定借款申請(qǐng)人在貸款銀行當(dāng)前無(wú)逾期貸款，在中國(guó)人民銀行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)中當(dāng)前無(wú)拖欠，從來(lái)沒有出現(xiàn)超過30天或累計(jì)6次以上(含6次)的拖欠記錄。
(2)具有當(dāng)?shù)爻Ｗ艨诨蛴行Ь恿羯矸荨?BR> (3)具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。
(4)申請(qǐng)貸款購(gòu)買或租賃的商用房，一般要求位于大中城市中心區(qū)和次中心區(qū)，具有優(yōu)良的發(fā)展前景，并且屬于永久性建筑的商用房。
(5)所購(gòu)或所租的商用房必須手續(xù)齊全，項(xiàng)目合法，并由開發(fā)商出示證明。
(6)與開發(fā)商簽訂購(gòu)買或租賃商用房的合同或協(xié)議。
(7)必須先付清不低于所購(gòu)或所租的商用房全部?jī)r(jià)款50%以上的首期付款。
(8)提供經(jīng)貸款銀行認(rèn)可的有效擔(dān)保。
(9)當(dāng)前無(wú)不利的相關(guān)民事糾紛和刑事案件責(zé)任
2．貸款利率
商用房貸款的利率不得低于中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期同檔次利率的1．1倍，具體利率水平由貸款銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定。貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的，實(shí)行合同利率，遇法定利率調(diào)整不分段計(jì)息；貸款期限在1年以上的，合同期內(nèi)遇法定利率調(diào)整時(shí)，可由借貸雙方按商業(yè)原則確定，可在合同期內(nèi)按月、按季、按年調(diào)整，也可采用固定利率的方式。但實(shí)踐中，銀行多是于次年1月1日起按相應(yīng)的利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。
3．貸款期限
商用房貸款的期限通常不超過10年，具體貸款期限由貸款銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定。
4．還款方式
商用房貸款的還款方式有多種，比較常用的是等額本息還款法、等額本金還款法和一次還本付息法。一般來(lái)說，貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的，借款人可采取一次還本付息法；貸款期限在1年以上的，可采用等額本息還款法和等額本金還款法等。
借款人如想提前償還全部或部分貸款本息，應(yīng)提前30個(gè)工作El向貸款銀行提出申請(qǐng)，經(jīng)貸款銀行同意后，可以提前歸還貸款本息。
5．擔(dān)保方式
申請(qǐng)商用房貸款，借款人須提供一定的擔(dān)保措施，包括抵押、質(zhì)押和保證等，還可以采取履約保證保險(xiǎn)的方式。
6．貸款額度
商用房貸款的額度通常不超過所購(gòu)或所租商用房?jī)r(jià)值的50%，具體的貸款額度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定；對(duì)以“商住兩用房”名義申請(qǐng)貸款的，貸款額度不超過55%。
(二)有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的要素
1．貸款對(duì)象
有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的對(duì)象應(yīng)該是持有工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的非法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照的個(gè)體戶、合伙人企業(yè)和個(gè)人獨(dú)資企業(yè)或自然人。借款人申請(qǐng)有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款，須具備銀行要求的下列條件：
(1)無(wú)不良資信記錄和行為記錄。
(2)借款人具有合法有效的身份證明，如居民身份證、戶口簿等。
(3)借款人年滿18周歲，男性年齡一般不超過60周歲，女性年齡一般不超過55周歲。
(4)具有穩(wěn)定的職業(yè)和家庭基礎(chǔ)，具有按時(shí)償還貸款本息的能力。
(5)借款人原則上為其經(jīng)營(yíng)企業(yè)的主要所有人，且所經(jīng)營(yíng)的企業(yè)具有一定的盈利能力。
(6)當(dāng)前無(wú)不利的相關(guān)民事糾紛和刑事案件責(zé)任。
2．貸款利率
有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的利率不得低于中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期同檔次利率的1．1倍，具體利率水平由貸款銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定。貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的，實(shí)行合同利率，遇法定利率調(diào)整不分段計(jì)息；貸款期限在1年以上的，合同期內(nèi)遇法定利率調(diào)整時(shí)，可由借貸雙方按商業(yè)原則確定，可在合同期內(nèi)按月、按季、按年調(diào)整，也可采用固定利率的方式。但實(shí)踐中，銀行多是于次年1月1日起按相應(yīng)的利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。
3．貸款期限
有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的期限由貸款銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則確定，一般在1年以內(nèi)，有些銀行為3-5年。
4．還款方式
有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的還款方式有多種，比較常用的是等額本息還款法、等額本金還款法和一次還本付息法。一般來(lái)說，貸款期限在]年以內(nèi)(含1年)的，借款人可采取一次還本付息法；貸款期限在1每以上的，可采用等額本息還款法和等額本金還款法等。
借款人可根據(jù)需要選擇還款方式，但一筆貸款只能選擇一種還款方式，合同簽訂后，未經(jīng)貸款銀行同意不得更改。
5．擔(dān)保方式
申請(qǐng)有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款，借款人須提供一定的擔(dān)保措施，包括抵押、質(zhì)押和保證三種方式。
6．貸款額度
有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的額度由各商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則確定，通常各家銀行會(huì)根據(jù)不同的抵(質(zhì))押物制定相應(yīng)的抵(質(zhì))押率，有關(guān)抵(質(zhì))押率將成為貸款的額度。
(三)設(shè)備貸款的要素
1．貸款對(duì)象
設(shè)備貸款的對(duì)象為持有工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的非法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照的個(gè)體戶、合伙人企業(yè)和個(gè)人獨(dú)資企業(yè)或自然人。借款人申請(qǐng)?jiān)O(shè)備貸款，須具備銀行要求的下列條件：
(1)具有完全民事行為能力；
(2)持有工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照及相關(guān)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)許可證；
(3)有合法的有效居住身份，有固定的住所；
(4)從事正當(dāng)?shù)纳a(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，有穩(wěn)定的收入和還本付息的能力；
(5)資信良好。且能提供貸款銀行認(rèn)可的財(cái)產(chǎn)抵押、質(zhì)押或保證；
(6)貸款銀行規(guī)定的其他條件。
2．貸款利率
設(shè)備貸款的利率按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期貸款利率執(zhí)行，可根據(jù)當(dāng)?shù)亟鹑谑袌?chǎng)資金的供求狀況，實(shí)行利率浮動(dòng)。
通常，貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的，實(shí)行合同利率，遇法定利率調(diào)整不分段計(jì)息；貸款期限在1年以上的，合同期內(nèi)遇法定利率調(diào)整時(shí)，可由借貸雙方按商業(yè)原則確定，可在合同期內(nèi)按月、按季、按年調(diào)整，也可采用固定利率的方式。但實(shí)踐中，銀行多是于次年1月1日起按相應(yīng)的利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。
3．貸款期限
設(shè)備貸款的期限由貸款銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則確定，一般為3年，最長(zhǎng)不超過5年。
4．還款方式
設(shè)備貸款的還款方式有多種，比較常用的是等額本息還款法、等額本金還款法和一次還本付息法。一般來(lái)說，貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的，借款人可采取一次還本付息法；貸款期限在1年以上的，可采用等額本息還款法和等額本金還款法等。
5．擔(dān)保方式
設(shè)備貸款必須提供擔(dān)保，擔(dān)保方式有抵押、質(zhì)押和保證三種．貸款銀行可根據(jù)借款人情況選擇一種或兩種擔(dān)保方式，也可采取經(jīng)銷商擔(dān)保和廠家回購(gòu)的擔(dān)保方式。
6．貸款額度
設(shè)備貸款的額度不得超過借款人購(gòu)買或租賃設(shè)備所需資金總額的70%，且貸款額度不得超過200萬(wàn)元，具體按以下情況分別掌握：
(1)以貸款銀行認(rèn)可的質(zhì)押方式申請(qǐng)貸款的，貸款額不得超過質(zhì)物價(jià)值的90%；
(2)以可設(shè)定抵押權(quán)的房產(chǎn)作為抵押物的，貸款額不得超過經(jīng)貸款銀行認(rèn)可的抵押物價(jià)值的70%；
(3)以第三方保證方式申請(qǐng)貸款的，銀行根據(jù)保證人的信用等級(jí)確定貸款額度。
(四)無(wú)擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的要素
1．貸款對(duì)象
元擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的對(duì)象應(yīng)該是持有工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的非法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照的個(gè)體戶、合伙人企業(yè)和個(gè)人獨(dú)資企業(yè)或自然人。借款人申請(qǐng)無(wú)擔(dān)保流動(dòng)資金貸款，須具備貸款銀行要求的下列條件：
(1)具有完全民事行為能力，且年齡在18—60周歲之間的自然人；
(2)具有當(dāng)?shù)爻Ｗ艨诨蛴行Ь恿羯矸荩?BR> (3)具有正當(dāng)?shù)穆殬I(yè)和穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，具有按期償還貸款本息的能力；
(4)個(gè)人信用為貸款銀行所評(píng)定認(rèn)可；
(5)貸款銀行規(guī)定的其他條件。
2．貸款利率
無(wú)擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的利率通常比較高，但一旦貸款成功，利率即被鎖定，未來(lái)市場(chǎng)利率的變化不會(huì)影響貸款利息。
3．貸款期限
無(wú)擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的期限一般為1年，個(gè)別銀行最短為6個(gè)月，最長(zhǎng)為4年，可以根據(jù)實(shí)際情況自主申請(qǐng)。
4．還款方式
無(wú)擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的還款方式主要有等額本息還款法和每月還息到期一次還本法兩種。
5．擔(dān)保方式
無(wú)擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的擔(dān)保方式采用的是個(gè)人信用擔(dān)保的方式。
6．貸款額度
無(wú)擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的額度通常根據(jù)個(gè)人的收入和信用狀況綜合決定貸款額度，通常限額為20萬(wàn)一50萬(wàn)元人民幣。
第二節(jié) 貸款的流程
本節(jié)對(duì)個(gè)人經(jīng)營(yíng)類貸款中商用房貸款和有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的貸款流程加以介紹，具體包括貸款的受理和調(diào)查、貸款的審查和審批、貸款的簽約和發(fā)放以及貸款的貸后與檔案管理四個(gè)環(huán)節(jié)。
一、貸款的受理和調(diào)查
(一)商用房貸款的受理和調(diào)查
1．貸款的受理
貸款受理人應(yīng)要求商用房貸款申請(qǐng)人填寫借款申請(qǐng)書，并按銀行要求提交相關(guān)申請(qǐng)材料。對(duì)于有共同申請(qǐng)人的，應(yīng)同時(shí)要求共同申請(qǐng)人提交有關(guān)申請(qǐng)材料。申請(qǐng)材料清單如下：
(1)合法有效的身份證件，包括居民身份證、戶1：3簿或其他有效身份證件；
(2)貸款銀行認(rèn)可的借款人還款能力證明材料，包括收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明等；
(3)營(yíng)業(yè)執(zhí)照及相關(guān)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)許可證；
(4)購(gòu)買或租賃商用房的合同、協(xié)議或其他有效文件；
(5)借款人或開發(fā)商向貸款銀行提供的證明商用房手續(xù)齊全、項(xiàng)目合法的資料；
(6)涉及抵押或質(zhì)押擔(dān)保的，需提供抵押物或質(zhì)押權(quán)利的權(quán)屬證明文件和有處分權(quán)人(包括財(cái)產(chǎn)共有人)同意抵(質(zhì))押的書面證明(也可由財(cái)產(chǎn)共有人在借款合同、抵押合同上直接簽字)，以及貸款銀行認(rèn)可部門出具的抵押物估價(jià)證明；
(7)涉及保證擔(dān)保的，需保證人出具同意提供擔(dān)保的書面承諾，并提供能證明保證人保證能力的證明材料；
(8)已支付所購(gòu)或所租商用房?jī)r(jià)款規(guī)定比例首付款的證明；
(9)貸款銀行要求提供的其他文件、證明和資料。
2．貸前調(diào)查
(1)調(diào)查方式。貸前調(diào)查可以采取審查借款申請(qǐng)材料、面談借款申請(qǐng)人、查詢個(gè)人信用、實(shí)地調(diào)查和電話調(diào)查等多種方式進(jìn)行。
(2)調(diào)查內(nèi)容。貸前調(diào)查人在調(diào)查申請(qǐng)人基本情況、貸款用途和貸款擔(dān)保等情況時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)調(diào)查以下內(nèi)容：①材料一致性。②借款人身份、資信和經(jīng)濟(jì)狀況的調(diào)查。③貸款用途及相關(guān)合同、協(xié)議的調(diào)查。
④擔(dān)保情況的調(diào)查。
(二)有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的受理和調(diào)查
1．貸款的受理
貸款受理人應(yīng)要求有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款申請(qǐng)人填寫借款申請(qǐng)書，并按銀行要求提交相關(guān)申請(qǐng)材料。對(duì)于有共同申請(qǐng)人的，應(yīng)同時(shí)要求共同申請(qǐng)人提交有關(guān)申請(qǐng)材料。申請(qǐng)材料清單如下：
(1)合法有效的身份證件，包括居民身份證、戶口簿或其他有效身份證件；
(2)貸款銀行認(rèn)可的借款人償還貸款證明材料，包括收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明等；
(3)借款人開辦企業(yè)的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證明、驗(yàn)資報(bào)告、公司章程(如有)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地等證明材料，經(jīng)營(yíng)特種行業(yè)的，還應(yīng)取得有關(guān)管理部門的批準(zhǔn)文件；
(4)明確的用款計(jì)劃以及與之相關(guān)的資料，包括購(gòu)銷合同、租賃協(xié)議和合作協(xié)議等；
(5)涉及抵押或質(zhì)押擔(dān)保的，需提供抵押物或質(zhì)押權(quán)利的權(quán)屬證明文件和有處分權(quán)人(包括財(cái)產(chǎn)共有人)同意抵(質(zhì))押的書面證明，以及貸款銀行認(rèn)可部門出具的抵押物估價(jià)證明；
(6)涉及保證擔(dān)保的，需保證人出具同意提供擔(dān)保的書面承諾，并提供能證明保證人保證能力的證明材料；
(7)在銀行開立的個(gè)人賬戶資料，包括存折、存單、信用卡等；
(8)銀行要求提供的其他文件、證明和資料。
2．貸前調(diào)查
(1)調(diào)查方式。貸前調(diào)查可以采取審查借款申請(qǐng)材料、面談借款申請(qǐng)人、查詢個(gè)人信用、實(shí)地調(diào)查和電話調(diào)查等多種方式進(jìn)行。
(2)調(diào)查內(nèi)容。對(duì)有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的貸前調(diào)查除了商用房貸款的相關(guān)內(nèi)容外，還應(yīng)重點(diǎn)調(diào)查以下內(nèi)容：①貸款用途的調(diào)查。②借款人所經(jīng)營(yíng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況的調(diào)查。
貸前調(diào)查完成后，貸前調(diào)查人應(yīng)對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行整理、分析，提出是否同意貸款的明確意見及貸款額度、貸款期限、貸款利率、擔(dān)保方式、還款方式、劃款方式等方面的建議，并形成對(duì)借款申請(qǐng)人償還能力、還款意愿、擔(dān)保情況以及其他情況等方面的調(diào)查意見，連同申請(qǐng)資料等一并送交貸款審核人員進(jìn)行貸款審核。
二、貸款的審查和審批
(一)商用房貸款的審查和審批
1．貸款的審查
貸款審查人負(fù)責(zé)對(duì)借款申請(qǐng)人提交的材料進(jìn)行合規(guī)性審查，對(duì)貸前調(diào)查人提交的面談?dòng)涗浺约百J前調(diào)查的內(nèi)容是否完整進(jìn)行審查。貸款審查人認(rèn)為需要補(bǔ)充材料和完善調(diào)查內(nèi)容的，可要求貸前調(diào)查人進(jìn)一步落實(shí)；貸款審查人對(duì)貸前調(diào)查人提交的材料和調(diào)查內(nèi)容的真實(shí)性有疑問的，可以進(jìn)行重新調(diào)查。貸款審查人審查完畢后，應(yīng)對(duì)貸前調(diào)查人提出的調(diào)查意見和貸款建議是否合理、合規(guī)等提出書面審查意見，連同申請(qǐng)材料、面談?dòng)涗浀纫徊⑺徒毁J款審批人進(jìn)行審批。
2．貸款的審批
貸款審批人依據(jù)銀行商用房貸款辦法及相關(guān)規(guī)定，結(jié)合國(guó)家宏觀調(diào)控政策，從銀行利益出發(fā)審查每筆商用房貸款的合規(guī)性、可行性及經(jīng)濟(jì)性，根據(jù)借款人的還款能力以及抵押擔(dān)保的充分性與可行性等情況，分析該筆業(yè)務(wù)預(yù)計(jì)給銀行帶來(lái)的收益和風(fēng)險(xiǎn)。貸款審批人應(yīng)對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行審查：
(1)借款申請(qǐng)人是否符合貸款條件，是否有還款能力；
(2)貸款用途是否合規(guī)；
(3)借款人提供材料的完整性、有效性及合法性；
(4)申請(qǐng)借款的金額、期限等是否符合有關(guān)貸款辦法和規(guī)定；
(5)貸前調(diào)查人的調(diào)查意見、對(duì)借款人資信狀況的評(píng)價(jià)分析以及提出的貸款建議是否準(zhǔn)確、合理；
(6)與開發(fā)商簽訂的購(gòu)買或租賃商用房合同或協(xié)議；
(7)開發(fā)商出具的有關(guān)部門批準(zhǔn)可出售或出租商用房已辦妥的全部文件，包括可辦妥產(chǎn)權(quán)證的證明；
(8)開發(fā)商的資信情況；
(9)商業(yè)用房的地段及質(zhì)量狀況情況；
(10)其他需要審查的事項(xiàng)。
貸款審批人應(yīng)根據(jù)審查情況簽署審批意見，對(duì)不同意貸款的，應(yīng)寫明拒批理由；對(duì)需補(bǔ)充材料后再審批的，應(yīng)詳細(xì)說明需要補(bǔ)充的材料名稱與內(nèi)容；對(duì)同意或有條件同意貸款的，如貸款條件與申報(bào)審批的貸款方案內(nèi)容不一致的，應(yīng)提出明確的調(diào)整意見。貸款審批人簽署審批意見后，應(yīng)將審批表連同有關(guān)材料退還業(yè)務(wù)部門。
(二)有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的審查和審批
1．貸款的審查
貸款審查人負(fù)責(zé)對(duì)借款申請(qǐng)人提交的材料進(jìn)行合規(guī)性審查，對(duì)貸前調(diào)查人提交的面談?dòng)涗浺约百J前調(diào)查的內(nèi)容是否完整進(jìn)行審查。貸款審查人認(rèn)為需要補(bǔ)充材料和完善調(diào)查內(nèi)容的，可要求貸前調(diào)查人進(jìn)一步落實(shí)；貸款審查人對(duì)貸前調(diào)查人提交的材料和調(diào)查內(nèi)容的真實(shí)性有疑問的，可以進(jìn)行重新調(diào)查。貸款審查人審查完畢后，應(yīng)對(duì)貸前調(diào)查人提出的調(diào)查意見和貸款建議是否合理、合規(guī)等提出書面審查意見，連同申請(qǐng)材料、面談?dòng)涗浀纫徊⑺徒毁J款審批人進(jìn)行審批。
2．貸款的審批
貸款審批人依據(jù)銀行有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款辦法及相關(guān)規(guī)定，結(jié)合國(guó)家宏觀調(diào)控政策或行業(yè)投向政策，從銀行利益出發(fā)審查每筆有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的合規(guī)性、可行性及經(jīng)濟(jì)性，根據(jù)借款人的還款能力以及抵押擔(dān)保的充分性與可行性等情況，分析該筆業(yè)務(wù)預(yù)計(jì)給銀行帶來(lái)的收益和風(fēng)險(xiǎn)。貸款審批人應(yīng)對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行審查：
(1)借款申請(qǐng)人是否符合貸款條件，是否有還款能力；
(2)貸款用途是否合規(guī)；
(3)借款人提供材料的完整性、有效性及合法性；
(4)申請(qǐng)借款的金額、期限等是否符合有關(guān)貸款辦法和規(guī)定；
(5)貸前調(diào)查人的調(diào)查意見、對(duì)借款人資信狀況的評(píng)價(jià)分析以及提出的貸款建議是否準(zhǔn)確、合理；
(6)其他需要審查的事項(xiàng)。
貸款審批人根據(jù)審查情況對(duì)有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款業(yè)務(wù)出具同意或否決的審批意見。業(yè)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)貸款審批人的審批意見做好以下工作：
(1)對(duì)未獲批準(zhǔn)的借款申請(qǐng)，應(yīng)及時(shí)告知借款人，將有關(guān)材料退還，并做好解釋工作，同時(shí)做好信貸拒批記錄存檔；
(2)對(duì)需要補(bǔ)充材料的，應(yīng)按要求及時(shí)補(bǔ)充材料后重新履行審查、審批程序；
(3)對(duì)經(jīng)審批同意或有條件同意的貸款，信貸經(jīng)辦人員應(yīng)及時(shí)通知借款申請(qǐng)人。
三、貸款的簽約和發(fā)放
(一)商用房貸款的簽約和發(fā)放
1．貸款的簽約
對(duì)經(jīng)審批同意的貸款，應(yīng)及時(shí)通知借款申請(qǐng)人以及其他相關(guān)人(包括抵押人和出質(zhì)人等)，確認(rèn)簽約的時(shí)間，簽署借款合同和相關(guān)擔(dān)保合同。
2．貸款的發(fā)放
(1)落實(shí)貸款發(fā)放條件。
①確保借款人首付款已全額支付或到位；
②借款人所購(gòu)商用房為新建房的，要確認(rèn)項(xiàng)目工程進(jìn)度符合人民銀行規(guī)定的有關(guān)放款條件；
③需要辦理保險(xiǎn)、公證等手續(xù)的，有關(guān)手續(xù)已經(jīng)辦理完畢；
④對(duì)采取抵(質(zhì))押的貸款，要落實(shí)貸款抵(質(zhì))押手續(xù)；
⑤對(duì)自然人作為保證人的，應(yīng)明確并落實(shí)履行保證責(zé)任的具體操作程序。
(2)貸款發(fā)放。貸款發(fā)放條件落實(shí)后，貸款發(fā)放人應(yīng)按照合同約定將貸款發(fā)放、劃付到約定賬戶，按照合同，借款人需要到場(chǎng)的，應(yīng)通知借款人持本人身份證件到場(chǎng)協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)。貸款發(fā)放的流程如下：
①出賬前審核。審核放款通知，業(yè)務(wù)部門在接到放款通知書后，對(duì)其真實(shí)性、合法性和完整性進(jìn)行審核。
②開戶放款。業(yè)務(wù)部門在確定有關(guān)審核無(wú)誤后，進(jìn)行開戶放款。
③放款通知。當(dāng)開戶放款完成后，銀行應(yīng)將放款通知書連同“個(gè)人貸款信息卡”等一并交借款人作回單。對(duì)于借款人未到銀行直接辦理開戶放款手續(xù)的，會(huì)計(jì)部門應(yīng)及時(shí)將有關(guān)憑證郵寄給借款人或通知借款人來(lái)銀行取回。貸款發(fā)放后，業(yè)務(wù)部門應(yīng)依據(jù)借款人相關(guān)信息建立“貸款臺(tái)賬”，并隨時(shí)更新臺(tái)賬數(shù)據(jù)。
(二)有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的簽約和發(fā)放
關(guān)于有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的簽約和發(fā)放請(qǐng)參照商用房貸款部分。
四、貸款的貸后與檔案管理
(一)商用房貸款的貸后與檔案管理
商用房貸款的貸后與檔案管理是指貸款發(fā)放后到合同終止前對(duì)有關(guān)事宜的管理，包括貸款回收、合同變更、貸后檢查、不良貸款管理及貸后檔案管理五個(gè)部分。
1．貸款回收
貸款回收是指借款人按借款合同約定的還款計(jì)劃和還款方式及時(shí)、足額地償還貸款本息。貸款的支付方式有委托扣款和柜臺(tái)還款兩種方式。借款人可在合同中選定一種還款方式，也可根據(jù)具體情況在貸款期限內(nèi)進(jìn)行變更。貸款回收的原則是先收息、后收本，全部到期、利隨本清。
2．合同變更
(1)提前還款。提前還款是指借款人具有一定償還能力時(shí)，主動(dòng)向貸款銀行提出部分或全部提前償還貸款的行為。提前還款包括提前部分還本和提前結(jié)清兩種方式，借款人可以根據(jù)實(shí)際情況決定提前還款的方式。
(2)期限調(diào)整。期限調(diào)整是指借款人因某種特殊原因，向貸款銀行申請(qǐng)變更貸款還款期限，包括延長(zhǎng)期限和縮短期限等。延長(zhǎng)期限即展期，銀行通常規(guī)定每筆貸款只可以展期一次，展期期限不得超過一年，展期之后全部貸款期限不得超過銀行規(guī)定的最長(zhǎng)期限。借款人需要調(diào)整借款期限的，應(yīng)向銀行提交期限調(diào)整申請(qǐng)書，并必須具備以下條件：①貸款未到期；②無(wú)拖欠利息；③無(wú)拖欠本金；④本期本金已償還。
(3)還款方式變更。商用房貸款的還款方式有多種，比較常用的是等額本息還款法、等額本金還款法和到期一次還本付息法三種。在貸款期限內(nèi)，借款人可根據(jù)實(shí)際情況，提出變更還款方式。借款人變更還款方式，需要滿足如下條件：
①應(yīng)向銀行提交還款方式變更申請(qǐng)書；
②借款人的貸款賬戶中沒有拖欠本息及其他費(fèi)用；
③借款人在變更還款方式前應(yīng)歸還當(dāng)期的貸款本息。
(4)借款合同的變更與解除。
①借款合同依法需要變更或解除的，必須經(jīng)借貸雙方協(xié)商同意，協(xié)商未達(dá)成之前借款合同繼續(xù)有效。
②如需辦理抵(質(zhì))押變更登記的，還應(yīng)到原抵(質(zhì))押登記部門辦理變更抵(質(zhì))押登記手續(xù)及其他相關(guān)手續(xù)。
③當(dāng)發(fā)生保證人失去保證能力或保證人破產(chǎn)、分立、合并等情況時(shí)，借款人應(yīng)及時(shí)通知貸款銀行，并重新提供貸款銀行認(rèn)可的擔(dān)保。
④借款人在還款期限內(nèi)死亡、宣告死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力后，如果沒有財(cái)產(chǎn)繼承人和受遺贈(zèng)人，或者繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行借款合同的，貸款銀行有權(quán)提前收回貸款，并依法處分抵押物或質(zhì)物，用以歸還未清償部分。
3．貸后檢查
貸后檢查是以借款人、抵(質(zhì))押物、保證人等為對(duì)象，通過客戶提供、訪談、實(shí)地檢查、行內(nèi)資源查詢等途徑獲取信息，對(duì)影響商用房貸款資產(chǎn)質(zhì)量的因素進(jìn)行持續(xù)跟蹤調(diào)查、分析，并采取相應(yīng)補(bǔ)救措施的過程。貸后檢查的主要內(nèi)容包括借款人情況檢查和擔(dān)保情況檢查兩個(gè)方面。
(1)對(duì)借款人進(jìn)行貸后檢查的主要內(nèi)容包括：
①借款人是否按期足額歸還貸款；
②借款人工作單位、收入水平是否發(fā)生變化；
③借款人的住所、聯(lián)系電話有無(wú)變動(dòng)；
④有無(wú)發(fā)生可能影響借款人還款能力或還款意愿的突發(fā)事件，如卷入重大經(jīng)濟(jì)糾紛、訴訟或仲裁程序，借款人身體狀況惡化或突然死亡等；
⑤商用房的出租情況及租金收入狀況。
(2)對(duì)保證人及抵(質(zhì))押物進(jìn)行檢查的主要內(nèi)容包括：
①保證人的經(jīng)營(yíng)狀況和財(cái)務(wù)狀況；
②抵押物的存續(xù)狀況、使用狀況、價(jià)值變化情況等；
③質(zhì)押權(quán)利憑證的時(shí)效性和價(jià)值變化情況；
④對(duì)以商用房抵押的，對(duì)商用房的出租情況及商用房?jī)r(jià)格波動(dòng)情況進(jìn)行監(jiān)測(cè)；
⑤其他可能影響擔(dān)保有效性的因素。
此外，對(duì)于商用房貸款而言，還需要特別關(guān)注商用房所處的地理位置與價(jià)格水平。
4．不良貸款管理
關(guān)于不良商用房貸款的管理，銀行首先要按照貸款風(fēng)險(xiǎn)五級(jí)分類法對(duì)不良商用房貸款進(jìn)行認(rèn)定，認(rèn)定之后要適時(shí)對(duì)不良貸款進(jìn)行分析，建立商用房貸款的不良貸款臺(tái)賬，落實(shí)不良貸款清收責(zé)任人，實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)不良貸款回收情況。對(duì)未按期還款的借款人，應(yīng)采用電話催收、信函催收、上門催收、律師函、司法催收等方式督促借款人按期償還貸款本息，以限度降低貸款損失，有擔(dān)保人的要向擔(dān)保人通知催收。
對(duì)認(rèn)定為呆賬貸款的商用房貸款，銀行應(yīng)按照財(cái)政部、中國(guó)人民銀行和銀行有關(guān)呆賬認(rèn)定及核銷的規(guī)定組織申報(bào)材料，按規(guī)定程序批準(zhǔn)后核銷。對(duì)銀行保留追索權(quán)的貸款，銀行應(yīng)實(shí)行“賬銷案存”，建立已核銷貸款臺(tái)賬，定期向借款人和擔(dān)保人發(fā)出催收通知書，并注意訴訟時(shí)效。
5．貸后檔案管理
貸后檔案管理是指商用房貸款發(fā)放后有關(guān)貸款資料的收集整理、歸檔登記、保存、借(查)閱管理、移交及管理、退回和銷毀的全過程。它是根據(jù)《檔案法》及有關(guān)制度的規(guī)定和要求，對(duì)貸款檔案進(jìn)行規(guī)范的管理，以保證貸款檔案的安全、完整和有效利用。
(1)檔案的收集整理和歸檔登記。貸款檔案可以是原件，也可以是具有法律效力的復(fù)印件。銀行貸款經(jīng)辦人根據(jù)商用房貸款歸檔要求，在貸款發(fā)放后，收集整理需要?dú)w檔的資料，并交檔案管理人員進(jìn)行歸檔登記。
(2)檔案的借(查)閱管理。商用房貸款檔案借閱是指對(duì)已登記的商用房貸款檔案資料的查閱、借出、歸還等進(jìn)行管理，并保留全部交易的歷史信息，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)借閱已歸檔資料情況的登記及監(jiān)控。
(3)檔案的移交和接管。移交和接管雙方應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定填寫移交和接管有關(guān)清單，雙方簽字并進(jìn)行有關(guān)信息的登記工作。
(4)檔案的退回和銷毀。借款人還清貸款本息后，一些檔案材料需要退還借款人或銷毀。
(二)有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的貸后與檔案管理
有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的貸后與檔案管理除了商用房貸款部分的相關(guān)內(nèi)容外，還應(yīng)特別關(guān)注以下內(nèi)容：
1．日常走訪企業(yè)。在政策、市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)環(huán)境等外部環(huán)境發(fā)生變化，或借款人自身發(fā)生異常的情況下，應(yīng)不定期地就相關(guān)問題走訪企業(yè)，并及時(shí)檢查借款人的借款資金及使用情況。
2．企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況的檢查。通過測(cè)算與比較資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表及主要財(cái)務(wù)比率的變化，動(dòng)態(tài)地評(píng)價(jià)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、變現(xiàn)能力、現(xiàn)金流量情況，進(jìn)一步判斷企業(yè)是否具備可靠的還款來(lái)源和能力。
3．項(xiàng)目進(jìn)展情況的檢查。對(duì)固定資產(chǎn)貸款還應(yīng)檢查項(xiàng)目投資和建設(shè)進(jìn)度、項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)方案及項(xiàng)目投資預(yù)算是否變更、項(xiàng)目自籌資金和其他銀行借款是否到位、項(xiàng)目建設(shè)與生產(chǎn)條件是否變化、配套項(xiàng)目建設(shè)是否同步，項(xiàng)目投資缺口及建設(shè)工期等。
第三節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)管理
本節(jié)是關(guān)于個(gè)人經(jīng)營(yíng)類貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理，介紹了商用房貸款和有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理，具體包括合作機(jī)構(gòu)管理、操作風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。
一、合作機(jī)構(gòu)管理
合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為合作機(jī)構(gòu)的欺詐風(fēng)險(xiǎn)和擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)等。商用房貸款主要面臨的是開發(fā)商帶來(lái)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和估值機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等帶來(lái)的欺詐風(fēng)險(xiǎn)；有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款則更多的是面臨擔(dān)保機(jī)構(gòu)的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。下面就商用房貸款和有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的合作機(jī)構(gòu)管理做具體介紹。
(一)商用房貸款的合作機(jī)構(gòu)管理
1．商用房貸款合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)
(1)開發(fā)商不具備房地產(chǎn)開發(fā)的主體資格、開發(fā)項(xiàng)目五證虛假或不全；
(2)估值機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和律師事務(wù)所等聯(lián)合借款人欺詐銀行騙貸。
2．商用房貸款合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防控措施
(1)加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商及合作項(xiàng)目的審查。對(duì)開發(fā)商和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)重點(diǎn)防范，其具體措施包括：
①重點(diǎn)審查開發(fā)商的資質(zhì)、資信等級(jí)、領(lǐng)導(dǎo)層的信譽(yù)及管理水平、資產(chǎn)負(fù)債及盈利水平；已開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)情況、銷售情況、履行保證責(zé)任的意愿及能力、是否卷人訴訟或糾紛、與銀行業(yè)務(wù)合作情況等。
②加強(qiáng)對(duì)合作項(xiàng)目的審查。重點(diǎn)審查項(xiàng)目開發(fā)及銷售的合法性、資金到位情況、工程進(jìn)度情況以及市場(chǎng)定位和銷售前景預(yù)測(cè)等，防止開發(fā)商套取、挪用商用房貸款資金，或因企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善，開發(fā)資金存在缺口等，造成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。
(2)加強(qiáng)對(duì)估值機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和律師事務(wù)所等合作機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入管理。在該類機(jī)構(gòu)的選擇上，銀行應(yīng)把握以下幾條總體原則：
①具有合法、合規(guī)的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)；
②具備較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)能力和較好的發(fā)展前景，在同業(yè)中處于地位；
③內(nèi)部管理機(jī)制科學(xué)完善，包括高素質(zhì)的高管人員、有明確合理的發(fā)展規(guī)劃、業(yè)務(wù)人員配備充足和有完善的業(yè)務(wù)辦理流程等；
④通過合作切實(shí)有利于商用房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，包括可以拓展客戶營(yíng)銷渠道、提高業(yè)務(wù)辦理效率和客戶服務(wù)質(zhì)量、降低操作成本等。
(3)業(yè)務(wù)合作中不過分依賴合作機(jī)構(gòu)。
(二)有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的合作機(jī)構(gòu)管理
與商用房貸款不同，有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的合作機(jī)構(gòu)主要是擔(dān)保機(jī)構(gòu)。為了有效規(guī)避擔(dān)保機(jī)構(gòu)給銀行貸款帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，銀行應(yīng)采取如下防控措施：
1．嚴(yán)格專業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入
在有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款開辦初期，應(yīng)嚴(yán)格有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款外部擔(dān)保機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入?；緶?zhǔn)入資質(zhì)應(yīng)符合以下五個(gè)方面的要求：
(1)注冊(cè)資金應(yīng)達(dá)到一定規(guī)模；
(2)具有一定的信貸擔(dān)保經(jīng)驗(yàn)，原則上應(yīng)從事?lián)I(yè)務(wù)一定期限，信用評(píng)級(jí)達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)；
(3)具備符合擔(dān)保業(yè)務(wù)要求的人員配置、業(yè)務(wù)流程和系統(tǒng)支持；
(4)具有良好的信用資質(zhì)，公司及其主要經(jīng)營(yíng)者無(wú)不良信用記錄，無(wú)違法、涉案行為等；
(5)此類擔(dān)保公司，原則上應(yīng)要求其與貸款銀行進(jìn)行合作，如與多家銀行合作，應(yīng)對(duì)其擔(dān)保總額度進(jìn)行有效監(jiān)控。
2．嚴(yán)格執(zhí)行回訪制度
存在以下情況的，銀行應(yīng)暫停與該擔(dān)保機(jī)構(gòu)的合作：
(1)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)明顯的問題，對(duì)業(yè)務(wù)發(fā)展嚴(yán)重不利的；
(2)有違法、違規(guī)經(jīng)營(yíng)行為的；
(3)與銀行合作的存量業(yè)務(wù)出現(xiàn)嚴(yán)重不良貸款的；
(4)所進(jìn)行的合作對(duì)銀行業(yè)務(wù)拓展沒有明顯促進(jìn)作用的；
(5)存在對(duì)銀行業(yè)務(wù)發(fā)展不利的其他因素。
在動(dòng)態(tài)管理過程中，要隨時(shí)評(píng)價(jià)與擔(dān)保機(jī)構(gòu)的合作情況，建立優(yōu)質(zhì)機(jī)構(gòu)檔案及不良機(jī)構(gòu)黑名單，為將來(lái)合作提供決策依據(jù)。
二、操作風(fēng)險(xiǎn)
個(gè)人經(jīng)營(yíng)類貸款面臨的操作風(fēng)險(xiǎn)主要是由于流程執(zhí)行不嚴(yán)格等原因引起的，流程執(zhí)行不嚴(yán)格主要表現(xiàn)在業(yè)務(wù)部門沒有做好貸前調(diào)查和貸后檢查等相關(guān)工作，審批部門沒有把好貸中審批關(guān)，從而造成風(fēng)險(xiǎn)隱患。下面就商用房貸款和有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的操作風(fēng)險(xiǎn)做具體介紹。
(一)商用房貸款的操作風(fēng)險(xiǎn)
1．商用房貸款操作風(fēng)險(xiǎn)的主要內(nèi)容
(1)貸款受理和調(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)。這一環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)主要在以下三個(gè)方面：
①借款申請(qǐng)人的主體資格是否符合銀行商用房貸款管理辦法的相關(guān)規(guī)定，包括是否具有完全民事行為能力；戶籍所在地是否在貸款銀行所在地區(qū)；是否有穩(wěn)定、合法的收入來(lái)源，有按期償還本息的能力等。
②借款申請(qǐng)人所提交的材料是否真實(shí)、合法，包括借款人、保證人、抵押人、出質(zhì)人的身份證件是否真實(shí)、有效；抵(質(zhì))押物的權(quán)屬證明材料是否真實(shí)，有無(wú)涂改現(xiàn)象；借款人提供的直接劃撥賬戶是否是借款人本人所有的活期儲(chǔ)蓄賬戶等。
③借款申請(qǐng)人的擔(dān)保措施是否足額、有效，包括擔(dān)保物所有權(quán)是否合法、真實(shí)、有效；擔(dān)保物共有人或所有人授權(quán)情況是否核實(shí)；擔(dān)保物是否容易變現(xiàn)，同區(qū)域同類型擔(dān)保物價(jià)值的市場(chǎng)走勢(shì)如何；貸款額度是否控制在抵押物價(jià)值的規(guī)定比率內(nèi)；抵押物是否由認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估；第三方保證人是否具備擔(dān)保資格和擔(dān)保能力等。
(2)貸款審查和審批中的風(fēng)險(xiǎn)。商用房貸款審查和審批環(huán)節(jié)的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)包括：
①業(yè)務(wù)不合規(guī)，業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與效益不匹配；
②未按權(quán)限審批貸款，使得貸款超授權(quán)發(fā)放；
③審批人員對(duì)應(yīng)審查的內(nèi)容審查不嚴(yán)，導(dǎo)致向不具備貸款發(fā)放條件的借款人發(fā)放貸款，如向關(guān)系人發(fā)放信用貸款或向關(guān)系人發(fā)放擔(dān)保貸款的條件優(yōu)于其他借款人，貸款容易發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)或出現(xiàn)內(nèi)外勾結(jié)騙取銀行信貸資金的情況。
(3)貸款簽約和發(fā)放中的風(fēng)險(xiǎn)。商用房貸款簽約和發(fā)放的風(fēng)險(xiǎn)主要包括：
①合同憑證預(yù)簽無(wú)效、合同制作不合格、合同填寫不規(guī)范、未對(duì)合同簽署人及簽字(簽章)進(jìn)行核實(shí)。
②在發(fā)放條件不齊全的情況下發(fā)放貸款，如貸款未經(jīng)審批或是審批手續(xù)不全，各級(jí)簽字(簽章)不全；未按規(guī)定辦妥相關(guān)評(píng)估、公證等事宜。
③未按規(guī)定的貸款額度、貸款期限、擔(dān)保方式、結(jié)息方式、計(jì)息方式、還款方式、適用利率、利率調(diào)整方式和發(fā)放方式等發(fā)放貸款，導(dǎo)致錯(cuò)誤發(fā)放貸款和貸款錯(cuò)誤核算。
(4)貸后與檔案管理中的風(fēng)險(xiǎn)。商用房貸款貸后與檔案管理環(huán)節(jié)的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)包括：
①未對(duì)貸款使用情況進(jìn)行跟蹤檢查，房屋他項(xiàng)權(quán)證到位不及時(shí)，逾期貸款催收、處置不力，造成貸款損失；
②貸款管理與其規(guī)模不相匹配，貸款管理力度偏弱，貸前調(diào)查材料較為簡(jiǎn)單，貸后往往只關(guān)注借款人按月還款情況，在還款正常的情況下，未對(duì)其經(jīng)營(yíng)情況及抵押物的價(jià)值、用途等變動(dòng)狀況進(jìn)行持續(xù)跟蹤監(jiān)測(cè)；
③商用房貸款一般金額較大，有的借款人購(gòu)買多份產(chǎn)權(quán)單位，操作中存在向同一借款人審批發(fā)放多筆貸款，或向?qū)嶋H購(gòu)房人與其家庭成員、近親屬、所控制公司員工等多人審批發(fā)放貸款的現(xiàn)象，從．而造成貸款損失；
④未按規(guī)定保管借款合同、擔(dān)保合同等重要貸款檔案資料，造成合同損毀；
⑤他項(xiàng)權(quán)利證書未按規(guī)定進(jìn)行保管，造成他項(xiàng)權(quán)證遺失，他項(xiàng)權(quán)利滅失。
2．商用房貸款操作風(fēng)險(xiǎn)的防控措施
(1)提高貸前調(diào)查深度。業(yè)務(wù)人員在貸前調(diào)查階段，要全面了解掌握借款人所控制主要實(shí)體的經(jīng)營(yíng)情況、真實(shí)財(cái)務(wù)狀況及抵押物情況，評(píng)估償債能力，揭示存在風(fēng)險(xiǎn)。
(2)加強(qiáng)真實(shí)還款能力和貸款用途的審查。對(duì)名義借款人與實(shí)際借款人不一致的，原則上不得受理；對(duì)以貸款所購(gòu)房屋的租金收入作為還款主要來(lái)源，或借款人為外地人且在當(dāng)?shù)責(zé)o經(jīng)營(yíng)實(shí)體的，要謹(jǐn)慎辦理；嚴(yán)格審查貸款用途，防止以商用房貸款形式套取貸款，用于不符合法律法規(guī)、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和貸款銀行信貸政策的項(xiàng)目。
(3)合理確定貸款額度。貸款額度不能簡(jiǎn)單按照抵押物評(píng)估價(jià)值和貸款成數(shù)來(lái)確定，要對(duì)借款人所經(jīng)營(yíng)的實(shí)體進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)限額測(cè)算，在風(fēng)險(xiǎn)限額內(nèi)根據(jù)借款人可實(shí)際支配的還貸資金額確定貸款控制額度。
(4)加強(qiáng)抵押物管理。進(jìn)一步完善抵押物審查、評(píng)估、抵押登記等環(huán)節(jié)的管理，客觀、公正估值，合法、有效落實(shí)抵押登記手續(xù)。對(duì)商業(yè)前景不明的期房及單獨(dú)處置困難的產(chǎn)權(quán)式商鋪等房產(chǎn)，原則上不得接受抵押。
(5)強(qiáng)化貸后管理。加大貸后檢查力度，將借款人經(jīng)營(yíng)狀況及抵押房產(chǎn)的價(jià)值、用途變化情況作為監(jiān)控重點(diǎn)；對(duì)已形成不良貸款的，根據(jù)成因及實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)狀況，盡快采取保全措施。
(6)完善授權(quán)管理。嚴(yán)格執(zhí)行對(duì)單個(gè)借款人的授信總量審批權(quán)，控制個(gè)人授信總量風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)以實(shí)際借款人及其關(guān)系人多人名義申請(qǐng)貸款。用于購(gòu)買同一房產(chǎn)的，按單個(gè)借款人適用審批權(quán)限。
(二)有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的操作風(fēng)險(xiǎn)
對(duì)于有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的操作風(fēng)險(xiǎn)，除了商用房貸款操作風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)外，還應(yīng)特別關(guān)注借款人控制企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況變化和抵押物情況的變化。因此，對(duì)于有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的操作風(fēng)險(xiǎn)，銀行還應(yīng)采取如下防控措施：
1．在貸款發(fā)放后，銀行應(yīng)保持與借款人的聯(lián)絡(luò)，對(duì)借款期間發(fā)生的突發(fā)事件及時(shí)做出反應(yīng)，比如建立與借款人的定期回訪制度，在貸款期限內(nèi)，銀行工作人員每月至少拜訪一次，與借款人保持經(jīng)常聯(lián)系，及時(shí)了解借款人收入和企業(yè)財(cái)務(wù)的變動(dòng)情況，以便銀行在第一時(shí)間做出反應(yīng)；在還款日前一定時(shí)間內(nèi)，銀行以書面或其他方式通知借款人做好資金調(diào)度，安排好還款資金等。
2．借款人以自有或第三人的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押，抵押物須產(chǎn)權(quán)明晰、價(jià)值穩(wěn)定、變現(xiàn)能力強(qiáng)、易于處置。銀行在實(shí)際操作中要注意：
(1)抵押文件資料的真實(shí)有效性、抵押物的合法性、抵押物權(quán)屬的完整性、抵押物存續(xù)狀況的完好性等。
(2)貸款抵押手續(xù)辦理的相關(guān)程序應(yīng)規(guī)范，原則上貸款銀行經(jīng)辦人員應(yīng)直接參與抵押手續(xù)的辦理，不可完全交由外部中介機(jī)構(gòu)辦理。
(3)謹(jǐn)慎受理產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)不明確或當(dāng)前管理不夠規(guī)范的不動(dòng)產(chǎn)抵押，包括自建住房、集體土地使用權(quán)、劃撥土地及地上定著物、工業(yè)土地及地上定著物、工業(yè)用房、倉(cāng)庫(kù)等，原則上不接受為有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的抵押物。
三、信用風(fēng)險(xiǎn)
銀行對(duì)個(gè)人發(fā)放的經(jīng)營(yíng)類貸款就是基于對(duì)借款人能按時(shí)償還本息的信任而給予的授信。個(gè)人經(jīng)營(yíng)類貸款信用風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為借款人還款能力的降低和還款意愿的變化。下面就商用房貸款和有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)做具體介紹。
(一)商用房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)
1．商用房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的主要內(nèi)容
(1)借款人還款能力發(fā)生變化。實(shí)踐中，銀行把握借款人還款能力風(fēng)險(xiǎn)還存在相當(dāng)大的難度，主要存在以下兩方面的原因：
①國(guó)內(nèi)尚未建立完善的個(gè)人財(cái)產(chǎn)登記制度與個(gè)人稅收登記制度，全國(guó)性的個(gè)人征信系統(tǒng)還有待進(jìn)一步完善，銀行因此很難從整體上把握借款人的資產(chǎn)與負(fù)債狀況并作出恰當(dāng)?shù)男刨J決策。
②國(guó)內(nèi)失信懲戒制度尚不完善，借款人所在單位、中介機(jī)構(gòu)協(xié)助借款人出具包括假收人證明在內(nèi)的虛假證明文件(如個(gè)人收入證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等)的現(xiàn)象較為普遍，對(duì)主動(dòng)作假或協(xié)助作假的行為尚缺乏有力的懲戒措施。
(2)商用房出租情況發(fā)生變化。主要包括所在地段經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心轉(zhuǎn)移、大范圍拆遷等情況。
(3)保證人還款能力發(fā)生變化。如保證人的資格和擔(dān)保能力發(fā)生變化、還款意愿不足等情況。
2．商用房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的防控措施
(1)加強(qiáng)對(duì)借款人還款能力的調(diào)查和分析。對(duì)于穩(wěn)定的工薪收入階層，可通過核實(shí)借款人在貸款銀行及其他行的存款及資產(chǎn)情況(如定期存款、活期存款、理財(cái)產(chǎn)品等)來(lái)獲得借款人基本收入狀況。主要把握以下三方面：①要了解掌握其收入水平的穩(wěn)定性；②對(duì)其收入水平的真實(shí)性進(jìn)行判斷；③收入水平對(duì)償還貸款的覆蓋度，對(duì)此類客戶原則上應(yīng)對(duì)其貸款余額與其家庭年收入水平的比率設(shè)一定的上限，原則上借款人年還款金額應(yīng)不超過其家庭年收入水平總額的80%。
對(duì)借款人還款能力的調(diào)查，除了上述基本收入情況的了解，還要考察以下方面信息：一是借款人的其他收入所得，包括其他勞務(wù)所得、租金收入等；二是借款人其他資產(chǎn)收益情況，包括各類投資收益、投資其他企業(yè)的股權(quán)分紅等；三是借款人及其家庭所擁有總資產(chǎn)的狀況。
(2)加強(qiáng)對(duì)商用房出租情況的調(diào)查和分析。商用房貸款(特別是金額較大的商用房貸款)的還款來(lái)源主要是借款人的經(jīng)營(yíng)性收入，包括租金收入和其他經(jīng)營(yíng)收入等。要調(diào)查借款人所購(gòu)商用房所在商業(yè)地段
繁華程度以及其他商用房出租情況、租金收入情況，同時(shí)也要調(diào)查了解該地段的未來(lái)發(fā)展規(guī)劃，是否會(huì)出現(xiàn)大的拆遷變動(dòng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心轉(zhuǎn)移等情況。
(3)加強(qiáng)對(duì)保證人還款能力的調(diào)查和分析。保證人經(jīng)濟(jì)實(shí)力下降或信用狀況惡化是導(dǎo)致保證人還款
能力下降的主要原因，這種風(fēng)險(xiǎn)會(huì)使保證擔(dān)保對(duì)銀行債權(quán)的保障能力降低，第二還款來(lái)源嚴(yán)重不足。
在貸款保證期問，保證人保證能力可能會(huì)發(fā)生變動(dòng)。對(duì)此，銀行要有預(yù)見性并采取相應(yīng)的預(yù)防措施。
銀行在貸后管理過程中要同重視借款人情況一樣，加強(qiáng)對(duì)保證人的管理。
(二)有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)
1．有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的主要內(nèi)容
(1)借款人還款能力發(fā)生變化；
(2)借款人所控制企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況發(fā)生變化；
(3)保證人還款能力發(fā)生變化；
(4)抵押物價(jià)值發(fā)生變化。抵押物價(jià)值發(fā)生變化主要是指由于抵押物價(jià)格降低、抵押物折舊、毀損、功能落后等原因?qū)е聝r(jià)值下跌，不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的情況。
2．有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的防控措施
(1)加強(qiáng)對(duì)借款人還款能力的調(diào)查和分析。對(duì)于有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款借款人還款能力的調(diào)查，除了商用房貸款中涉及的對(duì)借款人的調(diào)查外，還應(yīng)重點(diǎn)調(diào)查借款人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入。
對(duì)借款人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入，應(yīng)重點(diǎn)調(diào)查其經(jīng)營(yíng)收入的穩(wěn)定性、合法性和未來(lái)收入預(yù)期的合理性。
(2)加強(qiáng)對(duì)借款人所控制企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況的調(diào)查和分析。為有效規(guī)避借款人所控制企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況發(fā)生變化而帶來(lái)的信用風(fēng)險(xiǎn)，主要從以下三個(gè)方面加以考察：
①經(jīng)營(yíng)的合法、合規(guī)性。應(yīng)檢查借款人所經(jīng)營(yíng)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照是否在有效期內(nèi)，是否具有所經(jīng)營(yíng)范圍的經(jīng)營(yíng)權(quán)，是否符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等；
②經(jīng)營(yíng)商譽(yù)。可向借款人所經(jīng)營(yíng)企業(yè)的上下游企業(yè)、員工等了解借款人的商譽(yù)，并調(diào)查了解其在工商、稅務(wù)等方面有無(wú)重大糾紛。借款人所經(jīng)營(yíng)企業(yè)的用水、用電、納稅、雇員及工資發(fā)放等情況；
③經(jīng)營(yíng)的盈利能力和穩(wěn)定性。包括考察借款人所經(jīng)營(yíng)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)量情況、現(xiàn)金流情況；所從事行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r；借款人所在行業(yè)從業(yè)經(jīng)歷等方面的因素，據(jù)以判斷和預(yù)測(cè)在貸款期間借款人所經(jīng)營(yíng)企業(yè)的盈利水平及其穩(wěn)定性。
(3)加強(qiáng)對(duì)保證人還款能力的調(diào)查和分析。為了有效規(guī)避有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款保證人還款能力發(fā)生變化的風(fēng)險(xiǎn)，貸款銀行應(yīng)當(dāng)選擇信用等級(jí)高、還款能力強(qiáng)的保證人，且保證人信用等級(jí)不能低于借款人，
不接受股東之間和家庭成員之間的單純第三方保證方式。
(4)加強(qiáng)對(duì)抵押物價(jià)值的調(diào)查和分析。抵押物的價(jià)值會(huì)因市場(chǎng)的波動(dòng)而表現(xiàn)出不同的價(jià)格，當(dāng)?shù)盅何飪r(jià)值下降到可能危及銀行貸款安全時(shí)，銀行應(yīng)要求借款人提前歸還部分或全部貸款，或再追加提供其他貸款銀行認(rèn)可的抵押物，以保證全部抵押物現(xiàn)值乘以抵押率后仍大于或等于剩余貸款本金。為了有效規(guī)避抵押物價(jià)值變化而帶來(lái)的信用風(fēng)險(xiǎn)，可以采取以下措施：①要求借款人恢復(fù)抵押物價(jià)值；②更換為其他足值抵押物；③按合同約定或依法提前收回貸款；④重新評(píng)估抵押物價(jià)值，擇機(jī)處置抵押物。