考試目的
本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)收益法，包括其含義、理論依據(jù)、適用的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)需要具備的條件、估價(jià)的操作步驟以及每個(gè)操作步驟所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和掌握程度。
考試內(nèi)容
第一節(jié)收益法概述
一、收益法的含義
二、收益法的理論依據(jù)——預(yù)期原理
三、收益法適用的估價(jià)對(duì)象和條件*
（一）收益法適用的估價(jià)對(duì)象——有收益或者潛在收益的房地產(chǎn)
（二）收益法估價(jià)需要具備的條件
四、收益法估價(jià)的操作步驟
第二節(jié) 報(bào)酬資本化法的公式*
一、報(bào)酬資本化法最一般的公式
二、凈收益每年不變的公式*（記住公式，熟練推導(dǎo)）
（一）收益期限為有限年的公式
（二）收益期限為無(wú)限年的公式
（三）凈收益每年不變的公式的作用
1．直接用于測(cè)算價(jià)格
2．用于不同期限價(jià)格之間的換算
2步驟：
第一步：將某年期的房地產(chǎn)價(jià)值，換算成某一年的收益；
第二步：再將這種收益，換算成另外一種年期的房地產(chǎn)價(jià)值。
3．用于比較不同期限房地產(chǎn)價(jià)格的高低
VN/KN=Vn/Kn=V∞
4．用于市場(chǎng)法中因期限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整
三、凈收益在前若干年有變化的公式*
（一）收益期限為有限年的公式
（二）收益期限為無(wú)限年的公式
四、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式（死記硬背記下公式）
（一）收益期限為有限年的公式
（二）收益期限為無(wú)限年的公式
五、凈收益按一定數(shù)額遞減的公式（與四類似，將增量部分換號(hào)即可）
六、凈收益按一定比率遞增的公式*（會(huì)推導(dǎo)）
（一）收益期限為有限年的公式
（二）收益期限為無(wú)限年的公式
七、凈收益按一定比率遞減的公式（與六的情況類似，將增量部分換號(hào)即可，自己會(huì)推導(dǎo)）
（一）收益期限為有限年的公式
（二）收益期限為無(wú)限年的公式
八、預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格的公式*（會(huì)計(jì)算）
第三節(jié)凈收益的求取
一、凈收益測(cè)算的基本原理*
（一）基于租賃收入測(cè)算凈收益的基本原理
潛在毛租金收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的構(gòu)成，凈收益的計(jì)算
運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率
（二）基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益的基本原理
二、不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取*
（一）出租的房地產(chǎn)凈收益的求取
租賃收入、租金構(gòu)成、區(qū)別實(shí)際支付的租金和真正的租金
（二）營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)凈收益的求取
（三）自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益的求取
（四）混合收益的房地產(chǎn)凈收益的求取
三、求取凈收益應(yīng)注意的問(wèn)題*
（一）有形收益和無(wú)形收益
無(wú)形收益可以用報(bào)酬率去考慮
（二）實(shí)際收益和客觀收益*
采用客觀收益
（三）樂(lè)觀估計(jì)、保守估計(jì)和最可能估計(jì)
四、收益期限和凈收益流模式的確定
（一）收益期限的確定*
（二）凈收益流模式的確定
第四節(jié)報(bào)酬率的求取
一、報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)
二、報(bào)酬率的求取方法（基準(zhǔn)3種方法的名稱）
（一）累加法
（二）市場(chǎng)提取法
（三）投資報(bào)酬率排序插入法
第五節(jié)直接資本化法
一、直接資本化法概述
（一）直接資本化法的含義及基本公式
（二）幾種收益乘數(shù)法
1．毛租金乘數(shù)法
2．潛在毛收入乘數(shù)法
3．有效毛收入乘數(shù)法
4．凈收益乘數(shù)法
二、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法
三、資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系*
四、直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較
（一）直接資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)
（二）報(bào)酬資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)
第六節(jié) 投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)*
一、投資組合技術(shù)
（一）土地與建筑物的組合
（二）抵押貸款與自有資金的組合
會(huì)計(jì)算綜合資本化率，會(huì)據(jù)以計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)值
房地產(chǎn)價(jià)值*綜合資本化率=土地價(jià)值*土地資本化率+建筑物價(jià)值*建筑物資本化率
房地產(chǎn)價(jià)格=自有資金額+抵押貸款額
房地產(chǎn)價(jià)格*綜合資本化率=抵押貸款金額*抵押貸款常數(shù)+自有資金額*自有資金資本化率
掌握抵押貸款常數(shù)的計(jì)算
二、剩余技術(shù)
（一）土地剩余技術(shù)
（二）建筑物剩余技術(shù)
（三）自有資金剩余技術(shù)
（四）抵押貸款剩余技術(shù)
第七節(jié)收益法總結(jié)和運(yùn)用舉例
本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)收益法，包括其含義、理論依據(jù)、適用的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)需要具備的條件、估價(jià)的操作步驟以及每個(gè)操作步驟所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和掌握程度。
考試內(nèi)容
第一節(jié)收益法概述
一、收益法的含義
二、收益法的理論依據(jù)——預(yù)期原理
三、收益法適用的估價(jià)對(duì)象和條件*
（一）收益法適用的估價(jià)對(duì)象——有收益或者潛在收益的房地產(chǎn)
（二）收益法估價(jià)需要具備的條件
四、收益法估價(jià)的操作步驟
第二節(jié) 報(bào)酬資本化法的公式*
一、報(bào)酬資本化法最一般的公式
二、凈收益每年不變的公式*（記住公式，熟練推導(dǎo)）
（一）收益期限為有限年的公式
（二）收益期限為無(wú)限年的公式
（三）凈收益每年不變的公式的作用
1．直接用于測(cè)算價(jià)格
2．用于不同期限價(jià)格之間的換算
2步驟：
第一步：將某年期的房地產(chǎn)價(jià)值，換算成某一年的收益；
第二步：再將這種收益，換算成另外一種年期的房地產(chǎn)價(jià)值。
3．用于比較不同期限房地產(chǎn)價(jià)格的高低
VN/KN=Vn/Kn=V∞
4．用于市場(chǎng)法中因期限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整
三、凈收益在前若干年有變化的公式*
（一）收益期限為有限年的公式
（二）收益期限為無(wú)限年的公式
四、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式（死記硬背記下公式）
（一）收益期限為有限年的公式
（二）收益期限為無(wú)限年的公式
五、凈收益按一定數(shù)額遞減的公式（與四類似，將增量部分換號(hào)即可）
六、凈收益按一定比率遞增的公式*（會(huì)推導(dǎo)）
（一）收益期限為有限年的公式
（二）收益期限為無(wú)限年的公式
七、凈收益按一定比率遞減的公式（與六的情況類似，將增量部分換號(hào)即可，自己會(huì)推導(dǎo)）
（一）收益期限為有限年的公式
（二）收益期限為無(wú)限年的公式
八、預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格的公式*（會(huì)計(jì)算）
第三節(jié)凈收益的求取
一、凈收益測(cè)算的基本原理*
（一）基于租賃收入測(cè)算凈收益的基本原理
潛在毛租金收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的構(gòu)成，凈收益的計(jì)算
運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率
（二）基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益的基本原理
二、不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取*
（一）出租的房地產(chǎn)凈收益的求取
租賃收入、租金構(gòu)成、區(qū)別實(shí)際支付的租金和真正的租金
（二）營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)凈收益的求取
（三）自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益的求取
（四）混合收益的房地產(chǎn)凈收益的求取
三、求取凈收益應(yīng)注意的問(wèn)題*
（一）有形收益和無(wú)形收益
無(wú)形收益可以用報(bào)酬率去考慮
（二）實(shí)際收益和客觀收益*
采用客觀收益
（三）樂(lè)觀估計(jì)、保守估計(jì)和最可能估計(jì)
四、收益期限和凈收益流模式的確定
（一）收益期限的確定*
（二）凈收益流模式的確定
第四節(jié)報(bào)酬率的求取
一、報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)
二、報(bào)酬率的求取方法（基準(zhǔn)3種方法的名稱）
（一）累加法
（二）市場(chǎng)提取法
（三）投資報(bào)酬率排序插入法
第五節(jié)直接資本化法
一、直接資本化法概述
（一）直接資本化法的含義及基本公式
（二）幾種收益乘數(shù)法
1．毛租金乘數(shù)法
2．潛在毛收入乘數(shù)法
3．有效毛收入乘數(shù)法
4．凈收益乘數(shù)法
二、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法
三、資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系*
四、直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較
（一）直接資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)
（二）報(bào)酬資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)
第六節(jié) 投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)*
一、投資組合技術(shù)
（一）土地與建筑物的組合
（二）抵押貸款與自有資金的組合
會(huì)計(jì)算綜合資本化率，會(huì)據(jù)以計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)值
房地產(chǎn)價(jià)值*綜合資本化率=土地價(jià)值*土地資本化率+建筑物價(jià)值*建筑物資本化率
房地產(chǎn)價(jià)格=自有資金額+抵押貸款額
房地產(chǎn)價(jià)格*綜合資本化率=抵押貸款金額*抵押貸款常數(shù)+自有資金額*自有資金資本化率
掌握抵押貸款常數(shù)的計(jì)算
二、剩余技術(shù)
（一）土地剩余技術(shù)
（二）建筑物剩余技術(shù)
（三）自有資金剩余技術(shù)
（四）抵押貸款剩余技術(shù)
第七節(jié)收益法總結(jié)和運(yùn)用舉例