物業(yè)凈收益的求取
運(yùn)用收益法估價(無論是報酬資本化法還是直接資本化法)，需要預(yù)測估價對象的未來收益。物業(yè)管理師報考條件可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價值的未來收益主要有潛在毛收入、有效毛收入、凈運(yùn)營收益。
出租的物業(yè)是收益法估價的典型對象，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額。租賃收入包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，根據(jù)真正的房租構(gòu)成因素(地租、房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、保險費(fèi)、物業(yè)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)和利潤)，一般為其中的維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險費(fèi)、物業(yè)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)。但在實際中，房租可能包含真正的房租構(gòu)成因素之外的費(fèi)用，也可能不包含真正的房租構(gòu)成因素的費(fèi)用，因此，出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用是如表4-3所列的費(fèi)、稅中出租人與承租人約定或按慣例由出租人負(fù)擔(dān)的部分。
運(yùn)用收益法估價(無論是報酬資本化法還是直接資本化法)，需要預(yù)測估價對象的未來收益。物業(yè)管理師報考條件可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價值的未來收益主要有潛在毛收入、有效毛收入、凈運(yùn)營收益。
出租的物業(yè)是收益法估價的典型對象，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額。租賃收入包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，根據(jù)真正的房租構(gòu)成因素(地租、房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、保險費(fèi)、物業(yè)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)和利潤)，一般為其中的維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險費(fèi)、物業(yè)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)。但在實際中，房租可能包含真正的房租構(gòu)成因素之外的費(fèi)用，也可能不包含真正的房租構(gòu)成因素的費(fèi)用，因此，出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用是如表4-3所列的費(fèi)、稅中出租人與承租人約定或按慣例由出租人負(fù)擔(dān)的部分。