《條例》確立的基本法律關(guān)系
(一)業(yè)主相互之間的關(guān)系
業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的重要責(zé)任主體-物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共同利益的維護(hù)和管理。業(yè)主對(duì)自己的房屋套內(nèi)部分獨(dú)立享有所有權(quán)，離不開(kāi)樓梯、電梯、供水、供電、供氣、中央空調(diào)等設(shè)施設(shè)備這些共用部分，也離不開(kāi)對(duì)建筑物所占土地的共同使用。正由于業(yè)主之間這種不可分割的物上的關(guān)聯(lián)關(guān)系，多個(gè)業(yè)主之間形成了共同利益和共同事務(wù)?！稐l例》在進(jìn)行制度設(shè)計(jì)時(shí)，充分考慮既尊重單個(gè)業(yè)主意愿，又維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，確立了業(yè)主大會(huì)制度。明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)按照《條例》和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定的程序作出決定。
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系
物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是依照公司法設(shè)立的，自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算，獨(dú)立承擔(dān)民事權(quán)利和義務(wù)的民事主體。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)完全平等，雙方通過(guò)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，形成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)、業(yè)主支付服務(wù)費(fèi)用的等價(jià)交換關(guān)系，是一種真正的民事行為。而民事行為最基本的原則就在于其主體的平等性和行為的自愿性。
（三)開(kāi)發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系
開(kāi)發(fā)企業(yè)在沒(méi)有銷(xiāo)售完商品房之前，擁有這些待銷(xiāo)售的房屋，從產(chǎn)權(quán)歸屬上講，它本身也是業(yè)主，相對(duì)于其他單個(gè)的小業(yè)主而言，通常叫大業(yè)主。與其他的銷(xiāo)售行為不同，商品房銷(xiāo)售是一個(gè)逐漸的過(guò)程，不可能等到開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售完所有房屋，購(gòu)房人全部人住，成立業(yè)主大會(huì)以后，才來(lái)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)。商品房銷(xiāo)售階段的物業(yè)管理服務(wù)，也就是前期物業(yè)服務(wù)，客觀上只能由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)實(shí)施?！稐l例》規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)簽訂。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的對(duì)象不僅是建設(shè)單位，主要還是逐漸入住的購(gòu)房人，或者說(shuō)小業(yè)主。這樣，合同的簽訂者和合同權(quán)利義務(wù)的承受者在一定程度上是分離的，并不完全一致。為了解決這個(gè)問(wèn)題，《條例》要求，購(gòu)房人在與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽訂的購(gòu)房合同中，必須包含建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，從而讓購(gòu)房人承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)合同中約定的關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)。因此，業(yè)主在前期物業(yè)管理階段接受物業(yè)管理服務(wù)，實(shí)際上是建立在兩個(gè)合同基礎(chǔ)之上的：一個(gè)是建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，一個(gè)是建設(shè)單位與購(gòu)房人簽訂的包含前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的商品房銷(xiāo)售合同。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動(dòng)中的義務(wù)是：1、制定臨時(shí)管理規(guī)約并明示買(mǎi)受人；2、住宅物業(yè)必須通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；3、制定簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同；4、提供必要的物業(yè)管理用房；5、配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管驗(yàn)收；6、移交物業(yè)項(xiàng)目資料；7、不得擅自處分物業(yè)共用部位和公用設(shè)施設(shè)備；8、在保修期限和保養(yǎng)范圍內(nèi)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任；9、配合組建業(yè)主大會(huì)等。
(四)供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系
供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位是企業(yè)，它們向業(yè)主提供產(chǎn)品和服務(wù)，業(yè)主交納有關(guān)費(fèi)用，因此，它們之間也是一種合同關(guān)系，各自承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)。而這些單位與相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間并沒(méi)有這種合同關(guān)系。換句話說(shuō)，這些單位沒(méi)有向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取應(yīng)當(dāng)由業(yè)主負(fù)擔(dān)的有關(guān)費(fèi)用的權(quán)利，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也沒(méi)有相應(yīng)的交費(fèi)義務(wù)。當(dāng)然，這些單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為向業(yè)主收取有關(guān)費(fèi)用，那就應(yīng)當(dāng)簽訂委托合同，確立委托關(guān)系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按委托合同的約定代這些單位向業(yè)主收取有關(guān)費(fèi)用。委托合同同樣應(yīng)當(dāng)遵循平等自愿原則。因此，《條例》規(guī)定了供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位的權(quán)利和義務(wù)，即“應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用”，以及“應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任”。同時(shí)明確規(guī)定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用?！?BR> (五)社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系
(六)物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系
(一)業(yè)主相互之間的關(guān)系
業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的重要責(zé)任主體-物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共同利益的維護(hù)和管理。業(yè)主對(duì)自己的房屋套內(nèi)部分獨(dú)立享有所有權(quán)，離不開(kāi)樓梯、電梯、供水、供電、供氣、中央空調(diào)等設(shè)施設(shè)備這些共用部分，也離不開(kāi)對(duì)建筑物所占土地的共同使用。正由于業(yè)主之間這種不可分割的物上的關(guān)聯(lián)關(guān)系，多個(gè)業(yè)主之間形成了共同利益和共同事務(wù)?！稐l例》在進(jìn)行制度設(shè)計(jì)時(shí)，充分考慮既尊重單個(gè)業(yè)主意愿，又維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，確立了業(yè)主大會(huì)制度。明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)按照《條例》和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定的程序作出決定。
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系
物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是依照公司法設(shè)立的，自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算，獨(dú)立承擔(dān)民事權(quán)利和義務(wù)的民事主體。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)完全平等，雙方通過(guò)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，形成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)、業(yè)主支付服務(wù)費(fèi)用的等價(jià)交換關(guān)系，是一種真正的民事行為。而民事行為最基本的原則就在于其主體的平等性和行為的自愿性。
（三)開(kāi)發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系
開(kāi)發(fā)企業(yè)在沒(méi)有銷(xiāo)售完商品房之前，擁有這些待銷(xiāo)售的房屋，從產(chǎn)權(quán)歸屬上講，它本身也是業(yè)主，相對(duì)于其他單個(gè)的小業(yè)主而言，通常叫大業(yè)主。與其他的銷(xiāo)售行為不同，商品房銷(xiāo)售是一個(gè)逐漸的過(guò)程，不可能等到開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售完所有房屋，購(gòu)房人全部人住，成立業(yè)主大會(huì)以后，才來(lái)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)。商品房銷(xiāo)售階段的物業(yè)管理服務(wù)，也就是前期物業(yè)服務(wù)，客觀上只能由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)實(shí)施?！稐l例》規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)簽訂。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的對(duì)象不僅是建設(shè)單位，主要還是逐漸入住的購(gòu)房人，或者說(shuō)小業(yè)主。這樣，合同的簽訂者和合同權(quán)利義務(wù)的承受者在一定程度上是分離的，并不完全一致。為了解決這個(gè)問(wèn)題，《條例》要求，購(gòu)房人在與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽訂的購(gòu)房合同中，必須包含建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，從而讓購(gòu)房人承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)合同中約定的關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)。因此，業(yè)主在前期物業(yè)管理階段接受物業(yè)管理服務(wù)，實(shí)際上是建立在兩個(gè)合同基礎(chǔ)之上的：一個(gè)是建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，一個(gè)是建設(shè)單位與購(gòu)房人簽訂的包含前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的商品房銷(xiāo)售合同。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動(dòng)中的義務(wù)是：1、制定臨時(shí)管理規(guī)約并明示買(mǎi)受人；2、住宅物業(yè)必須通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；3、制定簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同；4、提供必要的物業(yè)管理用房；5、配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管驗(yàn)收；6、移交物業(yè)項(xiàng)目資料；7、不得擅自處分物業(yè)共用部位和公用設(shè)施設(shè)備；8、在保修期限和保養(yǎng)范圍內(nèi)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任；9、配合組建業(yè)主大會(huì)等。
(四)供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系
供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位是企業(yè)，它們向業(yè)主提供產(chǎn)品和服務(wù)，業(yè)主交納有關(guān)費(fèi)用，因此，它們之間也是一種合同關(guān)系，各自承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)。而這些單位與相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間并沒(méi)有這種合同關(guān)系。換句話說(shuō)，這些單位沒(méi)有向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取應(yīng)當(dāng)由業(yè)主負(fù)擔(dān)的有關(guān)費(fèi)用的權(quán)利，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也沒(méi)有相應(yīng)的交費(fèi)義務(wù)。當(dāng)然，這些單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為向業(yè)主收取有關(guān)費(fèi)用，那就應(yīng)當(dāng)簽訂委托合同，確立委托關(guān)系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按委托合同的約定代這些單位向業(yè)主收取有關(guān)費(fèi)用。委托合同同樣應(yīng)當(dāng)遵循平等自愿原則。因此，《條例》規(guī)定了供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位的權(quán)利和義務(wù)，即“應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用”，以及“應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任”。同時(shí)明確規(guī)定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用?！?BR> (五)社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系
(六)物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系