三、情景分析題
(一)2005年5月，某城市擬以招標(biāo)、拍賣或掛牌的方式出讓一宗已達(dá)到“七通一平”開發(fā)程 度的國(guó)有空地，土地總面積為10000m2，批準(zhǔn)用途為居住，使用年限為70年，土地形狀規(guī)則，宗地 修建性詳細(xì)規(guī)劃主要控制指標(biāo)為：2.0≤建筑容積率≤3.0，40%≤建筑覆蓋率≤50%。根據(jù)調(diào) 查，該宗地所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范有序，預(yù)測(cè)未來三至四年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格年平均上漲比率為 2%，已建成銷售的居住房地產(chǎn)項(xiàng)目用地平均容積率2.8，平均建筑覆蓋率31%，平均開發(fā)周期兩年，建成后即可全部售出，樓層在8層以上的小高層商品房平均售價(jià)為8000元/m2，樓層在8層 以下的多層商品房平均售價(jià)為6000元/m2，平均建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)為1000元/m2，貸款年利率為6%，銷售稅費(fèi)一般為房地產(chǎn)總價(jià)的6%，開發(fā)利潤(rùn)率一般為房地產(chǎn)總價(jià)的30%。根據(jù)以上內(nèi)容， 回答51～55小題的問題。
36.根據(jù)上述條件，估價(jià)人員適合選擇的估價(jià)方法有( )。
A.收益還原法
B.市場(chǎng)比較法
C.剩余法
D.成本逼近法
37.根據(jù)估價(jià)的目的，對(duì)確定土地估價(jià)原則和估價(jià)時(shí)所依據(jù)的土地利用條件，下列觀點(diǎn)最恰 當(dāng)?shù)氖? )。
A.因?yàn)槭袌?chǎng)規(guī)范有序，有充足市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性，遵循替代原則
B.因?yàn)閰^(qū)域未來價(jià)格年平均上漲比率僅為2%，市場(chǎng)處于穩(wěn)定平衡狀態(tài)，符合供需原則
C.實(shí)際建筑容積率為2.8，建筑密度為30%，符合利用原則
D.根據(jù)規(guī)劃2.0≤建筑容積率≤3.0，40%≤建筑覆蓋率≤50%，不符合利用 原則
38.根據(jù)上述條件，在開發(fā)完成后，該宗地房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值是( )萬元。
A.17479
B.18727
C.23305
D.24970
39.該宗國(guó)有土地使用權(quán)公開出讓價(jià)格評(píng)估結(jié)果最可能為( )萬元。
A.5624
B.6185
C.8243
D.8992
40.房地產(chǎn)開發(fā)商甲于2005年6月16 日競(jìng)價(jià)成功一宗地的國(guó)有土地使用權(quán)，并于2005年 6月28 日與當(dāng)?shù)貒?guó)土部門簽訂出讓合同，2005年7月29日取得國(guó)有土地使用證。 2006年7月26 日，經(jīng)批準(zhǔn)，甲獲準(zhǔn)在原基礎(chǔ)上增加商業(yè)用途，則其應(yīng)補(bǔ)交土地差價(jià)的估 價(jià)期日為( )。
A.2006年7月26日，但要重新評(píng)估原條件下土地出讓價(jià)值
B.2005年6月28 日，但合同事先要有約定
C.2005年6月16日
D.2005年7月29日
(二)某企業(yè)于2008年12月31日以出讓方式取得了一宗土地使用年限為50年期的國(guó)有工業(yè)用地，土地總面積為3000m2，交納的土地出讓金為30元/m2，該宗地土地開發(fā)程度已達(dá)到“五通一平”(通路、通電、通水、通信、排水及場(chǎng)地平整)。2009年12月31日，該企業(yè)因改制需要進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估，經(jīng)調(diào)查，該地區(qū)土地取得費(fèi)(含稅費(fèi))平均為10萬元/畝，“五通一平”土地開發(fā)費(fèi)為8萬元/畝，在土地開發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開發(fā)周期為一年，銀行貸款年利率為5.5%，投資利潤(rùn)率為10%，土地還原率為6%，50年期出讓金水平仍保持不變。根據(jù)以上內(nèi)容，回答56～60小題的問題。
41.該宗地于2009年12月31日的單位地價(jià)為( )元/m2。
A.320.69
B.342.58
C.418.76
D.360.50
42.下列各項(xiàng)費(fèi)用中，不屬于土地取得費(fèi)的是( )。
A.勞動(dòng)力安置費(fèi)
B.土地平整費(fèi)
C.拆遷費(fèi)
D.征地費(fèi)
43.利用剩余法所計(jì)算的待開發(fā)土地的價(jià)格是開發(fā)商取得土地所能支付的( )費(fèi)用。
A.
B.最低
C.合理
D.總
44.反映宗地在一般市場(chǎng)條件下正常地價(jià)水平，作為政府對(duì)地價(jià)和地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行具體管理
的依據(jù)的地價(jià)形式是( )地價(jià)。
A.宗地
B.出讓
C.基準(zhǔn)
D.標(biāo)定
45.下列對(duì)土地估價(jià)描述不正確的是( )。
A.土地估價(jià)依據(jù)的理論與方法與機(jī)器、設(shè)備、建筑物等估價(jià)所依據(jù)的理論與方法并不完全一致
B.同樣一塊土地，其價(jià)格的高低與土地權(quán)利狀況密切相關(guān)，不同的權(quán)利可能導(dǎo)致價(jià)格相差很大
C.同一塊土地，規(guī)劃可使之一夜之間身價(jià)百倍，也可使之無人問津，這是土地估價(jià)必須考慮的經(jīng)濟(jì)因素對(duì)地價(jià)產(chǎn)生的深刻影響
D.土地估價(jià)必須充分收集土地市場(chǎng)資料，把握土地市場(chǎng)的過去、現(xiàn)在和未來
四、計(jì)算題
(一)某公司在S市開發(fā)區(qū)擁有一塊工業(yè)用地，擬在2009年7月1日通過土地使用權(quán)抵押貸款，試根據(jù)下面的資料估算該宗地于貸款日期的單位價(jià)格和總價(jià)格。
土地情況為：該土地通過征收后出讓獲得，當(dāng)時(shí)征收時(shí)包括代征的500m2的綠化用地在內(nèi)總面積共計(jì)5500m2。土地出讓手續(xù)于2005年7月1日辦理，當(dāng)時(shí)獲得的使用年期為50年，允許的建筑面積為6000m2，紅線外基礎(chǔ)設(shè)施條件為“五通”(通上水、通下水、通路、通電、通信)，紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施條件為“五通一平”(通上水、通下水、通路、通電、通信和場(chǎng)地平整)。由于市政建設(shè)需要，該地塊紅線內(nèi)靠近綠地有2m寬60m長(zhǎng)的地帶下埋有高壓電纜，土地出讓時(shí)已經(jīng)按照長(zhǎng)500元/m在出讓價(jià)中扣減(該扣減數(shù)額是當(dāng)?shù)赝悊栴}補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，近幾年未進(jìn)行調(diào)整)。
其他有關(guān)資料：
(1)以2006年7月1日為基期，該市工業(yè)用地價(jià)格在2006年7月1日至2009年7月1日期間，平均每月上漲0.5%。
(2)該市2008年7月1日公布并執(zhí)行國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)的更新成果?；鶞?zhǔn)地價(jià)的估價(jià)期日為2008年1月1日;基準(zhǔn)地價(jià)為各類用途在法定出讓年期，各級(jí)別土地平均容積率和平均開發(fā)程度下的土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。
(3)根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)更新成果，得知該宗地位于五級(jí)工業(yè)地價(jià)區(qū)，基準(zhǔn)地價(jià)水平為500元/m2，土地開發(fā)程度設(shè)定為紅線外“五通”(通上水、通下水、通路、通電、通信)、紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”;紅線內(nèi)每增加一通，土地開發(fā)費(fèi)平均增加10元/m2。
(4)根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)因素條件說明表和優(yōu)劣度表，計(jì)算得到該宗地地價(jià)影響因素總修正幅度為5%。
(5)該市五級(jí)工業(yè)用地的平均容積率為1.0，對(duì)應(yīng)的地價(jià)水平指數(shù)為100。根據(jù)容積率修正系數(shù)表，平均容積率修正系數(shù)為1.0，容積率每增高或降低0.1，均向上修正2個(gè)百分點(diǎn)。
(6)土地還原率為6%。
(7)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法公式為：待估宗地地價(jià)一宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)×(1+影響因素修正幅度)×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)+土地開發(fā)程度修正額。
(二)某單位于2001年11月以有償出讓方式取得A地塊50年土地使用權(quán)，并于2003年11月在此地塊上建成建筑物B。A地塊面積為2000m2，建筑面積為2500m2，當(dāng)時(shí)出讓地價(jià)為100萬元，建筑造價(jià)為300萬元，其經(jīng)濟(jì)耐用年限為48年，殘值率為4%。2006年11月該單位為與外商合資，需將該房地產(chǎn)評(píng)估作價(jià)，據(jù)調(diào)查，2001～2006年該地區(qū)物價(jià)指數(shù)平均每年上漲8%，目前該地塊周圍地區(qū)征地等各項(xiàng)費(fèi)用為20萬元/畝，土地開發(fā)費(fèi)為2億元/km2，當(dāng)?shù)劂y行貸款年利率為12%，土地開發(fā)周期平均為一年，土地開發(fā)投資回報(bào)率為15%，當(dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找媛蕿?5%，土地還原率為10%，目前該類建筑的重置價(jià)為1500元/m2，試根據(jù)上述資料評(píng)估該單位房地產(chǎn)現(xiàn)值。
(一)2005年5月，某城市擬以招標(biāo)、拍賣或掛牌的方式出讓一宗已達(dá)到“七通一平”開發(fā)程 度的國(guó)有空地，土地總面積為10000m2，批準(zhǔn)用途為居住，使用年限為70年，土地形狀規(guī)則，宗地 修建性詳細(xì)規(guī)劃主要控制指標(biāo)為：2.0≤建筑容積率≤3.0，40%≤建筑覆蓋率≤50%。根據(jù)調(diào) 查，該宗地所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范有序，預(yù)測(cè)未來三至四年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格年平均上漲比率為 2%，已建成銷售的居住房地產(chǎn)項(xiàng)目用地平均容積率2.8，平均建筑覆蓋率31%，平均開發(fā)周期兩年，建成后即可全部售出，樓層在8層以上的小高層商品房平均售價(jià)為8000元/m2，樓層在8層 以下的多層商品房平均售價(jià)為6000元/m2，平均建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)為1000元/m2，貸款年利率為6%，銷售稅費(fèi)一般為房地產(chǎn)總價(jià)的6%，開發(fā)利潤(rùn)率一般為房地產(chǎn)總價(jià)的30%。根據(jù)以上內(nèi)容， 回答51～55小題的問題。
36.根據(jù)上述條件，估價(jià)人員適合選擇的估價(jià)方法有( )。
A.收益還原法
B.市場(chǎng)比較法
C.剩余法
D.成本逼近法
37.根據(jù)估價(jià)的目的，對(duì)確定土地估價(jià)原則和估價(jià)時(shí)所依據(jù)的土地利用條件，下列觀點(diǎn)最恰 當(dāng)?shù)氖? )。
A.因?yàn)槭袌?chǎng)規(guī)范有序，有充足市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性，遵循替代原則
B.因?yàn)閰^(qū)域未來價(jià)格年平均上漲比率僅為2%，市場(chǎng)處于穩(wěn)定平衡狀態(tài)，符合供需原則
C.實(shí)際建筑容積率為2.8，建筑密度為30%，符合利用原則
D.根據(jù)規(guī)劃2.0≤建筑容積率≤3.0，40%≤建筑覆蓋率≤50%，不符合利用 原則
38.根據(jù)上述條件，在開發(fā)完成后，該宗地房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值是( )萬元。
A.17479
B.18727
C.23305
D.24970
39.該宗國(guó)有土地使用權(quán)公開出讓價(jià)格評(píng)估結(jié)果最可能為( )萬元。
A.5624
B.6185
C.8243
D.8992
40.房地產(chǎn)開發(fā)商甲于2005年6月16 日競(jìng)價(jià)成功一宗地的國(guó)有土地使用權(quán)，并于2005年 6月28 日與當(dāng)?shù)貒?guó)土部門簽訂出讓合同，2005年7月29日取得國(guó)有土地使用證。 2006年7月26 日，經(jīng)批準(zhǔn)，甲獲準(zhǔn)在原基礎(chǔ)上增加商業(yè)用途，則其應(yīng)補(bǔ)交土地差價(jià)的估 價(jià)期日為( )。
A.2006年7月26日，但要重新評(píng)估原條件下土地出讓價(jià)值
B.2005年6月28 日，但合同事先要有約定
C.2005年6月16日
D.2005年7月29日
(二)某企業(yè)于2008年12月31日以出讓方式取得了一宗土地使用年限為50年期的國(guó)有工業(yè)用地，土地總面積為3000m2，交納的土地出讓金為30元/m2，該宗地土地開發(fā)程度已達(dá)到“五通一平”(通路、通電、通水、通信、排水及場(chǎng)地平整)。2009年12月31日，該企業(yè)因改制需要進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估，經(jīng)調(diào)查，該地區(qū)土地取得費(fèi)(含稅費(fèi))平均為10萬元/畝，“五通一平”土地開發(fā)費(fèi)為8萬元/畝，在土地開發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開發(fā)周期為一年，銀行貸款年利率為5.5%，投資利潤(rùn)率為10%，土地還原率為6%，50年期出讓金水平仍保持不變。根據(jù)以上內(nèi)容，回答56～60小題的問題。
41.該宗地于2009年12月31日的單位地價(jià)為( )元/m2。
A.320.69
B.342.58
C.418.76
D.360.50
42.下列各項(xiàng)費(fèi)用中，不屬于土地取得費(fèi)的是( )。
A.勞動(dòng)力安置費(fèi)
B.土地平整費(fèi)
C.拆遷費(fèi)
D.征地費(fèi)
43.利用剩余法所計(jì)算的待開發(fā)土地的價(jià)格是開發(fā)商取得土地所能支付的( )費(fèi)用。
A.
B.最低
C.合理
D.總
44.反映宗地在一般市場(chǎng)條件下正常地價(jià)水平，作為政府對(duì)地價(jià)和地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行具體管理
的依據(jù)的地價(jià)形式是( )地價(jià)。
A.宗地
B.出讓
C.基準(zhǔn)
D.標(biāo)定
45.下列對(duì)土地估價(jià)描述不正確的是( )。
A.土地估價(jià)依據(jù)的理論與方法與機(jī)器、設(shè)備、建筑物等估價(jià)所依據(jù)的理論與方法并不完全一致
B.同樣一塊土地，其價(jià)格的高低與土地權(quán)利狀況密切相關(guān)，不同的權(quán)利可能導(dǎo)致價(jià)格相差很大
C.同一塊土地，規(guī)劃可使之一夜之間身價(jià)百倍，也可使之無人問津，這是土地估價(jià)必須考慮的經(jīng)濟(jì)因素對(duì)地價(jià)產(chǎn)生的深刻影響
D.土地估價(jià)必須充分收集土地市場(chǎng)資料，把握土地市場(chǎng)的過去、現(xiàn)在和未來
四、計(jì)算題
(一)某公司在S市開發(fā)區(qū)擁有一塊工業(yè)用地，擬在2009年7月1日通過土地使用權(quán)抵押貸款，試根據(jù)下面的資料估算該宗地于貸款日期的單位價(jià)格和總價(jià)格。
土地情況為：該土地通過征收后出讓獲得，當(dāng)時(shí)征收時(shí)包括代征的500m2的綠化用地在內(nèi)總面積共計(jì)5500m2。土地出讓手續(xù)于2005年7月1日辦理，當(dāng)時(shí)獲得的使用年期為50年，允許的建筑面積為6000m2，紅線外基礎(chǔ)設(shè)施條件為“五通”(通上水、通下水、通路、通電、通信)，紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施條件為“五通一平”(通上水、通下水、通路、通電、通信和場(chǎng)地平整)。由于市政建設(shè)需要，該地塊紅線內(nèi)靠近綠地有2m寬60m長(zhǎng)的地帶下埋有高壓電纜，土地出讓時(shí)已經(jīng)按照長(zhǎng)500元/m在出讓價(jià)中扣減(該扣減數(shù)額是當(dāng)?shù)赝悊栴}補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，近幾年未進(jìn)行調(diào)整)。
其他有關(guān)資料：
(1)以2006年7月1日為基期，該市工業(yè)用地價(jià)格在2006年7月1日至2009年7月1日期間，平均每月上漲0.5%。
(2)該市2008年7月1日公布并執(zhí)行國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)的更新成果?；鶞?zhǔn)地價(jià)的估價(jià)期日為2008年1月1日;基準(zhǔn)地價(jià)為各類用途在法定出讓年期，各級(jí)別土地平均容積率和平均開發(fā)程度下的土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。
(3)根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)更新成果，得知該宗地位于五級(jí)工業(yè)地價(jià)區(qū)，基準(zhǔn)地價(jià)水平為500元/m2，土地開發(fā)程度設(shè)定為紅線外“五通”(通上水、通下水、通路、通電、通信)、紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”;紅線內(nèi)每增加一通，土地開發(fā)費(fèi)平均增加10元/m2。
(4)根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)因素條件說明表和優(yōu)劣度表，計(jì)算得到該宗地地價(jià)影響因素總修正幅度為5%。
(5)該市五級(jí)工業(yè)用地的平均容積率為1.0，對(duì)應(yīng)的地價(jià)水平指數(shù)為100。根據(jù)容積率修正系數(shù)表，平均容積率修正系數(shù)為1.0，容積率每增高或降低0.1，均向上修正2個(gè)百分點(diǎn)。
(6)土地還原率為6%。
(7)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法公式為：待估宗地地價(jià)一宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)×(1+影響因素修正幅度)×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)+土地開發(fā)程度修正額。
(二)某單位于2001年11月以有償出讓方式取得A地塊50年土地使用權(quán)，并于2003年11月在此地塊上建成建筑物B。A地塊面積為2000m2，建筑面積為2500m2，當(dāng)時(shí)出讓地價(jià)為100萬元，建筑造價(jià)為300萬元，其經(jīng)濟(jì)耐用年限為48年，殘值率為4%。2006年11月該單位為與外商合資，需將該房地產(chǎn)評(píng)估作價(jià)，據(jù)調(diào)查，2001～2006年該地區(qū)物價(jià)指數(shù)平均每年上漲8%，目前該地塊周圍地區(qū)征地等各項(xiàng)費(fèi)用為20萬元/畝，土地開發(fā)費(fèi)為2億元/km2，當(dāng)?shù)劂y行貸款年利率為12%，土地開發(fā)周期平均為一年，土地開發(fā)投資回報(bào)率為15%，當(dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找媛蕿?5%，土地還原率為10%，目前該類建筑的重置價(jià)為1500元/m2，試根據(jù)上述資料評(píng)估該單位房地產(chǎn)現(xiàn)值。