案例分析題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲急欲銷售其開發(fā)的某住宅區(qū)的最后1套別墅，遂打電話向乙、丙、丁發(fā)出售房要約，并聲明該要約的有效期為1個(gè)月。要約發(fā)出后第10日，甲與乙簽訂買賣合同并交付該別墅，乙支付了全部房款，但未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。第21日，甲與不知情的丙簽訂買賣合同并辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記。第26日，該別墅被意外焚毀。
要求：
根據(jù)以上內(nèi)容，分別回答下列問題：
（1）甲、乙之間的買賣合同是否有效？并說明理由。
（2）如果房屋未被焚毀，丙是否有權(quán)要求乙搬離房屋？并說明理由。
（3）丙是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房屋意外焚毀的風(fēng)險(xiǎn)？并說明理由。
【正確答案】
（1）甲、乙之間的買賣合同有效。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。在本題中，盡管乙未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，但不影響甲、乙之間買賣合同的效力。
（2）丙有權(quán)要求乙搬離房屋。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。在本題中，盡管甲、乙之間的買賣合同有效且乙已經(jīng)取得房屋的占有，但由于未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，乙尚未取得房屋的所有權(quán)。而丙已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記，丙依法取得房屋的所有權(quán)，因此，丙有權(quán)要求乙搬離房屋。
（3）丙不應(yīng)承擔(dān)房屋意外焚毀的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)。在本題中，由于甲沒有向丙交付房屋，因此，丙不應(yīng)承擔(dān)房屋意外焚毀的風(fēng)險(xiǎn)。
【知 識(shí) 點(diǎn)】物權(quán)變動(dòng)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲急欲銷售其開發(fā)的某住宅區(qū)的最后1套別墅，遂打電話向乙、丙、丁發(fā)出售房要約，并聲明該要約的有效期為1個(gè)月。要約發(fā)出后第10日，甲與乙簽訂買賣合同并交付該別墅，乙支付了全部房款，但未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。第21日，甲與不知情的丙簽訂買賣合同并辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記。第26日，該別墅被意外焚毀。
要求：
根據(jù)以上內(nèi)容，分別回答下列問題：
（1）甲、乙之間的買賣合同是否有效？并說明理由。
（2）如果房屋未被焚毀，丙是否有權(quán)要求乙搬離房屋？并說明理由。
（3）丙是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房屋意外焚毀的風(fēng)險(xiǎn)？并說明理由。
【正確答案】
（1）甲、乙之間的買賣合同有效。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。在本題中，盡管乙未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，但不影響甲、乙之間買賣合同的效力。
（2）丙有權(quán)要求乙搬離房屋。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。在本題中，盡管甲、乙之間的買賣合同有效且乙已經(jīng)取得房屋的占有，但由于未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，乙尚未取得房屋的所有權(quán)。而丙已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記，丙依法取得房屋的所有權(quán)，因此，丙有權(quán)要求乙搬離房屋。
（3）丙不應(yīng)承擔(dān)房屋意外焚毀的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)。在本題中，由于甲沒有向丙交付房屋，因此，丙不應(yīng)承擔(dān)房屋意外焚毀的風(fēng)險(xiǎn)。
【知 識(shí) 點(diǎn)】物權(quán)變動(dòng)