歷年綜合分析題
2008年真題
張某通過甲房地產(chǎn)經(jīng)紀公司(以下簡稱甲公司)擬購買陳某在本市的一套住房。雙方在甲公司的協(xié)助下簽署了買賣合同，張某支付了陳某1萬元定金。當張某向陳某支付首付款時，陳某正好出差在外，張某要求甲機構(gòu)代收首付款，甲機構(gòu)的經(jīng)紀人王某直接拒絕了張某的要求，張某與王某發(fā)生了激烈的爭吵。 陳某出差回來后，告訴甲公司自己不再出售該房，并委托甲公司將1萬元定金退給張某。
1．甲機構(gòu)可能簽訂的經(jīng)紀合同有()。
A．與張某的房地產(chǎn)居間合同
B．與張某的房地產(chǎn)代理合同
C．與陳某的房地產(chǎn)居間合同
D．與陳某的房地產(chǎn)代理合同
2．下列關(guān)于甲機構(gòu)行為的表述中，正確的為()。
A．在陳某提出要求的情況下，甲機構(gòu)應(yīng)該代其收取首付款
B．即便陳某不提出要求，甲機構(gòu)也應(yīng)該代其收取首付款
C．甲機構(gòu)可以根據(jù)具體情況，酌情處理
D．即便陳某提出要求，甲機構(gòu)也不應(yīng)該代其收取首付款
3．下列關(guān)于陳某行為的表述中，正確的為()。
A．陳某提出不再出售該房是合理的
B．陳某提出不再出售該房時，無須退還定金
C．陳某應(yīng)雙倍返還定金
D．陳某的行為屬于履行不能
4．下列甲機構(gòu)及王某的表述中，正確的為()。
A．甲機構(gòu)有權(quán)向陳某索要違約金
B．甲機構(gòu)應(yīng)按合同約定向陳某索要報酬或必要費用
C．陳某退還張某1萬元后，甲機構(gòu)應(yīng)再支付張某1萬元
D．王某缺乏一名經(jīng)紀人應(yīng)當具備的禮儀
孫某委托乙房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)(以下簡稱乙機構(gòu))代理轉(zhuǎn)讓一套自己的住房，代理合同約定：代理傭金是售房款的3%，在簽訂合同時，先行支付2000元傭金；該套房屋最低售價為30萬元，且越高越好；代理期限為2個月。直到代理合同生效4個月后，乙機構(gòu)在孫某不知情的情況下才找到合適的購房人，并以孫某的名義與該購房人簽署了房屋買賣合同，售價為35萬元，并收取了定金2萬元。
5．下列關(guān)于本案代理合同的表述中，正確的為()。
A．傭金的約定是合理的
B．最低售價的約定是不合理的
C．合同期限的約定是合理的
D．先行支付傭金的約定是不合理的
6．在乙機構(gòu)以孫某的名義同購房人簽訂了房屋買賣合同后，下列表述正確的為()。
A．孫某應(yīng)付給乙機構(gòu)傭金9000元
B．孫某應(yīng)付給乙機構(gòu)傭金10500元
C．孫某可以拒絕承擔(dān)該房屋買賣合同的法律責(zé)任
D．乙機構(gòu)應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任
7．下列關(guān)于乙機構(gòu)代理行為的表述中，正確的為()。
A．乙機構(gòu)違背了“以誠為本”的職業(yè)道德
B．乙機構(gòu)違背了房地經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)范
C．乙機構(gòu)表現(xiàn)了“盡職盡責(zé)”的職業(yè)道德
D．乙機構(gòu)表現(xiàn)了“恪守信用”的職業(yè)道德
8．締約過失造成糾紛的原因為()。
A．房地產(chǎn)交易行為與經(jīng)紀行為混淆
B．經(jīng)紀合同的權(quán)利義務(wù)不等
C．經(jīng)紀合同的主要條款欠缺
D．房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的失信、失職
1999年張某在某市開設(shè)了三家名稱各異的房地產(chǎn)經(jīng)紀門店，到2002年門店數(shù)量已經(jīng)到15家。2004年張某決定：(1)把門店的名稱和標識統(tǒng)一，管理統(tǒng)一，名稱定為甲經(jīng)紀機構(gòu)；(2)大量招聘新員工；(3)在未來10年里，大量兼并其他經(jīng)紀機構(gòu)，實現(xiàn)企業(yè)規(guī)模的快速擴張；(4)建立房地產(chǎn)經(jīng)紀信息計算機管理系統(tǒng)，把企業(yè)已經(jīng)規(guī)范的一些流程以軟件的方式固定下來，使得流程所涉及的崗位員工的工作更加規(guī)范高效。2005年上半年房地產(chǎn)市場形勢發(fā)生了變化，該機構(gòu)的業(yè)務(wù)量急劇下滑?；谶@種態(tài)勢，張某準備建立企業(yè)品牌為突破口，提升企業(yè)的核心競爭力。
9．下列關(guān)于甲經(jīng)紀機構(gòu)招聘員工的表述中，正確的為()。
A．內(nèi)部招聘有利于甲經(jīng)紀機構(gòu)吸收優(yōu)秀人才
B．外部招聘主要是為企業(yè)吸收具備相應(yīng)能力和資格的人員
C．招聘廣告設(shè)計應(yīng)突出崗位特點和待遇
D．初步面試應(yīng)該由專業(yè)部門主管進行
10．下列關(guān)于張某開設(shè)經(jīng)紀機構(gòu)的表述中，正確的為()。
A．1999年，張某開設(shè)的經(jīng)紀機構(gòu)為多店模式
B．2002年，張某開設(shè)的經(jīng)紀機構(gòu)為直營連鎖模式
C．2004年，張某開設(shè)的經(jīng)紀機構(gòu)為直營加盟模式
D．2004年，張某開設(shè)的經(jīng)紀機構(gòu)為特許加盟模式
11．2004年張某為機構(gòu)所作的決定中包含著公司的發(fā)展戰(zhàn)略，這種戰(zhàn)略是()。
A．低成本戰(zhàn)略
B．聚焦戰(zhàn)略
C．多樣化戰(zhàn)略
D．一體化成長戰(zhàn)略
12．下列關(guān)于甲經(jīng)紀機構(gòu)建立品牌首先應(yīng)做的工作的表述中，正確的為()。
A．應(yīng)該首先建立企業(yè)的識別系統(tǒng)
B．應(yīng)該首先進行廣告活動
C．應(yīng)該首先制定企業(yè)的品牌戰(zhàn)略
D．應(yīng)該首先注冊新商標
13．甲經(jīng)紀機構(gòu)建立的房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的計算機管理系統(tǒng)為()。
A．數(shù)據(jù)管理信息系統(tǒng)
B．具有流程控制功能的信息系統(tǒng)
C．類似具有輔助決策功能的信息系統(tǒng)
D．MLS系統(tǒng)
田某是甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)(以下簡稱甲機構(gòu))的注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人。田某接待了欲出售房產(chǎn)的胡某。經(jīng)過詳細的洽談，田某代表甲機構(gòu)同胡某簽訂了房地產(chǎn)銷售代理合同，并通過多個渠道將信息發(fā)布出去。幾天后，田某通知胡某，趙某欲購買該房。正在外地出差胡某詢問田某可否代理自己同趙談判，但田某拒絕了，回答說交易談判應(yīng)由本人出面。胡某與趙某經(jīng)過談判，房屋最終以89萬元成交。但在辦理過戶手續(xù)時，交易中心以該房屋還有租客為由，告知田某和胡某不能進行交易。田某認為交易中心工作人員故意刁難，因此與工作人員發(fā)生爭執(zhí)。胡某與承租人協(xié)商，承租人表示愿意以89萬元的價格購買該房，是后趙某不得不將房地產(chǎn)出價提高到90萬元才使承租人放棄購買權(quán)，從而購買了該房產(chǎn)。三個月后，該房屋完成了交易過戶。田某按成交價的2%向胡某收取了傭金，又按成交價的1%向趙某收取了租金。
14．根據(jù)規(guī)范的二手房代理業(yè)務(wù)的流程，在收取傭金之前，經(jīng)紀人田某沒有完成或者沒有做好的流程環(huán)節(jié)為()。
A．業(yè)務(wù)洽談
B．房地產(chǎn)查驗
C．信息的搜集與傳播
D．房地產(chǎn)交易談判
15．下列關(guān)于承租人的表述中，正確的為()。
A．若該房出售，租賃合同即告終止
B．若該房出售，應(yīng)提前2個月通知承租人
C．若該房出租時胡某已告知承租人此房將要出售，則承租人無優(yōu)先購買權(quán)
D．若該房還有共有人，則共有人的購買權(quán)優(yōu)先于承租人
16．下列關(guān)于田某收取傭金的表述中，正確的為()。
A．田某這樣收取傭金是合理的
B．田某應(yīng)該按照相同的數(shù)額分別向胡某和趙某收取傭金。
C．田某只能向胡某收取傭金，不能向趙某收取傭金
D．田某向胡某所要的傭金應(yīng)該略高于向趙某收取的傭金
17．下列關(guān)于田某執(zhí)業(yè)行為的表述中，正確的為()。
A．田某缺乏房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)知識
B．田某在執(zhí)業(yè)過程中缺乏一定的人際溝通技巧
C．田某在執(zhí)業(yè)過程中沒有做到盡職盡責(zé)
D．田某在執(zhí)業(yè)過程中缺乏“自信”這一心理素質(zhì)
【答案】
1．AC2．D3．C4．BD5．AC 6．CD7．AB8．D9．B10．B 11．D12．C13．B14．B15．BD 1 6．A17．C
2008年真題
張某通過甲房地產(chǎn)經(jīng)紀公司(以下簡稱甲公司)擬購買陳某在本市的一套住房。雙方在甲公司的協(xié)助下簽署了買賣合同，張某支付了陳某1萬元定金。當張某向陳某支付首付款時，陳某正好出差在外，張某要求甲機構(gòu)代收首付款，甲機構(gòu)的經(jīng)紀人王某直接拒絕了張某的要求，張某與王某發(fā)生了激烈的爭吵。 陳某出差回來后，告訴甲公司自己不再出售該房，并委托甲公司將1萬元定金退給張某。
1．甲機構(gòu)可能簽訂的經(jīng)紀合同有()。
A．與張某的房地產(chǎn)居間合同
B．與張某的房地產(chǎn)代理合同
C．與陳某的房地產(chǎn)居間合同
D．與陳某的房地產(chǎn)代理合同
2．下列關(guān)于甲機構(gòu)行為的表述中，正確的為()。
A．在陳某提出要求的情況下，甲機構(gòu)應(yīng)該代其收取首付款
B．即便陳某不提出要求，甲機構(gòu)也應(yīng)該代其收取首付款
C．甲機構(gòu)可以根據(jù)具體情況，酌情處理
D．即便陳某提出要求，甲機構(gòu)也不應(yīng)該代其收取首付款
3．下列關(guān)于陳某行為的表述中，正確的為()。
A．陳某提出不再出售該房是合理的
B．陳某提出不再出售該房時，無須退還定金
C．陳某應(yīng)雙倍返還定金
D．陳某的行為屬于履行不能
4．下列甲機構(gòu)及王某的表述中，正確的為()。
A．甲機構(gòu)有權(quán)向陳某索要違約金
B．甲機構(gòu)應(yīng)按合同約定向陳某索要報酬或必要費用
C．陳某退還張某1萬元后，甲機構(gòu)應(yīng)再支付張某1萬元
D．王某缺乏一名經(jīng)紀人應(yīng)當具備的禮儀
孫某委托乙房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)(以下簡稱乙機構(gòu))代理轉(zhuǎn)讓一套自己的住房，代理合同約定：代理傭金是售房款的3%，在簽訂合同時，先行支付2000元傭金；該套房屋最低售價為30萬元，且越高越好；代理期限為2個月。直到代理合同生效4個月后，乙機構(gòu)在孫某不知情的情況下才找到合適的購房人，并以孫某的名義與該購房人簽署了房屋買賣合同，售價為35萬元，并收取了定金2萬元。
5．下列關(guān)于本案代理合同的表述中，正確的為()。
A．傭金的約定是合理的
B．最低售價的約定是不合理的
C．合同期限的約定是合理的
D．先行支付傭金的約定是不合理的
6．在乙機構(gòu)以孫某的名義同購房人簽訂了房屋買賣合同后，下列表述正確的為()。
A．孫某應(yīng)付給乙機構(gòu)傭金9000元
B．孫某應(yīng)付給乙機構(gòu)傭金10500元
C．孫某可以拒絕承擔(dān)該房屋買賣合同的法律責(zé)任
D．乙機構(gòu)應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任
7．下列關(guān)于乙機構(gòu)代理行為的表述中，正確的為()。
A．乙機構(gòu)違背了“以誠為本”的職業(yè)道德
B．乙機構(gòu)違背了房地經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)范
C．乙機構(gòu)表現(xiàn)了“盡職盡責(zé)”的職業(yè)道德
D．乙機構(gòu)表現(xiàn)了“恪守信用”的職業(yè)道德
8．締約過失造成糾紛的原因為()。
A．房地產(chǎn)交易行為與經(jīng)紀行為混淆
B．經(jīng)紀合同的權(quán)利義務(wù)不等
C．經(jīng)紀合同的主要條款欠缺
D．房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的失信、失職
1999年張某在某市開設(shè)了三家名稱各異的房地產(chǎn)經(jīng)紀門店，到2002年門店數(shù)量已經(jīng)到15家。2004年張某決定：(1)把門店的名稱和標識統(tǒng)一，管理統(tǒng)一，名稱定為甲經(jīng)紀機構(gòu)；(2)大量招聘新員工；(3)在未來10年里，大量兼并其他經(jīng)紀機構(gòu)，實現(xiàn)企業(yè)規(guī)模的快速擴張；(4)建立房地產(chǎn)經(jīng)紀信息計算機管理系統(tǒng)，把企業(yè)已經(jīng)規(guī)范的一些流程以軟件的方式固定下來，使得流程所涉及的崗位員工的工作更加規(guī)范高效。2005年上半年房地產(chǎn)市場形勢發(fā)生了變化，該機構(gòu)的業(yè)務(wù)量急劇下滑?；谶@種態(tài)勢，張某準備建立企業(yè)品牌為突破口，提升企業(yè)的核心競爭力。
9．下列關(guān)于甲經(jīng)紀機構(gòu)招聘員工的表述中，正確的為()。
A．內(nèi)部招聘有利于甲經(jīng)紀機構(gòu)吸收優(yōu)秀人才
B．外部招聘主要是為企業(yè)吸收具備相應(yīng)能力和資格的人員
C．招聘廣告設(shè)計應(yīng)突出崗位特點和待遇
D．初步面試應(yīng)該由專業(yè)部門主管進行
10．下列關(guān)于張某開設(shè)經(jīng)紀機構(gòu)的表述中，正確的為()。
A．1999年，張某開設(shè)的經(jīng)紀機構(gòu)為多店模式
B．2002年，張某開設(shè)的經(jīng)紀機構(gòu)為直營連鎖模式
C．2004年，張某開設(shè)的經(jīng)紀機構(gòu)為直營加盟模式
D．2004年，張某開設(shè)的經(jīng)紀機構(gòu)為特許加盟模式
11．2004年張某為機構(gòu)所作的決定中包含著公司的發(fā)展戰(zhàn)略，這種戰(zhàn)略是()。
A．低成本戰(zhàn)略
B．聚焦戰(zhàn)略
C．多樣化戰(zhàn)略
D．一體化成長戰(zhàn)略
12．下列關(guān)于甲經(jīng)紀機構(gòu)建立品牌首先應(yīng)做的工作的表述中，正確的為()。
A．應(yīng)該首先建立企業(yè)的識別系統(tǒng)
B．應(yīng)該首先進行廣告活動
C．應(yīng)該首先制定企業(yè)的品牌戰(zhàn)略
D．應(yīng)該首先注冊新商標
13．甲經(jīng)紀機構(gòu)建立的房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的計算機管理系統(tǒng)為()。
A．數(shù)據(jù)管理信息系統(tǒng)
B．具有流程控制功能的信息系統(tǒng)
C．類似具有輔助決策功能的信息系統(tǒng)
D．MLS系統(tǒng)
田某是甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)(以下簡稱甲機構(gòu))的注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人。田某接待了欲出售房產(chǎn)的胡某。經(jīng)過詳細的洽談，田某代表甲機構(gòu)同胡某簽訂了房地產(chǎn)銷售代理合同，并通過多個渠道將信息發(fā)布出去。幾天后，田某通知胡某，趙某欲購買該房。正在外地出差胡某詢問田某可否代理自己同趙談判，但田某拒絕了，回答說交易談判應(yīng)由本人出面。胡某與趙某經(jīng)過談判，房屋最終以89萬元成交。但在辦理過戶手續(xù)時，交易中心以該房屋還有租客為由，告知田某和胡某不能進行交易。田某認為交易中心工作人員故意刁難，因此與工作人員發(fā)生爭執(zhí)。胡某與承租人協(xié)商，承租人表示愿意以89萬元的價格購買該房，是后趙某不得不將房地產(chǎn)出價提高到90萬元才使承租人放棄購買權(quán)，從而購買了該房產(chǎn)。三個月后，該房屋完成了交易過戶。田某按成交價的2%向胡某收取了傭金，又按成交價的1%向趙某收取了租金。
14．根據(jù)規(guī)范的二手房代理業(yè)務(wù)的流程，在收取傭金之前，經(jīng)紀人田某沒有完成或者沒有做好的流程環(huán)節(jié)為()。
A．業(yè)務(wù)洽談
B．房地產(chǎn)查驗
C．信息的搜集與傳播
D．房地產(chǎn)交易談判
15．下列關(guān)于承租人的表述中，正確的為()。
A．若該房出售，租賃合同即告終止
B．若該房出售，應(yīng)提前2個月通知承租人
C．若該房出租時胡某已告知承租人此房將要出售，則承租人無優(yōu)先購買權(quán)
D．若該房還有共有人，則共有人的購買權(quán)優(yōu)先于承租人
16．下列關(guān)于田某收取傭金的表述中，正確的為()。
A．田某這樣收取傭金是合理的
B．田某應(yīng)該按照相同的數(shù)額分別向胡某和趙某收取傭金。
C．田某只能向胡某收取傭金，不能向趙某收取傭金
D．田某向胡某所要的傭金應(yīng)該略高于向趙某收取的傭金
17．下列關(guān)于田某執(zhí)業(yè)行為的表述中，正確的為()。
A．田某缺乏房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)知識
B．田某在執(zhí)業(yè)過程中缺乏一定的人際溝通技巧
C．田某在執(zhí)業(yè)過程中沒有做到盡職盡責(zé)
D．田某在執(zhí)業(yè)過程中缺乏“自信”這一心理素質(zhì)
【答案】
1．AC2．D3．C4．BD5．AC 6．CD7．AB8．D9．B10．B 11．D12．C13．B14．B15．BD 1 6．A17．C