歷年綜合分析題
(一)
(2010)張某欲購買住房一套，委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)(以下簡稱甲機(jī)構(gòu))尋找房源并簽訂了經(jīng)紀(jì)合同。甲機(jī)構(gòu)尋找到的合適房源為李某的住房。該住房位于某幢住宅樓的二層，該住宅樓北側(cè)為主城區(qū)高架橋，南側(cè)為農(nóng)貿(mào)市場。房屋主體結(jié)構(gòu)完好，門窗及廚衛(wèi)部分設(shè)施雖然有損壞，但不嚴(yán)重，經(jīng)過簡單維修就能修復(fù)。張某在甲機(jī)構(gòu)對該住房權(quán)屬證書進(jìn)行查驗，并對其進(jìn)行現(xiàn)場勘驗。隨后張某與李某簽訂了房屋買賣合同，且按合同約定向李某支付預(yù)付款20萬元；合同約定余款于取得房屋權(quán)屬證書后立即支付。后張某以房屋周圍環(huán)境噪聲大為由拒絕收房，并認(rèn)為李某在簽訂房屋買賣合同時有欺詐行為，要求解除合同，并要求李某雙倍返還預(yù)付款。
1．張某與甲機(jī)構(gòu)簽訂的經(jīng)紀(jì)合同為()。
A．委托合同
B．居間合同
C．行紀(jì)合同
D．諾成合同
2．該房屋的完損等級可以判定為()。
A．完好房屋
B．基本完好房屋
C．一般損壞房屋
D．嚴(yán)重?fù)p壞房屋
3．張某在進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)證書查驗時，能夠根據(jù)房屋權(quán)屬證書附圖了解的房屋有關(guān)事項為()。
A．房屋附屬設(shè)施
B．房屋產(chǎn)權(quán)面積
C．房屋權(quán)界線
D．房屋所有權(quán)人
4．該房屋的環(huán)境噪聲污染源主要為()。
A．工業(yè)噪聲
B．交通噪聲
C．社會生活噪聲
D．建筑施工噪聲
5．關(guān)于房屋買賣合同中違約責(zé)任承擔(dān)方式的說法，正確的為()。
A．李某違約，應(yīng)雙倍返還預(yù)付款
B．張某違約，無權(quán)要求返還預(yù)付款
C．合同若不履行，預(yù)付款應(yīng)返還，但張某應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任
D．甲機(jī)構(gòu)負(fù)有賠償責(zé)任
【答案及解析】
1．【答案】BD
【解析】居間合同是指居間人向委托人報告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同，諾成合同又稱為不要物合同，合同各方就合同主要條款意思表示一致即告成立的合同，是“實踐合同”的對稱，它不依賴物的交付。居間是諾成合同。本題有些難度，大部分考生沒有選擇D，因此在復(fù)習(xí)合同法內(nèi)容部分，要將合同的概念進(jìn)行區(qū)分和總結(jié)，對考點進(jìn)行把握。
2．【答案】B
【解析】基本完好房屋是指主體結(jié)構(gòu)基本完好，少數(shù)部件雖然有點損壞，但不嚴(yán)重，經(jīng)過維修就能修復(fù)的房屋。
3．【答案】BC
【解析】房產(chǎn)分丘圖以丘為單位，是房產(chǎn)分幅圖的局部明細(xì)圖，是繪制房屋產(chǎn)權(quán)證附圖的基本圖，比例尺在1：100～1：500之間。房產(chǎn)分丘圖表示的內(nèi)容除了房產(chǎn)分幅圖表示的內(nèi)容，還有房屋權(quán)界限、界址點、界址點號、房角點、建成年份、用地面積、建筑面積、墻體歸屬和四至關(guān)系等各項房地產(chǎn)要素。
4．【答案】BC
【解析】本題房屋靠近主城區(qū)高架橋，環(huán)境噪聲主要污染源為交通噪聲，其次為社會生活噪聲。交通噪聲是由交通工具(包括汽車、火車、飛機(jī)、船舶等)發(fā)出的噪聲，其特點是聲源面廣而不固定。社會生活噪聲主要是指社會人群活動產(chǎn)生的噪聲，如農(nóng)貿(mào)市場、商場、展覽館、娛樂場所、體育場館等人們的喧鬧聲、吆喝聲、高音喇叭聲等。
5．【答案】C
【解析】張某在簽訂房屋買賣合同之后，明確表示不履行合同，這屬于預(yù)期違約責(zé)任。違約責(zé)任的承擔(dān)方式包括：①繼續(xù)履行；②采取補(bǔ)救措施；③賠償損失；④支付違約金；⑤定金罰則。預(yù)付款是由雙方當(dāng)事人商定的在合同履行前所支付的一部分價款。預(yù)付款的交付在性質(zhì)上是一方履行主合同的行為，合同履行時預(yù)付款要充抵價款，合同不履行是預(yù)付款應(yīng)當(dāng)返還。
(二)
(2010)張某于2009年12月購買了兩套住房。住房I為毛坯房，建筑面積96m2，單價為5800元/m2；住宅Ⅱ為精裝修，建筑面積146m2，單價為7800元/m2。完成房屋交割手續(xù)后，張某擬對住房I進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修，其中選材上比較了實木地板、復(fù)合地板、塑料地板和瓷磚等地面材料以及石膏板、礦棉板、PVC板和鋁合金板等頂棚材料。2010年6月，張某將住宅Ⅱ以9800元/m2的價格出售給李某，李某向銀行申請期限為20年個人住房抵押貸款，銀行給出的貸款條件是首付50%，貸款利率上浮10%。假定5年以上銀行基準(zhǔn)貸款利率為6%，按月計息。
6．張某比較的地面材料中，不適宜用于臥室的為()。
A．實木地板
B．復(fù)合地板
C．塑料地板
D，瓷磚
7．張某選擇的頂棚材料中，可用于臥室頂棚的材料為()。
A．石膏板
B．礦棉板
C．PVC板
D．鋁合金板
8．若當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資報酬率8%，不考慮其他投資支出，張某投資住宅Ⅱ在投資時點的凈收益為()萬元。
A．18．60
B．23．60
C．132．48
D．137．68
9．銀行提供貸款的實際年利率為()。
A．6．00%
B．6．17%
C．6．60%
D．6．80%
10．李某辦理個人住房抵押貸款需要準(zhǔn)備的材料為()。
A．個人住房抵押貸款申請
B．經(jīng)濟(jì)收入證明
C．抵押房地產(chǎn)權(quán)屬證明
D．戶籍管理部門出具的無違法記錄證明
【答案及解析】
6．【答粟】CD
【解析】塑料地板的缺點是易燃，有些品種在燃燒時產(chǎn)生有毒，有害的物質(zhì)，危及人的生命和健康。陶瓷地磚地面給人以硬、脆的感覺，保溫性能較差，不適合用于臥室。
7．【答案】A
【解析】常用的吊頂面層材料主要有石膏板、礦棉板、PVC板和鋁合金板等。石膏板質(zhì)地潔白、美觀大方，具有質(zhì)量輕、強(qiáng)度高、防火、吸聲、施工方便等特點，主要用于客廳、餐廳、臥室等無水汽的地方；礦棉板具有保溫、隔熱、吸聲、防震等功能，可用于辦公用房吊頂；PVC板具有輕質(zhì)、不易燃、不吸塵、不破裂、易安裝、價格低等優(yōu)點，一般多適用于有水和潮氣的浴室或衛(wèi)生間；鋁合金板是廚房、浴室等空間的理想吊頂面層材料，具有強(qiáng)度高、質(zhì)量輕、結(jié)構(gòu)簡單、拆裝方便、耐腐蝕等優(yōu)點，一般多適用于有水和潮氣的浴室和衛(wèi)生間。鋁合金板是廚房、浴室等空間的理想吊頂面層材料，具有強(qiáng)度高、質(zhì)量輕、結(jié)構(gòu)簡單、拆裝方便、耐腐蝕等優(yōu)點．因此用途比較廣泛。
8．【答案】B
【解析】凈收益=投資所獲收益一投資成本。因張某2009年12月購買住宅Ⅱ的成本為7800×146=113800元，到2010年6月份賣出共得款9800×146=1430800元。因需要考慮資金的時間價值，即將2010年售出房屋所得的1430800元折現(xiàn)到2009年12月份，
9．【答案】C
【解析】計算過程是：實際年利率=現(xiàn)有基準(zhǔn)利率+現(xiàn)有基準(zhǔn)利率×上浮比例=6%+6%×10%=6．60%，應(yīng)該選C。
10．【答案】ABC
【解析】辦理抵押貸款手續(xù)需要相貸款銀行提出貸款申請，申請文件包括：①申請人、共有人及配偶的身份證明原件及復(fù)印件，戶口本原件及復(fù)印件，不滿16歲的可提供出生證，軍官證、權(quán)利人、共有人及配偶的私章；②所購房地產(chǎn)或預(yù)定抵押的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證及復(fù)印件；③預(yù)售合同或買賣合同；④收入證明及財產(chǎn)證明；⑤婚姻證明。
(三)
(2010)肖某由于工作地點變化，欲將其自住商品住房出售，于2010年9月委托甲房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對該住房進(jìn)行價值評估。估價師經(jīng)現(xiàn)場查勘，發(fā)現(xiàn)室內(nèi)使用大鏡面作裝飾，并大量運用花環(huán)、花束、弓箭、貝殼圖案及紋樣，屬洛可可裝修風(fēng)格；所在小區(qū)占地面積50000m2，其中有20幢3層聯(lián)攤別墅，建筑面積6000m2，基底面積2000ms；15幢8層住宅，建筑面積110000m2，基底面積13750m2；5幢23層塔樓，建筑面積134000m2，基底面積5800m2。附近有一座30m高的火力發(fā)電廠煙囪，100m之處有一鐵路經(jīng)過，鐵路對面為城市排水溝。
11．該住房室內(nèi)裝飾裝修風(fēng)格屬于()。
A．傳統(tǒng)風(fēng)格
B．自然風(fēng)格
C．現(xiàn)代風(fēng)格
D．混合型風(fēng)格
12．如果要對該住房所在區(qū)域進(jìn)行景觀評價，可采用的方法為()。
A．調(diào)查分析法
B．民意測驗法
C．認(rèn)知評判法
D．文獻(xiàn)研究法
13．該小區(qū)居民可能面對的環(huán)境污染類型為()。
A．大氣污染
B．生活污染
C．交通噪聲污染
D．輻射污染
14．該住房所在小區(qū)按居住區(qū)規(guī)劃布置的住宅層數(shù)劃分，包括的類型為()。
A．低層
B．多層
C．高層
D．中高層
15．該住宅小區(qū)住宅平均層數(shù)為()層。
A．5．00
B．7．38
C．11．33
D．11．60
【答案及解析】
11．【答案】A
【解析】室內(nèi)裝修風(fēng)格主要分為傳統(tǒng)風(fēng)格、現(xiàn)代風(fēng)格、后現(xiàn)代風(fēng)格、自然風(fēng)格和混合型風(fēng)格。傳統(tǒng)風(fēng)格常常給人以歷史延續(xù)和地域文脈的感受，它使室內(nèi)環(huán)境突出了民族文化淵源的形象特征。西方傳統(tǒng)風(fēng)格主要有古羅馬風(fēng)格、哥特式風(fēng)格、意大利風(fēng)格、巴洛克風(fēng)格、洛可可風(fēng)格和伊斯蘭風(fēng)格。
12．【答案】 ABC
【解析】景觀評價方法主要有調(diào)查分析法、民意測驗法和認(rèn)知評判法。
13．【答案】ABC
【解析】環(huán)境污染按照污染物發(fā)生的類型，可分為工業(yè)污染源、交通污染源、農(nóng)業(yè)污染源和生活污染源。本題中該小區(qū)靠近風(fēng)力發(fā)電廠煙囪，可能會受到大氣污染；附近有鐵路通過可能會受到交通噪聲污染；城市排水溝可能會造成生活污染。
14．【答案】ACD
【解析】住宅按照層數(shù)，分為底層住宅、多層住宅、中高層和高層住宅。其中，1～3層的住宅為底層住宅，4～6層的住宅為多層住宅，7～9層的住宅為中高層住宅，10層及以上的住宅為高層住宅。
15．【答案】D
【解析】住宅總建筑面積與住宅基底總面積的比值(層)。本題計算：
建筑面積6000m2+110000m2+134000m2/2000m2+13750m2+5800m2=11．6
(四) (2010)2008年，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱甲企業(yè))開發(fā)某商品住宅小區(qū)項目。
2009年，甲企業(yè)欲通過乙信托公司(以下簡稱乙公司)籌集開發(fā)項目所需資金。乙公司分析了該項目所在城市的房屋建設(shè)狀況、銷售情況等房地產(chǎn)市場狀況及甲企業(yè)的經(jīng)營狀況，制定了投資額度安排。2010年，該項目達(dá)到預(yù)售條件后，甲企業(yè)委托丙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)(以下簡稱丙機(jī)構(gòu))預(yù)售。丙機(jī)構(gòu)為促進(jìn)銷售，在加強(qiáng)員工對消費者心理影響方面進(jìn)行了專題培訓(xùn)。張某擬購買其中一套住房。丙機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人王某分析了張某的收入狀況，認(rèn)為張某的收入雖然不高但較穩(wěn)定。據(jù)此，王某為其制定了還款方案。
16．為降低信貸風(fēng)險，使甲企業(yè)與乙公司承擔(dān)的風(fēng)險都較小，可選擇的利率為()。
A．活期利率
B．定期利率
C．固定利率
D．浮動利率
17．乙公司用來分析房屋建設(shè)狀況的統(tǒng)計指標(biāo)可能為()。
A．房屋施工面積
B．竣工房屋面積
C．房屋新開工面積
D．人均住宅使用面積
18．乙公司籌集資金的方式可能為()。
A．房地產(chǎn)信托基金
B．資金信托C.房地產(chǎn)信托存款
D．儲蓄存款
19．丙機(jī)構(gòu)對員工進(jìn)行的專題培訓(xùn)中，應(yīng)著重培養(yǎng)員工的能力為()。
A．對消費者的不同需要具有較強(qiáng)的判斷能力
B．對消費者的不同購買動機(jī)具有較強(qiáng)的注意力和語言表達(dá)能力
C．對企業(yè)的經(jīng)營活動具有較強(qiáng)的管理能力
D．對消費者的不同個性特征具有較強(qiáng)的適應(yīng)能力
20．王某為張某制定的恰當(dāng)?shù)倪€款方案為()。
A．到期后性還本付息
B．先扣除利息，到期后性償還
C．分期等額償還本息
D．分期等本金償還
【答案及解析】
16．【答案】D
【解析】固定利率是指在整個貸款期限內(nèi)都固定不變，不隨市場利率變化而改變的利率。其大的特點是易于計算利息，便于借款人事先掌握借款成本。在貸款期限較短和預(yù)期市場利率變化不大的情況下，通常采用固定利率。但當(dāng)貸款期限較長或市場利率變化較大時，很難預(yù)測利率變化趨勢，借貸雙方都可能承擔(dān)利率風(fēng)險，因此，借貸雙方通常不愿意采用固定利率，而喜歡采用浮動利率。浮動利率也稱為可變利率。是指在貸款期限內(nèi)隨市場利率變化而定期調(diào)整的利率。
17．【答案】ABC
【解析】反映房屋建設(shè)狀況的主要統(tǒng)計指標(biāo)包括：，，房屋施工面積、房屋新開工面積、竣工房屋面積。
18．【答案】ABC
【解析】房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)籌集資金的渠道、方式與銀行不大相同，其主要方式有房地產(chǎn)信托基金、房地產(chǎn)信托存款、集資信托和代理集資、資金信托、共同投資基金等。
19．【答案】ABD
【解析】本題重點考查考生對于消費者群體的心理與行為的理解，消費者具有不同的特征和心理活動，都需要員工去把握。
20．【答案】C
【解析】分期等額償還本息，即等額本息還款方式，是指借款人每期以相等的金額償還貸款。其中每期還款額包括每期應(yīng)付的利息和應(yīng)歸還的本金。這種還款方式適合于預(yù)期收入在未來整個貸款期間比較穩(wěn)定的借款人。
(五)
(2009)張某在2009年4月購買了某住宅小區(qū)第12號住宅樓15層(頂層)的一套二手房。該房屋建筑面積86m2，二室一廳，1998年竣工，陽臺全封閉。該套房屋主體結(jié)構(gòu)完好，設(shè)施、設(shè)備完整，上下水道通暢，但屋頂有輕微滲漏。門窗油漆局部脫落，需要進(jìn)行小修。
21．如果按照房屋完損等級分類，張某購買的這套二手房為()。
A．完好房屋
B．基本完好房屋
C．一般損壞房屋
D．嚴(yán)重?fù)p壞房屋
22．結(jié)合我國住宅開發(fā)建造情況，該住宅的建筑結(jié)構(gòu)類型不可能為()。
A．磚木結(jié)構(gòu)
B．磚混結(jié)構(gòu)
C．鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)
D．鋼結(jié)構(gòu)
23．按照設(shè)計規(guī)定，該住宅樓安裝的電梯數(shù)量應(yīng)不少于()部。
A．1
B．2
C．3
D．4
24．該套住宅房屋所有權(quán)證上的房產(chǎn)附圖為()。
A．房產(chǎn)分幅圖
B．房產(chǎn)分丘圖
C．房產(chǎn)分戶圖
D．宗地圖
25．該套住宅的建筑面積中，陽臺面積應(yīng)()。
A．全部計入
B．計入一半
C．計人四分之一
D．全部不計人
【答案及解析】
21．【答案】A
【解析】完好房屋是指主體結(jié)構(gòu)完好，不倒、不塌、不漏，庭院不積水，門窗設(shè)備完整，上下水道通暢，室內(nèi)地面平整，能保證居住安全和正常使用的房屋，或者雖然有一些漏雨和輕微破損，或缺乏油漆保養(yǎng)，但經(jīng)過小修能及時修復(fù)的房屋。
22．【答案】ABD
【解析】磚木結(jié)構(gòu)其承重構(gòu)件是用磚、木做成。這類建筑物的層數(shù)一般較低，通常在3層以下，古代建筑，1949年以前建造的城鎮(zhèn)居民住宅，20世紀(jì)五六十年代建造的民用房屋和簡易房屋，大多為這種構(gòu)造。磚混結(jié)構(gòu)建筑。其豎向承重構(gòu)件采用磚墻或磚柱，水平承重構(gòu)件采用鋼筋混凝土樓板、屋面板，其中也包括少量的屋頂采用木屋架。這類建
筑物的層數(shù)一般在6層以下，造價較低，抗震能力較差，開間和進(jìn)深的尺寸及層高都受到一定的限制。鋼結(jié)構(gòu)建筑其主要承重構(gòu)件是用剛才制成。這種結(jié)構(gòu)的造價較高．，多用于高層公共建筑和跨度大的建筑，如體育館、影劇院、跨度大的工業(yè)廠房等。
23．【答案】B
【解析】在住宅中，為滿足日常使用，設(shè)置電梯應(yīng)符合以下要求：①7層以上(含7層)的住宅或住戶入口層樓面距室外實際地面的高度超過16m的，必須設(shè)置電梯。②12層以上(含12層)的住宅，設(shè)置電梯不應(yīng)少于兩臺，其中宜配置一臺可容納擔(dān)架的電梯。③高層住宅電梯宜每層設(shè)站，當(dāng)住宅電梯非每層設(shè)站時，不設(shè)站的層數(shù)不應(yīng)超過兩層。
24．【答案】C
【解析】房產(chǎn)分戶圖以產(chǎn)權(quán)登記戶為單位繪制，是在房產(chǎn)分丘圖的基礎(chǔ)上繪制的細(xì)部圖，以一戶產(chǎn)權(quán)人為單位，表示房屋權(quán)屬范圍的細(xì)部，以明確異產(chǎn)毗連房屋的權(quán)利界限，是房屋所有權(quán)證的附圖。
25．【答案】A
【解析】套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中，封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，為封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。
(六)
(2008)某住宅樓建于2000年，目前各類設(shè)施設(shè)備完好，能保證安全正常的居住使用。該住宅樓的供水管網(wǎng)分為上下兩個區(qū)，下區(qū)由室外配水管網(wǎng)直接供水，上區(qū)由水泵加壓和設(shè)備層設(shè)施轉(zhuǎn)換后供水。該住宅樓的設(shè)備層設(shè)在10層，層高2m，面積為200m2。
26．該住宅樓的整體供水方式為()。
A．直接供水方式
B．設(shè)置水箱的供水方式
C．設(shè)置水泵、水池供水方式
D．分區(qū)、分壓供水方式
27．為了滿足使用人對建筑物適用性的要求，該住宅建筑空間布局的設(shè)計應(yīng)考慮()。
A．結(jié)構(gòu)安全耐久
B．平面布置合理
C．交通聯(lián)系方便
D．有利于使用
28．按開啟方式劃分，住宅樓的外墻窗常見形式有()。
A．平開窗
B.橫式立旋窗
C．推拉窗
D．固定窗
29．該住宅樓設(shè)備層的面積()住宅樓建筑總面積。
A．不計入
B．按50%計人
C．按80%計人
D．按100%計入
【答案及解析】
26．【答案】D
【解析】分區(qū)、分壓供水方式適用于多層和高層建筑中，室外配水管網(wǎng)的水壓僅能供下面樓層用水，不能供上面樓層用水的情況。
27．【答案】ABC
【解析】作為使用人，對建筑物的要求概括起來是安全、適用、經(jīng)濟(jì)、美觀。
28．【答案】ABCD
【解析】按開啟方式，窗分為平開窗、推拉窗、旋轉(zhuǎn)窗、固定窗。
29．【答案】A
【解析】房屋天面上，璃永久性建筑，層高在2．2m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2．2m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。
(七)
(2009)甲房地產(chǎn)開發(fā)公司擬在市郊開發(fā)建設(shè)一住宅項目，該項目占地10000m2，其中代征市政道路用地10000m2，住宅總建筑面積360000m2，所有住宅樓均為高層，其他用途房屋建筑面積18000m2，該住宅項目可容納12000人。項目所在地周邊除修筑市級交通道路、高架橋等市政基礎(chǔ)設(shè)施外，還建有一大型水庫，后期附近將有其他房地產(chǎn)項目陸續(xù)開發(fā)建設(shè)。
30．按照居住項目規(guī)模劃分，該住宅項目為()。
A．居住小區(qū)
B．居住組團(tuán)
C．居住區(qū)
D．居住社區(qū)
31．該住宅項目應(yīng)依據(jù)城市規(guī)劃中確定的規(guī)劃控制線建設(shè)，其中城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和城市地表水體的控制界線分別為()。
A．道路紅線與城市黃線
B．道路紅線與城市藍(lán)線
C．城市黃線與城市紫線
D．城市黃線與城市藍(lán)線
32．該住宅項目建成后可能受到環(huán)境噪聲影響的污染源為()。
A．社會生活噪聲
B．交通噪聲
C．施工噪聲
D．工業(yè)噪聲
【答案及解析】
30．【答案】A
【解析】居住小區(qū)，一般稱小區(qū)，是指被城市道路或自然分界線所圍合，并與人口規(guī)模(10000～15000人、3000～5000戶)相對應(yīng)，配套建設(shè)有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。
31．【答案】D
【解析】城市黃線是指對城市發(fā)展全局有影響的，城市規(guī)劃中確定的、必須控制的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界線。城市藍(lán)線是指城市規(guī)劃確定的江、河、湖、庫、渠和濕地等城市地表水體保護(hù)和控制的地域界線
32．【答案】ABC
【解析】環(huán)境噪聲污染源主要有：工業(yè)噪聲、交通噪聲：社會生活噪聲、建筑施工噪聲。本題中所建設(shè)小區(qū)靠近市級交通道路和高架橋可能會受到交通噪聲污染；附近水庫和其他房地產(chǎn)開發(fā)項目可能會有生活噪聲污染和建筑施工噪聲污染。
(八)
(2008)某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬到某城市開發(fā)一大型居住區(qū)項目，以中高層和高層為主。該項目所在城市位于兩條鐵路匯合處，有四條高速公路經(jīng)過，市區(qū)和近郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口70萬，其中城市市區(qū)人口45萬。該城市為歷史文化名城，為加強(qiáng)歷史街區(qū)保護(hù)，相關(guān)部門發(fā)布了街區(qū)保護(hù)界線。擬建項目所在地區(qū)市政設(shè)施齊全，環(huán)境較好，為搞好該項目的開發(fā)建設(shè)，需要編制詳細(xì)規(guī)劃。
33．按照人口規(guī)模劃分，該城市屬于()。
A．小城市
B．中等城市
C．大城市
D．特大城市
34．該項目按照市政設(shè)施齊全程度和環(huán)境質(zhì)量，屬于()。
A．一類居住用地
B．二類居住用地
C．三類居住用地
D．四類居住用地
35．該城市公布的歷史文化街區(qū)的保護(hù)范圍界線稱為()。
A．城市綠線
B．城市黃線
C．城市紫線
D．城市藍(lán)線
36．該項目規(guī)劃中反映住宅區(qū)環(huán)境質(zhì)量的主要技術(shù)指標(biāo)包括()。
A．建筑密度
B．地面停車率
C．綠地率
D．戶均人口
【答案及解析】
33．【答案】C
【解析】按照城市人口規(guī)模，可以把城市分為小城市、中等城市和大城市。其中，大城市是指市區(qū)和近郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口50萬以上的城市。
34．【答案】B
【解析】按市政公用設(shè)施齊全程度和環(huán)境質(zhì)量等，居住用地可進(jìn)一步分為一類居住用地，二類居住用地，三類居住用地、四類居住用地。其中，二類居住用地是指市政公用設(shè)施齊全、布局完整、環(huán)境較好、以多、中、高層住宅為主的用地。
35．【答案】C
【解析】城市紫線，是指國家歷史文化名城內(nèi)的歷史文化街區(qū)和省、自治區(qū)、直轄市人民政府公布的歷史文化街區(qū)的保護(hù)范圍界線，以及歷史文化街區(qū)外經(jīng)縣級以上人民政府公布保護(hù)的歷史建筑的保護(hù)范圍界線。
36．【答案】AC
【解析】建筑密度也稱建筑覆蓋率，是指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基地總面積占用建設(shè)用地面積的比率。建筑密度是控制地塊容量和環(huán)境質(zhì)量的重要指標(biāo)。綠地率是指城市一定地區(qū)內(nèi)各類綠地(公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地)面積的總和占該地區(qū)總面積的比率。綠地率是衡量環(huán)境質(zhì)量的重要指標(biāo)。
(九)
(2003)某建成于1998年5月末的臨街商住兩用商品房，共6層，一層為商業(yè)用房，為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。其余各層為住宅，磚混結(jié)構(gòu)，據(jù)了解，近幾年來不少產(chǎn)權(quán)人對自己擁有的房屋進(jìn)行出租和出售。
37．為掌握商品房的整體結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性情況，，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人劉某在接受委托后應(yīng)查閱原房屋工程圖紙，目的在于獲知在2～6層的樓板底部是否均設(shè)置了()。
A．簡支架
B．圈梁
C．連續(xù)粱
D．連系梁
38．2003年5月末在該商住樓臨街道路上架設(shè)了高架輕軌鐵路，目前可能引起該建筑物價值損失包括()。
A.物質(zhì)折舊
B．功能折舊
C．環(huán)境折舊
D．經(jīng)濟(jì)折舊
【答案及解析】
37．【答案】B
【解析】圈梁主要是為了提高建筑物整體結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性，環(huán)繞整個建筑物墻體所設(shè)計的梁。
38．【答案】D
(十)
(2009)趙某擁有存款50萬元，為實現(xiàn)居住私密性好、生活和學(xué)習(xí)方便的愿望，通過置業(yè)擔(dān)保公司取得銀行貸款50萬元，購買了一套建筑面積為120m2、三室二廳、售價為100萬元的商品住宅。趙某購房后又投入20萬元進(jìn)行了裝修并向保險公司購買了房屋火災(zāi)保險，與保險公司簽訂了定值保險合同，確定保險標(biāo)的價值90萬元。不料當(dāng)年發(fā)生了事故，經(jīng)現(xiàn)場查看認(rèn)定保險標(biāo)的損失比例為20%，該損失應(yīng)由保險公司理賠。
39．置業(yè)擔(dān)保公司在為趙某申請住房貸款時，需與貸款人簽訂保證合同，并()。
A．提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保
B．依法承擔(dān)賠償責(zé)任
C．代替義務(wù)人賠償經(jīng)濟(jì)損失
D．先行代為償還債務(wù)
40．保險公司應(yīng)支付趙某的賠償金額為(）萬元。
A．18
B．20
C．80
D．90
41．趙某購買的住宅發(fā)生的事故可能為()。
A．電器爆炸引發(fā)火災(zāi)
B．發(fā)生地震破壞了房屋設(shè)施、設(shè)備
C．室內(nèi)財物失竊
D．雷電引發(fā)火災(zāi)
42．如果該居住區(qū)買房與租房的比例是7：3，該指標(biāo)按其性質(zhì)為()。
A．結(jié)構(gòu)相對指標(biāo)
B．比較相對指標(biāo)
C．強(qiáng)度相對指標(biāo)
D．比例相對指標(biāo)
43．趙某購買的住宅平面布局合理、功能齊全，選擇的社區(qū)治安良好。根據(jù)“需要層次論”，趙某購買的住宅滿足了自己的()。
A．尊重需要
B．安全需要
C．生理需要
D．自我實現(xiàn)需要
【答案】
39．【答案】ACD
40．【答案】A
41．【答案】AD
42．【答案】D
43．【答案】BC
(十一)
(2008)張某以按揭貸款方式購實了一套建筑面積為90m2的商品住宅，采用按月等額本息還款方式，每月還房款2150元。為了規(guī)避風(fēng)險，張某以自己的信用風(fēng)險為保險標(biāo)的向保險公司投保。雙方在訂立保險合同時，僅約定了保險金額，而將保險標(biāo)的實際價值的估算留待保險事故發(fā)生后，需要確定保險賠償金額時去進(jìn)行。張某月收入5000元。該套住宅每月的物業(yè)管理費為1．5元/m2。
44．該套住宅涉及下列價值類型，其中對張某購買行為產(chǎn)生直接影響的有()。
A．投資價值
B．市場價值
C．保險價值
D．課稅價值
45．張某的月房產(chǎn)支出與收入比為()。
A．40．3%
B．41．2%
C．43．0%
D．45．7%
46．張某申請個人住房貸款必須滿足的主要條件有()。
A．具有完全民事行為能力
B．有穩(wěn)定職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入
C．具有本市戶口
D．以不低于所購買住房全部價款的一定比率作為所購買住房的首期付款
47．假設(shè)張某在還款5年后，得到一筆巨額收入，隨即將貸款全部清償，由此對銀行產(chǎn)生的違約行為屬于()。
A．被迫違約
B．理性違約
C．惡意違約
D．欺詐違約
48．張某向保險公司投保的保險為()。
A．信用保險
B．保證保險
C．定值保險
D．不定值保險
【答案及解析】
44．【答案】ABCD
45．【答案】D
【解析】月房產(chǎn)支出與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費)/月均收入×100%=(2150+1．5×90)/5000×100%=45．7%。
46．【答案】ABD
47．【答案】B
48．【答案】D
(一)
(2010)張某欲購買住房一套，委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)(以下簡稱甲機(jī)構(gòu))尋找房源并簽訂了經(jīng)紀(jì)合同。甲機(jī)構(gòu)尋找到的合適房源為李某的住房。該住房位于某幢住宅樓的二層，該住宅樓北側(cè)為主城區(qū)高架橋，南側(cè)為農(nóng)貿(mào)市場。房屋主體結(jié)構(gòu)完好，門窗及廚衛(wèi)部分設(shè)施雖然有損壞，但不嚴(yán)重，經(jīng)過簡單維修就能修復(fù)。張某在甲機(jī)構(gòu)對該住房權(quán)屬證書進(jìn)行查驗，并對其進(jìn)行現(xiàn)場勘驗。隨后張某與李某簽訂了房屋買賣合同，且按合同約定向李某支付預(yù)付款20萬元；合同約定余款于取得房屋權(quán)屬證書后立即支付。后張某以房屋周圍環(huán)境噪聲大為由拒絕收房，并認(rèn)為李某在簽訂房屋買賣合同時有欺詐行為，要求解除合同，并要求李某雙倍返還預(yù)付款。
1．張某與甲機(jī)構(gòu)簽訂的經(jīng)紀(jì)合同為()。
A．委托合同
B．居間合同
C．行紀(jì)合同
D．諾成合同
2．該房屋的完損等級可以判定為()。
A．完好房屋
B．基本完好房屋
C．一般損壞房屋
D．嚴(yán)重?fù)p壞房屋
3．張某在進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)證書查驗時，能夠根據(jù)房屋權(quán)屬證書附圖了解的房屋有關(guān)事項為()。
A．房屋附屬設(shè)施
B．房屋產(chǎn)權(quán)面積
C．房屋權(quán)界線
D．房屋所有權(quán)人
4．該房屋的環(huán)境噪聲污染源主要為()。
A．工業(yè)噪聲
B．交通噪聲
C．社會生活噪聲
D．建筑施工噪聲
5．關(guān)于房屋買賣合同中違約責(zé)任承擔(dān)方式的說法，正確的為()。
A．李某違約，應(yīng)雙倍返還預(yù)付款
B．張某違約，無權(quán)要求返還預(yù)付款
C．合同若不履行，預(yù)付款應(yīng)返還，但張某應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任
D．甲機(jī)構(gòu)負(fù)有賠償責(zé)任
【答案及解析】
1．【答案】BD
【解析】居間合同是指居間人向委托人報告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同，諾成合同又稱為不要物合同，合同各方就合同主要條款意思表示一致即告成立的合同，是“實踐合同”的對稱，它不依賴物的交付。居間是諾成合同。本題有些難度，大部分考生沒有選擇D，因此在復(fù)習(xí)合同法內(nèi)容部分，要將合同的概念進(jìn)行區(qū)分和總結(jié)，對考點進(jìn)行把握。
2．【答案】B
【解析】基本完好房屋是指主體結(jié)構(gòu)基本完好，少數(shù)部件雖然有點損壞，但不嚴(yán)重，經(jīng)過維修就能修復(fù)的房屋。
3．【答案】BC
【解析】房產(chǎn)分丘圖以丘為單位，是房產(chǎn)分幅圖的局部明細(xì)圖，是繪制房屋產(chǎn)權(quán)證附圖的基本圖，比例尺在1：100～1：500之間。房產(chǎn)分丘圖表示的內(nèi)容除了房產(chǎn)分幅圖表示的內(nèi)容，還有房屋權(quán)界限、界址點、界址點號、房角點、建成年份、用地面積、建筑面積、墻體歸屬和四至關(guān)系等各項房地產(chǎn)要素。
4．【答案】BC
【解析】本題房屋靠近主城區(qū)高架橋，環(huán)境噪聲主要污染源為交通噪聲，其次為社會生活噪聲。交通噪聲是由交通工具(包括汽車、火車、飛機(jī)、船舶等)發(fā)出的噪聲，其特點是聲源面廣而不固定。社會生活噪聲主要是指社會人群活動產(chǎn)生的噪聲，如農(nóng)貿(mào)市場、商場、展覽館、娛樂場所、體育場館等人們的喧鬧聲、吆喝聲、高音喇叭聲等。
5．【答案】C
【解析】張某在簽訂房屋買賣合同之后，明確表示不履行合同，這屬于預(yù)期違約責(zé)任。違約責(zé)任的承擔(dān)方式包括：①繼續(xù)履行；②采取補(bǔ)救措施；③賠償損失；④支付違約金；⑤定金罰則。預(yù)付款是由雙方當(dāng)事人商定的在合同履行前所支付的一部分價款。預(yù)付款的交付在性質(zhì)上是一方履行主合同的行為，合同履行時預(yù)付款要充抵價款，合同不履行是預(yù)付款應(yīng)當(dāng)返還。
(二)
(2010)張某于2009年12月購買了兩套住房。住房I為毛坯房，建筑面積96m2，單價為5800元/m2；住宅Ⅱ為精裝修，建筑面積146m2，單價為7800元/m2。完成房屋交割手續(xù)后，張某擬對住房I進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修，其中選材上比較了實木地板、復(fù)合地板、塑料地板和瓷磚等地面材料以及石膏板、礦棉板、PVC板和鋁合金板等頂棚材料。2010年6月，張某將住宅Ⅱ以9800元/m2的價格出售給李某，李某向銀行申請期限為20年個人住房抵押貸款，銀行給出的貸款條件是首付50%，貸款利率上浮10%。假定5年以上銀行基準(zhǔn)貸款利率為6%，按月計息。
6．張某比較的地面材料中，不適宜用于臥室的為()。
A．實木地板
B．復(fù)合地板
C．塑料地板
D，瓷磚
7．張某選擇的頂棚材料中，可用于臥室頂棚的材料為()。
A．石膏板
B．礦棉板
C．PVC板
D．鋁合金板
8．若當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資報酬率8%，不考慮其他投資支出，張某投資住宅Ⅱ在投資時點的凈收益為()萬元。
A．18．60
B．23．60
C．132．48
D．137．68
9．銀行提供貸款的實際年利率為()。
A．6．00%
B．6．17%
C．6．60%
D．6．80%
10．李某辦理個人住房抵押貸款需要準(zhǔn)備的材料為()。
A．個人住房抵押貸款申請
B．經(jīng)濟(jì)收入證明
C．抵押房地產(chǎn)權(quán)屬證明
D．戶籍管理部門出具的無違法記錄證明
【答案及解析】
6．【答粟】CD
【解析】塑料地板的缺點是易燃，有些品種在燃燒時產(chǎn)生有毒，有害的物質(zhì)，危及人的生命和健康。陶瓷地磚地面給人以硬、脆的感覺，保溫性能較差，不適合用于臥室。
7．【答案】A
【解析】常用的吊頂面層材料主要有石膏板、礦棉板、PVC板和鋁合金板等。石膏板質(zhì)地潔白、美觀大方，具有質(zhì)量輕、強(qiáng)度高、防火、吸聲、施工方便等特點，主要用于客廳、餐廳、臥室等無水汽的地方；礦棉板具有保溫、隔熱、吸聲、防震等功能，可用于辦公用房吊頂；PVC板具有輕質(zhì)、不易燃、不吸塵、不破裂、易安裝、價格低等優(yōu)點，一般多適用于有水和潮氣的浴室或衛(wèi)生間；鋁合金板是廚房、浴室等空間的理想吊頂面層材料，具有強(qiáng)度高、質(zhì)量輕、結(jié)構(gòu)簡單、拆裝方便、耐腐蝕等優(yōu)點，一般多適用于有水和潮氣的浴室和衛(wèi)生間。鋁合金板是廚房、浴室等空間的理想吊頂面層材料，具有強(qiáng)度高、質(zhì)量輕、結(jié)構(gòu)簡單、拆裝方便、耐腐蝕等優(yōu)點．因此用途比較廣泛。
8．【答案】B
【解析】凈收益=投資所獲收益一投資成本。因張某2009年12月購買住宅Ⅱ的成本為7800×146=113800元，到2010年6月份賣出共得款9800×146=1430800元。因需要考慮資金的時間價值，即將2010年售出房屋所得的1430800元折現(xiàn)到2009年12月份，
9．【答案】C
【解析】計算過程是：實際年利率=現(xiàn)有基準(zhǔn)利率+現(xiàn)有基準(zhǔn)利率×上浮比例=6%+6%×10%=6．60%，應(yīng)該選C。
10．【答案】ABC
【解析】辦理抵押貸款手續(xù)需要相貸款銀行提出貸款申請，申請文件包括：①申請人、共有人及配偶的身份證明原件及復(fù)印件，戶口本原件及復(fù)印件，不滿16歲的可提供出生證，軍官證、權(quán)利人、共有人及配偶的私章；②所購房地產(chǎn)或預(yù)定抵押的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證及復(fù)印件；③預(yù)售合同或買賣合同；④收入證明及財產(chǎn)證明；⑤婚姻證明。
(三)
(2010)肖某由于工作地點變化，欲將其自住商品住房出售，于2010年9月委托甲房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對該住房進(jìn)行價值評估。估價師經(jīng)現(xiàn)場查勘，發(fā)現(xiàn)室內(nèi)使用大鏡面作裝飾，并大量運用花環(huán)、花束、弓箭、貝殼圖案及紋樣，屬洛可可裝修風(fēng)格；所在小區(qū)占地面積50000m2，其中有20幢3層聯(lián)攤別墅，建筑面積6000m2，基底面積2000ms；15幢8層住宅，建筑面積110000m2，基底面積13750m2；5幢23層塔樓，建筑面積134000m2，基底面積5800m2。附近有一座30m高的火力發(fā)電廠煙囪，100m之處有一鐵路經(jīng)過，鐵路對面為城市排水溝。
11．該住房室內(nèi)裝飾裝修風(fēng)格屬于()。
A．傳統(tǒng)風(fēng)格
B．自然風(fēng)格
C．現(xiàn)代風(fēng)格
D．混合型風(fēng)格
12．如果要對該住房所在區(qū)域進(jìn)行景觀評價，可采用的方法為()。
A．調(diào)查分析法
B．民意測驗法
C．認(rèn)知評判法
D．文獻(xiàn)研究法
13．該小區(qū)居民可能面對的環(huán)境污染類型為()。
A．大氣污染
B．生活污染
C．交通噪聲污染
D．輻射污染
14．該住房所在小區(qū)按居住區(qū)規(guī)劃布置的住宅層數(shù)劃分，包括的類型為()。
A．低層
B．多層
C．高層
D．中高層
15．該住宅小區(qū)住宅平均層數(shù)為()層。
A．5．00
B．7．38
C．11．33
D．11．60
【答案及解析】
11．【答案】A
【解析】室內(nèi)裝修風(fēng)格主要分為傳統(tǒng)風(fēng)格、現(xiàn)代風(fēng)格、后現(xiàn)代風(fēng)格、自然風(fēng)格和混合型風(fēng)格。傳統(tǒng)風(fēng)格常常給人以歷史延續(xù)和地域文脈的感受，它使室內(nèi)環(huán)境突出了民族文化淵源的形象特征。西方傳統(tǒng)風(fēng)格主要有古羅馬風(fēng)格、哥特式風(fēng)格、意大利風(fēng)格、巴洛克風(fēng)格、洛可可風(fēng)格和伊斯蘭風(fēng)格。
12．【答案】 ABC
【解析】景觀評價方法主要有調(diào)查分析法、民意測驗法和認(rèn)知評判法。
13．【答案】ABC
【解析】環(huán)境污染按照污染物發(fā)生的類型，可分為工業(yè)污染源、交通污染源、農(nóng)業(yè)污染源和生活污染源。本題中該小區(qū)靠近風(fēng)力發(fā)電廠煙囪，可能會受到大氣污染；附近有鐵路通過可能會受到交通噪聲污染；城市排水溝可能會造成生活污染。
14．【答案】ACD
【解析】住宅按照層數(shù)，分為底層住宅、多層住宅、中高層和高層住宅。其中，1～3層的住宅為底層住宅，4～6層的住宅為多層住宅，7～9層的住宅為中高層住宅，10層及以上的住宅為高層住宅。
15．【答案】D
【解析】住宅總建筑面積與住宅基底總面積的比值(層)。本題計算：
建筑面積6000m2+110000m2+134000m2/2000m2+13750m2+5800m2=11．6
(四) (2010)2008年，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱甲企業(yè))開發(fā)某商品住宅小區(qū)項目。
2009年，甲企業(yè)欲通過乙信托公司(以下簡稱乙公司)籌集開發(fā)項目所需資金。乙公司分析了該項目所在城市的房屋建設(shè)狀況、銷售情況等房地產(chǎn)市場狀況及甲企業(yè)的經(jīng)營狀況，制定了投資額度安排。2010年，該項目達(dá)到預(yù)售條件后，甲企業(yè)委托丙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)(以下簡稱丙機(jī)構(gòu))預(yù)售。丙機(jī)構(gòu)為促進(jìn)銷售，在加強(qiáng)員工對消費者心理影響方面進(jìn)行了專題培訓(xùn)。張某擬購買其中一套住房。丙機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人王某分析了張某的收入狀況，認(rèn)為張某的收入雖然不高但較穩(wěn)定。據(jù)此，王某為其制定了還款方案。
16．為降低信貸風(fēng)險，使甲企業(yè)與乙公司承擔(dān)的風(fēng)險都較小，可選擇的利率為()。
A．活期利率
B．定期利率
C．固定利率
D．浮動利率
17．乙公司用來分析房屋建設(shè)狀況的統(tǒng)計指標(biāo)可能為()。
A．房屋施工面積
B．竣工房屋面積
C．房屋新開工面積
D．人均住宅使用面積
18．乙公司籌集資金的方式可能為()。
A．房地產(chǎn)信托基金
B．資金信托C.房地產(chǎn)信托存款
D．儲蓄存款
19．丙機(jī)構(gòu)對員工進(jìn)行的專題培訓(xùn)中，應(yīng)著重培養(yǎng)員工的能力為()。
A．對消費者的不同需要具有較強(qiáng)的判斷能力
B．對消費者的不同購買動機(jī)具有較強(qiáng)的注意力和語言表達(dá)能力
C．對企業(yè)的經(jīng)營活動具有較強(qiáng)的管理能力
D．對消費者的不同個性特征具有較強(qiáng)的適應(yīng)能力
20．王某為張某制定的恰當(dāng)?shù)倪€款方案為()。
A．到期后性還本付息
B．先扣除利息，到期后性償還
C．分期等額償還本息
D．分期等本金償還
【答案及解析】
16．【答案】D
【解析】固定利率是指在整個貸款期限內(nèi)都固定不變，不隨市場利率變化而改變的利率。其大的特點是易于計算利息，便于借款人事先掌握借款成本。在貸款期限較短和預(yù)期市場利率變化不大的情況下，通常采用固定利率。但當(dāng)貸款期限較長或市場利率變化較大時，很難預(yù)測利率變化趨勢，借貸雙方都可能承擔(dān)利率風(fēng)險，因此，借貸雙方通常不愿意采用固定利率，而喜歡采用浮動利率。浮動利率也稱為可變利率。是指在貸款期限內(nèi)隨市場利率變化而定期調(diào)整的利率。
17．【答案】ABC
【解析】反映房屋建設(shè)狀況的主要統(tǒng)計指標(biāo)包括：，，房屋施工面積、房屋新開工面積、竣工房屋面積。
18．【答案】ABC
【解析】房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)籌集資金的渠道、方式與銀行不大相同，其主要方式有房地產(chǎn)信托基金、房地產(chǎn)信托存款、集資信托和代理集資、資金信托、共同投資基金等。
19．【答案】ABD
【解析】本題重點考查考生對于消費者群體的心理與行為的理解，消費者具有不同的特征和心理活動，都需要員工去把握。
20．【答案】C
【解析】分期等額償還本息，即等額本息還款方式，是指借款人每期以相等的金額償還貸款。其中每期還款額包括每期應(yīng)付的利息和應(yīng)歸還的本金。這種還款方式適合于預(yù)期收入在未來整個貸款期間比較穩(wěn)定的借款人。
(五)
(2009)張某在2009年4月購買了某住宅小區(qū)第12號住宅樓15層(頂層)的一套二手房。該房屋建筑面積86m2，二室一廳，1998年竣工，陽臺全封閉。該套房屋主體結(jié)構(gòu)完好，設(shè)施、設(shè)備完整，上下水道通暢，但屋頂有輕微滲漏。門窗油漆局部脫落，需要進(jìn)行小修。
21．如果按照房屋完損等級分類，張某購買的這套二手房為()。
A．完好房屋
B．基本完好房屋
C．一般損壞房屋
D．嚴(yán)重?fù)p壞房屋
22．結(jié)合我國住宅開發(fā)建造情況，該住宅的建筑結(jié)構(gòu)類型不可能為()。
A．磚木結(jié)構(gòu)
B．磚混結(jié)構(gòu)
C．鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)
D．鋼結(jié)構(gòu)
23．按照設(shè)計規(guī)定，該住宅樓安裝的電梯數(shù)量應(yīng)不少于()部。
A．1
B．2
C．3
D．4
24．該套住宅房屋所有權(quán)證上的房產(chǎn)附圖為()。
A．房產(chǎn)分幅圖
B．房產(chǎn)分丘圖
C．房產(chǎn)分戶圖
D．宗地圖
25．該套住宅的建筑面積中，陽臺面積應(yīng)()。
A．全部計入
B．計入一半
C．計人四分之一
D．全部不計人
【答案及解析】
21．【答案】A
【解析】完好房屋是指主體結(jié)構(gòu)完好，不倒、不塌、不漏，庭院不積水，門窗設(shè)備完整，上下水道通暢，室內(nèi)地面平整，能保證居住安全和正常使用的房屋，或者雖然有一些漏雨和輕微破損，或缺乏油漆保養(yǎng)，但經(jīng)過小修能及時修復(fù)的房屋。
22．【答案】ABD
【解析】磚木結(jié)構(gòu)其承重構(gòu)件是用磚、木做成。這類建筑物的層數(shù)一般較低，通常在3層以下，古代建筑，1949年以前建造的城鎮(zhèn)居民住宅，20世紀(jì)五六十年代建造的民用房屋和簡易房屋，大多為這種構(gòu)造。磚混結(jié)構(gòu)建筑。其豎向承重構(gòu)件采用磚墻或磚柱，水平承重構(gòu)件采用鋼筋混凝土樓板、屋面板，其中也包括少量的屋頂采用木屋架。這類建
筑物的層數(shù)一般在6層以下，造價較低，抗震能力較差，開間和進(jìn)深的尺寸及層高都受到一定的限制。鋼結(jié)構(gòu)建筑其主要承重構(gòu)件是用剛才制成。這種結(jié)構(gòu)的造價較高．，多用于高層公共建筑和跨度大的建筑，如體育館、影劇院、跨度大的工業(yè)廠房等。
23．【答案】B
【解析】在住宅中，為滿足日常使用，設(shè)置電梯應(yīng)符合以下要求：①7層以上(含7層)的住宅或住戶入口層樓面距室外實際地面的高度超過16m的，必須設(shè)置電梯。②12層以上(含12層)的住宅，設(shè)置電梯不應(yīng)少于兩臺，其中宜配置一臺可容納擔(dān)架的電梯。③高層住宅電梯宜每層設(shè)站，當(dāng)住宅電梯非每層設(shè)站時，不設(shè)站的層數(shù)不應(yīng)超過兩層。
24．【答案】C
【解析】房產(chǎn)分戶圖以產(chǎn)權(quán)登記戶為單位繪制，是在房產(chǎn)分丘圖的基礎(chǔ)上繪制的細(xì)部圖，以一戶產(chǎn)權(quán)人為單位，表示房屋權(quán)屬范圍的細(xì)部，以明確異產(chǎn)毗連房屋的權(quán)利界限，是房屋所有權(quán)證的附圖。
25．【答案】A
【解析】套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中，封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，為封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。
(六)
(2008)某住宅樓建于2000年，目前各類設(shè)施設(shè)備完好，能保證安全正常的居住使用。該住宅樓的供水管網(wǎng)分為上下兩個區(qū)，下區(qū)由室外配水管網(wǎng)直接供水，上區(qū)由水泵加壓和設(shè)備層設(shè)施轉(zhuǎn)換后供水。該住宅樓的設(shè)備層設(shè)在10層，層高2m，面積為200m2。
26．該住宅樓的整體供水方式為()。
A．直接供水方式
B．設(shè)置水箱的供水方式
C．設(shè)置水泵、水池供水方式
D．分區(qū)、分壓供水方式
27．為了滿足使用人對建筑物適用性的要求，該住宅建筑空間布局的設(shè)計應(yīng)考慮()。
A．結(jié)構(gòu)安全耐久
B．平面布置合理
C．交通聯(lián)系方便
D．有利于使用
28．按開啟方式劃分，住宅樓的外墻窗常見形式有()。
A．平開窗
B.橫式立旋窗
C．推拉窗
D．固定窗
29．該住宅樓設(shè)備層的面積()住宅樓建筑總面積。
A．不計入
B．按50%計人
C．按80%計人
D．按100%計入
【答案及解析】
26．【答案】D
【解析】分區(qū)、分壓供水方式適用于多層和高層建筑中，室外配水管網(wǎng)的水壓僅能供下面樓層用水，不能供上面樓層用水的情況。
27．【答案】ABC
【解析】作為使用人，對建筑物的要求概括起來是安全、適用、經(jīng)濟(jì)、美觀。
28．【答案】ABCD
【解析】按開啟方式，窗分為平開窗、推拉窗、旋轉(zhuǎn)窗、固定窗。
29．【答案】A
【解析】房屋天面上，璃永久性建筑，層高在2．2m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2．2m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。
(七)
(2009)甲房地產(chǎn)開發(fā)公司擬在市郊開發(fā)建設(shè)一住宅項目，該項目占地10000m2，其中代征市政道路用地10000m2，住宅總建筑面積360000m2，所有住宅樓均為高層，其他用途房屋建筑面積18000m2，該住宅項目可容納12000人。項目所在地周邊除修筑市級交通道路、高架橋等市政基礎(chǔ)設(shè)施外，還建有一大型水庫，后期附近將有其他房地產(chǎn)項目陸續(xù)開發(fā)建設(shè)。
30．按照居住項目規(guī)模劃分，該住宅項目為()。
A．居住小區(qū)
B．居住組團(tuán)
C．居住區(qū)
D．居住社區(qū)
31．該住宅項目應(yīng)依據(jù)城市規(guī)劃中確定的規(guī)劃控制線建設(shè)，其中城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和城市地表水體的控制界線分別為()。
A．道路紅線與城市黃線
B．道路紅線與城市藍(lán)線
C．城市黃線與城市紫線
D．城市黃線與城市藍(lán)線
32．該住宅項目建成后可能受到環(huán)境噪聲影響的污染源為()。
A．社會生活噪聲
B．交通噪聲
C．施工噪聲
D．工業(yè)噪聲
【答案及解析】
30．【答案】A
【解析】居住小區(qū)，一般稱小區(qū)，是指被城市道路或自然分界線所圍合，并與人口規(guī)模(10000～15000人、3000～5000戶)相對應(yīng)，配套建設(shè)有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。
31．【答案】D
【解析】城市黃線是指對城市發(fā)展全局有影響的，城市規(guī)劃中確定的、必須控制的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界線。城市藍(lán)線是指城市規(guī)劃確定的江、河、湖、庫、渠和濕地等城市地表水體保護(hù)和控制的地域界線
32．【答案】ABC
【解析】環(huán)境噪聲污染源主要有：工業(yè)噪聲、交通噪聲：社會生活噪聲、建筑施工噪聲。本題中所建設(shè)小區(qū)靠近市級交通道路和高架橋可能會受到交通噪聲污染；附近水庫和其他房地產(chǎn)開發(fā)項目可能會有生活噪聲污染和建筑施工噪聲污染。
(八)
(2008)某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬到某城市開發(fā)一大型居住區(qū)項目，以中高層和高層為主。該項目所在城市位于兩條鐵路匯合處，有四條高速公路經(jīng)過，市區(qū)和近郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口70萬，其中城市市區(qū)人口45萬。該城市為歷史文化名城，為加強(qiáng)歷史街區(qū)保護(hù)，相關(guān)部門發(fā)布了街區(qū)保護(hù)界線。擬建項目所在地區(qū)市政設(shè)施齊全，環(huán)境較好，為搞好該項目的開發(fā)建設(shè)，需要編制詳細(xì)規(guī)劃。
33．按照人口規(guī)模劃分，該城市屬于()。
A．小城市
B．中等城市
C．大城市
D．特大城市
34．該項目按照市政設(shè)施齊全程度和環(huán)境質(zhì)量，屬于()。
A．一類居住用地
B．二類居住用地
C．三類居住用地
D．四類居住用地
35．該城市公布的歷史文化街區(qū)的保護(hù)范圍界線稱為()。
A．城市綠線
B．城市黃線
C．城市紫線
D．城市藍(lán)線
36．該項目規(guī)劃中反映住宅區(qū)環(huán)境質(zhì)量的主要技術(shù)指標(biāo)包括()。
A．建筑密度
B．地面停車率
C．綠地率
D．戶均人口
【答案及解析】
33．【答案】C
【解析】按照城市人口規(guī)模，可以把城市分為小城市、中等城市和大城市。其中，大城市是指市區(qū)和近郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口50萬以上的城市。
34．【答案】B
【解析】按市政公用設(shè)施齊全程度和環(huán)境質(zhì)量等，居住用地可進(jìn)一步分為一類居住用地，二類居住用地，三類居住用地、四類居住用地。其中，二類居住用地是指市政公用設(shè)施齊全、布局完整、環(huán)境較好、以多、中、高層住宅為主的用地。
35．【答案】C
【解析】城市紫線，是指國家歷史文化名城內(nèi)的歷史文化街區(qū)和省、自治區(qū)、直轄市人民政府公布的歷史文化街區(qū)的保護(hù)范圍界線，以及歷史文化街區(qū)外經(jīng)縣級以上人民政府公布保護(hù)的歷史建筑的保護(hù)范圍界線。
36．【答案】AC
【解析】建筑密度也稱建筑覆蓋率，是指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基地總面積占用建設(shè)用地面積的比率。建筑密度是控制地塊容量和環(huán)境質(zhì)量的重要指標(biāo)。綠地率是指城市一定地區(qū)內(nèi)各類綠地(公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地)面積的總和占該地區(qū)總面積的比率。綠地率是衡量環(huán)境質(zhì)量的重要指標(biāo)。
(九)
(2003)某建成于1998年5月末的臨街商住兩用商品房，共6層，一層為商業(yè)用房，為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。其余各層為住宅，磚混結(jié)構(gòu)，據(jù)了解，近幾年來不少產(chǎn)權(quán)人對自己擁有的房屋進(jìn)行出租和出售。
37．為掌握商品房的整體結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性情況，，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人劉某在接受委托后應(yīng)查閱原房屋工程圖紙，目的在于獲知在2～6層的樓板底部是否均設(shè)置了()。
A．簡支架
B．圈梁
C．連續(xù)粱
D．連系梁
38．2003年5月末在該商住樓臨街道路上架設(shè)了高架輕軌鐵路，目前可能引起該建筑物價值損失包括()。
A.物質(zhì)折舊
B．功能折舊
C．環(huán)境折舊
D．經(jīng)濟(jì)折舊
【答案及解析】
37．【答案】B
【解析】圈梁主要是為了提高建筑物整體結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性，環(huán)繞整個建筑物墻體所設(shè)計的梁。
38．【答案】D
(十)
(2009)趙某擁有存款50萬元，為實現(xiàn)居住私密性好、生活和學(xué)習(xí)方便的愿望，通過置業(yè)擔(dān)保公司取得銀行貸款50萬元，購買了一套建筑面積為120m2、三室二廳、售價為100萬元的商品住宅。趙某購房后又投入20萬元進(jìn)行了裝修并向保險公司購買了房屋火災(zāi)保險，與保險公司簽訂了定值保險合同，確定保險標(biāo)的價值90萬元。不料當(dāng)年發(fā)生了事故，經(jīng)現(xiàn)場查看認(rèn)定保險標(biāo)的損失比例為20%，該損失應(yīng)由保險公司理賠。
39．置業(yè)擔(dān)保公司在為趙某申請住房貸款時，需與貸款人簽訂保證合同，并()。
A．提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保
B．依法承擔(dān)賠償責(zé)任
C．代替義務(wù)人賠償經(jīng)濟(jì)損失
D．先行代為償還債務(wù)
40．保險公司應(yīng)支付趙某的賠償金額為(）萬元。
A．18
B．20
C．80
D．90
41．趙某購買的住宅發(fā)生的事故可能為()。
A．電器爆炸引發(fā)火災(zāi)
B．發(fā)生地震破壞了房屋設(shè)施、設(shè)備
C．室內(nèi)財物失竊
D．雷電引發(fā)火災(zāi)
42．如果該居住區(qū)買房與租房的比例是7：3，該指標(biāo)按其性質(zhì)為()。
A．結(jié)構(gòu)相對指標(biāo)
B．比較相對指標(biāo)
C．強(qiáng)度相對指標(biāo)
D．比例相對指標(biāo)
43．趙某購買的住宅平面布局合理、功能齊全，選擇的社區(qū)治安良好。根據(jù)“需要層次論”，趙某購買的住宅滿足了自己的()。
A．尊重需要
B．安全需要
C．生理需要
D．自我實現(xiàn)需要
【答案】
39．【答案】ACD
40．【答案】A
41．【答案】AD
42．【答案】D
43．【答案】BC
(十一)
(2008)張某以按揭貸款方式購實了一套建筑面積為90m2的商品住宅，采用按月等額本息還款方式，每月還房款2150元。為了規(guī)避風(fēng)險，張某以自己的信用風(fēng)險為保險標(biāo)的向保險公司投保。雙方在訂立保險合同時，僅約定了保險金額，而將保險標(biāo)的實際價值的估算留待保險事故發(fā)生后，需要確定保險賠償金額時去進(jìn)行。張某月收入5000元。該套住宅每月的物業(yè)管理費為1．5元/m2。
44．該套住宅涉及下列價值類型，其中對張某購買行為產(chǎn)生直接影響的有()。
A．投資價值
B．市場價值
C．保險價值
D．課稅價值
45．張某的月房產(chǎn)支出與收入比為()。
A．40．3%
B．41．2%
C．43．0%
D．45．7%
46．張某申請個人住房貸款必須滿足的主要條件有()。
A．具有完全民事行為能力
B．有穩(wěn)定職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入
C．具有本市戶口
D．以不低于所購買住房全部價款的一定比率作為所購買住房的首期付款
47．假設(shè)張某在還款5年后，得到一筆巨額收入，隨即將貸款全部清償，由此對銀行產(chǎn)生的違約行為屬于()。
A．被迫違約
B．理性違約
C．惡意違約
D．欺詐違約
48．張某向保險公司投保的保險為()。
A．信用保險
B．保證保險
C．定值保險
D．不定值保險
【答案及解析】
44．【答案】ABCD
45．【答案】D
【解析】月房產(chǎn)支出與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費)/月均收入×100%=(2150+1．5×90)/5000×100%=45．7%。
46．【答案】ABD
47．【答案】B
48．【答案】D