17.市場風(fēng)險系數(shù)及預(yù)期投資收益率的計算
資產(chǎn)的預(yù)期收益率=無風(fēng)險資產(chǎn)收益率+市場風(fēng)險系數(shù)（市場的整體平均收益率-無風(fēng)險資產(chǎn)收益率）無風(fēng)險收益率一般為國債的收益率或銀行存款利率
當(dāng)資產(chǎn)的預(yù)期收益率＝市場的整體平均收益率時，市場風(fēng)險系數(shù)＝1
18.資本資產(chǎn)定價模型
一個投資的預(yù)期收益率等于市場上無風(fēng)險投資項目的收益率再加上投資項目的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)乘以該項目的市場整體平均收益率與無風(fēng)險投資項目收益率
折現(xiàn)率＝資金的機(jī)會成本＋適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險調(diào)整值＝無風(fēng)險投資收益率＋市場風(fēng)險系數(shù)（市場的平均收益率－無風(fēng)險投資收益率）
【2009年真題】
對于收益性房地產(chǎn)來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運營狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時間稱為（ ）。
A．設(shè)計壽命
B．經(jīng)濟(jì)壽命
C．法定壽命
D．自然壽命
【答案】B
【解析】關(guān)于房地產(chǎn)兩個壽命的內(nèi)容。
【2009年真題】
地鐵站的建成使周邊寫字樓的租金顯著提高，這說明房地產(chǎn)投資具有（ ）的特性。
A．變現(xiàn)性差
B．易受政策影響
C．依賴專業(yè)管理
D．效益外溢和轉(zhuǎn)移
【答案】D
【解析】外部性的內(nèi)容。
【2009年真題】
甲、乙物業(yè)2008年10月的價值均為1100萬元。預(yù)計2009年10月甲物業(yè)的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%.甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險比較的結(jié)果是（ ）。
A．甲物業(yè)投資風(fēng)險大
B．乙物業(yè)投資風(fēng)險大
C．甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險相同
D．難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險大小
【答案】B
【解析】用標(biāo)準(zhǔn)差來描述各種可能收益與期望值之間的偏離程序。期望值相同時，標(biāo)準(zhǔn)差越大，說明可能的收益分布越分散，風(fēng)險越大。如果計算出標(biāo)準(zhǔn)差不一樣，就應(yīng)該用標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)這個指標(biāo)來評價。
【2009年真題】
如果整個投資市場的平均收益率為15%，國債收益率為9%，房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)為0.23，則按資本資產(chǎn)定價模型計算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率是（ ）。
A．10.38%
B．11.07%
C．12.45%
D．13.62%
【答案】A
折現(xiàn)率＝無風(fēng)險投資收益率＋市場風(fēng)險系數(shù)（市場的平均收益率－無風(fēng)險投資收益率）=9%+0.23（15%-9%）=10.38%
【2009年真題】
下列風(fēng)險中，屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險的有（ ）。
A．市場供求風(fēng)險
B．變現(xiàn)風(fēng)險
C．利率風(fēng)險
D．時間風(fēng)險
E．資本價值風(fēng)險
【答案】ABC
【解析】
八大系統(tǒng)風(fēng)險
通貨膨脹風(fēng)險（購買力風(fēng)險）
市場供求風(fēng)險
周期風(fēng)險
變現(xiàn)風(fēng)險
利率風(fēng)險
政策風(fēng)險
政治風(fēng)險－危害的一種
或然損失風(fēng)險
六大個別風(fēng)險
收益現(xiàn)金流風(fēng)險（收入低了）
未來運營費用風(fēng)險（費用高了）
資本價值風(fēng)險（折現(xiàn)率或報酬率變化）
比較風(fēng)險（機(jī)會成本）
時間風(fēng)險（時機(jī)與時間）
持有期風(fēng)險（持有時間）
【2009年真題】
具有相同市場價值的房地產(chǎn)，其投資價值因人而異。（ ）
【答案】對
【解析】市場價值相同的房地產(chǎn)對不同的投資者來說投資價值不同，是因為不同的投資者在開發(fā)建設(shè)成本或經(jīng)營費用方面的優(yōu)勢不同，納稅狀況不同、對未來的信心和判斷也不同。
【2009年真題】
房地產(chǎn)投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成為大型機(jī)構(gòu)投資者直接投資房地產(chǎn)的重要工具。（ ）
【答案】錯
【解析】依托的收益高于股票，但屬于間接投資而非直接投資。
資產(chǎn)的預(yù)期收益率=無風(fēng)險資產(chǎn)收益率+市場風(fēng)險系數(shù)（市場的整體平均收益率-無風(fēng)險資產(chǎn)收益率）無風(fēng)險收益率一般為國債的收益率或銀行存款利率
當(dāng)資產(chǎn)的預(yù)期收益率＝市場的整體平均收益率時，市場風(fēng)險系數(shù)＝1
18.資本資產(chǎn)定價模型
一個投資的預(yù)期收益率等于市場上無風(fēng)險投資項目的收益率再加上投資項目的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)乘以該項目的市場整體平均收益率與無風(fēng)險投資項目收益率
折現(xiàn)率＝資金的機(jī)會成本＋適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險調(diào)整值＝無風(fēng)險投資收益率＋市場風(fēng)險系數(shù)（市場的平均收益率－無風(fēng)險投資收益率）
【2009年真題】
對于收益性房地產(chǎn)來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運營狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時間稱為（ ）。
A．設(shè)計壽命
B．經(jīng)濟(jì)壽命
C．法定壽命
D．自然壽命
【答案】B
【解析】關(guān)于房地產(chǎn)兩個壽命的內(nèi)容。
【2009年真題】
地鐵站的建成使周邊寫字樓的租金顯著提高，這說明房地產(chǎn)投資具有（ ）的特性。
A．變現(xiàn)性差
B．易受政策影響
C．依賴專業(yè)管理
D．效益外溢和轉(zhuǎn)移
【答案】D
【解析】外部性的內(nèi)容。
【2009年真題】
甲、乙物業(yè)2008年10月的價值均為1100萬元。預(yù)計2009年10月甲物業(yè)的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%.甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險比較的結(jié)果是（ ）。
A．甲物業(yè)投資風(fēng)險大
B．乙物業(yè)投資風(fēng)險大
C．甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險相同
D．難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險大小
【答案】B
【解析】用標(biāo)準(zhǔn)差來描述各種可能收益與期望值之間的偏離程序。期望值相同時，標(biāo)準(zhǔn)差越大，說明可能的收益分布越分散，風(fēng)險越大。如果計算出標(biāo)準(zhǔn)差不一樣，就應(yīng)該用標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)這個指標(biāo)來評價。
【2009年真題】
如果整個投資市場的平均收益率為15%，國債收益率為9%，房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)為0.23，則按資本資產(chǎn)定價模型計算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率是（ ）。
A．10.38%
B．11.07%
C．12.45%
D．13.62%
【答案】A
折現(xiàn)率＝無風(fēng)險投資收益率＋市場風(fēng)險系數(shù)（市場的平均收益率－無風(fēng)險投資收益率）=9%+0.23（15%-9%）=10.38%
【2009年真題】
下列風(fēng)險中，屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險的有（ ）。
A．市場供求風(fēng)險
B．變現(xiàn)風(fēng)險
C．利率風(fēng)險
D．時間風(fēng)險
E．資本價值風(fēng)險
【答案】ABC
【解析】
八大系統(tǒng)風(fēng)險
通貨膨脹風(fēng)險（購買力風(fēng)險）
市場供求風(fēng)險
周期風(fēng)險
變現(xiàn)風(fēng)險
利率風(fēng)險
政策風(fēng)險
政治風(fēng)險－危害的一種
或然損失風(fēng)險
六大個別風(fēng)險
收益現(xiàn)金流風(fēng)險（收入低了）
未來運營費用風(fēng)險（費用高了）
資本價值風(fēng)險（折現(xiàn)率或報酬率變化）
比較風(fēng)險（機(jī)會成本）
時間風(fēng)險（時機(jī)與時間）
持有期風(fēng)險（持有時間）
【2009年真題】
具有相同市場價值的房地產(chǎn)，其投資價值因人而異。（ ）
【答案】對
【解析】市場價值相同的房地產(chǎn)對不同的投資者來說投資價值不同，是因為不同的投資者在開發(fā)建設(shè)成本或經(jīng)營費用方面的優(yōu)勢不同，納稅狀況不同、對未來的信心和判斷也不同。
【2009年真題】
房地產(chǎn)投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成為大型機(jī)構(gòu)投資者直接投資房地產(chǎn)的重要工具。（ ）
【答案】錯
【解析】依托的收益高于股票，但屬于間接投資而非直接投資。