21. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期﹡﹡
平衡點(diǎn)
從歷史多個(gè)周期變化的資料中計(jì)算出的長(zhǎng)期平均空置率（合理空置率或結(jié)構(gòu)空置率），就是房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中的平衡點(diǎn)
自然周期分為四個(gè)階段（兩線五點(diǎn)四階段的倒V型）
兩線
水平的時(shí)間軸，向右表明時(shí)間流逝
垂直的空置率軸，向下表明空置率增高
五點(diǎn)
達(dá)到的空置率水平AE
達(dá)到長(zhǎng)期平均空置率水平BD
達(dá)到最低的空置率水平C，是供求轉(zhuǎn)折點(diǎn)
第一階段（A-B）吸納過剩供給
始于市場(chǎng)周期谷底，此時(shí)空置率，存在供給過剩
此階段需求增長(zhǎng)，供給不增加，需求的增長(zhǎng)將吸納先前過剩的供給
沒有新項(xiàng)目出現(xiàn)，空置率下降
租金有小幅度的增長(zhǎng)
第二階段（B-C）新增供給
始于超過了平衡點(diǎn)
需求繼續(xù)增長(zhǎng)，原有的過剩供給吸納完畢，形成了對(duì)額外房屋空間的需求
空置率降到了合理空置率以下，租金開始迅速上漲
新項(xiàng)目出現(xiàn)，供給增加
需求的增長(zhǎng)和供給的增長(zhǎng)會(huì)以一個(gè)大致相同的速率保持相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間，到達(dá)峰值后，需求的增長(zhǎng)的速度低于供給增長(zhǎng)的速度
第三階段（C-D） 空置增大，開工項(xiàng)目少，竣工項(xiàng)目多
始于供求轉(zhuǎn)折點(diǎn)
空置率低于合理空置率
供給增長(zhǎng)速度高于需求增長(zhǎng)速度，空置率回升趨向于合理空置水平
該階段不存在供給過剩，租金停止上漲，開工項(xiàng)目少，但竣工項(xiàng)目多
第四階段（D-E）
始于市場(chǎng)運(yùn)行到平衡點(diǎn)并向下運(yùn)動(dòng)
供給高增長(zhǎng)，需求低增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng)
租金降低，空置率上升
【重點(diǎn)難點(diǎn)】房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期四階段總結(jié)
起始 需求 供給 租金
水平 租金上漲率 空置
第一階段 A～B 增加 不變 上漲 未提及 下降
第二階段 B~C 增加
需求與供給等速度增長(zhǎng) 增長(zhǎng)
供給與需求同速增長(zhǎng) 上漲 提高 下降
第三階段 C～D 增加
但需求增加速度低于供給增加速度 增長(zhǎng)
供給增長(zhǎng)速度快于需求增長(zhǎng)速度 上漲 下降 提高
第四階段 D～E 減少 高增長(zhǎng) 下降 負(fù)數(shù) 提高
平衡點(diǎn)
從歷史多個(gè)周期變化的資料中計(jì)算出的長(zhǎng)期平均空置率（合理空置率或結(jié)構(gòu)空置率），就是房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中的平衡點(diǎn)
自然周期分為四個(gè)階段（兩線五點(diǎn)四階段的倒V型）
兩線
水平的時(shí)間軸，向右表明時(shí)間流逝
垂直的空置率軸，向下表明空置率增高
五點(diǎn)
達(dá)到的空置率水平AE
達(dá)到長(zhǎng)期平均空置率水平BD
達(dá)到最低的空置率水平C，是供求轉(zhuǎn)折點(diǎn)
第一階段（A-B）吸納過剩供給
始于市場(chǎng)周期谷底，此時(shí)空置率，存在供給過剩
此階段需求增長(zhǎng)，供給不增加，需求的增長(zhǎng)將吸納先前過剩的供給
沒有新項(xiàng)目出現(xiàn)，空置率下降
租金有小幅度的增長(zhǎng)
第二階段（B-C）新增供給
始于超過了平衡點(diǎn)
需求繼續(xù)增長(zhǎng)，原有的過剩供給吸納完畢，形成了對(duì)額外房屋空間的需求
空置率降到了合理空置率以下，租金開始迅速上漲
新項(xiàng)目出現(xiàn)，供給增加
需求的增長(zhǎng)和供給的增長(zhǎng)會(huì)以一個(gè)大致相同的速率保持相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間，到達(dá)峰值后，需求的增長(zhǎng)的速度低于供給增長(zhǎng)的速度
第三階段（C-D） 空置增大，開工項(xiàng)目少，竣工項(xiàng)目多
始于供求轉(zhuǎn)折點(diǎn)
空置率低于合理空置率
供給增長(zhǎng)速度高于需求增長(zhǎng)速度，空置率回升趨向于合理空置水平
該階段不存在供給過剩，租金停止上漲，開工項(xiàng)目少，但竣工項(xiàng)目多
第四階段（D-E）
始于市場(chǎng)運(yùn)行到平衡點(diǎn)并向下運(yùn)動(dòng)
供給高增長(zhǎng)，需求低增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng)
租金降低，空置率上升
【重點(diǎn)難點(diǎn)】房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期四階段總結(jié)
起始 需求 供給 租金
水平 租金上漲率 空置
第一階段 A～B 增加 不變 上漲 未提及 下降
第二階段 B~C 增加
需求與供給等速度增長(zhǎng) 增長(zhǎng)
供給與需求同速增長(zhǎng) 上漲 提高 下降
第三階段 C～D 增加
但需求增加速度低于供給增加速度 增長(zhǎng)
供給增長(zhǎng)速度快于需求增長(zhǎng)速度 上漲 下降 提高
第四階段 D～E 減少 高增長(zhǎng) 下降 負(fù)數(shù) 提高