22. 房地產市場的投資周期
第一階段，很少有資本向存量房地產投資，沒有資本投入新項目
第二階段，投資者的投資回報預期隨著租金的回升而提高，資本流入市場
第三階段，由于空置率低于平衡點，投資者繼續(xù)購買存量項目并繼續(xù)開發(fā)新項目
23. 房地產市場自然周期和投資周期的關系
投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期的變化，但在其他階段則超前于市場自然周期
24. 房地產泡沫及成困
概念
是指由于房地產投機引起的房地產市場價格與使用價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)
是一種價格現(xiàn)象，是房地產行業(yè)內外因素，特別是投機性因素作用的結果
成因
土地的稀缺性是房地產泡沫產生的基礎
投機需求膨脹是房地產泡沫產生的直接誘因
金融機構過度放貸是房地產泡沫產生的直接助燃劑－必要條件
衡量－房地產泡沫指數(shù)（綜合了以下指標）
實際價格/理論價格
房地產價格增長率/實際GDP增長率
房地產價格指數(shù)/居民消費價格指數(shù)
房價收入比
個人住房抵押貸款增長率/居民平均家庭收入增長率
房地產投資需求/房地產使用需求'
25. 過度開發(fā)及誘因
概念
過度開發(fā)也稱過熱，是指當市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現(xiàn)的空置率上升，物業(yè)價格和租金下降的情況
誘因
開發(fā)商對市場預測的偏差
開發(fā)商之間的博弈和非理性行為
開發(fā)商資金的易得性
第一階段，很少有資本向存量房地產投資，沒有資本投入新項目
第二階段，投資者的投資回報預期隨著租金的回升而提高，資本流入市場
第三階段，由于空置率低于平衡點，投資者繼續(xù)購買存量項目并繼續(xù)開發(fā)新項目
23. 房地產市場自然周期和投資周期的關系
投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期的變化，但在其他階段則超前于市場自然周期
24. 房地產泡沫及成困
概念
是指由于房地產投機引起的房地產市場價格與使用價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)
是一種價格現(xiàn)象，是房地產行業(yè)內外因素，特別是投機性因素作用的結果
成因
土地的稀缺性是房地產泡沫產生的基礎
投機需求膨脹是房地產泡沫產生的直接誘因
金融機構過度放貸是房地產泡沫產生的直接助燃劑－必要條件
衡量－房地產泡沫指數(shù)（綜合了以下指標）
實際價格/理論價格
房地產價格增長率/實際GDP增長率
房地產價格指數(shù)/居民消費價格指數(shù)
房價收入比
個人住房抵押貸款增長率/居民平均家庭收入增長率
房地產投資需求/房地產使用需求'
25. 過度開發(fā)及誘因
概念
過度開發(fā)也稱過熱，是指當市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現(xiàn)的空置率上升，物業(yè)價格和租金下降的情況
誘因
開發(fā)商對市場預測的偏差
開發(fā)商之間的博弈和非理性行為
開發(fā)商資金的易得性