22. 房地產(chǎn)市場的投資周期
第一階段，很少有資本向存量房地產(chǎn)投資，沒有資本投入新項(xiàng)目
第二階段，投資者的投資回報(bào)預(yù)期隨著租金的回升而提高，資本流入市場
第三階段，由于空置率低于平衡點(diǎn)，投資者繼續(xù)購買存量項(xiàng)目并繼續(xù)開發(fā)新項(xiàng)目
23. 房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期的關(guān)系
投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期的變化，但在其他階段則超前于市場自然周期
24. 房地產(chǎn)泡沫及成困
概念
是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)
是一種價(jià)格現(xiàn)象，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素，特別是投機(jī)性因素作用的結(jié)果
成因
土地的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)
投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因
金融機(jī)構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑－必要條件
衡量－房地產(chǎn)泡沫指數(shù)（綜合了以下指標(biāo)）
實(shí)際價(jià)格/理論價(jià)格
房地產(chǎn)價(jià)格增長率/實(shí)際GDP增長率
房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)/居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)
房價(jià)收入比
個(gè)人住房抵押貸款增長率/居民平均家庭收入增長率
房地產(chǎn)投資需求/房地產(chǎn)使用需求'
25. 過度開發(fā)及誘因
概念
過度開發(fā)也稱過熱，是指當(dāng)市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時(shí)，所出現(xiàn)的空置率上升，物業(yè)價(jià)格和租金下降的情況
誘因
開發(fā)商對(duì)市場預(yù)測的偏差
開發(fā)商之間的博弈和非理性行為
開發(fā)商資金的易得性
第一階段，很少有資本向存量房地產(chǎn)投資，沒有資本投入新項(xiàng)目
第二階段，投資者的投資回報(bào)預(yù)期隨著租金的回升而提高，資本流入市場
第三階段，由于空置率低于平衡點(diǎn)，投資者繼續(xù)購買存量項(xiàng)目并繼續(xù)開發(fā)新項(xiàng)目
23. 房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期的關(guān)系
投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期的變化，但在其他階段則超前于市場自然周期
24. 房地產(chǎn)泡沫及成困
概念
是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)
是一種價(jià)格現(xiàn)象，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素，特別是投機(jī)性因素作用的結(jié)果
成因
土地的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)
投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因
金融機(jī)構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑－必要條件
衡量－房地產(chǎn)泡沫指數(shù)（綜合了以下指標(biāo)）
實(shí)際價(jià)格/理論價(jià)格
房地產(chǎn)價(jià)格增長率/實(shí)際GDP增長率
房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)/居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)
房價(jià)收入比
個(gè)人住房抵押貸款增長率/居民平均家庭收入增長率
房地產(chǎn)投資需求/房地產(chǎn)使用需求'
25. 過度開發(fā)及誘因
概念
過度開發(fā)也稱過熱，是指當(dāng)市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時(shí)，所出現(xiàn)的空置率上升，物業(yè)價(jià)格和租金下降的情況
誘因
開發(fā)商對(duì)市場預(yù)測的偏差
開發(fā)商之間的博弈和非理性行為
開發(fā)商資金的易得性