26. 房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系
區(qū)別
過度開發(fā) 房地產(chǎn)泡沫
是反映兩個不同層面的市場指標(biāo) 新增供給的增長速度超過了需求的增長速度 以映市場價格和實際價值之間出現(xiàn)嚴(yán)重偏離
嚴(yán)重程度和危害性方面不同 嚴(yán)重程度高，危害大
屬不正常的大起大落
在房地產(chǎn)周期循環(huán)中所處的階段不同 存在于下降階段 存在于上升階段
市場參與者的參與動機不同 為獲得長期收益 短期投資，增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價格更高時拋出
聯(lián)系
泡沫產(chǎn)生，就必然會引起過度開發(fā)，但過度開發(fā)卻不一定由泡沫引發(fā)
27. 房地產(chǎn)市場非均衡
總量非均衡
表現(xiàn)為潛在總需求大于有效需求，實際供給大于有效供給，即超額需求與超額供給同時并存，或稱短缺與過剩同時并存
結(jié)構(gòu)非均衡
不同子市場之間在供求方面的結(jié)構(gòu)失衡
【2009年真題】
某市可供租售房屋面積3000萬平方米，其中可供銷售的住宅面積為1800萬平方米，可供出租的住宅面積為450萬平方米；當(dāng)年銷售和出租的房屋總面積為2750萬平方米，其中銷售的住宅面積為1680萬平方米，出租住宅面積為320萬平方米。該市2008年住宅市場吸納率為（ ）。
A．71.11%
B．88.89%
C．91.67%
D．93.33%
【答案】B
【解析】考指標(biāo)的計算。參見P41.
吸納率=吸納量/可供租售量＝（1680+320）/（1800+450）=88.89%
注意該題易錯易混在于對象必須一致，問得是住宅市場吸納率，就不包括其它類型房屋。
【2009年真題】
某市2008年存量商品住宅的吸納率為50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期是（ ）。
A．半個月
B．2個月
C．半年
D．2年
【答案】D
【解析】吸納周期是吸納率的倒數(shù)。參見P41.
【2009年真題】
房地產(chǎn)市場供給壟斷性的原因不包括（ ）。
A．房地產(chǎn)市場需求的廣泛性
B．房地產(chǎn)市場供給的異質(zhì)性
C．土地所有權(quán)的排他性
D．土地的有限性
【答案】A
【解析】該題可以憑常識。供給和需求是平行的概念。
【2009年真題】
房地產(chǎn)市場自然周期中，在需求增長率由大于變?yōu)樾∮诠┙o增長率的轉(zhuǎn)折點上，空置率由（ ）。
A．上升到下降
B．下降到上升
C．高于合理空置率到低于合理空置率
D．低于合理空置率到高于合理空置率
【答案】B
【解析】需求增長率變?yōu)樾∮诠┙o增長率的轉(zhuǎn)折點在第二和第三階段的轉(zhuǎn)折處。所以空置率先小后大。
【2009年真題】
對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)進行分析，除了要分析供求結(jié)構(gòu)，通常還應(yīng)分析（ ）。
A．價格結(jié)構(gòu)
B．總量結(jié)構(gòu)
C．檔次結(jié)構(gòu)
D．投資結(jié)構(gòu)
E．租買結(jié)構(gòu)
【答案】BDE
【2009年真題】
房地產(chǎn)市場區(qū)別于一般商品市場的特性主要有（ ）。
A．競爭性
B．壟斷性
C．外部性
D．均衡性
E．信息不對稱性
【答案】BCE
【解析】本題考察房地產(chǎn)市場特性。
【2009年真題】
量價彈性是指某時點的房地產(chǎn)交易量與該時點的房地產(chǎn)價格之比。（ ）
【答案】錯
【解析】量價彈性是旨過去6個月房地產(chǎn)交易量變化率與過去6個月房地產(chǎn)價格變化率之比。
區(qū)別
過度開發(fā) 房地產(chǎn)泡沫
是反映兩個不同層面的市場指標(biāo) 新增供給的增長速度超過了需求的增長速度 以映市場價格和實際價值之間出現(xiàn)嚴(yán)重偏離
嚴(yán)重程度和危害性方面不同 嚴(yán)重程度高，危害大
屬不正常的大起大落
在房地產(chǎn)周期循環(huán)中所處的階段不同 存在于下降階段 存在于上升階段
市場參與者的參與動機不同 為獲得長期收益 短期投資，增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價格更高時拋出
聯(lián)系
泡沫產(chǎn)生，就必然會引起過度開發(fā)，但過度開發(fā)卻不一定由泡沫引發(fā)
27. 房地產(chǎn)市場非均衡
總量非均衡
表現(xiàn)為潛在總需求大于有效需求，實際供給大于有效供給，即超額需求與超額供給同時并存，或稱短缺與過剩同時并存
結(jié)構(gòu)非均衡
不同子市場之間在供求方面的結(jié)構(gòu)失衡
【2009年真題】
某市可供租售房屋面積3000萬平方米，其中可供銷售的住宅面積為1800萬平方米，可供出租的住宅面積為450萬平方米；當(dāng)年銷售和出租的房屋總面積為2750萬平方米，其中銷售的住宅面積為1680萬平方米，出租住宅面積為320萬平方米。該市2008年住宅市場吸納率為（ ）。
A．71.11%
B．88.89%
C．91.67%
D．93.33%
【答案】B
【解析】考指標(biāo)的計算。參見P41.
吸納率=吸納量/可供租售量＝（1680+320）/（1800+450）=88.89%
注意該題易錯易混在于對象必須一致，問得是住宅市場吸納率，就不包括其它類型房屋。
【2009年真題】
某市2008年存量商品住宅的吸納率為50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期是（ ）。
A．半個月
B．2個月
C．半年
D．2年
【答案】D
【解析】吸納周期是吸納率的倒數(shù)。參見P41.
【2009年真題】
房地產(chǎn)市場供給壟斷性的原因不包括（ ）。
A．房地產(chǎn)市場需求的廣泛性
B．房地產(chǎn)市場供給的異質(zhì)性
C．土地所有權(quán)的排他性
D．土地的有限性
【答案】A
【解析】該題可以憑常識。供給和需求是平行的概念。
【2009年真題】
房地產(chǎn)市場自然周期中，在需求增長率由大于變?yōu)樾∮诠┙o增長率的轉(zhuǎn)折點上，空置率由（ ）。
A．上升到下降
B．下降到上升
C．高于合理空置率到低于合理空置率
D．低于合理空置率到高于合理空置率
【答案】B
【解析】需求增長率變?yōu)樾∮诠┙o增長率的轉(zhuǎn)折點在第二和第三階段的轉(zhuǎn)折處。所以空置率先小后大。
【2009年真題】
對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)進行分析，除了要分析供求結(jié)構(gòu)，通常還應(yīng)分析（ ）。
A．價格結(jié)構(gòu)
B．總量結(jié)構(gòu)
C．檔次結(jié)構(gòu)
D．投資結(jié)構(gòu)
E．租買結(jié)構(gòu)
【答案】BDE
【2009年真題】
房地產(chǎn)市場區(qū)別于一般商品市場的特性主要有（ ）。
A．競爭性
B．壟斷性
C．外部性
D．均衡性
E．信息不對稱性
【答案】BCE
【解析】本題考察房地產(chǎn)市場特性。
【2009年真題】
量價彈性是指某時點的房地產(chǎn)交易量與該時點的房地產(chǎn)價格之比。（ ）
【答案】錯
【解析】量價彈性是旨過去6個月房地產(chǎn)交易量變化率與過去6個月房地產(chǎn)價格變化率之比。