27.項目建成后出租經(jīng)營的靜態(tài)盈利指標計算
出租經(jīng)營型與出售型的主要區(qū)別在于計算項目總開發(fā)價值的方法不同，銷售型是用總銷售收入減去銷售稅費得出開發(fā)價值，而出租型中，把經(jīng)營期的凈租金或經(jīng)營收入折現(xiàn)到起始點的現(xiàn)值之和為總開發(fā)成本，折現(xiàn)期限為經(jīng)營期，用土地期限減去開發(fā)期。如果有轉(zhuǎn)售收入，也應(yīng)折現(xiàn)求和
28.考慮土地增值稅的指標計算
考慮土地增值稅，要多減一項土地增值稅，其它計算不變
開發(fā)利潤＝總開發(fā)價值－總開發(fā)成本－土地增值稅
土地增值稅的計算詳見基本制度與政策第十章房地產(chǎn)稅收制度與政策（P245）
土增值的扣除項目包括：土地費用、開發(fā)成本、開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
注意
銷售稅費不屬于成本，但屬于土增稅的扣除項目
計算步驟
扣除項目＝（總成本+銷售稅金）×（1+20%）
土地增值額＝銷售收入－扣除項目
土地增值率＝土地增值額/扣除項目
根據(jù)土地增值率R，分四級超率累進稅率
R不超過50%時，應(yīng)納稅額＝土地增值額×30％
R在50%~100%時，應(yīng)納稅額＝土地增值額×40%－扣除項目金額×5
R在100%~200%時，應(yīng)納稅額＝土地增值額×50%－扣除項目金額×15
R超過200%的，應(yīng)納稅額＝土地增值額×60%－扣除項目金額×35％
29. 現(xiàn)金流評估法
內(nèi)含
不僅要考慮總值，還要考慮發(fā)生的具體的年份
根據(jù)現(xiàn)金流量表來計算動態(tài)指標
現(xiàn)金流法適用的項目類型
居住小區(qū)綜合開發(fā)項目
商業(yè)區(qū)開發(fā)項目
工業(yè)開發(fā)項目
新區(qū)開發(fā)和舊城改造項目
出租經(jīng)營型與出售型的主要區(qū)別在于計算項目總開發(fā)價值的方法不同，銷售型是用總銷售收入減去銷售稅費得出開發(fā)價值，而出租型中，把經(jīng)營期的凈租金或經(jīng)營收入折現(xiàn)到起始點的現(xiàn)值之和為總開發(fā)成本，折現(xiàn)期限為經(jīng)營期，用土地期限減去開發(fā)期。如果有轉(zhuǎn)售收入，也應(yīng)折現(xiàn)求和
28.考慮土地增值稅的指標計算
考慮土地增值稅，要多減一項土地增值稅，其它計算不變
開發(fā)利潤＝總開發(fā)價值－總開發(fā)成本－土地增值稅
土地增值稅的計算詳見基本制度與政策第十章房地產(chǎn)稅收制度與政策（P245）
土增值的扣除項目包括：土地費用、開發(fā)成本、開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
注意
銷售稅費不屬于成本，但屬于土增稅的扣除項目
計算步驟
扣除項目＝（總成本+銷售稅金）×（1+20%）
土地增值額＝銷售收入－扣除項目
土地增值率＝土地增值額/扣除項目
根據(jù)土地增值率R，分四級超率累進稅率
R不超過50%時，應(yīng)納稅額＝土地增值額×30％
R在50%~100%時，應(yīng)納稅額＝土地增值額×40%－扣除項目金額×5
R在100%~200%時，應(yīng)納稅額＝土地增值額×50%－扣除項目金額×15
R超過200%的，應(yīng)納稅額＝土地增值額×60%－扣除項目金額×35％
29. 現(xiàn)金流評估法
內(nèi)含
不僅要考慮總值，還要考慮發(fā)生的具體的年份
根據(jù)現(xiàn)金流量表來計算動態(tài)指標
現(xiàn)金流法適用的項目類型
居住小區(qū)綜合開發(fā)項目
商業(yè)區(qū)開發(fā)項目
工業(yè)開發(fā)項目
新區(qū)開發(fā)和舊城改造項目