【2009年真題】
某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從購買土地使用權(quán)到竣工驗(yàn)收公用了3年時(shí)間，建成后用于出租經(jīng)營，預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)壽命為40年，土地使用權(quán)年限為50年，則該項(xiàng)目的經(jīng)營期為（ ）年。
A．37
B．40
C．43
D．50
【答案】B
【解析】經(jīng)營期為預(yù)計(jì)出租經(jīng)營或自營的時(shí)間周期，以土地使用權(quán)剩余年限和建筑物經(jīng)濟(jì)壽命中較短的年限為準(zhǔn)。本題中土地使用權(quán)剩余年限為50－3＝47年，而建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為40，故其經(jīng)營期為40年。
【2009年真題】
某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，當(dāng)i1＝14%時(shí)，凈現(xiàn)值為450萬元；當(dāng)i2＝15%時(shí)，凈現(xiàn)值為－200萬元，平均資金成本率為13.2%，基準(zhǔn)收益率為10%.該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為（ ）。
A．13.2%
B．14.31%
C．14.69%
D．14.80%
【答案】C
【解析】本題考察內(nèi)部收益率插值法公式的計(jì)算。
【2009年真題】
某商鋪的購買價(jià)格為100萬元，其中60萬元來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為7%，預(yù)計(jì)該商鋪第1年稅后凈現(xiàn)金流量為3萬元，如果不考慮物業(yè)增值收益，則第1年的投資回報(bào)率（ ）。
A．5.00%
B．7.50%
C．18.36%
D．28.85%
【答案】C
【解析】本題考察靜態(tài)指標(biāo)投資回報(bào)率的計(jì)算。
【2009年真題】
趙某從12000元/㎡的價(jià)格購買了230㎡的商鋪用于出租經(jīng)營，購買價(jià)中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折扣、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為 （ ）。
A．0.12
B．0.21
C．1.26
D．2.05
【答案】C
【解析】本題考察清償能力指標(biāo)償債備付率的計(jì)算。
【2009年真題】
房地產(chǎn)投資方案比選通常是在（ ）之間進(jìn)行。
A．獨(dú)立方案
B．互斥方案
C．相關(guān)方案
D．相容方案
【答案】B
【2009年真題】
對(duì)經(jīng)營期不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比選時(shí)，應(yīng)采用的方法是（ ）。
A．等額年值法
B．.差額投資內(nèi)部收益率法
C．凈現(xiàn)值法
D．等額年費(fèi)用法
【答案】A
【解析】為什么不選D，D還必須同時(shí)滿足條件，即效益相同或基本相同。
【2009年真題】
投資回報(bào)率與資本金凈利潤率的差異，主要在于前者考慮了（ ）。
A．物業(yè)增值收益
B．所得稅
C．還本付息額
D．投資者權(quán)益增加值
E．權(quán)益投資
【答案】AD
【解析】兩者的差別在于前者考察了房地產(chǎn)投資地增值收益和權(quán)益增加收益。
【2009年真題】
下列關(guān)于差額投資內(nèi)部收益率的表述中，正確的有（ ）。
A．差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案內(nèi)部收益率之差
B．差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率
C．差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率
D．差額投資內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率時(shí)，以投資大的方案為優(yōu)先方案
E．采用差額投資內(nèi)部收益率進(jìn)行多方案比選取時(shí)，應(yīng)將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比先，從中確定優(yōu)選方案
【答案】BD
【解析】A不是兩個(gè)方案分別算出內(nèi)部收益率后求差，而是先求差額，再計(jì)算差額的內(nèi)部收益率。C必須有折現(xiàn)；E應(yīng)由小到大排序并依次求比選。
【2009年真題】
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)成本中不包含銷售稅金。（ ）
【答案】對(duì)
【解析】銷售稅金不包含在成本中，而是直接從銷售收入中扣除。銷售收入減去銷售稅金后的部分稱為總開發(fā)價(jià)值。
【2009年真題】
借款償還期和投資回收期都是評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)。（ ）
【答案】錯(cuò)
【解析】投資回收期是評(píng)價(jià)項(xiàng)目盈利能力的指標(biāo)，借款償還期是考察項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)。
某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從購買土地使用權(quán)到竣工驗(yàn)收公用了3年時(shí)間，建成后用于出租經(jīng)營，預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)壽命為40年，土地使用權(quán)年限為50年，則該項(xiàng)目的經(jīng)營期為（ ）年。
A．37
B．40
C．43
D．50
【答案】B
【解析】經(jīng)營期為預(yù)計(jì)出租經(jīng)營或自營的時(shí)間周期，以土地使用權(quán)剩余年限和建筑物經(jīng)濟(jì)壽命中較短的年限為準(zhǔn)。本題中土地使用權(quán)剩余年限為50－3＝47年，而建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為40，故其經(jīng)營期為40年。
【2009年真題】
某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，當(dāng)i1＝14%時(shí)，凈現(xiàn)值為450萬元；當(dāng)i2＝15%時(shí)，凈現(xiàn)值為－200萬元，平均資金成本率為13.2%，基準(zhǔn)收益率為10%.該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為（ ）。
A．13.2%
B．14.31%
C．14.69%
D．14.80%
【答案】C
【解析】本題考察內(nèi)部收益率插值法公式的計(jì)算。
【2009年真題】
某商鋪的購買價(jià)格為100萬元，其中60萬元來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為7%，預(yù)計(jì)該商鋪第1年稅后凈現(xiàn)金流量為3萬元，如果不考慮物業(yè)增值收益，則第1年的投資回報(bào)率（ ）。
A．5.00%
B．7.50%
C．18.36%
D．28.85%
【答案】C
【解析】本題考察靜態(tài)指標(biāo)投資回報(bào)率的計(jì)算。
【2009年真題】
趙某從12000元/㎡的價(jià)格購買了230㎡的商鋪用于出租經(jīng)營，購買價(jià)中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折扣、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為 （ ）。
A．0.12
B．0.21
C．1.26
D．2.05
【答案】C
【解析】本題考察清償能力指標(biāo)償債備付率的計(jì)算。
【2009年真題】
房地產(chǎn)投資方案比選通常是在（ ）之間進(jìn)行。
A．獨(dú)立方案
B．互斥方案
C．相關(guān)方案
D．相容方案
【答案】B
【2009年真題】
對(duì)經(jīng)營期不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比選時(shí)，應(yīng)采用的方法是（ ）。
A．等額年值法
B．.差額投資內(nèi)部收益率法
C．凈現(xiàn)值法
D．等額年費(fèi)用法
【答案】A
【解析】為什么不選D，D還必須同時(shí)滿足條件，即效益相同或基本相同。
【2009年真題】
投資回報(bào)率與資本金凈利潤率的差異，主要在于前者考慮了（ ）。
A．物業(yè)增值收益
B．所得稅
C．還本付息額
D．投資者權(quán)益增加值
E．權(quán)益投資
【答案】AD
【解析】兩者的差別在于前者考察了房地產(chǎn)投資地增值收益和權(quán)益增加收益。
【2009年真題】
下列關(guān)于差額投資內(nèi)部收益率的表述中，正確的有（ ）。
A．差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案內(nèi)部收益率之差
B．差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率
C．差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率
D．差額投資內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率時(shí)，以投資大的方案為優(yōu)先方案
E．采用差額投資內(nèi)部收益率進(jìn)行多方案比選取時(shí)，應(yīng)將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比先，從中確定優(yōu)選方案
【答案】BD
【解析】A不是兩個(gè)方案分別算出內(nèi)部收益率后求差，而是先求差額，再計(jì)算差額的內(nèi)部收益率。C必須有折現(xiàn)；E應(yīng)由小到大排序并依次求比選。
【2009年真題】
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)成本中不包含銷售稅金。（ ）
【答案】對(duì)
【解析】銷售稅金不包含在成本中，而是直接從銷售收入中扣除。銷售收入減去銷售稅金后的部分稱為總開發(fā)價(jià)值。
【2009年真題】
借款償還期和投資回收期都是評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)。（ ）
【答案】錯(cuò)
【解析】投資回收期是評(píng)價(jià)項(xiàng)目盈利能力的指標(biāo)，借款償還期是考察項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)。