第一節(jié) 對房地產(chǎn)估價的基本認識
一、房地產(chǎn)估價的含義 熟悉
1．專業(yè)估價與非專業(yè)估價的本質(zhì)區(qū)別
提供專業(yè)意見、具有公信力，實行有償服務、承擔相關(guān)法律責任的專業(yè)房地產(chǎn)估價已經(jīng)成為一種職業(yè)和行業(yè)。
專業(yè)估價與非專業(yè)估價的不同（五大不同點）：由專業(yè)機構(gòu)和人員完成；是一種專業(yè)意見；具有社會公信力；實行有償服務；承擔法律責任。
例題 某注冊房地產(chǎn)估價師擬購買A市C區(qū)的一套多層住房，該估價師根據(jù)自己對該套住房實物、權(quán)益、區(qū)位等的勘查、分析，運用適當方法對該套住房進行了估價，并最終以接近于該估價值的價格成交。該估價師對該住房的估價是專業(yè)房地產(chǎn)估價。（ ?。?007年真題】
【答案】×
【解析】必須是專業(yè)人員的職業(yè)行為而非個人行為，不是由專業(yè)機構(gòu)完成，無公信力，不承擔法律責任。提示：參見教材P2．
與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點有（ ）?！?007年真題】
A．是一種專業(yè)意見
B．估計價格或價值
C．實行有償服務
D．承擔法律責任
E．估價作業(yè)日期長
【答案】ACD
【解析】專業(yè)估價與非專業(yè)估價的五大不同。提示：參見教材P2．
2．房地產(chǎn)估價的概念
房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵守估價原則，運用估價方法，按照估價程序，對估價對象在估價時點的特定價值進行分析、測算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。
估價的主體是估價師和估價機構(gòu)
估價的客體是估價對象的價值
估價時間是估價時點
估價要根據(jù)估價目的，遵守估價原則，運用估價方法， 按照估價程序
估價中采取的手段（三手段）
價值分析手段，對影響估價的因素進行分析
價值測算手段，運用數(shù)學公式或模型計算對象價值
價值判斷手段，根據(jù)測算結(jié)果，對價值進行最終判定
估價的最終目的，對價值進行分析、測算、判斷，提供相關(guān)專業(yè)意見
3．估價與評估的異同
估價是指價值評估（范圍窄）
評估的范圍較廣，不僅包括價值評估，還包括房屋工程質(zhì)量評估、房屋完損等級評估、房屋使用功能評估、房地產(chǎn)環(huán)境評估、房地產(chǎn)投資風險評估、房地產(chǎn)貸款風險評估、房地產(chǎn)制度政策評估等（范圍廣）
房地產(chǎn)估價師以及估價機構(gòu)除了進行價值評估外，還可以進行估價衍生業(yè)務和咨詢顧問業(yè)務。如價值分配業(yè)務、價值減損評估業(yè)務、相關(guān)經(jīng)濟損失評估業(yè)務、房地產(chǎn)咨詢顧問業(yè)務等。
例題 評估征收房地產(chǎn)造成的停產(chǎn)停業(yè)損失，屬于（ ）業(yè)務?！?008年真題】
A．傳統(tǒng)評估業(yè)務
B．價值分配
C．相關(guān)經(jīng)濟損失評估
D．價值減損評估
【答案】C
【解析】房地產(chǎn)征用征收導致停業(yè)停產(chǎn)損失，并不直接導致房地產(chǎn)本身受損，而是屬于由于房地產(chǎn)停產(chǎn)停業(yè)順帶帶來的相關(guān)的經(jīng)濟損失。提示：參見教材P4．
4．國外和港臺地區(qū)對房地產(chǎn)估價的稱謂和定義
美國 Real Estate Appraisal
英聯(lián)邦國家 Property Valuation
日本和韓國 不動產(chǎn)鑒定評價
香港 物業(yè)估值或物業(yè)估價
臺灣 不動產(chǎn)估價
一、房地產(chǎn)估價的含義 熟悉
1．專業(yè)估價與非專業(yè)估價的本質(zhì)區(qū)別
提供專業(yè)意見、具有公信力，實行有償服務、承擔相關(guān)法律責任的專業(yè)房地產(chǎn)估價已經(jīng)成為一種職業(yè)和行業(yè)。
專業(yè)估價與非專業(yè)估價的不同（五大不同點）：由專業(yè)機構(gòu)和人員完成；是一種專業(yè)意見；具有社會公信力；實行有償服務；承擔法律責任。
例題 某注冊房地產(chǎn)估價師擬購買A市C區(qū)的一套多層住房，該估價師根據(jù)自己對該套住房實物、權(quán)益、區(qū)位等的勘查、分析，運用適當方法對該套住房進行了估價，并最終以接近于該估價值的價格成交。該估價師對該住房的估價是專業(yè)房地產(chǎn)估價。（ ?。?007年真題】
【答案】×
【解析】必須是專業(yè)人員的職業(yè)行為而非個人行為，不是由專業(yè)機構(gòu)完成，無公信力，不承擔法律責任。提示：參見教材P2．
與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點有（ ）?！?007年真題】
A．是一種專業(yè)意見
B．估計價格或價值
C．實行有償服務
D．承擔法律責任
E．估價作業(yè)日期長
【答案】ACD
【解析】專業(yè)估價與非專業(yè)估價的五大不同。提示：參見教材P2．
2．房地產(chǎn)估價的概念
房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵守估價原則，運用估價方法，按照估價程序，對估價對象在估價時點的特定價值進行分析、測算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。
估價的主體是估價師和估價機構(gòu)
估價的客體是估價對象的價值
估價時間是估價時點
估價要根據(jù)估價目的，遵守估價原則，運用估價方法， 按照估價程序
估價中采取的手段（三手段）
價值分析手段，對影響估價的因素進行分析
價值測算手段，運用數(shù)學公式或模型計算對象價值
價值判斷手段，根據(jù)測算結(jié)果，對價值進行最終判定
估價的最終目的，對價值進行分析、測算、判斷，提供相關(guān)專業(yè)意見
3．估價與評估的異同
估價是指價值評估（范圍窄）
評估的范圍較廣，不僅包括價值評估，還包括房屋工程質(zhì)量評估、房屋完損等級評估、房屋使用功能評估、房地產(chǎn)環(huán)境評估、房地產(chǎn)投資風險評估、房地產(chǎn)貸款風險評估、房地產(chǎn)制度政策評估等（范圍廣）
房地產(chǎn)估價師以及估價機構(gòu)除了進行價值評估外，還可以進行估價衍生業(yè)務和咨詢顧問業(yè)務。如價值分配業(yè)務、價值減損評估業(yè)務、相關(guān)經(jīng)濟損失評估業(yè)務、房地產(chǎn)咨詢顧問業(yè)務等。
例題 評估征收房地產(chǎn)造成的停產(chǎn)停業(yè)損失，屬于（ ）業(yè)務?！?008年真題】
A．傳統(tǒng)評估業(yè)務
B．價值分配
C．相關(guān)經(jīng)濟損失評估
D．價值減損評估
【答案】C
【解析】房地產(chǎn)征用征收導致停業(yè)停產(chǎn)損失，并不直接導致房地產(chǎn)本身受損，而是屬于由于房地產(chǎn)停產(chǎn)停業(yè)順帶帶來的相關(guān)的經(jīng)濟損失。提示：參見教材P4．
4．國外和港臺地區(qū)對房地產(chǎn)估價的稱謂和定義
美國 Real Estate Appraisal
英聯(lián)邦國家 Property Valuation
日本和韓國 不動產(chǎn)鑒定評價
香港 物業(yè)估值或物業(yè)估價
臺灣 不動產(chǎn)估價