34. 房地產(chǎn)抵押的效力
抵押物的權(quán)屬
抵押人設(shè)定抵押后，房地產(chǎn)的所有權(quán)仍然屬于抵押人，抵押人仍可對(duì)抵押物行使占有、使用、收益、處分的權(quán)利，但其所有權(quán)受到限制
抵押物的轉(zhuǎn)讓
抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款提前清償債務(wù)或者提存，轉(zhuǎn)讓價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額部門(mén)歸抵押人所有，不足由債務(wù)人清償
抵押物價(jià)值減少時(shí)的處理
如抵押人的行為足以使抵押物價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為
抵押物價(jià)值減少時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押房地產(chǎn)價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保，否則抵押權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人提前清償債務(wù)
35. 同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上的抵押權(quán)時(shí)，清償順序如下
抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償
順序相同時(shí)，按照債權(quán)比例清償
已登記的先于未登記的受償
均未登記的，按照債權(quán)比例清償
36. 對(duì)抵押物拍賣(mài)
拍賣(mài)保留價(jià)由人民法院確定
有評(píng)估的，參照評(píng)估價(jià)確定
無(wú)評(píng)估的，參照市價(jià)確定，并應(yīng)當(dāng)征詢當(dāng)事人的意見(jiàn)
第一次拍賣(mài)時(shí)的保留價(jià)，不得低于評(píng)估價(jià)格或市價(jià)的80％，再次拍賣(mài)時(shí)，每次降低的數(shù)額不得超過(guò)前次保留價(jià)的20％
抵押物變現(xiàn)后的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償
37. 其它
以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的處理
應(yīng)當(dāng)從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償
抵押合同簽訂后地上新增房屋的處理
新增房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)，但可以與抵押物同時(shí)處理，對(duì)拍賣(mài)新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償
土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍的建設(shè)用地使用權(quán)抵押的規(guī)定
實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途
抵押物滅失的處理
抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅，因滅失所犁賠償金，應(yīng)作為抵押財(cái)產(chǎn)
抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的時(shí)限
應(yīng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期內(nèi)行使抵押權(quán)
寬限期
法院對(duì)抵押被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)的家屬居住的房屋，在裁定后應(yīng)給予六個(gè)月的寬限期
強(qiáng)制執(zhí)行
六個(gè)月寬限期滿后，方可以強(qiáng)制執(zhí)行
被執(zhí)行人屬于低保對(duì)象且無(wú)法自行解決居住問(wèn)題的，法院不應(yīng)強(qiáng)制遷出
強(qiáng)制遷出后被執(zhí)行人居住問(wèn)題的解決
可以由申請(qǐng)執(zhí)行人為為被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)的家屬提供臨時(shí)住房
其房屋品質(zhì)、地段等可以不同地被執(zhí)行人的原住房，面積按人均廉租住房面積標(biāo)準(zhǔn)確定
提供臨時(shí)住房應(yīng)當(dāng)收取租金
租金標(biāo)準(zhǔn)雙方協(xié)商
協(xié)商不成的由法院參照當(dāng)?shù)赝?lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定，也可參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)平均租金標(biāo)準(zhǔn)確定
已經(jīng)產(chǎn)生的租金，可以從房屋拍賣(mài)價(jià)中優(yōu)先扣除
抵押物的權(quán)屬
抵押人設(shè)定抵押后，房地產(chǎn)的所有權(quán)仍然屬于抵押人，抵押人仍可對(duì)抵押物行使占有、使用、收益、處分的權(quán)利，但其所有權(quán)受到限制
抵押物的轉(zhuǎn)讓
抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款提前清償債務(wù)或者提存，轉(zhuǎn)讓價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額部門(mén)歸抵押人所有，不足由債務(wù)人清償
抵押物價(jià)值減少時(shí)的處理
如抵押人的行為足以使抵押物價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為
抵押物價(jià)值減少時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押房地產(chǎn)價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保，否則抵押權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人提前清償債務(wù)
35. 同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上的抵押權(quán)時(shí)，清償順序如下
抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償
順序相同時(shí)，按照債權(quán)比例清償
已登記的先于未登記的受償
均未登記的，按照債權(quán)比例清償
36. 對(duì)抵押物拍賣(mài)
拍賣(mài)保留價(jià)由人民法院確定
有評(píng)估的，參照評(píng)估價(jià)確定
無(wú)評(píng)估的，參照市價(jià)確定，并應(yīng)當(dāng)征詢當(dāng)事人的意見(jiàn)
第一次拍賣(mài)時(shí)的保留價(jià)，不得低于評(píng)估價(jià)格或市價(jià)的80％，再次拍賣(mài)時(shí)，每次降低的數(shù)額不得超過(guò)前次保留價(jià)的20％
抵押物變現(xiàn)后的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償
37. 其它
以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的處理
應(yīng)當(dāng)從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償
抵押合同簽訂后地上新增房屋的處理
新增房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)，但可以與抵押物同時(shí)處理，對(duì)拍賣(mài)新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償
土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍的建設(shè)用地使用權(quán)抵押的規(guī)定
實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途
抵押物滅失的處理
抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅，因滅失所犁賠償金，應(yīng)作為抵押財(cái)產(chǎn)
抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的時(shí)限
應(yīng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期內(nèi)行使抵押權(quán)
寬限期
法院對(duì)抵押被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)的家屬居住的房屋，在裁定后應(yīng)給予六個(gè)月的寬限期
強(qiáng)制執(zhí)行
六個(gè)月寬限期滿后，方可以強(qiáng)制執(zhí)行
被執(zhí)行人屬于低保對(duì)象且無(wú)法自行解決居住問(wèn)題的，法院不應(yīng)強(qiáng)制遷出
強(qiáng)制遷出后被執(zhí)行人居住問(wèn)題的解決
可以由申請(qǐng)執(zhí)行人為為被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)的家屬提供臨時(shí)住房
其房屋品質(zhì)、地段等可以不同地被執(zhí)行人的原住房，面積按人均廉租住房面積標(biāo)準(zhǔn)確定
提供臨時(shí)住房應(yīng)當(dāng)收取租金
租金標(biāo)準(zhǔn)雙方協(xié)商
協(xié)商不成的由法院參照當(dāng)?shù)赝?lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定，也可參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)平均租金標(biāo)準(zhǔn)確定
已經(jīng)產(chǎn)生的租金，可以從房屋拍賣(mài)價(jià)中優(yōu)先扣除