一、單項(xiàng)選擇題
1．一般來說，與長期投資相比，短期投資（ ?。?。
A．風(fēng)險(xiǎn)較大
B．收益率較高
C．流動(dòng)性較好
D．投資回收期較長
2．同區(qū)域、同類型、同檔次的不同房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值不同，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)具有（ ?。?。
A．保值性
B．增值性
C．異質(zhì)性
D．弱流動(dòng)性
3．下列房地產(chǎn)投資方式中，屬于直接投資形式的是（ ?。?。
A．購買房地產(chǎn)股票
B．購買商鋪
C．購買房地產(chǎn)債券
D．購買住房抵押支持證券
4．關(guān)于投資組合理論的說法，正確的是（ ）。
A．投資者應(yīng)選擇毫無風(fēng)險(xiǎn)的投資組合
B．投資者應(yīng)選擇投資項(xiàng)目間有一個(gè)正協(xié)方差的投資組合
C．投資者可以將系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至完全抵消
D．投資者可以將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至完全抵消
5．關(guān)于房屋施工面積的說法，正確的是（ ?。?。
A．房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積
B．房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積
C．房屋施工面積指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積
D．房屋施工面積不包括報(bào)告期內(nèi)開工后又停建、緩建的房屋建筑面積
6．某商品住宅項(xiàng)目位于城市濕地公園附近，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對(duì)居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價(jià)依據(jù)，這種定價(jià)方法是（ ?。?。
A．目標(biāo)定價(jià)法
B．領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法
C．隨行就市定價(jià)法
D．認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法
7．某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過調(diào)查，了解寫字樓租金變動(dòng)10%、20%時(shí)市場(chǎng)承租面積的變化，該項(xiàng)調(diào)查屬于（ ?。?。
A．試探性調(diào)查
B．描述性調(diào)查
C．創(chuàng)新性調(diào)查
D．因果性調(diào)查
8．下列市場(chǎng)趨勢(shì)分析方法中，屬于時(shí)間序列分析法的是（ ?。?。
A．指數(shù)平滑法
B．市場(chǎng)因子推演法
C．德爾菲法
D．銷售人員意見綜合法
9．某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人承諾，在簽訂購房協(xié)議15天內(nèi)，如果不滿意可以無條件退房，該企業(yè)采取的市場(chǎng)定位戰(zhàn)略是（ ）。
A．形象差異化戰(zhàn)略
B．人員差別化戰(zhàn)略
C．服務(wù)差別化戰(zhàn)略
D．產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略
10．關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的說法，錯(cuò)誤的是（ ?。?。
A．現(xiàn)在的100萬元與5年后的100萬元的價(jià)值相同
B．現(xiàn)在的100萬元可能與5年后的148萬元價(jià)值相同
C．現(xiàn)在的100萬元可能與2年前的121萬元價(jià)值相同
D．由于存在資金時(shí)間價(jià)值，不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量無法直接比較
11．某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請(qǐng)了貸款額為1000萬元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則按月計(jì)息比按季計(jì)息要多付利息（ ?。┤f元。
A．2.00
B．7.30
C．8.53
D．9.00
12．關(guān)于實(shí)際利率和名義利率的謊法，錯(cuò)誤的是（ ?。?。
A．名義利率對(duì)應(yīng)一年中計(jì)息周期的單利計(jì)息
B．實(shí)際利率對(duì)應(yīng)一年中計(jì)息周期的復(fù)利計(jì)息
C．實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值
D．當(dāng)計(jì)息周期為"月"時(shí)，實(shí)際利率小于名義利率
13．王某擬購買一套面積為120㎡、單價(jià)為7800元/㎡的住房，首付款為30%，其余申請(qǐng)年貸款利率分別為4.8%和7.2%的公積金和商業(yè)組合，貸款期限為20年，按月等額還本付息。如果公積金貸款限額為20萬元，則商業(yè)貸款的最低月還款額為（ ?。┰?。
A．1297.91
B．3584.01
C．4881.93
D．5158.71
14．某物業(yè)10年租金收入的終值為20萬元，年租金增長率為6%，租金在每年末支付，若年利率為6%，則第5年年來的租金是（ ?。┰?。
A．14945.16
B．15841.87
C．26764.51
D．28370.38
15．對(duì)一個(gè)計(jì)算周期為20年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)金流分析時(shí)，若折現(xiàn)率始終為一個(gè)常數(shù)，那么該折現(xiàn)率（ ）。
A．包含了對(duì)通貨膨脹的補(bǔ)償
B．不包含對(duì)通貨膨脹的補(bǔ)償
C．沒有實(shí)際意義
D．不能直接用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
16．假設(shè)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的折現(xiàn)率分別取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%時(shí)，其對(duì)應(yīng)的凈現(xiàn)值分別為NPV1=300萬元、NPV2=100萬元、NPV3=-50萬元、NPV4=-150萬元，則依此測(cè)算的內(nèi)部收益率精度的是（ ?。?。
A．16.67%
B．16.71%
C．16.80%
D．17.00%
17．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售利潤率的正確表達(dá)式是（ ）。
A．銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入
B．銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)價(jià)值
C．銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)成本
D．銷售利潤率=銷售利潤/項(xiàng)目總投資
18．張某購買了一間總價(jià)值為100萬元的商鋪用于經(jīng)營，其中首付款為總價(jià)的60%，其余為銀行提供的年利率為7.5%，期限為10年，按年等額還本付息的抵押貸款，若年平均經(jīng)營收入為20萬元，運(yùn)營費(fèi)用為經(jīng)營收入的30%，則在貸款期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報(bào)率是（ ?。?BR> A．8.17%
B．13.62%
C．14.00%
D．23.33%
19．某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表上顯示，負(fù)債合計(jì)為2500萬元，資產(chǎn)合計(jì)為4000萬元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為2000萬元和1000萬元，存貨為1200萬元，則該企業(yè)的流動(dòng)比率為（ ?。?。
A．625%
B．80.00%
C．133.33%
D．200.00%
20．某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為15000㎡，規(guī)劃容積率為3，預(yù)計(jì)開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%，項(xiàng)目的總固定成本為8000萬元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目的單位變動(dòng)成本為4500元/㎡，假設(shè)所有可銷售面積能夠全部售出，則達(dá)到盈虧平衡的平均銷售單價(jià)為（ ?。┰?㎡。
A．5377.78
B．6277.78
C．6722.22
D．7847.22
21．判定房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的概率屬于（ ?。╇A段的工作。
A．風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)
B．風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)
C．風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)
D．風(fēng)險(xiǎn)決策
22．房地產(chǎn)投資之所以具有期權(quán)性質(zhì)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資具有（ ?。?BR> A．可逆性和可延期性
B．可逆性和不可延期性
C．不可逆性和可延期性
D．不可逆性和不可延期性
23．在編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告時(shí)，下列規(guī)劃內(nèi)容中，不屬于行政規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇的是（ ?。?。
A．項(xiàng)目的交通組織規(guī)劃
B．項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置
C．項(xiàng)目的建筑規(guī)劃
D．城市土地利用規(guī)劃
24．下列財(cái)務(wù)報(bào)表中，儲(chǔ)存基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)的是（ ?。?。
A．輔助報(bào)表
B．資產(chǎn)負(fù)債表
C．資金來源與運(yùn)用表
D．現(xiàn)金流量表
25．下列資金中，不屬于資本金現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流入的是（ ?。?。
A．回收固定資產(chǎn)余值
B．自有資金
C．長期借款
D．凈轉(zhuǎn)售收入
26．下列市盈率的表達(dá)式中，正確的是（ ?。?。
A．市盈率=股價(jià)/每股凈資產(chǎn)
B．市盈率=股價(jià)/每股收益
C．市盈率=市值/銷售收入
D．市盈率=市值/現(xiàn)金流
27．劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元、期限為5年的汽車借款，經(jīng)銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出為100元，則其月均收入至少應(yīng)為（ ）元。
A．2363.64
B．2600.00
C．3818.18
D．4200.00
28．一般來說，投資于房地產(chǎn)信托基金（REITs）的風(fēng)險(xiǎn)比直接投資于房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)要小得多，這主要是因?yàn)镽EITs具有（ ?。?。
A．較高的收益性
B．較強(qiáng)的流動(dòng)性
C．直接融資的功能
D．抵御通貨膨脹影響的功能
29．關(guān)于房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的說法，正確的是（ ?。?。
A．擔(dān)保能確保貸款得以足額償還
B．金融機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)一般低于企業(yè)提供擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)
C．最常見的擔(dān)保形式是以土地房屋為設(shè)定的質(zhì)押
D．貸款質(zhì)押不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有權(quán)
30．在同一商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場(chǎng)位置的優(yōu)劣，主要取決于（ ）。
A．交通的通達(dá)程度
B．物業(yè)的規(guī)模大小
C．人口的分布密度
D．居民的購買能力
31．下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營收入的表達(dá)式中，正確的是（ ?。?。
A．凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用
B．凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用-抵押貸款還本付息
C．凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金
D．凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金-所得稅
二、多項(xiàng)選擇題
1．相對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資，關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說法，正確的有（ ?。?BR> A．置業(yè)投資是面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)
B．置業(yè)投資包括進(jìn)行場(chǎng)地平整及道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資
C．置業(yè)投資對(duì)象可以是市場(chǎng)上存量房地產(chǎn)
D．置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)用于自身居住或生產(chǎn)經(jīng)營
E．置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)出租給最終使用者
2．按房地產(chǎn)用途可將房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分為若干子市場(chǎng)，這是因?yàn)椴煌猛镜姆康禺a(chǎn)在（ ?。┑确矫娲嬖诓町?。
A．投資決策
B．規(guī)劃設(shè)計(jì)
C．工程建設(shè)
D．地域范圍
E．產(chǎn)品功能
3．國際上通常采取的住房保障方式有（ ?。?。
A．政府直接建房
B．對(duì)住房投資人減稅
C．對(duì)住房承租人減稅
D．對(duì)住房承租人補(bǔ)貼
E．鼓勵(lì)贏利機(jī)構(gòu)建房
4．下列房地產(chǎn)開發(fā)工作中，屬于前期工作階段的是（ ?。?。
A．進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
B．獲取項(xiàng)目所需土地C．確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得批準(zhǔn)D．對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)工程進(jìn)行招標(biāo)
E．提交項(xiàng)目開工申請(qǐng)并獲得批準(zhǔn)
5．關(guān)于某特定商品市場(chǎng)規(guī)模的說法，正確的有（ ?。?。
A．有效市場(chǎng)大于服務(wù)市場(chǎng)
B．服務(wù)市場(chǎng)大于潛在市場(chǎng)
C．潛在市場(chǎng)大于有效市場(chǎng)
D．滲透市場(chǎng)大于有效市場(chǎng)
E．服務(wù)市場(chǎng)大于滲透市場(chǎng)
6．關(guān)于房地產(chǎn)"購買-更新改造-出租-出售"模式現(xiàn)金流量圖的說法，正確的有（ ）。
A．橫軸上刻度間距離相等，其上的數(shù)值代表不同時(shí)點(diǎn)
B．房地產(chǎn)的購買成本用向下的垂直箭線標(biāo)在橫軸的"1"時(shí)點(diǎn)
C．發(fā)生在計(jì)息周期之間的更新改造成本標(biāo)注在對(duì)應(yīng)期間內(nèi)
D．各期運(yùn)營費(fèi)用的垂直箭線全部向下
E．轉(zhuǎn)信收入和轉(zhuǎn)售中發(fā)生的稅費(fèi)標(biāo)注在投資期末，且垂直箭線均向上
7．關(guān)于流動(dòng)性偏好利率理論的說法，正確的有（ ?。?。
A．利率是由儲(chǔ)蓄和投資決定的
B．利率是由貨幣的供求決定的
C．利率是由可貸資金的供求決定
D．利率是在商品市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)同時(shí)達(dá)到均衡時(shí)形成的
E．貨幣供給是外生變量，由央行決定，無利率彈性
8．關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的說法，正確的有（ ?。?。
A．應(yīng)納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項(xiàng)扣除-允許彌補(bǔ)的以前年度虧損
B．所得稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率
C．企業(yè)所得稅按預(yù)售收入一定比例預(yù)先繳納，待開發(fā)項(xiàng)目竣工后再進(jìn)行所得稅清算
D．企業(yè)所得稅稅率的高低與項(xiàng)目所在城市的級(jí)別有關(guān)
E．企業(yè)所得稅稅率為25%
9．下列房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于清償能力指標(biāo)的有（ ?。?。
A．現(xiàn)金回報(bào)率
B．投資回收期
C．借款償還期
D．資產(chǎn)負(fù)債率
E．資本金利潤率
10．下列不確定性因素中，屬于"開發(fā)-銷售"模式下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要不確定性因素的有（ ?。?BR> A．土地費(fèi)用
B．權(quán)益投資比率
C．運(yùn)營費(fèi)用
D．開發(fā)期
E．貸款利率
11．政府對(duì)企業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行核準(zhǔn)評(píng)估時(shí)，重點(diǎn)評(píng)估的內(nèi)容有（ ）。
A．項(xiàng)目是否符合國家法律法規(guī)要求
B．項(xiàng)目是否符合保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求
C．項(xiàng)目是否符合國家宏觀調(diào)控政策的要求
D．項(xiàng)目是否符合該企業(yè)投資目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的要求
E．項(xiàng)目是否符合該企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益要求
12．城市建設(shè)用地使用權(quán)以熟地出讓時(shí)，出讓地價(jià)款包括（ ）。
A．市政基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)
B．土地出讓金
C．征地拆遷費(fèi)
D．契稅
E．公建配套設(shè)施費(fèi)
13．商業(yè)銀行為降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，在發(fā)放貸款前要求開發(fā)項(xiàng)目具有（ ?。?。
A．國有土地使用證
B．建設(shè)用地規(guī)劃許可證
C．建設(shè)工程規(guī)劃許可證
D．建設(shè)工程施工許可證
E．商品房預(yù)售許可證
14．關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的說法，正確的有（ ?。?。
A．基礎(chǔ)租金必須能夠抵償貸款還本付息、經(jīng)營費(fèi)用和空置損失
B．基礎(chǔ)租金一般高于市場(chǎng)租金
C．基礎(chǔ)租金可以通過降低經(jīng)營費(fèi)用向下調(diào)整
D．基礎(chǔ)租金一般低于寫字樓內(nèi)任一出租單元的租金
E．基礎(chǔ)租金一般低于整棟寫字樓的平均租金
15．按建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的不同分類，零售商業(yè)物業(yè)可分為（ ）等類型。
A．市級(jí)購物中心
B．地區(qū)購物商場(chǎng)
C．居住區(qū)商場(chǎng)
D．鄰里服務(wù)性商店
E．批發(fā)市場(chǎng)
三、判斷題
1．商業(yè)物業(yè)的租金水平取決于其所處的地段，與投資者管理商業(yè)物業(yè)的能力無關(guān)。（ ）
2．投資組合理論認(rèn)為，對(duì)于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同的反應(yīng)。（ ）
3．土地資源的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的排他性，使房地產(chǎn)供給難以形成統(tǒng)一的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)。（ ）
4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能通過公開招標(biāo)的形式選擇開發(fā)項(xiàng)目的施工單位。（ ）
5．指數(shù)平滑法中的平滑指數(shù)口是新、舊數(shù)據(jù)在平滑過程中的分配比率。a越大，則預(yù)測(cè)值越趨向平滑。（ ）
6．如果名義利率相同，計(jì)息周期不同，則未來某個(gè)時(shí)點(diǎn)上兩筆等額資金的現(xiàn)值就不相等。（ ）
7．按照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營方式的不同，期間費(fèi)用可能全部或部分計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資中。（ ）
8．當(dāng)預(yù)測(cè)通貨膨脹率趨高時(shí)，投資者往往會(huì)要求降低期望投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹的影響。（ ）
9．運(yùn)用蒙特卡洛法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)和評(píng)價(jià)時(shí)，可以不考慮各現(xiàn)金流的概率分布情況。（ ）
10．實(shí)物期權(quán)理論認(rèn)為：不確定性帶來機(jī)會(huì)，不確定性的增加可以帶來更高的價(jià)值。（ ）
11．借款還本付息估算表中列示了直接用于計(jì)算清償能力指標(biāo)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，因此屬于基本財(cái)務(wù)報(bào)表。（ ）
12．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過權(quán)益融資所獲得的資金屬于資本金，不需要還本付息。（ ）
13．在大規(guī)模的土地開發(fā)中，隨著土地開發(fā)的進(jìn)行，金融機(jī)構(gòu)通常會(huì)允許作為土地開發(fā)貸款抵押物的特定地塊提前解除抵押權(quán)。（ ）
14．由于REITs投資物業(yè)的類型多種鄉(xiāng)樣，所以REITs投資者幾乎不會(huì)受到利率變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)影響。（ ）
15．收益性物業(yè)的經(jīng)營費(fèi)用中包括抵押貸款的利息支出。（ ）
四、計(jì)算題
（一）某家庭計(jì)劃5年后購買一套120㎡的新建住房，該家庭目前及未來5年的財(cái)務(wù)狀況如下：
（1）目前已準(zhǔn)備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計(jì)將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲(chǔ)蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部?jī)?chǔ)蓄用于購房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時(shí)首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的住房單價(jià)是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計(jì)息）（8分）
（二）張某有甲、乙兩個(gè)可供選擇方案。甲方案：購買房?jī)r(jià)為600萬元的商鋪，首付款為總價(jià)的50%，其余為銀行提供，其年利率為8%、期限為10年、按等額還本付息的商業(yè)抵押貸款，還款期為每年年末。該商鋪購買后第2年年初便可出租。張某與李某商定了意向性的租賃合同，李某承租該商鋪，租賃期限力19年，首年租金為150萬元，每隔5年租金上漲5%，年租金在每年年初一次性支付。該商鋪的年經(jīng)營費(fèi)用為租金收入的25%.
乙方案：購買總價(jià)為400萬元的寫字樓，購房款全部為張某的自有資金，于第1年年初一次性付清，該寫字樓購買后第2年后便可出租。張某與楊某也商定了意向性的租賃合同，楊某承租該寫字樓，租賃期限為19年，其中前10年的年租金為120萬元，后9年的年租金為190萬元，年租金在每年年初一次性支付，該寫字樓的年經(jīng)營費(fèi)用為35萬元。
以上兩個(gè)方案均不考慮期末轉(zhuǎn)售收入，張某要求的自有資金目標(biāo)收益率均為15%。
1．編制甲、乙兩個(gè)方案的資本金現(xiàn)金流量表。
2．試評(píng)價(jià)甲、乙兩個(gè)方案的可行性，并用差額投資內(nèi)部收益率比較甲、乙兩個(gè)方案的優(yōu)劣。（12分）
1．一般來說，與長期投資相比，短期投資（ ?。?。
A．風(fēng)險(xiǎn)較大
B．收益率較高
C．流動(dòng)性較好
D．投資回收期較長
2．同區(qū)域、同類型、同檔次的不同房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值不同，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)具有（ ?。?。
A．保值性
B．增值性
C．異質(zhì)性
D．弱流動(dòng)性
3．下列房地產(chǎn)投資方式中，屬于直接投資形式的是（ ?。?。
A．購買房地產(chǎn)股票
B．購買商鋪
C．購買房地產(chǎn)債券
D．購買住房抵押支持證券
4．關(guān)于投資組合理論的說法，正確的是（ ）。
A．投資者應(yīng)選擇毫無風(fēng)險(xiǎn)的投資組合
B．投資者應(yīng)選擇投資項(xiàng)目間有一個(gè)正協(xié)方差的投資組合
C．投資者可以將系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至完全抵消
D．投資者可以將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至完全抵消
5．關(guān)于房屋施工面積的說法，正確的是（ ?。?。
A．房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積
B．房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積
C．房屋施工面積指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積
D．房屋施工面積不包括報(bào)告期內(nèi)開工后又停建、緩建的房屋建筑面積
6．某商品住宅項(xiàng)目位于城市濕地公園附近，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對(duì)居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價(jià)依據(jù)，這種定價(jià)方法是（ ?。?。
A．目標(biāo)定價(jià)法
B．領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法
C．隨行就市定價(jià)法
D．認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法
7．某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過調(diào)查，了解寫字樓租金變動(dòng)10%、20%時(shí)市場(chǎng)承租面積的變化，該項(xiàng)調(diào)查屬于（ ?。?。
A．試探性調(diào)查
B．描述性調(diào)查
C．創(chuàng)新性調(diào)查
D．因果性調(diào)查
8．下列市場(chǎng)趨勢(shì)分析方法中，屬于時(shí)間序列分析法的是（ ?。?。
A．指數(shù)平滑法
B．市場(chǎng)因子推演法
C．德爾菲法
D．銷售人員意見綜合法
9．某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人承諾，在簽訂購房協(xié)議15天內(nèi)，如果不滿意可以無條件退房，該企業(yè)采取的市場(chǎng)定位戰(zhàn)略是（ ）。
A．形象差異化戰(zhàn)略
B．人員差別化戰(zhàn)略
C．服務(wù)差別化戰(zhàn)略
D．產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略
10．關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的說法，錯(cuò)誤的是（ ?。?。
A．現(xiàn)在的100萬元與5年后的100萬元的價(jià)值相同
B．現(xiàn)在的100萬元可能與5年后的148萬元價(jià)值相同
C．現(xiàn)在的100萬元可能與2年前的121萬元價(jià)值相同
D．由于存在資金時(shí)間價(jià)值，不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量無法直接比較
11．某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請(qǐng)了貸款額為1000萬元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則按月計(jì)息比按季計(jì)息要多付利息（ ?。┤f元。
A．2.00
B．7.30
C．8.53
D．9.00
12．關(guān)于實(shí)際利率和名義利率的謊法，錯(cuò)誤的是（ ?。?。
A．名義利率對(duì)應(yīng)一年中計(jì)息周期的單利計(jì)息
B．實(shí)際利率對(duì)應(yīng)一年中計(jì)息周期的復(fù)利計(jì)息
C．實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值
D．當(dāng)計(jì)息周期為"月"時(shí)，實(shí)際利率小于名義利率
13．王某擬購買一套面積為120㎡、單價(jià)為7800元/㎡的住房，首付款為30%，其余申請(qǐng)年貸款利率分別為4.8%和7.2%的公積金和商業(yè)組合，貸款期限為20年，按月等額還本付息。如果公積金貸款限額為20萬元，則商業(yè)貸款的最低月還款額為（ ?。┰?。
A．1297.91
B．3584.01
C．4881.93
D．5158.71
14．某物業(yè)10年租金收入的終值為20萬元，年租金增長率為6%，租金在每年末支付，若年利率為6%，則第5年年來的租金是（ ?。┰?。
A．14945.16
B．15841.87
C．26764.51
D．28370.38
15．對(duì)一個(gè)計(jì)算周期為20年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)金流分析時(shí)，若折現(xiàn)率始終為一個(gè)常數(shù)，那么該折現(xiàn)率（ ）。
A．包含了對(duì)通貨膨脹的補(bǔ)償
B．不包含對(duì)通貨膨脹的補(bǔ)償
C．沒有實(shí)際意義
D．不能直接用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
16．假設(shè)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的折現(xiàn)率分別取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%時(shí)，其對(duì)應(yīng)的凈現(xiàn)值分別為NPV1=300萬元、NPV2=100萬元、NPV3=-50萬元、NPV4=-150萬元，則依此測(cè)算的內(nèi)部收益率精度的是（ ?。?。
A．16.67%
B．16.71%
C．16.80%
D．17.00%
17．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售利潤率的正確表達(dá)式是（ ）。
A．銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入
B．銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)價(jià)值
C．銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)成本
D．銷售利潤率=銷售利潤/項(xiàng)目總投資
18．張某購買了一間總價(jià)值為100萬元的商鋪用于經(jīng)營，其中首付款為總價(jià)的60%，其余為銀行提供的年利率為7.5%，期限為10年，按年等額還本付息的抵押貸款，若年平均經(jīng)營收入為20萬元，運(yùn)營費(fèi)用為經(jīng)營收入的30%，則在貸款期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報(bào)率是（ ?。?BR> A．8.17%
B．13.62%
C．14.00%
D．23.33%
19．某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表上顯示，負(fù)債合計(jì)為2500萬元，資產(chǎn)合計(jì)為4000萬元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為2000萬元和1000萬元，存貨為1200萬元，則該企業(yè)的流動(dòng)比率為（ ?。?。
A．625%
B．80.00%
C．133.33%
D．200.00%
20．某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為15000㎡，規(guī)劃容積率為3，預(yù)計(jì)開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%，項(xiàng)目的總固定成本為8000萬元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目的單位變動(dòng)成本為4500元/㎡，假設(shè)所有可銷售面積能夠全部售出，則達(dá)到盈虧平衡的平均銷售單價(jià)為（ ?。┰?㎡。
A．5377.78
B．6277.78
C．6722.22
D．7847.22
21．判定房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的概率屬于（ ?。╇A段的工作。
A．風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)
B．風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)
C．風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)
D．風(fēng)險(xiǎn)決策
22．房地產(chǎn)投資之所以具有期權(quán)性質(zhì)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資具有（ ?。?BR> A．可逆性和可延期性
B．可逆性和不可延期性
C．不可逆性和可延期性
D．不可逆性和不可延期性
23．在編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告時(shí)，下列規(guī)劃內(nèi)容中，不屬于行政規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇的是（ ?。?。
A．項(xiàng)目的交通組織規(guī)劃
B．項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置
C．項(xiàng)目的建筑規(guī)劃
D．城市土地利用規(guī)劃
24．下列財(cái)務(wù)報(bào)表中，儲(chǔ)存基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)的是（ ?。?。
A．輔助報(bào)表
B．資產(chǎn)負(fù)債表
C．資金來源與運(yùn)用表
D．現(xiàn)金流量表
25．下列資金中，不屬于資本金現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流入的是（ ?。?。
A．回收固定資產(chǎn)余值
B．自有資金
C．長期借款
D．凈轉(zhuǎn)售收入
26．下列市盈率的表達(dá)式中，正確的是（ ?。?。
A．市盈率=股價(jià)/每股凈資產(chǎn)
B．市盈率=股價(jià)/每股收益
C．市盈率=市值/銷售收入
D．市盈率=市值/現(xiàn)金流
27．劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元、期限為5年的汽車借款，經(jīng)銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出為100元，則其月均收入至少應(yīng)為（ ）元。
A．2363.64
B．2600.00
C．3818.18
D．4200.00
28．一般來說，投資于房地產(chǎn)信托基金（REITs）的風(fēng)險(xiǎn)比直接投資于房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)要小得多，這主要是因?yàn)镽EITs具有（ ?。?。
A．較高的收益性
B．較強(qiáng)的流動(dòng)性
C．直接融資的功能
D．抵御通貨膨脹影響的功能
29．關(guān)于房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的說法，正確的是（ ?。?。
A．擔(dān)保能確保貸款得以足額償還
B．金融機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)一般低于企業(yè)提供擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)
C．最常見的擔(dān)保形式是以土地房屋為設(shè)定的質(zhì)押
D．貸款質(zhì)押不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有權(quán)
30．在同一商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場(chǎng)位置的優(yōu)劣，主要取決于（ ）。
A．交通的通達(dá)程度
B．物業(yè)的規(guī)模大小
C．人口的分布密度
D．居民的購買能力
31．下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營收入的表達(dá)式中，正確的是（ ?。?。
A．凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用
B．凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用-抵押貸款還本付息
C．凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金
D．凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金-所得稅
二、多項(xiàng)選擇題
1．相對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資，關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說法，正確的有（ ?。?BR> A．置業(yè)投資是面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)
B．置業(yè)投資包括進(jìn)行場(chǎng)地平整及道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資
C．置業(yè)投資對(duì)象可以是市場(chǎng)上存量房地產(chǎn)
D．置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)用于自身居住或生產(chǎn)經(jīng)營
E．置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)出租給最終使用者
2．按房地產(chǎn)用途可將房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分為若干子市場(chǎng)，這是因?yàn)椴煌猛镜姆康禺a(chǎn)在（ ?。┑确矫娲嬖诓町?。
A．投資決策
B．規(guī)劃設(shè)計(jì)
C．工程建設(shè)
D．地域范圍
E．產(chǎn)品功能
3．國際上通常采取的住房保障方式有（ ?。?。
A．政府直接建房
B．對(duì)住房投資人減稅
C．對(duì)住房承租人減稅
D．對(duì)住房承租人補(bǔ)貼
E．鼓勵(lì)贏利機(jī)構(gòu)建房
4．下列房地產(chǎn)開發(fā)工作中，屬于前期工作階段的是（ ?。?。
A．進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
B．獲取項(xiàng)目所需土地C．確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得批準(zhǔn)D．對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)工程進(jìn)行招標(biāo)
E．提交項(xiàng)目開工申請(qǐng)并獲得批準(zhǔn)
5．關(guān)于某特定商品市場(chǎng)規(guī)模的說法，正確的有（ ?。?。
A．有效市場(chǎng)大于服務(wù)市場(chǎng)
B．服務(wù)市場(chǎng)大于潛在市場(chǎng)
C．潛在市場(chǎng)大于有效市場(chǎng)
D．滲透市場(chǎng)大于有效市場(chǎng)
E．服務(wù)市場(chǎng)大于滲透市場(chǎng)
6．關(guān)于房地產(chǎn)"購買-更新改造-出租-出售"模式現(xiàn)金流量圖的說法，正確的有（ ）。
A．橫軸上刻度間距離相等，其上的數(shù)值代表不同時(shí)點(diǎn)
B．房地產(chǎn)的購買成本用向下的垂直箭線標(biāo)在橫軸的"1"時(shí)點(diǎn)
C．發(fā)生在計(jì)息周期之間的更新改造成本標(biāo)注在對(duì)應(yīng)期間內(nèi)
D．各期運(yùn)營費(fèi)用的垂直箭線全部向下
E．轉(zhuǎn)信收入和轉(zhuǎn)售中發(fā)生的稅費(fèi)標(biāo)注在投資期末，且垂直箭線均向上
7．關(guān)于流動(dòng)性偏好利率理論的說法，正確的有（ ?。?。
A．利率是由儲(chǔ)蓄和投資決定的
B．利率是由貨幣的供求決定的
C．利率是由可貸資金的供求決定
D．利率是在商品市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)同時(shí)達(dá)到均衡時(shí)形成的
E．貨幣供給是外生變量，由央行決定，無利率彈性
8．關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的說法，正確的有（ ?。?。
A．應(yīng)納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項(xiàng)扣除-允許彌補(bǔ)的以前年度虧損
B．所得稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率
C．企業(yè)所得稅按預(yù)售收入一定比例預(yù)先繳納，待開發(fā)項(xiàng)目竣工后再進(jìn)行所得稅清算
D．企業(yè)所得稅稅率的高低與項(xiàng)目所在城市的級(jí)別有關(guān)
E．企業(yè)所得稅稅率為25%
9．下列房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于清償能力指標(biāo)的有（ ?。?。
A．現(xiàn)金回報(bào)率
B．投資回收期
C．借款償還期
D．資產(chǎn)負(fù)債率
E．資本金利潤率
10．下列不確定性因素中，屬于"開發(fā)-銷售"模式下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要不確定性因素的有（ ?。?BR> A．土地費(fèi)用
B．權(quán)益投資比率
C．運(yùn)營費(fèi)用
D．開發(fā)期
E．貸款利率
11．政府對(duì)企業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行核準(zhǔn)評(píng)估時(shí)，重點(diǎn)評(píng)估的內(nèi)容有（ ）。
A．項(xiàng)目是否符合國家法律法規(guī)要求
B．項(xiàng)目是否符合保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求
C．項(xiàng)目是否符合國家宏觀調(diào)控政策的要求
D．項(xiàng)目是否符合該企業(yè)投資目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的要求
E．項(xiàng)目是否符合該企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益要求
12．城市建設(shè)用地使用權(quán)以熟地出讓時(shí)，出讓地價(jià)款包括（ ）。
A．市政基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)
B．土地出讓金
C．征地拆遷費(fèi)
D．契稅
E．公建配套設(shè)施費(fèi)
13．商業(yè)銀行為降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，在發(fā)放貸款前要求開發(fā)項(xiàng)目具有（ ?。?。
A．國有土地使用證
B．建設(shè)用地規(guī)劃許可證
C．建設(shè)工程規(guī)劃許可證
D．建設(shè)工程施工許可證
E．商品房預(yù)售許可證
14．關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的說法，正確的有（ ?。?。
A．基礎(chǔ)租金必須能夠抵償貸款還本付息、經(jīng)營費(fèi)用和空置損失
B．基礎(chǔ)租金一般高于市場(chǎng)租金
C．基礎(chǔ)租金可以通過降低經(jīng)營費(fèi)用向下調(diào)整
D．基礎(chǔ)租金一般低于寫字樓內(nèi)任一出租單元的租金
E．基礎(chǔ)租金一般低于整棟寫字樓的平均租金
15．按建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的不同分類，零售商業(yè)物業(yè)可分為（ ）等類型。
A．市級(jí)購物中心
B．地區(qū)購物商場(chǎng)
C．居住區(qū)商場(chǎng)
D．鄰里服務(wù)性商店
E．批發(fā)市場(chǎng)
三、判斷題
1．商業(yè)物業(yè)的租金水平取決于其所處的地段，與投資者管理商業(yè)物業(yè)的能力無關(guān)。（ ）
2．投資組合理論認(rèn)為，對(duì)于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同的反應(yīng)。（ ）
3．土地資源的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的排他性，使房地產(chǎn)供給難以形成統(tǒng)一的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)。（ ）
4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能通過公開招標(biāo)的形式選擇開發(fā)項(xiàng)目的施工單位。（ ）
5．指數(shù)平滑法中的平滑指數(shù)口是新、舊數(shù)據(jù)在平滑過程中的分配比率。a越大，則預(yù)測(cè)值越趨向平滑。（ ）
6．如果名義利率相同，計(jì)息周期不同，則未來某個(gè)時(shí)點(diǎn)上兩筆等額資金的現(xiàn)值就不相等。（ ）
7．按照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營方式的不同，期間費(fèi)用可能全部或部分計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資中。（ ）
8．當(dāng)預(yù)測(cè)通貨膨脹率趨高時(shí)，投資者往往會(huì)要求降低期望投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹的影響。（ ）
9．運(yùn)用蒙特卡洛法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)和評(píng)價(jià)時(shí)，可以不考慮各現(xiàn)金流的概率分布情況。（ ）
10．實(shí)物期權(quán)理論認(rèn)為：不確定性帶來機(jī)會(huì)，不確定性的增加可以帶來更高的價(jià)值。（ ）
11．借款還本付息估算表中列示了直接用于計(jì)算清償能力指標(biāo)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，因此屬于基本財(cái)務(wù)報(bào)表。（ ）
12．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過權(quán)益融資所獲得的資金屬于資本金，不需要還本付息。（ ）
13．在大規(guī)模的土地開發(fā)中，隨著土地開發(fā)的進(jìn)行，金融機(jī)構(gòu)通常會(huì)允許作為土地開發(fā)貸款抵押物的特定地塊提前解除抵押權(quán)。（ ）
14．由于REITs投資物業(yè)的類型多種鄉(xiāng)樣，所以REITs投資者幾乎不會(huì)受到利率變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)影響。（ ）
15．收益性物業(yè)的經(jīng)營費(fèi)用中包括抵押貸款的利息支出。（ ）
四、計(jì)算題
（一）某家庭計(jì)劃5年后購買一套120㎡的新建住房，該家庭目前及未來5年的財(cái)務(wù)狀況如下：
（1）目前已準(zhǔn)備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計(jì)將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲(chǔ)蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部?jī)?chǔ)蓄用于購房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時(shí)首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的住房單價(jià)是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計(jì)息）（8分）
（二）張某有甲、乙兩個(gè)可供選擇方案。甲方案：購買房?jī)r(jià)為600萬元的商鋪，首付款為總價(jià)的50%，其余為銀行提供，其年利率為8%、期限為10年、按等額還本付息的商業(yè)抵押貸款，還款期為每年年末。該商鋪購買后第2年年初便可出租。張某與李某商定了意向性的租賃合同，李某承租該商鋪，租賃期限力19年，首年租金為150萬元，每隔5年租金上漲5%，年租金在每年年初一次性支付。該商鋪的年經(jīng)營費(fèi)用為租金收入的25%.
乙方案：購買總價(jià)為400萬元的寫字樓，購房款全部為張某的自有資金，于第1年年初一次性付清，該寫字樓購買后第2年后便可出租。張某與楊某也商定了意向性的租賃合同，楊某承租該寫字樓，租賃期限為19年，其中前10年的年租金為120萬元，后9年的年租金為190萬元，年租金在每年年初一次性支付，該寫字樓的年經(jīng)營費(fèi)用為35萬元。
以上兩個(gè)方案均不考慮期末轉(zhuǎn)售收入，張某要求的自有資金目標(biāo)收益率均為15%。
1．編制甲、乙兩個(gè)方案的資本金現(xiàn)金流量表。
2．試評(píng)價(jià)甲、乙兩個(gè)方案的可行性，并用差額投資內(nèi)部收益率比較甲、乙兩個(gè)方案的優(yōu)劣。（12分）