一、問答題（共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下）
（一）
甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)（以下簡稱甲機(jī)構(gòu)）于2007年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價報告，銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產(chǎn)時實(shí)現(xiàn)的價格比甲機(jī)構(gòu)當(dāng)時的評估價值低很多，銀行認(rèn)為甲機(jī)構(gòu)存在高估，并委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對甲機(jī)構(gòu)2007年8月出具的估價報告進(jìn)行復(fù)核估價。
請問：1．復(fù)核估價時應(yīng)如何確定估價時點(diǎn)、估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況?
2．復(fù)核估價的估價目的和價值定義應(yīng)如何表述?
（二）
甲公司為購買某在建工程項(xiàng)目委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其市場價值，估價結(jié)果為7500萬元。購得該項(xiàng)目后，甲公司對原設(shè)計方案進(jìn)行了修改并取得了政府主管部門的批準(zhǔn)。該項(xiàng)目重新開工半年后，甲公司為籌措資金擬以該在建工程向銀行申請抵押貸款，委托丙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其抵押價值，估價結(jié)果為9000萬元。
請問：若上述兩個估價結(jié)果均是合理的，產(chǎn)生兩者差異的原因有哪些?
（三）
某城市規(guī)劃建設(shè)一條環(huán)城公路，經(jīng)過某商品住宅小區(qū)南側(cè)。該小區(qū)已建成使用3年，共有15幢多層住宅樓，總建筑面積為14000㎡。建設(shè)環(huán)城公路需占用該小區(qū)500㎡綠地，并拆除一幢面積為900㎡的住宅樓。政府?dāng)M按規(guī)定進(jìn)行有關(guān)補(bǔ)償和賠償，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。
請問：理論上政府補(bǔ)償和賠償?shù)膬?nèi)容應(yīng)包括哪些方面?
二、單選題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有1個最符合題意，請將這個答案對應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號內(nèi)）
（一）
某商品住宅開發(fā)項(xiàng)目，征收土地面積5000㎡，其中建設(shè)用地面積4500㎡，代征地面積500㎡，規(guī)劃建筑面積為15000㎡。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）于2008年10月18日以出讓方式取得該項(xiàng)目用地，支付了地價款和3%的契稅，取得了國有土地使用證。至2009年10月18日，該項(xiàng)目已投入70%的建設(shè)資金，完成了主體結(jié)構(gòu)，預(yù)計1年后可全部竣工。甲公司擬以該在建工程申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其于2009年10月18日的抵押價值。經(jīng)調(diào)查，目前該區(qū)域同類商品住宅的平均售價為6650元/㎡，且按每月1%遞增；平均投資利潤率為8%，貸款年利率為7．47%，折現(xiàn)率為10%。
1．下列關(guān)于在建工程抵押的表述中，正確的是（ ）。
A．在建工程只有當(dāng)已投入的建設(shè)資金超過總投資的35%時才可以設(shè)定抵押
B．在建工程只有當(dāng)主體工程結(jié)構(gòu)封頂時才可以設(shè)定抵押
C．在建工程抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時，設(shè)定抵押權(quán)后新增建設(shè)的部分不能處置
D．在建工程抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時，優(yōu)先受償順序?yàn)橘彿靠?、建筑工程款、銀行債權(quán)
2．若采用成本法和假設(shè)開發(fā)法中的傳統(tǒng)方法對該在建工程進(jìn)行估價，下列關(guān)于投資利潤率選取的表述中，正確的是（ ）。
A．成本法和假設(shè)開發(fā)法采用的投資利潤率相同
B．成本法采用的投資潤率高于假設(shè)開發(fā)法的投資利潤率
C．成本法采用的投資利潤率低于假設(shè)開發(fā)法的投資利潤率
D．成本法和假設(shè)開發(fā)法采用的投資利潤率不可比較
3．采用成本法估價時，土地部分以基準(zhǔn)地價修正法計算的單價為2300元/㎡，則土地總價為（ ）。
A．1035．0
B．1066．1
C．1150．0
D．1184．5
4．采用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價時，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值在估價時點(diǎn)為（ ）。
A．9734．2
B．10218．3
C．10407．5
D．10458．8
（二）
甲公司擁有一宗面積為80000㎡的工業(yè)用地，地上建有面積為50000㎡的廠房及10000㎡的自用辦公樓。新一輪城市規(guī)劃已將該區(qū)域調(diào)整為城市住宅區(qū)。
5．甲公司因申請抵押貸款委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估該宗房地產(chǎn)的價值，受托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)（ ）。
A．按工業(yè)用途估價
B．按居住用途估價
C．按工業(yè)用途評估廠房價值，按辦公用途評估自用辦公樓價值
D．先分別按工業(yè)用途和居住用途估價，然后予以綜合
6．受托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對該宗房地產(chǎn)進(jìn)行抵押估價時，正確的思路是（ ）。
A．地價按照工業(yè)用地評估，廠房價值按照重置價格采用成本法評估，辦公樓參照周邊寫字樓的售價等進(jìn)行評估
B．按照建筑面積分?jǐn)倧S房和辦公樓各自占用的土地面積，分工業(yè)和辦公兩種用途分別評估各部分房地產(chǎn)的價值
C．地價按照工業(yè)用地評估，廠房和辦公樓按照重置價格采用成本法評估
D．根據(jù)城市規(guī)劃的要求，按照使用原則，地價按照住宅用地評估，廠房和辦公樓按照重置價格采用成本法評估
7．如果政府征收該宗房地產(chǎn)，則依法應(yīng)給予甲公司的拆遷補(bǔ)償為（ ）。
A．被拆遷房屋及其占用范圍內(nèi)的土地價值
B．被拆遷房屋占用范圍內(nèi)的土地價值和停產(chǎn)停業(yè)損失
C．被拆遷房屋的價值和停產(chǎn)停業(yè)損失
D．被拆遷房屋及其占用范圍內(nèi)的土地價值和停產(chǎn)停業(yè)損失
（三）
甲公司擁有一宗登記用途為工業(yè)的房地產(chǎn)，建成于2004年，現(xiàn)狀用于商業(yè)，于2007年作為抵押物申請了抵押貸款?，F(xiàn)甲公司擬以該宗房地產(chǎn)再次申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其再次抵押價值。經(jīng)調(diào)查，該宗房地產(chǎn)不存在其他法定優(yōu)先受償款。
8．下列關(guān)于該宗房地產(chǎn)抵押估價的假設(shè)和限制條件分析中，不合理的假設(shè)是（ ）。
A．估價對象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓
B．估價對象法定用途為工業(yè)，現(xiàn)狀用途為商業(yè)，遵循使用原則，設(shè)定估價對象用途為商業(yè)
C．該地區(qū)房地產(chǎn)市場狀況保持穩(wěn)定，未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變
D．本次評估假設(shè)估價對象無基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題
9．對該宗工業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行區(qū)位因素分析時，一般不重點(diǎn)分析的因素是（ ）。
A．交通條件
B．產(chǎn)業(yè)集聚度
C．基礎(chǔ)設(shè)施完備程度
D．公共設(shè)施完備程度
10．該宗房地產(chǎn)的再次抵押價值為（ ）。
A．首次抵押時的價值-首次抵押貸款余額
B．再次抵押時的價值-首次抵押貸款余額
C．再次抵押時的價值-已抵押貸款額/貸款成數(shù)
D．再次抵押時的價值-已抵押貸款余額/貸款成數(shù)
2009年房地產(chǎn)估價案例與分析考試試題及答案解析
三、下列房地產(chǎn)估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明1處錯誤得3分，本題全對得40分。請?jiān)诖痤}紙上作答。每個錯誤對應(yīng)1個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分）
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四、估價目的
為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。
五、估價時點(diǎn)
2009年6月30日
六、價值定義
房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。
七、估價依據(jù)
（一）有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)范
1．《中華人民共和國物權(quán)法》。
2．《中華人民共和國擔(dān)保法》。
3．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。
4．《中華人民共和國土地管理法》。
5．《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。
6．《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》。
7．《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。
（二）委托方提供的有關(guān)資料（略）
（三）估價方掌握的有關(guān)資料
1．估價對象所在區(qū)域同類型房地產(chǎn)交易資料。
2．估價對象所在區(qū)域同類型房地產(chǎn)出租資料。
3．國家及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)稅費(fèi)法規(guī)。
4．其他政策文件等。
八、估價原則
本估價報告在遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的前提下，具體依據(jù)如下法則：
1．合法原則（略）。
2．使用原則（略）。
3．替代原則（略）。
4．估價時點(diǎn)原則（略）。
九、估價方法
因估價對象為經(jīng)營性物業(yè)，周邊同類項(xiàng)目市場較為發(fā)達(dá)，比較容易調(diào)查房地產(chǎn)市場同類項(xiàng)目交易價格、市場租金及租賃過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，故本次采用市場法、收益法兩種方法進(jìn)行估價。綜合兩種估價方法的測算結(jié)果，最終確定估價結(jié)果。
兩種估價方法定義如下：（略）。
十、估價結(jié)果（略）
十一、估價人員（略）
十二、估價作業(yè)日期（略）
十三、風(fēng)險提示（略）
十四、估價報告應(yīng)用的有效期（略）
房地產(chǎn)估價技術(shù)報告
一、個別因素分析（略）
二、區(qū)域因素分析（略）
三、市場背景分析（略）
四、使用分析（略）
五、估價方法選用（略）
六、估價測算過程（略）
（一）市場法
市場法是將估價對象與在估價時點(diǎn)近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格作適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法。
計算公式：
估價對象市場價格=可比實(shí)例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)
1．可比實(shí)例選擇
區(qū)域市場同類項(xiàng)目售價等數(shù)據(jù)組見下表：（略）。
根據(jù)替代原則，結(jié)合估價對象實(shí)際情況，選取以下三個項(xiàng)目作為可比實(shí)例：
可比實(shí)例A：銀行大廈，位于金融街B區(qū)7號，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，寫字樓用途，占地面積為10971．27㎡，建筑面積為98741．45㎡，地上二十層，地下二層，交易單價為17272元/㎡（按建筑面積計算，下同），交易時間為2009年4月。
可比實(shí)例B：新新大廈，位于金融街C區(qū)2號，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，寫字樓用途，占地面積為5699．77㎡，建筑面積為34198．63㎡，地上十五層，地下二層，交易單價為16700元/㎡，交易時間為2007年10月。
可比實(shí)例C：中正大廈，位于金融街D區(qū)3號，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，寫字樓用途，占地面積為9752．56㎡，建筑面積為83773㎡，地上二十三層，地下三層，交易單價為17578元/㎡，交易時間為2008年5月。
2．房地產(chǎn)比較因素條件說明表
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附 件（略）
四、指出并改正下面估價報告片段中的錯誤（本題10分。錯處不超過四個。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯1處倒扣2．5分。本題最多扣至0分。請?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯）。以下為某房地產(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：
變現(xiàn)能力是指假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。
影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：
1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。
估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。
2．獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。
估價對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。
3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。
估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。
4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。
由于在建工程不確定因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。
5．價值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。
估價對象建筑面積大，總價高，變現(xiàn)能力較弱。
6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。
估價對象位于××商務(wù)圈，較繁華，區(qū)位狀況較好，變現(xiàn)能力較強(qiáng)。
綜合分析以上影響因素，估價對象房地產(chǎn)變現(xiàn)能力較強(qiáng)。假定在估價時點(diǎn)拍賣或者變賣，受各種因素影響，其最可能實(shí)現(xiàn)的價格一般比評估的正常市場價值要低，預(yù)計約為評估價值的70%左右。
2009年試題參考答案
一、問答題
（一）答：1．復(fù)核估價時，若甲機(jī)構(gòu)在確定估價時點(diǎn)時無誤，應(yīng)以甲機(jī)構(gòu)的估價時點(diǎn)為復(fù)核估價的估價時點(diǎn)。估價對象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價對象狀況以及房地產(chǎn)市場狀況，也應(yīng)以原估價時點(diǎn)時的狀況為準(zhǔn)。
2．復(fù)核估價的估價目的可表述為：受××銀行委托，對甲機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價結(jié)果進(jìn)行復(fù)核；價值定義可表述為：在甲機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價報告的估價時點(diǎn)時的房地產(chǎn)市場狀況和估價對象狀況下，確定估價對象客觀合理的抵押價值。
（二）答：1．估價時點(diǎn)不同。乙估價機(jī)構(gòu)評估在建工程的估價時點(diǎn)與丙估價機(jī)構(gòu)評估估價對象抵押價值的估價時點(diǎn)相距半年以上，由于時間的變化，房地產(chǎn)市場行情會發(fā)生變化，房地產(chǎn)價值也會發(fā)生變化。
2．估價目的和價值類型不同。乙估價機(jī)構(gòu)的估價目的是轉(zhuǎn)讓目的，評估的是估價對象的市場價值，而丙估價機(jī)構(gòu)的估價目的是抵押貸款目的，評估的是估價對象的抵押價值，僅就估價目的和價值類型不同而言，兩個價格之間會有差異。
3．設(shè)計方案變更。由于甲公司修改了原設(shè)計方案并經(jīng)過政府主管部門批準(zhǔn)，估價對象用途、規(guī)模均有可能發(fā)生了改變，僅從改變設(shè)計方案角度看，改變前后價值也會有差異。
4．購買后投入建設(shè)資金。項(xiàng)目購買后投入建設(shè)資金建設(shè)半年，估價對象價值與購買價值會有差異。
（三）答：1．政府應(yīng)對占用的小區(qū)500㎡綠地進(jìn)行賠償，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第六章第七十三條之規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于小區(qū)全體業(yè)主所有，即使是市政建設(shè)需要占用，也應(yīng)給予小區(qū)全體業(yè)主綠地?fù)p失賠償費(fèi)，同時，由于修建環(huán)城公路，給小區(qū)業(yè)主帶來的噪聲污染、出行不便也應(yīng)給予相應(yīng)賠償。
2．《中華人民共和國物權(quán)法》第四十二條規(guī)定，征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。政府應(yīng)對被拆除的900㎡的住宅樓的業(yè)主（或產(chǎn)權(quán)人）依法進(jìn)行補(bǔ)償。理論上的補(bǔ)償內(nèi)容包含：被拆除的住宅樓的房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)（含被拆除的住宅樓室內(nèi)業(yè)主自行裝修裝飾的補(bǔ)償費(fèi)）、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、過渡補(bǔ)助費(fèi)，安置補(bǔ)助費(fèi)（針對住房困難的低收入家庭的）等。
二、單項(xiàng)選擇題
1．D 2．D 3．D 4．B 5．A 6．C 7．D 8．B 9．D 10．D
三、指錯題
1．致委托人函中缺估價對象的詳細(xì)說明。
2．致委托人函中缺估價報告應(yīng)用有效期。
3．致委托人函中缺估價對象的法定優(yōu)先受償款和抵押價值說明（或者說給出了估價對象的市場價值但沒有給出抵押價值）。
4．估價對象權(quán)利狀況描述不全，未交代是否有共有權(quán)人、是否設(shè)立抵押權(quán)、缺房屋所有權(quán)情況說明。
5．估價對象中土地使用權(quán)出讓起始年份未說明或介紹。
6．估價對象中缺區(qū)位狀況介紹或說明。
7．估價對象中缺現(xiàn)狀使用情況說明，如是否有出租情形、各層使用情況（含地下第三層）等。
8．估價依據(jù)中缺《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》。
9．估價原則中缺謹(jǐn)慎原則。
10．估價結(jié)果報告中缺變現(xiàn)能力分析。
11．市場法中對可比實(shí)例的介紹中缺少是否有地下車庫的說明。
12．市場法計算中可比實(shí)例B交易時間與估價時點(diǎn)相距近兩年，不宜選作可比實(shí)例。
13．市場法計算中可比實(shí)例C交易時間與估價時點(diǎn)相距一年以上，也不宜選作可比實(shí)例。
14．可比實(shí)例B成交規(guī)模小，與估價對象規(guī)模不相當(dāng)，不宜作為可比實(shí)例。
15．市場法計算時缺少對距市中心距離的調(diào)整（或應(yīng)對可比實(shí)例“距市中心距離”進(jìn)行調(diào)整）。
16．周邊景觀應(yīng)屬于區(qū)域因素。
17．市場法計算中可比實(shí)例B、C的交易日期調(diào)整系數(shù)分子分母顛倒了，分子應(yīng)為100，分母分別為102和99。
18．市場法計算中缺權(quán)益狀況說明和調(diào)整。
19．市場法計算中缺地上樓層和地下樓層不同的調(diào)整。
20．市場法修正系數(shù)計算應(yīng)說明理由。
21．市場法計算中缺地上車位的價值計算。
22．地下車庫價格僅用收益法一種方法計算未說明不選用其他方法的理由（或在市場法中缺地下車庫的計算）。
23．估價結(jié)果中缺法定優(yōu)先受償款和抵押價值說明。
四、改錯題
1．在通用性表述中，“標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差”的說法錯誤，應(yīng)為“標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性強(qiáng)”。
2．在房地產(chǎn)開發(fā)程度表述中，“由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強(qiáng)”的說法錯誤，應(yīng)為“由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較弱”。
3．缺少變現(xiàn)時間長短的說明。
4．缺少變現(xiàn)費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序的說明。
解 析
二、單項(xiàng)選擇題
1．根據(jù)《人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》，建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。因此選D。
3．2300元/㎡×5000㎡×（1+3%）=1184．5萬元。
4．6650元/㎡×（1+1%）12÷（1+10%）×15000㎡=10218．3萬元。
（一）
甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)（以下簡稱甲機(jī)構(gòu)）于2007年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價報告，銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產(chǎn)時實(shí)現(xiàn)的價格比甲機(jī)構(gòu)當(dāng)時的評估價值低很多，銀行認(rèn)為甲機(jī)構(gòu)存在高估，并委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對甲機(jī)構(gòu)2007年8月出具的估價報告進(jìn)行復(fù)核估價。
請問：1．復(fù)核估價時應(yīng)如何確定估價時點(diǎn)、估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況?
2．復(fù)核估價的估價目的和價值定義應(yīng)如何表述?
（二）
甲公司為購買某在建工程項(xiàng)目委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其市場價值，估價結(jié)果為7500萬元。購得該項(xiàng)目后，甲公司對原設(shè)計方案進(jìn)行了修改并取得了政府主管部門的批準(zhǔn)。該項(xiàng)目重新開工半年后，甲公司為籌措資金擬以該在建工程向銀行申請抵押貸款，委托丙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其抵押價值，估價結(jié)果為9000萬元。
請問：若上述兩個估價結(jié)果均是合理的，產(chǎn)生兩者差異的原因有哪些?
（三）
某城市規(guī)劃建設(shè)一條環(huán)城公路，經(jīng)過某商品住宅小區(qū)南側(cè)。該小區(qū)已建成使用3年，共有15幢多層住宅樓，總建筑面積為14000㎡。建設(shè)環(huán)城公路需占用該小區(qū)500㎡綠地，并拆除一幢面積為900㎡的住宅樓。政府?dāng)M按規(guī)定進(jìn)行有關(guān)補(bǔ)償和賠償，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。
請問：理論上政府補(bǔ)償和賠償?shù)膬?nèi)容應(yīng)包括哪些方面?
二、單選題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有1個最符合題意，請將這個答案對應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號內(nèi)）
（一）
某商品住宅開發(fā)項(xiàng)目，征收土地面積5000㎡，其中建設(shè)用地面積4500㎡，代征地面積500㎡，規(guī)劃建筑面積為15000㎡。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）于2008年10月18日以出讓方式取得該項(xiàng)目用地，支付了地價款和3%的契稅，取得了國有土地使用證。至2009年10月18日，該項(xiàng)目已投入70%的建設(shè)資金，完成了主體結(jié)構(gòu)，預(yù)計1年后可全部竣工。甲公司擬以該在建工程申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其于2009年10月18日的抵押價值。經(jīng)調(diào)查，目前該區(qū)域同類商品住宅的平均售價為6650元/㎡，且按每月1%遞增；平均投資利潤率為8%，貸款年利率為7．47%，折現(xiàn)率為10%。
1．下列關(guān)于在建工程抵押的表述中，正確的是（ ）。
A．在建工程只有當(dāng)已投入的建設(shè)資金超過總投資的35%時才可以設(shè)定抵押
B．在建工程只有當(dāng)主體工程結(jié)構(gòu)封頂時才可以設(shè)定抵押
C．在建工程抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時，設(shè)定抵押權(quán)后新增建設(shè)的部分不能處置
D．在建工程抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時，優(yōu)先受償順序?yàn)橘彿靠?、建筑工程款、銀行債權(quán)
2．若采用成本法和假設(shè)開發(fā)法中的傳統(tǒng)方法對該在建工程進(jìn)行估價，下列關(guān)于投資利潤率選取的表述中，正確的是（ ）。
A．成本法和假設(shè)開發(fā)法采用的投資利潤率相同
B．成本法采用的投資潤率高于假設(shè)開發(fā)法的投資利潤率
C．成本法采用的投資利潤率低于假設(shè)開發(fā)法的投資利潤率
D．成本法和假設(shè)開發(fā)法采用的投資利潤率不可比較
3．采用成本法估價時，土地部分以基準(zhǔn)地價修正法計算的單價為2300元/㎡，則土地總價為（ ）。
A．1035．0
B．1066．1
C．1150．0
D．1184．5
4．采用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價時，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值在估價時點(diǎn)為（ ）。
A．9734．2
B．10218．3
C．10407．5
D．10458．8
（二）
甲公司擁有一宗面積為80000㎡的工業(yè)用地，地上建有面積為50000㎡的廠房及10000㎡的自用辦公樓。新一輪城市規(guī)劃已將該區(qū)域調(diào)整為城市住宅區(qū)。
5．甲公司因申請抵押貸款委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估該宗房地產(chǎn)的價值，受托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)（ ）。
A．按工業(yè)用途估價
B．按居住用途估價
C．按工業(yè)用途評估廠房價值，按辦公用途評估自用辦公樓價值
D．先分別按工業(yè)用途和居住用途估價，然后予以綜合
6．受托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對該宗房地產(chǎn)進(jìn)行抵押估價時，正確的思路是（ ）。
A．地價按照工業(yè)用地評估，廠房價值按照重置價格采用成本法評估，辦公樓參照周邊寫字樓的售價等進(jìn)行評估
B．按照建筑面積分?jǐn)倧S房和辦公樓各自占用的土地面積，分工業(yè)和辦公兩種用途分別評估各部分房地產(chǎn)的價值
C．地價按照工業(yè)用地評估，廠房和辦公樓按照重置價格采用成本法評估
D．根據(jù)城市規(guī)劃的要求，按照使用原則，地價按照住宅用地評估，廠房和辦公樓按照重置價格采用成本法評估
7．如果政府征收該宗房地產(chǎn)，則依法應(yīng)給予甲公司的拆遷補(bǔ)償為（ ）。
A．被拆遷房屋及其占用范圍內(nèi)的土地價值
B．被拆遷房屋占用范圍內(nèi)的土地價值和停產(chǎn)停業(yè)損失
C．被拆遷房屋的價值和停產(chǎn)停業(yè)損失
D．被拆遷房屋及其占用范圍內(nèi)的土地價值和停產(chǎn)停業(yè)損失
（三）
甲公司擁有一宗登記用途為工業(yè)的房地產(chǎn)，建成于2004年，現(xiàn)狀用于商業(yè)，于2007年作為抵押物申請了抵押貸款?，F(xiàn)甲公司擬以該宗房地產(chǎn)再次申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其再次抵押價值。經(jīng)調(diào)查，該宗房地產(chǎn)不存在其他法定優(yōu)先受償款。
8．下列關(guān)于該宗房地產(chǎn)抵押估價的假設(shè)和限制條件分析中，不合理的假設(shè)是（ ）。
A．估價對象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓
B．估價對象法定用途為工業(yè)，現(xiàn)狀用途為商業(yè)，遵循使用原則，設(shè)定估價對象用途為商業(yè)
C．該地區(qū)房地產(chǎn)市場狀況保持穩(wěn)定，未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變
D．本次評估假設(shè)估價對象無基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題
9．對該宗工業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行區(qū)位因素分析時，一般不重點(diǎn)分析的因素是（ ）。
A．交通條件
B．產(chǎn)業(yè)集聚度
C．基礎(chǔ)設(shè)施完備程度
D．公共設(shè)施完備程度
10．該宗房地產(chǎn)的再次抵押價值為（ ）。
A．首次抵押時的價值-首次抵押貸款余額
B．再次抵押時的價值-首次抵押貸款余額
C．再次抵押時的價值-已抵押貸款額/貸款成數(shù)
D．再次抵押時的價值-已抵押貸款余額/貸款成數(shù)
2009年房地產(chǎn)估價案例與分析考試試題及答案解析
三、下列房地產(chǎn)估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明1處錯誤得3分，本題全對得40分。請?jiān)诖痤}紙上作答。每個錯誤對應(yīng)1個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分）
四、估價目的
為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。
五、估價時點(diǎn)
2009年6月30日
六、價值定義
房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。
七、估價依據(jù)
（一）有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)范
1．《中華人民共和國物權(quán)法》。
2．《中華人民共和國擔(dān)保法》。
3．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。
4．《中華人民共和國土地管理法》。
5．《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。
6．《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》。
7．《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。
（二）委托方提供的有關(guān)資料（略）
（三）估價方掌握的有關(guān)資料
1．估價對象所在區(qū)域同類型房地產(chǎn)交易資料。
2．估價對象所在區(qū)域同類型房地產(chǎn)出租資料。
3．國家及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)稅費(fèi)法規(guī)。
4．其他政策文件等。
八、估價原則
本估價報告在遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的前提下，具體依據(jù)如下法則：
1．合法原則（略）。
2．使用原則（略）。
3．替代原則（略）。
4．估價時點(diǎn)原則（略）。
九、估價方法
因估價對象為經(jīng)營性物業(yè)，周邊同類項(xiàng)目市場較為發(fā)達(dá)，比較容易調(diào)查房地產(chǎn)市場同類項(xiàng)目交易價格、市場租金及租賃過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，故本次采用市場法、收益法兩種方法進(jìn)行估價。綜合兩種估價方法的測算結(jié)果，最終確定估價結(jié)果。
兩種估價方法定義如下：（略）。
十、估價結(jié)果（略）
十一、估價人員（略）
十二、估價作業(yè)日期（略）
十三、風(fēng)險提示（略）
十四、估價報告應(yīng)用的有效期（略）
房地產(chǎn)估價技術(shù)報告
一、個別因素分析（略）
二、區(qū)域因素分析（略）
三、市場背景分析（略）
四、使用分析（略）
五、估價方法選用（略）
六、估價測算過程（略）
（一）市場法
市場法是將估價對象與在估價時點(diǎn)近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格作適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法。
計算公式：
估價對象市場價格=可比實(shí)例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)
1．可比實(shí)例選擇
區(qū)域市場同類項(xiàng)目售價等數(shù)據(jù)組見下表：（略）。
根據(jù)替代原則，結(jié)合估價對象實(shí)際情況，選取以下三個項(xiàng)目作為可比實(shí)例：
可比實(shí)例A：銀行大廈，位于金融街B區(qū)7號，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，寫字樓用途，占地面積為10971．27㎡，建筑面積為98741．45㎡，地上二十層，地下二層，交易單價為17272元/㎡（按建筑面積計算，下同），交易時間為2009年4月。
可比實(shí)例B：新新大廈，位于金融街C區(qū)2號，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，寫字樓用途，占地面積為5699．77㎡，建筑面積為34198．63㎡，地上十五層，地下二層，交易單價為16700元/㎡，交易時間為2007年10月。
可比實(shí)例C：中正大廈，位于金融街D區(qū)3號，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，寫字樓用途，占地面積為9752．56㎡，建筑面積為83773㎡，地上二十三層，地下三層，交易單價為17578元/㎡，交易時間為2008年5月。
2．房地產(chǎn)比較因素條件說明表
附 件（略）
四、指出并改正下面估價報告片段中的錯誤（本題10分。錯處不超過四個。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯1處倒扣2．5分。本題最多扣至0分。請?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯）。以下為某房地產(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：
變現(xiàn)能力是指假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。
影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：
1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。
估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。
2．獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。
估價對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。
3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。
估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。
4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。
由于在建工程不確定因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。
5．價值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。
估價對象建筑面積大，總價高，變現(xiàn)能力較弱。
6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。
估價對象位于××商務(wù)圈，較繁華，區(qū)位狀況較好，變現(xiàn)能力較強(qiáng)。
綜合分析以上影響因素，估價對象房地產(chǎn)變現(xiàn)能力較強(qiáng)。假定在估價時點(diǎn)拍賣或者變賣，受各種因素影響，其最可能實(shí)現(xiàn)的價格一般比評估的正常市場價值要低，預(yù)計約為評估價值的70%左右。
2009年試題參考答案
一、問答題
（一）答：1．復(fù)核估價時，若甲機(jī)構(gòu)在確定估價時點(diǎn)時無誤，應(yīng)以甲機(jī)構(gòu)的估價時點(diǎn)為復(fù)核估價的估價時點(diǎn)。估價對象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價對象狀況以及房地產(chǎn)市場狀況，也應(yīng)以原估價時點(diǎn)時的狀況為準(zhǔn)。
2．復(fù)核估價的估價目的可表述為：受××銀行委托，對甲機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價結(jié)果進(jìn)行復(fù)核；價值定義可表述為：在甲機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價報告的估價時點(diǎn)時的房地產(chǎn)市場狀況和估價對象狀況下，確定估價對象客觀合理的抵押價值。
（二）答：1．估價時點(diǎn)不同。乙估價機(jī)構(gòu)評估在建工程的估價時點(diǎn)與丙估價機(jī)構(gòu)評估估價對象抵押價值的估價時點(diǎn)相距半年以上，由于時間的變化，房地產(chǎn)市場行情會發(fā)生變化，房地產(chǎn)價值也會發(fā)生變化。
2．估價目的和價值類型不同。乙估價機(jī)構(gòu)的估價目的是轉(zhuǎn)讓目的，評估的是估價對象的市場價值，而丙估價機(jī)構(gòu)的估價目的是抵押貸款目的，評估的是估價對象的抵押價值，僅就估價目的和價值類型不同而言，兩個價格之間會有差異。
3．設(shè)計方案變更。由于甲公司修改了原設(shè)計方案并經(jīng)過政府主管部門批準(zhǔn)，估價對象用途、規(guī)模均有可能發(fā)生了改變，僅從改變設(shè)計方案角度看，改變前后價值也會有差異。
4．購買后投入建設(shè)資金。項(xiàng)目購買后投入建設(shè)資金建設(shè)半年，估價對象價值與購買價值會有差異。
（三）答：1．政府應(yīng)對占用的小區(qū)500㎡綠地進(jìn)行賠償，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第六章第七十三條之規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于小區(qū)全體業(yè)主所有，即使是市政建設(shè)需要占用，也應(yīng)給予小區(qū)全體業(yè)主綠地?fù)p失賠償費(fèi)，同時，由于修建環(huán)城公路，給小區(qū)業(yè)主帶來的噪聲污染、出行不便也應(yīng)給予相應(yīng)賠償。
2．《中華人民共和國物權(quán)法》第四十二條規(guī)定，征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。政府應(yīng)對被拆除的900㎡的住宅樓的業(yè)主（或產(chǎn)權(quán)人）依法進(jìn)行補(bǔ)償。理論上的補(bǔ)償內(nèi)容包含：被拆除的住宅樓的房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)（含被拆除的住宅樓室內(nèi)業(yè)主自行裝修裝飾的補(bǔ)償費(fèi)）、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、過渡補(bǔ)助費(fèi)，安置補(bǔ)助費(fèi)（針對住房困難的低收入家庭的）等。
二、單項(xiàng)選擇題
1．D 2．D 3．D 4．B 5．A 6．C 7．D 8．B 9．D 10．D
三、指錯題
1．致委托人函中缺估價對象的詳細(xì)說明。
2．致委托人函中缺估價報告應(yīng)用有效期。
3．致委托人函中缺估價對象的法定優(yōu)先受償款和抵押價值說明（或者說給出了估價對象的市場價值但沒有給出抵押價值）。
4．估價對象權(quán)利狀況描述不全，未交代是否有共有權(quán)人、是否設(shè)立抵押權(quán)、缺房屋所有權(quán)情況說明。
5．估價對象中土地使用權(quán)出讓起始年份未說明或介紹。
6．估價對象中缺區(qū)位狀況介紹或說明。
7．估價對象中缺現(xiàn)狀使用情況說明，如是否有出租情形、各層使用情況（含地下第三層）等。
8．估價依據(jù)中缺《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》。
9．估價原則中缺謹(jǐn)慎原則。
10．估價結(jié)果報告中缺變現(xiàn)能力分析。
11．市場法中對可比實(shí)例的介紹中缺少是否有地下車庫的說明。
12．市場法計算中可比實(shí)例B交易時間與估價時點(diǎn)相距近兩年，不宜選作可比實(shí)例。
13．市場法計算中可比實(shí)例C交易時間與估價時點(diǎn)相距一年以上，也不宜選作可比實(shí)例。
14．可比實(shí)例B成交規(guī)模小，與估價對象規(guī)模不相當(dāng)，不宜作為可比實(shí)例。
15．市場法計算時缺少對距市中心距離的調(diào)整（或應(yīng)對可比實(shí)例“距市中心距離”進(jìn)行調(diào)整）。
16．周邊景觀應(yīng)屬于區(qū)域因素。
17．市場法計算中可比實(shí)例B、C的交易日期調(diào)整系數(shù)分子分母顛倒了，分子應(yīng)為100，分母分別為102和99。
18．市場法計算中缺權(quán)益狀況說明和調(diào)整。
19．市場法計算中缺地上樓層和地下樓層不同的調(diào)整。
20．市場法修正系數(shù)計算應(yīng)說明理由。
21．市場法計算中缺地上車位的價值計算。
22．地下車庫價格僅用收益法一種方法計算未說明不選用其他方法的理由（或在市場法中缺地下車庫的計算）。
23．估價結(jié)果中缺法定優(yōu)先受償款和抵押價值說明。
四、改錯題
1．在通用性表述中，“標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差”的說法錯誤，應(yīng)為“標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性強(qiáng)”。
2．在房地產(chǎn)開發(fā)程度表述中，“由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強(qiáng)”的說法錯誤，應(yīng)為“由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較弱”。
3．缺少變現(xiàn)時間長短的說明。
4．缺少變現(xiàn)費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序的說明。
解 析
二、單項(xiàng)選擇題
1．根據(jù)《人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》，建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。因此選D。
3．2300元/㎡×5000㎡×（1+3%）=1184．5萬元。
4．6650元/㎡×（1+1%）12÷（1+10%）×15000㎡=10218．3萬元。