一、單項(xiàng)選擇題（共35題，每題1分，每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖鸢缚ㄉ贤亢谄湎鄳?yīng)的編號(hào)）
1．對(duì)于收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，從建筑物竣工之日算起，在正常市場(chǎng)和正常運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間稱(chēng)為（ ?。?BR> A．設(shè)計(jì)壽命
B．經(jīng)濟(jì)壽命
C．法定壽命
D．自然壽命
2．地鐵站的建成使周邊寫(xiě)字樓的租金顯著提高，這說(shuō)明房地產(chǎn)投資具有（ ）的特性。
A．變現(xiàn)性差
B．易受政策影響
C．依賴(lài)專(zhuān)業(yè)管理
D．效益外溢和轉(zhuǎn)移
3．甲乙物業(yè)2008年10月的價(jià)值均為1100萬(wàn)元。預(yù)計(jì)2009年10月甲物業(yè)的價(jià)值為1200萬(wàn)元和1000萬(wàn)元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價(jià)值為1300萬(wàn)元和900萬(wàn)元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是（ ）。
A．甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大
B．乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大
C．甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)相同
D．難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小
4．如果整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為15%，國(guó)債收益率為9%，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0．23，則按資本資產(chǎn)定價(jià)模型計(jì)算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率是（ ?。?。
A．10．38%
B．11．07%
C．12．45%
D．13．62%
5．2008年，某市可供租售的房屋面積為3000萬(wàn)ｉn2，其中可供銷(xiāo)售的住宅面積為1800萬(wàn)㎡，可供出租的住宅面積為450萬(wàn)㎡；當(dāng)年銷(xiāo)售和出租的房屋總面積為2750萬(wàn)Ｉ112，其中銷(xiāo)售的住宅面積為1680萬(wàn)㎡，出租的住宅面積為320萬(wàn)㎡。該市2008年住宅市場(chǎng)吸納率為（ ?。?BR> A．71．11%
B．88．89%
C．91．67%
D．93．33%
6．某市2008年存量商品住宅的吸納率為50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期是（ ?。?。
A．半個(gè)月
B．2個(gè)月
C．半年
D．2年
7．房地產(chǎn)市場(chǎng)供給壟斷性的原因不包括（ ）。
A．房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的廣泛性
B．房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的異質(zhì)性
C．土地所有權(quán)的排他性
D．土地的有限性
8．房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中，在需求增長(zhǎng)率由大于變?yōu)樾∮诠┙o增長(zhǎng)率的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，空置率由（ ）。
A．上升到下降
B．下降到上升
C．高于合理空置率到低于合理空置率
D．低于合理空置率到高于合理空置率
9．橫道圖法用于項(xiàng)目建設(shè)階段的（ ?。?BR> A．質(zhì)量控制
B．進(jìn)度控制
C．成本控制
D．合同管理
10．在正式申請(qǐng)竣工驗(yàn)收之前，開(kāi)發(fā)商要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)初步檢查。檢查后由（ ?。┝谐鲑|(zhì)量缺陷清單。
A．開(kāi)發(fā)商
B．承包商
C．監(jiān)理工程師
D．使用單位
11．需要使用損益平衡圖來(lái)制定房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格的定價(jià)方法是（ ?。?BR> A．目標(biāo)定價(jià)法
B．價(jià)值定價(jià)法
C．挑戰(zhàn)定價(jià)法
D．成本加成定價(jià)法
12．在一定時(shí)期內(nèi)，某類(lèi)商品房的市場(chǎng)潛量是指這類(lèi)商品房的（ ）。
A．市場(chǎng)需求上限
B．市場(chǎng)有效需求
C．市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)需求
D．市場(chǎng)最低需求
13．某市2008年住宅的預(yù)測(cè)銷(xiāo)售量為500萬(wàn)㎡，實(shí)際銷(xiāo)售量為650萬(wàn)㎡，平滑指數(shù)為0．75，利用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的該市2009年住宅銷(xiāo)售量為（ ?。┤f(wàn)㎡。
A．500．0
B．537．5
C．612．5
D．650．0
14．某開(kāi)發(fā)商率先向市場(chǎng)推出了帶有電梯的別墅，該開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目市場(chǎng)定位戰(zhàn)略上采取的是（ ）戰(zhàn)略。
A．形象差異化
B．人員差別化
C．服務(wù)差別化
D．產(chǎn)品差別化
15．某城市的居民對(duì)高層住宅經(jīng)歷了一個(gè)從較為抗拒到較普遍接受的過(guò)程，這一現(xiàn)象反映了消費(fèi)者市場(chǎng)的（ ?。?BR> A．替代性
B．發(fā)展性
C．地區(qū)性
D．復(fù)雜性
16．認(rèn)為利率水平是由貨幣的供給與需求決定的代表性理論是（ ?。?BR> A．馬克思的利率決定理論
B．可貸資金利率理論
C．Ｉs—1M曲線模型利率理論
D．流動(dòng)性偏好利率理論
17．若名義利率為10%，通貨膨脹率為4%，則實(shí)際利率為（ ?。?。
A．5．77%
B．6．00%
C．10．00%
D．14．40%
18．某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5%的比例遞增，第1年的租金為1萬(wàn)元，租金于每年的年初收取，年利率為8%，則該商鋪15年租金收入的現(xiàn)值為（ ?。┤f(wàn)元。
A．11．41
B．11．49
C．12．41
D．12．49
19．李某從銀行貸款56萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一套住宅，該筆貸款的期限為20年，年利率為7．5%，按月等額償還。如果李某于第7年末提前償還本金10萬(wàn)元，則從第8年開(kāi)始的月還款額為（ ）元。
A．3456．09
B．3505．95
C．3509．74
D．3705．73
20．某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)到竣工驗(yàn)收共用了3年時(shí)間，建成后用于出租經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)壽命為40年，土地使用權(quán)年限為50年，則該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)期為（ ）年。
A．37
B．40
C．43
D．50
21．某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，當(dāng)ｉ =14%時(shí)，凈現(xiàn)值為450萬(wàn)元；當(dāng)ｉ =15%時(shí)，凈現(xiàn)值為-200萬(wàn)元，平均資金成本率為13．2%，基準(zhǔn)收益率為10%。該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為（ ?。?BR> A．20%
B．14．31%
C．14．69%
D．14．80%
22．某商鋪的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為100萬(wàn)元，其中60萬(wàn)元來(lái)自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為7%，預(yù)計(jì)該商鋪第1年稅后凈現(xiàn)金流量為3萬(wàn)元，如果不考慮物業(yè)增值收益，則第1年的投資回報(bào)率為（ ?。?BR> A．5．00%
B．7．50%
C．18．36%
D．28．85%
23．趙某以12000元/㎡的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了230㎡的商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買(mǎi)價(jià)中的60%來(lái)自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷(xiāo)、利潤(rùn)共34萬(wàn)元，則其償債備付率為（ ）。
A．0．12
B．0．21
C．1．26
D．2．05
24．房地產(chǎn)投資方案比選通常是在（ ?。┲g進(jìn)行。
A．獨(dú)立方案
B．互斥方案
C．凈現(xiàn)值法
D．等額年費(fèi)用法
25．對(duì)經(jīng)營(yíng)期不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比選時(shí)，應(yīng)采用的方法是（ ）。
A．等額年值法
B．差額投資內(nèi)部收益率法
C．凈現(xiàn)值法
D．等額年費(fèi)用法
26．下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資不確定因素的表述中，正確的是（ ?。?BR> A．空置率與有效毛收入呈反向變動(dòng)
B．通過(guò)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂長(zhǎng)期合約，可以完全排除通貨膨脹對(duì)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的影響
C．權(quán)益投資比率高，意味著投資者承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬均增加
D．金融機(jī)構(gòu)通常要求投資者的權(quán)益投資比率不得高于某一要求的比率
27．各投資方案凈現(xiàn)值的期望值不同時(shí)，以方案風(fēng)險(xiǎn)大小為投資方案比選的主要依據(jù)，此時(shí)應(yīng)選擇的判別指標(biāo)是（ ?。?BR> A．凈現(xiàn)值
B．凈現(xiàn)值期望值
C．凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差
D．凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)
28．下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)參數(shù)中，屬于收益相關(guān)指標(biāo)的是（ ）
A．出租率
B．基準(zhǔn)收益率
C．成本利潤(rùn)率
D．財(cái)務(wù)杠桿比率
29．某賓館開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共有150間客房，平均每間客房的面積為40㎡，總建筑面積為6800㎡。當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的綜合造價(jià)為3000元/㎡，每間客房的綜合投資為14萬(wàn)元。則用單元估算法計(jì)算的該賓館總投資為（ ）萬(wàn)元。
A．1800
B．2040
C．2100
D．2380
30．將借款本息視為現(xiàn)金流出的基本報(bào)表是（ ?。?。
A．全部投資現(xiàn)金流量表
B．資本金現(xiàn)金流量表
C．借款還本付息估算表
D．投資計(jì)劃與資金籌措表
31．租賃融資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用模式主要是（ ）。
A．置業(yè)投資
B．設(shè)備租賃
C．售后回租
D．權(quán)益融資
32．商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款可能面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)不包括（ ?。?BR> A．開(kāi)發(fā)商違法預(yù)售
B．借款人賴(lài)賬不還
C．借款人拖延還款
D．房地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡
33．在貸款綜合評(píng)價(jià)中，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)分為AAA、AA、A、和BBB、四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，其中AAA級(jí)對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為（ ?。?BR> A．50%
B．60%
C．70%
D．80%
34．在寫(xiě)字樓出租中，室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化裝修的費(fèi)用通常由（ ）支付。
A．業(yè)主
B．承租人
C．物業(yè)服務(wù)企業(yè)
D．業(yè)主、承租人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同
35．某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬(wàn)元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的出租率為80%，所有承租人都能按時(shí)交納租金，物業(yè)其他收入為2萬(wàn)元，則物業(yè)在該報(bào)告期的有效毛收入為（ ?。┤f(wàn)元。
A．22．0
B．24．0
C．25．6
D．26．0
二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0．5分）
1．下列風(fēng)險(xiǎn)中，屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的有（ ?。?BR> A．市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)
B．變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)
C．利率風(fēng)險(xiǎn)
D．時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)
E．資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)
2．對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，除了要分析供求結(jié)構(gòu)，通常還分析（ ?。?BR> A．價(jià)格結(jié)構(gòu)
B．總量結(jié)構(gòu)
C．檔次結(jié)構(gòu)
D．投資結(jié)構(gòu)
E．租買(mǎi)結(jié)構(gòu)
3．房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)別于一般商品市場(chǎng)的特性主要有（ ?。?BR> A．競(jìng)爭(zhēng)性
B．壟斷性
C．外部性
D．均衡性
E．信息不對(duì)稱(chēng)性
4．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，按規(guī)定應(yīng)移交給城市檔案館的竣工檔案應(yīng)包括（ ）。
A．工程質(zhì)量保修書(shū)
B．可行性研究報(bào)告
C．竣工圖
D．住宅使用說(shuō)明書(shū)
E．竣工驗(yàn)收備案表
5．采取隨行就市定價(jià)法確定價(jià)格的情形有（ ?。?。
A．開(kāi)發(fā)商處于市場(chǎng)地位
B．開(kāi)發(fā)商難以估算成本
C．開(kāi)發(fā)商的物業(yè)質(zhì)量與市場(chǎng)的物業(yè)質(zhì)量相近
D．開(kāi)發(fā)商打算與同行和平共處
E．開(kāi)發(fā)商具有向市場(chǎng)挑戰(zhàn)的實(shí)力
6．房地產(chǎn)市場(chǎng)分析可以幫助開(kāi)發(fā)商（ ）。
A．選擇合適的項(xiàng)目位置
B．尋找投資合作伙伴
C．確定滿(mǎn)足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品類(lèi)型
D．判斷租買(mǎi)時(shí)機(jī)
E．進(jìn)行土地使用權(quán)出讓決策
7．開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析的內(nèi)容通常有（ ）。
A．供需分析
B．競(jìng)爭(zhēng)分析
C．市場(chǎng)占有率分析
D．投資收益分析
E．宏觀因素分析
8．下列房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)模式中，現(xiàn)金流出包括土地成本的有（ ?。?。
A．購(gòu)買(mǎi)—持有—出租—出售
B．購(gòu)買(mǎi)一更新改造—出售
C．購(gòu)買(mǎi)一更新改造—出租—出售
D．開(kāi)發(fā)—銷(xiāo)售
E．開(kāi)發(fā)—持有—出租—出售
9．投資回報(bào)率與資本金凈利潤(rùn)率的差異，主要在于前者考慮了（ ?。?。
A．物業(yè)增值收益
B．所得稅
C．還本付息額
D．投資者權(quán)益增加值
E．權(quán)益投資
10．下列關(guān)于差額投資內(nèi)部收益率的表述中，正確的有（ ）。
A．差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案內(nèi)部收益率之差
B．差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率
C．差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率
D．差額投資內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率時(shí)，以投資大的方案為優(yōu)選方案
E．采用差額投資內(nèi)部收益率進(jìn)行多方案比選時(shí)，應(yīng)將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案
11．下列風(fēng)險(xiǎn)分析的內(nèi)容中，屬于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段工作的有（ ）。
A．風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因分析
B．風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大小分析
C．風(fēng)險(xiǎn)因素檢驗(yàn)
D．風(fēng)險(xiǎn)變量間的相關(guān)性分析
E．風(fēng)險(xiǎn)概率分布情況分析
12．實(shí)物期權(quán)方法可以應(yīng)用于房地產(chǎn)投資決策，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資具有（ ?。?。
A．可預(yù)測(cè)性
B．不可控性
C．不可逆性
D．可延期性
E．不可彎更性
13．編制房地產(chǎn)投資計(jì)劃與資金籌措表之前，應(yīng)先編制（ ）。
A．現(xiàn)金流量表
B．損益表
C．資金使用計(jì)劃
D．資金籌措計(jì)劃
E．資金來(lái)源與運(yùn)用表
14．按信托性質(zhì)分類(lèi)，房地產(chǎn)投資信托基金的類(lèi)型有（ ?。?BR> A．權(quán)益型
B．抵押型
C．傘型合伙
D．多重合伙
E．混合型
15．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作內(nèi)容包括（ ?。?BR> A．確立管理目標(biāo)
B．制定維修養(yǎng)護(hù)方案
C．制定安全保衛(wèi)方案
D．提出預(yù)算
E．確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
三、判斷題（共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至0分）
1．具有相同市場(chǎng)價(jià)值的房地產(chǎn)，其投資價(jià)值因人而異。 （ ?。?BR> 2．房地產(chǎn)投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成為大型機(jī)構(gòu)投資者直接投資房地產(chǎn)的重要工具。 （ ?。?BR> 3．量?jī)r(jià)彈性是指某時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)交易量與該時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)價(jià)格之比。 （ ）
4．開(kāi)發(fā)商在選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)時(shí)，不僅要考察其代理的成功率，還要考察其代理每一個(gè)項(xiàng)目的平均銷(xiāo)售周期。 （ ）
5．一個(gè)整體市場(chǎng)能夠細(xì)分為若干子市場(chǎng)，主要是因?yàn)轭櫩托枨蟠嬖诓町愋浴＃ā 。?BR> 6．個(gè)人住房抵押貸款采用等額還本付息方式還款時(shí)，各期還款額中包含的本金相等。 （ ?。?BR> 7．只要商品住宅的價(jià)格不下跌，就不會(huì)發(fā)生次貸危機(jī)。 （ ?。?BR> 8．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本中不包括含銷(xiāo)售稅金。 （ ?。?BR> 9．借款償還期和投資回收期都是評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)。 （ ?。?BR> 10．不確定型決策是指未來(lái)事件的自然狀態(tài)是否發(fā)生不能肯定，且其發(fā)生概率也未知的決策。 （ ）
11．租售價(jià)格與預(yù)測(cè)租售價(jià)格之間差距越大，說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。 （ ?。?BR> 12．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。 （ ?。?BR> 13．預(yù)租售收入可以作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金來(lái)源。 （ ?。?BR> 14．無(wú)論是權(quán)益融資還是債務(wù)融資，資金融出方都要承擔(dān)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。（ ）
15．收益性物業(yè)可以獲取的租金收入稱(chēng)為有效毛收入。（ ）
四、計(jì)算題（共2題，20分。要求列出算式、計(jì)算過(guò)程；需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式；只有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后2位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答）
（一）
王某以12000元/㎡的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了10間建筑面積均為80㎡的商鋪。購(gòu)房款的60%來(lái)自銀行提供的10年期、年利率為7．5%、按年等額還本付息的抵押貸款，其余為自有資金。另外，王某在購(gòu)房時(shí)還支付了相當(dāng)于購(gòu)房款1．5%的代理費(fèi)及其他費(fèi)用，于第2年末又投入自有資金40萬(wàn)元對(duì)商鋪進(jìn)行了裝修，同時(shí)辦理了產(chǎn)權(quán)證，在*時(shí)支付了相當(dāng)于購(gòu)房款0．3%的手續(xù)費(fèi)和3%的契稅。王某的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃是：第3年初將10間商鋪全部出租；第10年末以13000 元/㎡的價(jià)格賣(mài)掉其中2間商鋪，其余的商鋪繼續(xù)出租；第15年末以15000元/㎡的價(jià)格又賣(mài)掉其中3間商鋪，其余的商鋪繼續(xù)出租；第20年末將剩余的商鋪以16000元/㎡的價(jià)格全部賣(mài)掉（每次賣(mài)房時(shí)均支付了相當(dāng)于售價(jià)5．5%的銷(xiāo)售稅金、0．3%的手續(xù)費(fèi)和1%的個(gè)人所得稅）。假設(shè)：在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期間，商鋪的租金保持200元/（月•㎡）（按建筑面積計(jì)）不變，空置和收租損失不計(jì)，年運(yùn)營(yíng)成本為毛租金收入的25%；購(gòu)房投資發(fā)生在第1年初，每年的租金于年初收取，年運(yùn)營(yíng)成本和還本付息支出均發(fā)生在年末；王某要求的自有資金投資目標(biāo)收益率為14%。
（1）完成下列自有資金現(xiàn)金流量表并寫(xiě)出相應(yīng)的計(jì)算過(guò)程。
（2）列出自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的公式并代入相應(yīng)數(shù)據(jù)（不要求計(jì)算出結(jié)果）。（10分）
自有資金現(xiàn)金流量表 （單位：萬(wàn)元）
自有資金現(xiàn)金流量表 （單位：萬(wàn)元）
年末 0
1
2
3～9
10
11～14
15
16～19
20
現(xiàn)金流入
年毛租金收入
凈轉(zhuǎn)售收入
現(xiàn)金流出
購(gòu)房、*及裝修投入
年還本付息
年運(yùn)營(yíng)成本
凈現(xiàn)金流量
（二）
某開(kāi)發(fā)商以3000萬(wàn)元購(gòu)得一住宅用地70年的使用權(quán)，該住宅用地面積為3000㎡，規(guī)劃容積率為5．5。據(jù)估算，該住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建安工程費(fèi)為2200元/㎡，勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)為建安工程費(fèi)的3%，基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)為430萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)按建筑面積計(jì)算，為114元/㎡，管理費(fèi)用為上述費(fèi)用（土地費(fèi)用除外）之和的3．5%。預(yù)計(jì)住宅在項(xiàng)目建成時(shí)全部售出，銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅金分別為銷(xiāo)售收入的3%和5．5%。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期為2年，建造期為1．5年。土地費(fèi)用于開(kāi)發(fā)期初一次性投入，開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)于建造期初一次性投入，建安工程費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)用在建造期內(nèi)均勻投入。年貸款利率為7．7%，按季計(jì)息。不考慮土地增值稅。
（1）若開(kāi)發(fā)商要求的稅前成本利潤(rùn)率為30%，求該項(xiàng)目的最低銷(xiāo)售價(jià)格。
（2）若該項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格為8000元/㎡，求該項(xiàng)目保本的最低銷(xiāo)售量。（10分）
1．對(duì)于收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，從建筑物竣工之日算起，在正常市場(chǎng)和正常運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間稱(chēng)為（ ?。?BR> A．設(shè)計(jì)壽命
B．經(jīng)濟(jì)壽命
C．法定壽命
D．自然壽命
2．地鐵站的建成使周邊寫(xiě)字樓的租金顯著提高，這說(shuō)明房地產(chǎn)投資具有（ ）的特性。
A．變現(xiàn)性差
B．易受政策影響
C．依賴(lài)專(zhuān)業(yè)管理
D．效益外溢和轉(zhuǎn)移
3．甲乙物業(yè)2008年10月的價(jià)值均為1100萬(wàn)元。預(yù)計(jì)2009年10月甲物業(yè)的價(jià)值為1200萬(wàn)元和1000萬(wàn)元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價(jià)值為1300萬(wàn)元和900萬(wàn)元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是（ ）。
A．甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大
B．乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大
C．甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)相同
D．難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小
4．如果整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為15%，國(guó)債收益率為9%，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0．23，則按資本資產(chǎn)定價(jià)模型計(jì)算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率是（ ?。?。
A．10．38%
B．11．07%
C．12．45%
D．13．62%
5．2008年，某市可供租售的房屋面積為3000萬(wàn)ｉn2，其中可供銷(xiāo)售的住宅面積為1800萬(wàn)㎡，可供出租的住宅面積為450萬(wàn)㎡；當(dāng)年銷(xiāo)售和出租的房屋總面積為2750萬(wàn)Ｉ112，其中銷(xiāo)售的住宅面積為1680萬(wàn)㎡，出租的住宅面積為320萬(wàn)㎡。該市2008年住宅市場(chǎng)吸納率為（ ?。?BR> A．71．11%
B．88．89%
C．91．67%
D．93．33%
6．某市2008年存量商品住宅的吸納率為50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期是（ ?。?。
A．半個(gè)月
B．2個(gè)月
C．半年
D．2年
7．房地產(chǎn)市場(chǎng)供給壟斷性的原因不包括（ ）。
A．房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的廣泛性
B．房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的異質(zhì)性
C．土地所有權(quán)的排他性
D．土地的有限性
8．房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中，在需求增長(zhǎng)率由大于變?yōu)樾∮诠┙o增長(zhǎng)率的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，空置率由（ ）。
A．上升到下降
B．下降到上升
C．高于合理空置率到低于合理空置率
D．低于合理空置率到高于合理空置率
9．橫道圖法用于項(xiàng)目建設(shè)階段的（ ?。?BR> A．質(zhì)量控制
B．進(jìn)度控制
C．成本控制
D．合同管理
10．在正式申請(qǐng)竣工驗(yàn)收之前，開(kāi)發(fā)商要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)初步檢查。檢查后由（ ?。┝谐鲑|(zhì)量缺陷清單。
A．開(kāi)發(fā)商
B．承包商
C．監(jiān)理工程師
D．使用單位
11．需要使用損益平衡圖來(lái)制定房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格的定價(jià)方法是（ ?。?BR> A．目標(biāo)定價(jià)法
B．價(jià)值定價(jià)法
C．挑戰(zhàn)定價(jià)法
D．成本加成定價(jià)法
12．在一定時(shí)期內(nèi)，某類(lèi)商品房的市場(chǎng)潛量是指這類(lèi)商品房的（ ）。
A．市場(chǎng)需求上限
B．市場(chǎng)有效需求
C．市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)需求
D．市場(chǎng)最低需求
13．某市2008年住宅的預(yù)測(cè)銷(xiāo)售量為500萬(wàn)㎡，實(shí)際銷(xiāo)售量為650萬(wàn)㎡，平滑指數(shù)為0．75，利用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的該市2009年住宅銷(xiāo)售量為（ ?。┤f(wàn)㎡。
A．500．0
B．537．5
C．612．5
D．650．0
14．某開(kāi)發(fā)商率先向市場(chǎng)推出了帶有電梯的別墅，該開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目市場(chǎng)定位戰(zhàn)略上采取的是（ ）戰(zhàn)略。
A．形象差異化
B．人員差別化
C．服務(wù)差別化
D．產(chǎn)品差別化
15．某城市的居民對(duì)高層住宅經(jīng)歷了一個(gè)從較為抗拒到較普遍接受的過(guò)程，這一現(xiàn)象反映了消費(fèi)者市場(chǎng)的（ ?。?BR> A．替代性
B．發(fā)展性
C．地區(qū)性
D．復(fù)雜性
16．認(rèn)為利率水平是由貨幣的供給與需求決定的代表性理論是（ ?。?BR> A．馬克思的利率決定理論
B．可貸資金利率理論
C．Ｉs—1M曲線模型利率理論
D．流動(dòng)性偏好利率理論
17．若名義利率為10%，通貨膨脹率為4%，則實(shí)際利率為（ ?。?。
A．5．77%
B．6．00%
C．10．00%
D．14．40%
18．某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5%的比例遞增，第1年的租金為1萬(wàn)元，租金于每年的年初收取，年利率為8%，則該商鋪15年租金收入的現(xiàn)值為（ ?。┤f(wàn)元。
A．11．41
B．11．49
C．12．41
D．12．49
19．李某從銀行貸款56萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一套住宅，該筆貸款的期限為20年，年利率為7．5%，按月等額償還。如果李某于第7年末提前償還本金10萬(wàn)元，則從第8年開(kāi)始的月還款額為（ ）元。
A．3456．09
B．3505．95
C．3509．74
D．3705．73
20．某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)到竣工驗(yàn)收共用了3年時(shí)間，建成后用于出租經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)壽命為40年，土地使用權(quán)年限為50年，則該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)期為（ ）年。
A．37
B．40
C．43
D．50
21．某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，當(dāng)ｉ =14%時(shí)，凈現(xiàn)值為450萬(wàn)元；當(dāng)ｉ =15%時(shí)，凈現(xiàn)值為-200萬(wàn)元，平均資金成本率為13．2%，基準(zhǔn)收益率為10%。該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為（ ?。?BR> A．20%
B．14．31%
C．14．69%
D．14．80%
22．某商鋪的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為100萬(wàn)元，其中60萬(wàn)元來(lái)自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為7%，預(yù)計(jì)該商鋪第1年稅后凈現(xiàn)金流量為3萬(wàn)元，如果不考慮物業(yè)增值收益，則第1年的投資回報(bào)率為（ ?。?BR> A．5．00%
B．7．50%
C．18．36%
D．28．85%
23．趙某以12000元/㎡的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了230㎡的商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買(mǎi)價(jià)中的60%來(lái)自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷(xiāo)、利潤(rùn)共34萬(wàn)元，則其償債備付率為（ ）。
A．0．12
B．0．21
C．1．26
D．2．05
24．房地產(chǎn)投資方案比選通常是在（ ?。┲g進(jìn)行。
A．獨(dú)立方案
B．互斥方案
C．凈現(xiàn)值法
D．等額年費(fèi)用法
25．對(duì)經(jīng)營(yíng)期不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比選時(shí)，應(yīng)采用的方法是（ ）。
A．等額年值法
B．差額投資內(nèi)部收益率法
C．凈現(xiàn)值法
D．等額年費(fèi)用法
26．下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資不確定因素的表述中，正確的是（ ?。?BR> A．空置率與有效毛收入呈反向變動(dòng)
B．通過(guò)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂長(zhǎng)期合約，可以完全排除通貨膨脹對(duì)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的影響
C．權(quán)益投資比率高，意味著投資者承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬均增加
D．金融機(jī)構(gòu)通常要求投資者的權(quán)益投資比率不得高于某一要求的比率
27．各投資方案凈現(xiàn)值的期望值不同時(shí)，以方案風(fēng)險(xiǎn)大小為投資方案比選的主要依據(jù)，此時(shí)應(yīng)選擇的判別指標(biāo)是（ ?。?BR> A．凈現(xiàn)值
B．凈現(xiàn)值期望值
C．凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差
D．凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)
28．下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)參數(shù)中，屬于收益相關(guān)指標(biāo)的是（ ）
A．出租率
B．基準(zhǔn)收益率
C．成本利潤(rùn)率
D．財(cái)務(wù)杠桿比率
29．某賓館開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共有150間客房，平均每間客房的面積為40㎡，總建筑面積為6800㎡。當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的綜合造價(jià)為3000元/㎡，每間客房的綜合投資為14萬(wàn)元。則用單元估算法計(jì)算的該賓館總投資為（ ）萬(wàn)元。
A．1800
B．2040
C．2100
D．2380
30．將借款本息視為現(xiàn)金流出的基本報(bào)表是（ ?。?。
A．全部投資現(xiàn)金流量表
B．資本金現(xiàn)金流量表
C．借款還本付息估算表
D．投資計(jì)劃與資金籌措表
31．租賃融資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用模式主要是（ ）。
A．置業(yè)投資
B．設(shè)備租賃
C．售后回租
D．權(quán)益融資
32．商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款可能面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)不包括（ ?。?BR> A．開(kāi)發(fā)商違法預(yù)售
B．借款人賴(lài)賬不還
C．借款人拖延還款
D．房地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡
33．在貸款綜合評(píng)價(jià)中，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)分為AAA、AA、A、和BBB、四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，其中AAA級(jí)對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為（ ?。?BR> A．50%
B．60%
C．70%
D．80%
34．在寫(xiě)字樓出租中，室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化裝修的費(fèi)用通常由（ ）支付。
A．業(yè)主
B．承租人
C．物業(yè)服務(wù)企業(yè)
D．業(yè)主、承租人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同
35．某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬(wàn)元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的出租率為80%，所有承租人都能按時(shí)交納租金，物業(yè)其他收入為2萬(wàn)元，則物業(yè)在該報(bào)告期的有效毛收入為（ ?。┤f(wàn)元。
A．22．0
B．24．0
C．25．6
D．26．0
二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0．5分）
1．下列風(fēng)險(xiǎn)中，屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的有（ ?。?BR> A．市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)
B．變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)
C．利率風(fēng)險(xiǎn)
D．時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)
E．資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)
2．對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，除了要分析供求結(jié)構(gòu)，通常還分析（ ?。?BR> A．價(jià)格結(jié)構(gòu)
B．總量結(jié)構(gòu)
C．檔次結(jié)構(gòu)
D．投資結(jié)構(gòu)
E．租買(mǎi)結(jié)構(gòu)
3．房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)別于一般商品市場(chǎng)的特性主要有（ ?。?BR> A．競(jìng)爭(zhēng)性
B．壟斷性
C．外部性
D．均衡性
E．信息不對(duì)稱(chēng)性
4．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，按規(guī)定應(yīng)移交給城市檔案館的竣工檔案應(yīng)包括（ ）。
A．工程質(zhì)量保修書(shū)
B．可行性研究報(bào)告
C．竣工圖
D．住宅使用說(shuō)明書(shū)
E．竣工驗(yàn)收備案表
5．采取隨行就市定價(jià)法確定價(jià)格的情形有（ ?。?。
A．開(kāi)發(fā)商處于市場(chǎng)地位
B．開(kāi)發(fā)商難以估算成本
C．開(kāi)發(fā)商的物業(yè)質(zhì)量與市場(chǎng)的物業(yè)質(zhì)量相近
D．開(kāi)發(fā)商打算與同行和平共處
E．開(kāi)發(fā)商具有向市場(chǎng)挑戰(zhàn)的實(shí)力
6．房地產(chǎn)市場(chǎng)分析可以幫助開(kāi)發(fā)商（ ）。
A．選擇合適的項(xiàng)目位置
B．尋找投資合作伙伴
C．確定滿(mǎn)足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品類(lèi)型
D．判斷租買(mǎi)時(shí)機(jī)
E．進(jìn)行土地使用權(quán)出讓決策
7．開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析的內(nèi)容通常有（ ）。
A．供需分析
B．競(jìng)爭(zhēng)分析
C．市場(chǎng)占有率分析
D．投資收益分析
E．宏觀因素分析
8．下列房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)模式中，現(xiàn)金流出包括土地成本的有（ ?。?。
A．購(gòu)買(mǎi)—持有—出租—出售
B．購(gòu)買(mǎi)一更新改造—出售
C．購(gòu)買(mǎi)一更新改造—出租—出售
D．開(kāi)發(fā)—銷(xiāo)售
E．開(kāi)發(fā)—持有—出租—出售
9．投資回報(bào)率與資本金凈利潤(rùn)率的差異，主要在于前者考慮了（ ?。?。
A．物業(yè)增值收益
B．所得稅
C．還本付息額
D．投資者權(quán)益增加值
E．權(quán)益投資
10．下列關(guān)于差額投資內(nèi)部收益率的表述中，正確的有（ ）。
A．差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案內(nèi)部收益率之差
B．差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率
C．差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率
D．差額投資內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率時(shí)，以投資大的方案為優(yōu)選方案
E．采用差額投資內(nèi)部收益率進(jìn)行多方案比選時(shí)，應(yīng)將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案
11．下列風(fēng)險(xiǎn)分析的內(nèi)容中，屬于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段工作的有（ ）。
A．風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因分析
B．風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大小分析
C．風(fēng)險(xiǎn)因素檢驗(yàn)
D．風(fēng)險(xiǎn)變量間的相關(guān)性分析
E．風(fēng)險(xiǎn)概率分布情況分析
12．實(shí)物期權(quán)方法可以應(yīng)用于房地產(chǎn)投資決策，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資具有（ ?。?。
A．可預(yù)測(cè)性
B．不可控性
C．不可逆性
D．可延期性
E．不可彎更性
13．編制房地產(chǎn)投資計(jì)劃與資金籌措表之前，應(yīng)先編制（ ）。
A．現(xiàn)金流量表
B．損益表
C．資金使用計(jì)劃
D．資金籌措計(jì)劃
E．資金來(lái)源與運(yùn)用表
14．按信托性質(zhì)分類(lèi)，房地產(chǎn)投資信托基金的類(lèi)型有（ ?。?BR> A．權(quán)益型
B．抵押型
C．傘型合伙
D．多重合伙
E．混合型
15．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作內(nèi)容包括（ ?。?BR> A．確立管理目標(biāo)
B．制定維修養(yǎng)護(hù)方案
C．制定安全保衛(wèi)方案
D．提出預(yù)算
E．確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
三、判斷題（共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至0分）
1．具有相同市場(chǎng)價(jià)值的房地產(chǎn)，其投資價(jià)值因人而異。 （ ?。?BR> 2．房地產(chǎn)投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成為大型機(jī)構(gòu)投資者直接投資房地產(chǎn)的重要工具。 （ ?。?BR> 3．量?jī)r(jià)彈性是指某時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)交易量與該時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)價(jià)格之比。 （ ）
4．開(kāi)發(fā)商在選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)時(shí)，不僅要考察其代理的成功率，還要考察其代理每一個(gè)項(xiàng)目的平均銷(xiāo)售周期。 （ ）
5．一個(gè)整體市場(chǎng)能夠細(xì)分為若干子市場(chǎng)，主要是因?yàn)轭櫩托枨蟠嬖诓町愋浴＃ā 。?BR> 6．個(gè)人住房抵押貸款采用等額還本付息方式還款時(shí)，各期還款額中包含的本金相等。 （ ?。?BR> 7．只要商品住宅的價(jià)格不下跌，就不會(huì)發(fā)生次貸危機(jī)。 （ ?。?BR> 8．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本中不包括含銷(xiāo)售稅金。 （ ?。?BR> 9．借款償還期和投資回收期都是評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)。 （ ?。?BR> 10．不確定型決策是指未來(lái)事件的自然狀態(tài)是否發(fā)生不能肯定，且其發(fā)生概率也未知的決策。 （ ）
11．租售價(jià)格與預(yù)測(cè)租售價(jià)格之間差距越大，說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。 （ ?。?BR> 12．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。 （ ?。?BR> 13．預(yù)租售收入可以作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金來(lái)源。 （ ?。?BR> 14．無(wú)論是權(quán)益融資還是債務(wù)融資，資金融出方都要承擔(dān)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。（ ）
15．收益性物業(yè)可以獲取的租金收入稱(chēng)為有效毛收入。（ ）
四、計(jì)算題（共2題，20分。要求列出算式、計(jì)算過(guò)程；需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式；只有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后2位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答）
（一）
王某以12000元/㎡的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了10間建筑面積均為80㎡的商鋪。購(gòu)房款的60%來(lái)自銀行提供的10年期、年利率為7．5%、按年等額還本付息的抵押貸款，其余為自有資金。另外，王某在購(gòu)房時(shí)還支付了相當(dāng)于購(gòu)房款1．5%的代理費(fèi)及其他費(fèi)用，于第2年末又投入自有資金40萬(wàn)元對(duì)商鋪進(jìn)行了裝修，同時(shí)辦理了產(chǎn)權(quán)證，在*時(shí)支付了相當(dāng)于購(gòu)房款0．3%的手續(xù)費(fèi)和3%的契稅。王某的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃是：第3年初將10間商鋪全部出租；第10年末以13000 元/㎡的價(jià)格賣(mài)掉其中2間商鋪，其余的商鋪繼續(xù)出租；第15年末以15000元/㎡的價(jià)格又賣(mài)掉其中3間商鋪，其余的商鋪繼續(xù)出租；第20年末將剩余的商鋪以16000元/㎡的價(jià)格全部賣(mài)掉（每次賣(mài)房時(shí)均支付了相當(dāng)于售價(jià)5．5%的銷(xiāo)售稅金、0．3%的手續(xù)費(fèi)和1%的個(gè)人所得稅）。假設(shè)：在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期間，商鋪的租金保持200元/（月•㎡）（按建筑面積計(jì)）不變，空置和收租損失不計(jì)，年運(yùn)營(yíng)成本為毛租金收入的25%；購(gòu)房投資發(fā)生在第1年初，每年的租金于年初收取，年運(yùn)營(yíng)成本和還本付息支出均發(fā)生在年末；王某要求的自有資金投資目標(biāo)收益率為14%。
（1）完成下列自有資金現(xiàn)金流量表并寫(xiě)出相應(yīng)的計(jì)算過(guò)程。
（2）列出自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的公式并代入相應(yīng)數(shù)據(jù)（不要求計(jì)算出結(jié)果）。（10分）
自有資金現(xiàn)金流量表 （單位：萬(wàn)元）
自有資金現(xiàn)金流量表 （單位：萬(wàn)元）
年末 0
1
2
3～9
10
11～14
15
16～19
20
現(xiàn)金流入
年毛租金收入
凈轉(zhuǎn)售收入
現(xiàn)金流出
購(gòu)房、*及裝修投入
年還本付息
年運(yùn)營(yíng)成本
凈現(xiàn)金流量
（二）
某開(kāi)發(fā)商以3000萬(wàn)元購(gòu)得一住宅用地70年的使用權(quán)，該住宅用地面積為3000㎡，規(guī)劃容積率為5．5。據(jù)估算，該住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建安工程費(fèi)為2200元/㎡，勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)為建安工程費(fèi)的3%，基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)為430萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)按建筑面積計(jì)算，為114元/㎡，管理費(fèi)用為上述費(fèi)用（土地費(fèi)用除外）之和的3．5%。預(yù)計(jì)住宅在項(xiàng)目建成時(shí)全部售出，銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅金分別為銷(xiāo)售收入的3%和5．5%。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期為2年，建造期為1．5年。土地費(fèi)用于開(kāi)發(fā)期初一次性投入，開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)于建造期初一次性投入，建安工程費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)用在建造期內(nèi)均勻投入。年貸款利率為7．7%，按季計(jì)息。不考慮土地增值稅。
（1）若開(kāi)發(fā)商要求的稅前成本利潤(rùn)率為30%，求該項(xiàng)目的最低銷(xiāo)售價(jià)格。
（2）若該項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格為8000元/㎡，求該項(xiàng)目保本的最低銷(xiāo)售量。（10分）