2010房地產估價理論與方法考試真題
一、單項選擇題
1．下列房地產估價相關活動中屬于傳統(tǒng)價值評估業(yè)務范疇的是（ ）
A．高層建筑地價分攤
B．房地產投資價值評估
C．因環(huán)境污染導致的房地產價值減損評估
D．城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評估
2．從科學且可操作性上看，能夠用于判斷一個評估價值的誤差大小或者準確性的是（ ）
A．估價對象的真實價值
B．估價對象的重置價格
C．估價對象的實際成交價格
D．合格估價師的重新估價結果
3．一個估價項目中的估價時點本質上是由（ ）決定的
A．估價委托合同簽訂時間
B．估價目的
C．實地查勘估價對象的時間
D．委托人意愿
4．房地產供給有限特性的本質是（ ）
A．土地的總量有限
B．房地產的不可移動性
C．房地產的獨一無二性
D．房地產的價值量大
5．下列土地狀況中，不屬于士地權益狀況的是（ ）
A．土地使用期限
B．土地使用管制
C．土地面積大小
D．土地權利性質
6．某在建工程在假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值為6000萬元，房地產估價師知悉該項工程尚拖欠到期應付的工程款為1000萬元同時還有一筆貸款成數由50%，余額為1000萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價值為（ ）萬元
A．2500
B．3000
C．3500
D．4000
7．某工廠經所在街道負責人同意，將一幢權屬登記為工業(yè)用逾的沿街廠房改造為若干個小商鋪出租，某估價機構接受委托以實際用途為估價前提對該房地產的抵押價值進行評估。這種做法忽略了利用應滿足條件中的（ ）。
A．技術上的可能
B．經濟上的可行
C．價值化
D．法律上許可
8．有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權益、規(guī)劃條件等相似的土地，甲土地為空地，乙土地上有建筑物，但相同限制務件下的估價結果顯示，乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于（ ）。
A．乙土地上建筑物價值低于拆遷費用
B．甲土地的容積率大于乙土地的容積率
C．甲土地的價值高于乙土地的價值
D．甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長
9．某可比實例的房地產權屬證書記載的套內建筑面積為120m2，經調查，其成交價格為150
萬元，另有20m2的房屋天臺贈送,該房地產的建筑面積與套內建筑面積的比率為1：0：8，則按建筑面積計算的比準價格是（ ）元/m2。
A．8571
B．10000
C．13393
D．15625
10．某宗房地產交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元/m2，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據悉，該地區(qū)房地產買賣中賣方應繳納的稅費為正常成交價格的6.8%，買方應繳納的稅費為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費全由買方負擔，并在原價基礎上相應凋整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方的價格為（ ）元/m2。
A．2585
B．2393
C．2955
D．2964
11．評估甲別墅的市場價值，選取了己別墅為可比實例。乙別墅的成交價格為8000元/m2，裝修標準為1000元/m2（甲別墅的裝修標準為800元/m2），因乙別墅位置比甲別墅好，在同等條件下，單價比甲別墅高10%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比準價格為（ ）元/m2。
A．7020
B．7091
C．7380
D．8580
12．評估某底層商鋪的價格時，估價師選取的可比實例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪（其成交價格經調整后為底層商鋪價格），在求取最終價格時，對甲、乙、丙三個可比實例比準價格依次選取的權重，最合適的是（ ）
A．0.4、0.4、0.2
B．0.3、0.4、0.3
C．0.4、0.2、0.4
D．0.4、0.3、0.3
13．某寫字樓的剩余收益年限為38年，預計5年后售出時價格將上漲20%,銷售稅費率為6%，已知持有期內年有效毛收入為400萬元，運營費用率為30%,報酬率中無風險報酬率為6%，風險報酬率為無風險報酬率的25%,則該寫字樓目前的收益價格為（ ）萬元。
A．5286.72
B．7552.45
C．9939.23
D．14198.90
14．某公司2年前租賃某寫字樓中的500m2用于辦公，約定租賃期限為20年，凈租金為每天3元/m2。已知該寫字樓為鋼筋混凝土結構，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場上類似寫字樓的凈租金為每天3.5元/m2，報酬率為6%，則現(xiàn)在的承租人權益價值為（ ）萬元。
A．96.80
B．592.81
C．691.61
D．667.22
15.下列關于收益法求取凈收益的說法，錯誤的是（ ）
A．凈收益包括有形收益和無形收益
B．運營費用包含房地產折舊額及其設備的折舊費
C．通常只有客觀收益才能作為估價依據
D．應同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計值
一、單項選擇題
1．下列房地產估價相關活動中屬于傳統(tǒng)價值評估業(yè)務范疇的是（ ）
A．高層建筑地價分攤
B．房地產投資價值評估
C．因環(huán)境污染導致的房地產價值減損評估
D．城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評估
2．從科學且可操作性上看，能夠用于判斷一個評估價值的誤差大小或者準確性的是（ ）
A．估價對象的真實價值
B．估價對象的重置價格
C．估價對象的實際成交價格
D．合格估價師的重新估價結果
3．一個估價項目中的估價時點本質上是由（ ）決定的
A．估價委托合同簽訂時間
B．估價目的
C．實地查勘估價對象的時間
D．委托人意愿
4．房地產供給有限特性的本質是（ ）
A．土地的總量有限
B．房地產的不可移動性
C．房地產的獨一無二性
D．房地產的價值量大
5．下列土地狀況中，不屬于士地權益狀況的是（ ）
A．土地使用期限
B．土地使用管制
C．土地面積大小
D．土地權利性質
6．某在建工程在假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值為6000萬元，房地產估價師知悉該項工程尚拖欠到期應付的工程款為1000萬元同時還有一筆貸款成數由50%，余額為1000萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價值為（ ）萬元
A．2500
B．3000
C．3500
D．4000
7．某工廠經所在街道負責人同意，將一幢權屬登記為工業(yè)用逾的沿街廠房改造為若干個小商鋪出租，某估價機構接受委托以實際用途為估價前提對該房地產的抵押價值進行評估。這種做法忽略了利用應滿足條件中的（ ）。
A．技術上的可能
B．經濟上的可行
C．價值化
D．法律上許可
8．有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權益、規(guī)劃條件等相似的土地，甲土地為空地，乙土地上有建筑物，但相同限制務件下的估價結果顯示，乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于（ ）。
A．乙土地上建筑物價值低于拆遷費用
B．甲土地的容積率大于乙土地的容積率
C．甲土地的價值高于乙土地的價值
D．甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長
9．某可比實例的房地產權屬證書記載的套內建筑面積為120m2，經調查，其成交價格為150
萬元，另有20m2的房屋天臺贈送,該房地產的建筑面積與套內建筑面積的比率為1：0：8，則按建筑面積計算的比準價格是（ ）元/m2。
A．8571
B．10000
C．13393
D．15625
10．某宗房地產交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元/m2，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據悉，該地區(qū)房地產買賣中賣方應繳納的稅費為正常成交價格的6.8%，買方應繳納的稅費為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費全由買方負擔，并在原價基礎上相應凋整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方的價格為（ ）元/m2。
A．2585
B．2393
C．2955
D．2964
11．評估甲別墅的市場價值，選取了己別墅為可比實例。乙別墅的成交價格為8000元/m2，裝修標準為1000元/m2（甲別墅的裝修標準為800元/m2），因乙別墅位置比甲別墅好，在同等條件下，單價比甲別墅高10%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比準價格為（ ）元/m2。
A．7020
B．7091
C．7380
D．8580
12．評估某底層商鋪的價格時，估價師選取的可比實例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪（其成交價格經調整后為底層商鋪價格），在求取最終價格時，對甲、乙、丙三個可比實例比準價格依次選取的權重，最合適的是（ ）
A．0.4、0.4、0.2
B．0.3、0.4、0.3
C．0.4、0.2、0.4
D．0.4、0.3、0.3
13．某寫字樓的剩余收益年限為38年，預計5年后售出時價格將上漲20%,銷售稅費率為6%，已知持有期內年有效毛收入為400萬元，運營費用率為30%,報酬率中無風險報酬率為6%，風險報酬率為無風險報酬率的25%,則該寫字樓目前的收益價格為（ ）萬元。
A．5286.72
B．7552.45
C．9939.23
D．14198.90
14．某公司2年前租賃某寫字樓中的500m2用于辦公，約定租賃期限為20年，凈租金為每天3元/m2。已知該寫字樓為鋼筋混凝土結構，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場上類似寫字樓的凈租金為每天3.5元/m2，報酬率為6%，則現(xiàn)在的承租人權益價值為（ ）萬元。
A．96.80
B．592.81
C．691.61
D．667.22
15.下列關于收益法求取凈收益的說法，錯誤的是（ ）
A．凈收益包括有形收益和無形收益
B．運營費用包含房地產折舊額及其設備的折舊費
C．通常只有客觀收益才能作為估價依據
D．應同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計值