2012年司法考試民法考點之租賃合同
一、租賃合同的性質(zhì)、特征
1.雙務
2.有償：這是租賃合同區(qū)別于借用合同的顯著特征
3.原則上是不要式合同
1）例：租期6年未采用書面形式，如何認定？
6個月以內(nèi)的租期可予承認，至少能推定雙方當事人的租期為6個月6個月以外，轉(zhuǎn)為一個不穩(wěn)定的不定期的租賃合同
2）例外：城市房屋的出租合同是要式合同且要在房產(chǎn)局備案登記
4.諾成合同
5.有期限的合同
1）不得超過二十年
2）有期限限制的意義盡管租賃權(quán)嚴重物權(quán)化，但其畢竟是債權(quán)。若無期限限制，則喪失了債權(quán)的特性
二、權(quán)利、義務
（一）出租人的義務
1.適租義務
1）見第216條，即在租賃期間保持租賃貨物符合約定的用途
2）若違反適租義務，是根本違約，承租人可解除合同
2.維修義務若出租人未履行維修義務，見第221條，承租人可自行維修，維修費用由出租人負擔，若出租人不負擔，承租人往往在租金中抵銷維修費用
（二）承租人的義務
1.正當使用義務 見第217條
2.妥善保管義務 見第222條
3.禁止添附 見第223條
承租人未經(jīng)出租人同意擅自添附，屬侵權(quán)性違約行為，出租人可要求恢復原狀或賠償損失
4.禁止轉(zhuǎn)租 見第224條。
1）經(jīng)出租人同意，可以轉(zhuǎn)租例：甲為出租人，乙為承擔人，乙又將房子出租給丙，乙為次承租人：
①乙不得以丙未交租金為由，拒交租金給甲；②丙擅自進行了添附行為，乙可追究丙的違約責任但不得追究侵權(quán)責任，甲可追究丙的侵權(quán)責任但無法追究丙的違約責任。
2）擅自轉(zhuǎn)租例：甲為出租人，乙為承租人，丙為次承租人：
①甲可解除甲乙間的合同，而不能解除乙丙間的合同；②若乙聲稱其為出租人，當甲乙之間的合同解除導致乙丙間的合同無法履行，丙可追究乙的違約責任若乙告訴丙轉(zhuǎn)租事實，丙不追究乙的違約責任；③乙不得收取租金差價；若乙已獲得租金差價，則應返還不當?shù)美?BR> （三）承租人的權(quán)利
1.買賣不破租賃：
見第229條。例：甲已將標的物出租給乙，租期5年。在租賃期間內(nèi)，甲甲將租賃貨物出賣給第三人丙。如果甲乙間的租賃合同尚未到期，對丙有無約束力？
對丙有約束力。這里發(fā)生了債權(quán)債務的概括移轉(zhuǎn)，丙成為出租人，乙以后將租金交給丙。
2.優(yōu)先購買權(quán)
1）優(yōu)先權(quán)的行使必須是同等條件
2）優(yōu)先權(quán)不適用于拍賣
3）我國民法上的優(yōu)先購買權(quán)
①《民法通則》第78條第3款和《民法通則意見》第92條規(guī)定的共有人的優(yōu)先購買權(quán)；
②承租人的優(yōu)先購買權(quán)與共有人的優(yōu)先購買權(quán)沖突時，以共有人為先。因為，共有人的優(yōu)先購買權(quán)源于所有權(quán)——物權(quán)，承租人的優(yōu)先購買權(quán)源于債權(quán)，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)。
4）優(yōu)先購買權(quán)僅適用于房屋的租賃合同，見第230條。
一、租賃合同的性質(zhì)、特征
1.雙務
2.有償：這是租賃合同區(qū)別于借用合同的顯著特征
3.原則上是不要式合同
1）例：租期6年未采用書面形式，如何認定？
6個月以內(nèi)的租期可予承認，至少能推定雙方當事人的租期為6個月6個月以外，轉(zhuǎn)為一個不穩(wěn)定的不定期的租賃合同
2）例外：城市房屋的出租合同是要式合同且要在房產(chǎn)局備案登記
4.諾成合同
5.有期限的合同
1）不得超過二十年
2）有期限限制的意義盡管租賃權(quán)嚴重物權(quán)化，但其畢竟是債權(quán)。若無期限限制，則喪失了債權(quán)的特性
二、權(quán)利、義務
（一）出租人的義務
1.適租義務
1）見第216條，即在租賃期間保持租賃貨物符合約定的用途
2）若違反適租義務，是根本違約，承租人可解除合同
2.維修義務若出租人未履行維修義務，見第221條，承租人可自行維修，維修費用由出租人負擔，若出租人不負擔，承租人往往在租金中抵銷維修費用
（二）承租人的義務
1.正當使用義務 見第217條
2.妥善保管義務 見第222條
3.禁止添附 見第223條
承租人未經(jīng)出租人同意擅自添附，屬侵權(quán)性違約行為，出租人可要求恢復原狀或賠償損失
4.禁止轉(zhuǎn)租 見第224條。
1）經(jīng)出租人同意，可以轉(zhuǎn)租例：甲為出租人，乙為承擔人，乙又將房子出租給丙，乙為次承租人：
①乙不得以丙未交租金為由，拒交租金給甲；②丙擅自進行了添附行為，乙可追究丙的違約責任但不得追究侵權(quán)責任，甲可追究丙的侵權(quán)責任但無法追究丙的違約責任。
2）擅自轉(zhuǎn)租例：甲為出租人，乙為承租人，丙為次承租人：
①甲可解除甲乙間的合同，而不能解除乙丙間的合同；②若乙聲稱其為出租人，當甲乙之間的合同解除導致乙丙間的合同無法履行，丙可追究乙的違約責任若乙告訴丙轉(zhuǎn)租事實，丙不追究乙的違約責任；③乙不得收取租金差價；若乙已獲得租金差價，則應返還不當?shù)美?BR> （三）承租人的權(quán)利
1.買賣不破租賃：
見第229條。例：甲已將標的物出租給乙，租期5年。在租賃期間內(nèi)，甲甲將租賃貨物出賣給第三人丙。如果甲乙間的租賃合同尚未到期，對丙有無約束力？
對丙有約束力。這里發(fā)生了債權(quán)債務的概括移轉(zhuǎn)，丙成為出租人，乙以后將租金交給丙。
2.優(yōu)先購買權(quán)
1）優(yōu)先權(quán)的行使必須是同等條件
2）優(yōu)先權(quán)不適用于拍賣
3）我國民法上的優(yōu)先購買權(quán)
①《民法通則》第78條第3款和《民法通則意見》第92條規(guī)定的共有人的優(yōu)先購買權(quán)；
②承租人的優(yōu)先購買權(quán)與共有人的優(yōu)先購買權(quán)沖突時，以共有人為先。因為，共有人的優(yōu)先購買權(quán)源于所有權(quán)——物權(quán)，承租人的優(yōu)先購買權(quán)源于債權(quán)，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)。
4）優(yōu)先購買權(quán)僅適用于房屋的租賃合同，見第230條。