第九節(jié)、在建工程評估
一、形象進(jìn)度法
形象進(jìn)度法是選擇足夠的可比銷售資料，根據(jù)在建工程建造完成后的市場價格，結(jié)合工程形象進(jìn)度評估在建工程價值的方法。
注意：在建工程賬面值一般是已投資金額(也就是付款金額)，但往往工程進(jìn)度與付款進(jìn)度不一致，注意未付工程款等相關(guān)因素。整體評估時，在建工程是按形象進(jìn)度評估的，形象進(jìn)度大于投資額時需要增加負(fù)債。
形象進(jìn)度法比較適合工程完工或接近完工的情況，實際工程量較少的在建工程，可采用成本法或假設(shè)開發(fā)法。
二、成本法
按在建工程客觀投入的成本評估，包括被評估在建工程已經(jīng)耗費的各項必要費用之和，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金來確定在建工程的價值。
三、假設(shè)開發(fā)法
將在建工程預(yù)期開發(fā)完成后的價值扣除后續(xù)的正常開發(fā)費用、銷售費用、稅金及開發(fā)利潤以確定評估值。
評估方法的選擇：接近完成的在建工程，按形象進(jìn)度法評估;實際工程量較少的按成本法或假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估;屬于停建的，要查明停建原因，考慮功能性貶值及經(jīng)濟性貶值，進(jìn)行風(fēng)險系數(shù)調(diào)整。
練習(xí)題：
1、某宗土地2000平方米，土地單價為1000元/平方米，國家規(guī)定的容積率為4，建筑密度為0.5，則樓面地價為( )。
A.250元/平方米
B.500元/平方米
C.1000元/平方米
D.4000元/平方米
答案：A。
2、對于建筑物的過剩功能，在評估時可考慮按( )處理。
A.功能性貶值
B.建筑物增值
C.經(jīng)濟性貶值
D.經(jīng)濟性溢價
答案：A。
3、城鎮(zhèn)土地的基準(zhǔn)地價是( )。
A.某時點城鎮(zhèn)土地單位面積價格
B.某時期城鎮(zhèn)土地單位面積價格
C.某時點城鎮(zhèn)區(qū)域性土地平均單價
D.某時期城鎮(zhèn)區(qū)域性土地平均單價
答案：D。
4、土地使用權(quán)按土地不同用途規(guī)定相應(yīng)的出讓年限，下列各項關(guān)于(1)居住用地;(2)工業(yè)用地;(3)教育科研文化衛(wèi)生體育用地;(4)商業(yè)旅游娛樂用地;(5)綜合或其他用地出讓年限正確的是( )。
A.70年、50年、50年、40年、50年
B.70年、50年、50年、40年、40年
C.60年、50年、50年、40年、50年
D.60年、50年、40年、40年、50年
答案：A。
5、評估房地產(chǎn)時需要考慮的主要風(fēng)險是( )。
A.不可位移
B.使用時間長
C.不易變現(xiàn)
D.規(guī)劃限制嚴(yán)
答案：C。
一、形象進(jìn)度法
形象進(jìn)度法是選擇足夠的可比銷售資料，根據(jù)在建工程建造完成后的市場價格，結(jié)合工程形象進(jìn)度評估在建工程價值的方法。
注意：在建工程賬面值一般是已投資金額(也就是付款金額)，但往往工程進(jìn)度與付款進(jìn)度不一致，注意未付工程款等相關(guān)因素。整體評估時，在建工程是按形象進(jìn)度評估的，形象進(jìn)度大于投資額時需要增加負(fù)債。
形象進(jìn)度法比較適合工程完工或接近完工的情況，實際工程量較少的在建工程，可采用成本法或假設(shè)開發(fā)法。
二、成本法
按在建工程客觀投入的成本評估，包括被評估在建工程已經(jīng)耗費的各項必要費用之和，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金來確定在建工程的價值。
三、假設(shè)開發(fā)法
將在建工程預(yù)期開發(fā)完成后的價值扣除后續(xù)的正常開發(fā)費用、銷售費用、稅金及開發(fā)利潤以確定評估值。
評估方法的選擇：接近完成的在建工程，按形象進(jìn)度法評估;實際工程量較少的按成本法或假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估;屬于停建的，要查明停建原因，考慮功能性貶值及經(jīng)濟性貶值，進(jìn)行風(fēng)險系數(shù)調(diào)整。
練習(xí)題：
1、某宗土地2000平方米，土地單價為1000元/平方米，國家規(guī)定的容積率為4，建筑密度為0.5，則樓面地價為( )。
A.250元/平方米
B.500元/平方米
C.1000元/平方米
D.4000元/平方米
答案：A。
2、對于建筑物的過剩功能，在評估時可考慮按( )處理。
A.功能性貶值
B.建筑物增值
C.經(jīng)濟性貶值
D.經(jīng)濟性溢價
答案：A。
3、城鎮(zhèn)土地的基準(zhǔn)地價是( )。
A.某時點城鎮(zhèn)土地單位面積價格
B.某時期城鎮(zhèn)土地單位面積價格
C.某時點城鎮(zhèn)區(qū)域性土地平均單價
D.某時期城鎮(zhèn)區(qū)域性土地平均單價
答案：D。
4、土地使用權(quán)按土地不同用途規(guī)定相應(yīng)的出讓年限，下列各項關(guān)于(1)居住用地;(2)工業(yè)用地;(3)教育科研文化衛(wèi)生體育用地;(4)商業(yè)旅游娛樂用地;(5)綜合或其他用地出讓年限正確的是( )。
A.70年、50年、50年、40年、50年
B.70年、50年、50年、40年、40年
C.60年、50年、50年、40年、50年
D.60年、50年、40年、40年、50年
答案：A。
5、評估房地產(chǎn)時需要考慮的主要風(fēng)險是( )。
A.不可位移
B.使用時間長
C.不易變現(xiàn)
D.規(guī)劃限制嚴(yán)
答案：C。