第六節(jié)、假設開發(fā)法在房地產評估中的應用
一、假設開發(fā)法的基本思路
假設開發(fā)法是將被估房地產開發(fā)后的預期價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余值測算被估房地產價值的方法。該方法主要用于待開發(fā)土地價值的評估。
(預期價值可以通過市場法或收益法得到)
實際評估工作中，常用的一個具體計算公式為：
地價=預期樓價-建筑費-專業(yè)費用-銷售費用-利息-稅費-利潤(5-25)
二、適用范圍
1.待開發(fā)土地的評估。
2.將生地開發(fā)成熟地的土地評估。
3.待拆遷改造的再開發(fā)地產的評估。這時的建筑費還包含拆遷費用。
三、假設開發(fā)法評估的程序。
不熟悉房地產開發(fā)業(yè)務和財務核算的同學需要好好學習教材。
(一)調查房地產的基本情況
(二)確定被估房地產的開發(fā)利用方式
(三)預測房地產售價
1.對于出售的房產——市場法
采用市場比較法確定開發(fā)完成后的房地產總價。
2.對于出租的房地產，如寫字樓等——收益法
(1)先用市場法，確定所開發(fā)房地產出租的凈收益;
(2)再采用收益法將所有的凈收益折現(xiàn)得到房地產的總價。
(四)估算各項成本費用
1.估算開發(fā)建筑成本費用—建筑費
2.估算專業(yè)費用
指測量、設計等專業(yè)技術費用，該費用通?？梢园唇ㄖM的一定比例計算，即：
專業(yè)費用=建筑費×i(i為一定的百分率)
3.確定開建設工期，估算預付資本利息
(1)利息的計算采用復利，而不用單利
(2)預付地價款的利息
已經(jīng)全部預付的地價款×【(1+利率)開發(fā)建設期-1】
(3)建筑開發(fā)費和專業(yè)費的利息
①分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入;
②期初一次性投入：全期計息;
③均勻投入：計息期為開發(fā)期的一半;
④分段均勻投入(例如：第一年投入30%，第二年投入70%)：計息期為各段時間一半附加剩余占用期間;
⑤建設竣工以后的空置及銷售期內應該按照全額全期計算利息。
4.估算稅金
一般按照房地產總價的一定比例計算。
5.估算開發(fā)完成后的房地產租售費用(即銷售費用)
一般按照房地產總價或租金的一定比例計算。
(五)確定開發(fā)商的合理利潤
投資回報利潤率的計算基數(shù)一般為地價、開發(fā)費和專業(yè)費三項。
(六)估算待估對象價值
注意待估對象所對應的時點。
一、假設開發(fā)法的基本思路
假設開發(fā)法是將被估房地產開發(fā)后的預期價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余值測算被估房地產價值的方法。該方法主要用于待開發(fā)土地價值的評估。
(預期價值可以通過市場法或收益法得到)
實際評估工作中，常用的一個具體計算公式為：
地價=預期樓價-建筑費-專業(yè)費用-銷售費用-利息-稅費-利潤(5-25)
二、適用范圍
1.待開發(fā)土地的評估。
2.將生地開發(fā)成熟地的土地評估。
3.待拆遷改造的再開發(fā)地產的評估。這時的建筑費還包含拆遷費用。
三、假設開發(fā)法評估的程序。
不熟悉房地產開發(fā)業(yè)務和財務核算的同學需要好好學習教材。
(一)調查房地產的基本情況
(二)確定被估房地產的開發(fā)利用方式
(三)預測房地產售價
1.對于出售的房產——市場法
采用市場比較法確定開發(fā)完成后的房地產總價。
2.對于出租的房地產，如寫字樓等——收益法
(1)先用市場法，確定所開發(fā)房地產出租的凈收益;
(2)再采用收益法將所有的凈收益折現(xiàn)得到房地產的總價。
(四)估算各項成本費用
1.估算開發(fā)建筑成本費用—建筑費
2.估算專業(yè)費用
指測量、設計等專業(yè)技術費用，該費用通?？梢园唇ㄖM的一定比例計算，即：
專業(yè)費用=建筑費×i(i為一定的百分率)
3.確定開建設工期，估算預付資本利息
(1)利息的計算采用復利，而不用單利
(2)預付地價款的利息
已經(jīng)全部預付的地價款×【(1+利率)開發(fā)建設期-1】
(3)建筑開發(fā)費和專業(yè)費的利息
①分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入;
②期初一次性投入：全期計息;
③均勻投入：計息期為開發(fā)期的一半;
④分段均勻投入(例如：第一年投入30%，第二年投入70%)：計息期為各段時間一半附加剩余占用期間;
⑤建設竣工以后的空置及銷售期內應該按照全額全期計算利息。
4.估算稅金
一般按照房地產總價的一定比例計算。
5.估算開發(fā)完成后的房地產租售費用(即銷售費用)
一般按照房地產總價或租金的一定比例計算。
(五)確定開發(fā)商的合理利潤
投資回報利潤率的計算基數(shù)一般為地價、開發(fā)費和專業(yè)費三項。
(六)估算待估對象價值
注意待估對象所對應的時點。