剩余法是在估算未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、租售有關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、利潤(rùn)、稅收等費(fèi)用后，以價(jià)格余額來(lái)確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種估價(jià)方法，主要適用于待開發(fā)土地、待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)以及現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中土地價(jià)格的評(píng)估。
就目前的地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，當(dāng)土地具有開發(fā)或潛在開發(fā)價(jià)值時(shí)，剩余法不失為一種可靠、實(shí)用的估價(jià)方法，其優(yōu)點(diǎn)在于：價(jià)格（成本）、稅費(fèi)、利潤(rùn)三方構(gòu)成的模式有其理論基礎(chǔ)和現(xiàn)實(shí)背景;以倒算求地價(jià)的方式符合人們的思維習(xí)慣，便于實(shí)踐中的操作;剩余法原理簡(jiǎn)單清晰，應(yīng)用范圍較廣。但是這種方法也有不足之處：
計(jì)算過(guò)程復(fù)雜。剩余法計(jì)算中有大量數(shù)據(jù)是建立在預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，這些數(shù)據(jù)涉及很多領(lǐng)域，如利潤(rùn)率、利息率、建筑費(fèi)用及勞動(dòng)成本等，對(duì)這些變動(dòng)因素進(jìn)行準(zhǔn)確估計(jì)是比較復(fù)雜的。
不確定性較大。在不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)期間，許多成本費(fèi)用、收益等都可能變化，剩余法的計(jì)算正是建立在這種多變因素的基礎(chǔ)上，當(dāng)市場(chǎng)波動(dòng)較大時(shí)，評(píng)估的結(jié)果往往含有很大的不確定性。同時(shí)，因?yàn)槭Ｓ喾ㄒ怨纼r(jià)人員的主觀經(jīng)驗(yàn)去預(yù)測(cè)未來(lái)房地產(chǎn)客觀市場(chǎng)的變化，即使估價(jià)師能對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)中與價(jià)格相關(guān)的諸多變量有較清晰的把握，擁有足夠的分析經(jīng)驗(yàn)和充分的資料數(shù)據(jù)積累，估價(jià)結(jié)果也會(huì)常常由于上述因素的微小變動(dòng)而脫離實(shí)際。
貨幣的時(shí)間價(jià)值因素難以處理。不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，特別是大型項(xiàng)目的開發(fā)周期較長(zhǎng)，在其銷售收入的獲取與有關(guān)費(fèi)用的發(fā)生之間，必然存在時(shí)間上的差距，從而在銷售收入、成本、利潤(rùn)等方面缺乏可比性。
就目前的地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，當(dāng)土地具有開發(fā)或潛在開發(fā)價(jià)值時(shí)，剩余法不失為一種可靠、實(shí)用的估價(jià)方法，其優(yōu)點(diǎn)在于：價(jià)格（成本）、稅費(fèi)、利潤(rùn)三方構(gòu)成的模式有其理論基礎(chǔ)和現(xiàn)實(shí)背景;以倒算求地價(jià)的方式符合人們的思維習(xí)慣，便于實(shí)踐中的操作;剩余法原理簡(jiǎn)單清晰，應(yīng)用范圍較廣。但是這種方法也有不足之處：
計(jì)算過(guò)程復(fù)雜。剩余法計(jì)算中有大量數(shù)據(jù)是建立在預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，這些數(shù)據(jù)涉及很多領(lǐng)域，如利潤(rùn)率、利息率、建筑費(fèi)用及勞動(dòng)成本等，對(duì)這些變動(dòng)因素進(jìn)行準(zhǔn)確估計(jì)是比較復(fù)雜的。
不確定性較大。在不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)期間，許多成本費(fèi)用、收益等都可能變化，剩余法的計(jì)算正是建立在這種多變因素的基礎(chǔ)上，當(dāng)市場(chǎng)波動(dòng)較大時(shí)，評(píng)估的結(jié)果往往含有很大的不確定性。同時(shí)，因?yàn)槭Ｓ喾ㄒ怨纼r(jià)人員的主觀經(jīng)驗(yàn)去預(yù)測(cè)未來(lái)房地產(chǎn)客觀市場(chǎng)的變化，即使估價(jià)師能對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)中與價(jià)格相關(guān)的諸多變量有較清晰的把握，擁有足夠的分析經(jīng)驗(yàn)和充分的資料數(shù)據(jù)積累，估價(jià)結(jié)果也會(huì)常常由于上述因素的微小變動(dòng)而脫離實(shí)際。
貨幣的時(shí)間價(jià)值因素難以處理。不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，特別是大型項(xiàng)目的開發(fā)周期較長(zhǎng)，在其銷售收入的獲取與有關(guān)費(fèi)用的發(fā)生之間，必然存在時(shí)間上的差距，從而在銷售收入、成本、利潤(rùn)等方面缺乏可比性。