四、關(guān)于工業(yè)廠房的拆遷評估
工業(yè)廠房作抵押評估時，往往采用重置成本法，其中基本重置價、城市建設(shè)配套費、投資管理費、財務(wù)費，建設(shè)工程后三通費用，稅金采用當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門發(fā)布的指標(biāo)，這樣做通常不夠精確。例如工業(yè)廠房建設(shè)規(guī)模不大，后三通費細(xì)化為道路、場地、綠化、上下水道等，這樣做會更精確一點。
工業(yè)廠房評估工作中還會遇到一個廠區(qū)里，有些單位建筑物作了報建而且取得了房產(chǎn)證，有些未作報建，例如，門衛(wèi)、食堂、配電房、泵房等，那么評估方法是否應(yīng)該一樣呢？這時應(yīng)查規(guī)劃許可容積率，如果這些建筑面積加起來超過容積率，就應(yīng)該道路，場地一樣計算費用，而且應(yīng)當(dāng)考慮投資管理費、財務(wù)費，對于城市建設(shè)配套費，利潤不作考慮。
房屋拆遷補償估價有政策性強、影響大、涉及面廣、時間緊迫等特性。房屋拆遷補償估價與其他估價目的下的估價有一定的區(qū)別，不同于真正意義上的房地產(chǎn)公開市場價值的估價，如果不從實際出發(fā)，生搬硬套新《條例》規(guī)定，逐戶進(jìn)行拆遷補償估價，不僅給估價工作增加難度和業(yè)務(wù)量，估價效率低，還會造成拆遷標(biāo)準(zhǔn)的混亂現(xiàn)象，因此房地產(chǎn)估價師應(yīng)該認(rèn)真領(lǐng)會新《條例》精神，把握拆遷補償估價的特性，拆遷法律法規(guī)以及地方政策，嚴(yán)守職業(yè)道德，及時了解掌握本地區(qū)房地產(chǎn)市場行情、特點，要有大局意識，全面平衡，使估價結(jié)果盡可能接近實際。