2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》知識(shí)點(diǎn)分析(5)

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(三)交易情況修正:
    采用“可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高或低多少”的說(shuō)法;修正系數(shù)為100/(100±S),高為+,低為-;注意分子和分母不要顛倒了,其數(shù)值±應(yīng)與前面描述的交易情況一致。
    1. 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān):正常價(jià)=賣方得價(jià)/(1-賣方稅費(fèi))=買方出價(jià)/(1+買方稅費(fèi));
    2、強(qiáng)迫買賣(賣低買高); 3、厲害關(guān)系人的交易(一般低;也有大股東高賣給上市公司);
    4、缺乏行情(賣低、買高); 5、急于**或購(gòu)買(賣低或買高);
    6、有偏好(高); 7、相鄰房地產(chǎn)(高);
    8、拍賣、招標(biāo)等特殊方式的交易(其成交價(jià)不一定比協(xié)議價(jià)更高,是否修正要說(shuō)明理由)。
    (四)市場(chǎng)狀況調(diào)整:
    以成交日期為基準(zhǔn),采用“可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格比在其成交日期的價(jià)格高或低多少”的說(shuō)法;調(diào)整系數(shù)為(100±T)/100,注意分子和分母不要顛倒了。
    1、價(jià)格指數(shù)法(采用本地區(qū)同類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率):
    定基指數(shù)--調(diào)整系數(shù)= 估價(jià)時(shí)點(diǎn)指數(shù)/成交日期指數(shù)。
    環(huán)比指數(shù)-調(diào)整系數(shù)=成交日期下一期指數(shù)×再下一期指數(shù)×……×估價(jià)時(shí)點(diǎn)指數(shù)。
    2、價(jià)格變動(dòng)率法:期內(nèi)遞增減--調(diào)整系數(shù)=(1±變動(dòng)率)^期數(shù)。
    期內(nèi)平均升降--調(diào)整系數(shù)=(1±變動(dòng)率×期數(shù))。
    (五)房地產(chǎn)狀況調(diào)整:
    以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn),采用“可比實(shí)例在成交日的房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)狀況優(yōu)或劣多少”的說(shuō)法,調(diào)整系數(shù)為100/(100±R),優(yōu)為+,劣為-;注意分子和分母不要顛倒了,其數(shù)值±應(yīng)與前面描述的房地產(chǎn)狀況一致。
    1、區(qū)位狀況比較調(diào)整:位置、樓層、朝向、交通、環(huán)境、外部配套設(shè)施等。
    2、實(shí)物狀況比較調(diào)整:土地--面積、形狀、地基、內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施、平整程度等。
    建筑物-面積、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、設(shè)施、裝修、層高、年齡、完損程度、外觀、空間布局等。
    3、權(quán)益狀況比較調(diào)整:土地使用年期調(diào)整系數(shù)=[1-1/(1+Y)^n]/ [1-1/(1+Y)^N].