4.8 求取比準(zhǔn)價(jià)格
4.8.1 求取某個(gè)與可比實(shí)例對應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)格的方法
由前述內(nèi)容可知，市場法估價(jià)需要進(jìn)行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況三大方面的修正和調(diào)整。經(jīng)過了交易情況修正后，就將可比實(shí)例的實(shí)際而可能不是正常的價(jià)格變成了正常價(jià)格；經(jīng)過了交易日期調(diào)整后，就將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格變成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格；經(jīng)過了房地產(chǎn)狀況調(diào)整后，就將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格變成了在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。這樣，經(jīng)過了這三大方面的修正、調(diào)整后，就把可比實(shí)例房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格，變成了可比實(shí)例房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格。如果把這三大方面的修正、調(diào)整綜合起來，計(jì)算公式如下：
（1） 修正、調(diào)整系數(shù)連乘形式：
可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)
（2） 修正、調(diào)整系數(shù)累加形式：
可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格× （1+ 交易情況修正系數(shù) + 交易日期調(diào)整系數(shù) + 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) ）
下面僅以連乘形式、采用百分率法來進(jìn)一步說明市場法的綜合修正與調(diào)整計(jì)算。由于房地產(chǎn)狀況調(diào)整有直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整，因此，較具體化的綜合修正與調(diào)整計(jì)算公式有直接比較修正與調(diào)整公式和間接比較修正與調(diào)整公式：
（1） 直接比較修正與調(diào)整公式：
可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格× 100/（ ） × （ ）/100 × 100/（ ）
上式中，交易情況修正的分子為 100 ，表示以正常價(jià)格為基準(zhǔn)；交易日期調(diào)整的分母為 100 ，表示以成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)；房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分子為 100 ，表示以估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)。
（2） 間接比較修正與調(diào)整公式：
可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格× 100/（ ） × （ ）/100 × 100/（ ） × （ ）/100
上式中，標(biāo)準(zhǔn)化修正的分子為 100 ，表示以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的狀況為基準(zhǔn)，分母是可比實(shí)例房地產(chǎn)相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)所得的分?jǐn)?shù)；房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分母為 100 ，表示以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的狀況為基準(zhǔn)，分子是估價(jià)對象房地產(chǎn)相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)所得的分?jǐn)?shù)。
4.8.1 求取某個(gè)與可比實(shí)例對應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)格的方法
由前述內(nèi)容可知，市場法估價(jià)需要進(jìn)行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況三大方面的修正和調(diào)整。經(jīng)過了交易情況修正后，就將可比實(shí)例的實(shí)際而可能不是正常的價(jià)格變成了正常價(jià)格；經(jīng)過了交易日期調(diào)整后，就將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格變成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格；經(jīng)過了房地產(chǎn)狀況調(diào)整后，就將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格變成了在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。這樣，經(jīng)過了這三大方面的修正、調(diào)整后，就把可比實(shí)例房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格，變成了可比實(shí)例房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格。如果把這三大方面的修正、調(diào)整綜合起來，計(jì)算公式如下：
（1） 修正、調(diào)整系數(shù)連乘形式：
可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)
（2） 修正、調(diào)整系數(shù)累加形式：
可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格× （1+ 交易情況修正系數(shù) + 交易日期調(diào)整系數(shù) + 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) ）
下面僅以連乘形式、采用百分率法來進(jìn)一步說明市場法的綜合修正與調(diào)整計(jì)算。由于房地產(chǎn)狀況調(diào)整有直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整，因此，較具體化的綜合修正與調(diào)整計(jì)算公式有直接比較修正與調(diào)整公式和間接比較修正與調(diào)整公式：
（1） 直接比較修正與調(diào)整公式：
可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格× 100/（ ） × （ ）/100 × 100/（ ）
上式中，交易情況修正的分子為 100 ，表示以正常價(jià)格為基準(zhǔn)；交易日期調(diào)整的分母為 100 ，表示以成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)；房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分子為 100 ，表示以估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)。
（2） 間接比較修正與調(diào)整公式：
可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格× 100/（ ） × （ ）/100 × 100/（ ） × （ ）/100
上式中，標(biāo)準(zhǔn)化修正的分子為 100 ，表示以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的狀況為基準(zhǔn)，分母是可比實(shí)例房地產(chǎn)相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)所得的分?jǐn)?shù)；房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分母為 100 ，表示以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的狀況為基準(zhǔn)，分子是估價(jià)對象房地產(chǎn)相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)所得的分?jǐn)?shù)。