-
租賃管理與租賃方案
一、租賃管理的概念與內(nèi)容
租賃管理是針對包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租公寓等在內(nèi)的收益性物業(yè)租賃活動的管理。租賃管理的主要工作內(nèi)容是
房屋空間交付、收取租金、租金調(diào)整和租戶關(guān)系管理。
二、租賃方案與策略
租賃方案與策略主要涉及到如下內(nèi)容：
1．確定可出租面積和租賃方式
在制定租賃方案時，需要首先確定物業(yè)中能夠?qū)ν獬鲎獾拿娣e和租賃方式。
例如寫字樓內(nèi)有些面積是業(yè)主自用，零售商業(yè)物業(yè)中一部分面積是由業(yè)主自營，所以需要明確供出租的面積和在物業(yè)中的分布
2．編制租賃經(jīng)營預(yù)算
預(yù)算是租賃管理中租賃方案的核心，預(yù)算中包括詳細(xì)的預(yù)期收益估算、允許的空置率水平和經(jīng)營費用，且這些數(shù)字構(gòu)成了物業(yè)經(jīng)營管理的量化目標(biāo)。要根據(jù)實際經(jīng)營情況對預(yù)算進(jìn)行定期調(diào)整，因為租金收益可能由于空置率的增加而較預(yù)期收益減少，此時物業(yè)經(jīng)營管理者往往要就空置率增加的原因進(jìn)行認(rèn)真的分析。
3．定位目標(biāo)市場
物業(yè)租賃所面向的目標(biāo)市場群體，主要由該物業(yè)所處子市場的供求關(guān)系決定。首先，物業(yè)的檔次決定了其在該物業(yè)類型市場中所處的位置，例如寫字樓分為甲級寫字樓、乙級寫字樓、丙級寫字樓；零售商業(yè)物業(yè)分為社區(qū)級零售物業(yè)、區(qū)域級零售物業(yè)以及城市級零售物業(yè)，這實際上已經(jīng)限定了該物業(yè)所處的子市場。在不同的子市場中，需求群體有明顯的差異。社區(qū)級零售物業(yè)內(nèi)主要是一些便利店和小規(guī)模商場，而區(qū)域級或城市級零售物業(yè)就需要引入一些知名的超級市場或者百貨商場，以吸引除零售物業(yè)所在社區(qū)之外的顧客光顧。
4．確定租金方案
從理論上來說，租金的確定要以物業(yè)出租經(jīng)營成本和業(yè)主希望的投資回報率來確定，但市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系。物業(yè)管理師還必須了解市場，過高或過低的租金都有可能導(dǎo)致業(yè)主利益的損失。
租金方案還會受到出租策略的影響。仍然舉出租寫字樓的例子，租金水平受下列情況的影響：租期長短和承租面積的大小，租戶的資信狀況，為租戶提供服務(wù)的水平，附屬設(shè)施的收費水平，是否帶家具等。
5．明確吸引租戶的策略
吸引租戶的策略可謂多種多樣，主要有宣傳手段和租約條款優(yōu)惠等。物業(yè)管理師需要進(jìn)行很多的市場宣傳工作。
目前流行的做法還包括物業(yè)管理師帶領(lǐng)有興趣的人士前往“看樓”，所以通常要將擬出租部分整理好以供參觀。
當(dāng)然，加強市場宣傳的最終目的是能簽署租賃合約，達(dá)不到這個目的，物業(yè)管理師的一切努力都將是徒勞的。經(jīng)驗豐富的物業(yè)管理師在向潛在的租戶展示、介紹物業(yè)的過程中，能清楚地從顧客的反應(yīng)中知曉是否他已經(jīng)初步?jīng)Q定承租物業(yè)，并及時進(jìn)行引導(dǎo)，盡可能用大眾化的語言回答顧客的提問。
租約條款優(yōu)惠也是吸引租戶的好辦法。租約條款優(yōu)惠的形式非常多，且時有創(chuàng)新。
租賃管理與租賃方案
一、租賃管理的概念與內(nèi)容
租賃管理是針對包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租公寓等在內(nèi)的收益性物業(yè)租賃活動的管理。租賃管理的主要工作內(nèi)容是
房屋空間交付、收取租金、租金調(diào)整和租戶關(guān)系管理。
二、租賃方案與策略
租賃方案與策略主要涉及到如下內(nèi)容：
1．確定可出租面積和租賃方式
在制定租賃方案時，需要首先確定物業(yè)中能夠?qū)ν獬鲎獾拿娣e和租賃方式。
例如寫字樓內(nèi)有些面積是業(yè)主自用，零售商業(yè)物業(yè)中一部分面積是由業(yè)主自營，所以需要明確供出租的面積和在物業(yè)中的分布
2．編制租賃經(jīng)營預(yù)算
預(yù)算是租賃管理中租賃方案的核心，預(yù)算中包括詳細(xì)的預(yù)期收益估算、允許的空置率水平和經(jīng)營費用，且這些數(shù)字構(gòu)成了物業(yè)經(jīng)營管理的量化目標(biāo)。要根據(jù)實際經(jīng)營情況對預(yù)算進(jìn)行定期調(diào)整，因為租金收益可能由于空置率的增加而較預(yù)期收益減少，此時物業(yè)經(jīng)營管理者往往要就空置率增加的原因進(jìn)行認(rèn)真的分析。
3．定位目標(biāo)市場
物業(yè)租賃所面向的目標(biāo)市場群體，主要由該物業(yè)所處子市場的供求關(guān)系決定。首先，物業(yè)的檔次決定了其在該物業(yè)類型市場中所處的位置，例如寫字樓分為甲級寫字樓、乙級寫字樓、丙級寫字樓；零售商業(yè)物業(yè)分為社區(qū)級零售物業(yè)、區(qū)域級零售物業(yè)以及城市級零售物業(yè)，這實際上已經(jīng)限定了該物業(yè)所處的子市場。在不同的子市場中，需求群體有明顯的差異。社區(qū)級零售物業(yè)內(nèi)主要是一些便利店和小規(guī)模商場，而區(qū)域級或城市級零售物業(yè)就需要引入一些知名的超級市場或者百貨商場，以吸引除零售物業(yè)所在社區(qū)之外的顧客光顧。
4．確定租金方案
從理論上來說，租金的確定要以物業(yè)出租經(jīng)營成本和業(yè)主希望的投資回報率來確定，但市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系。物業(yè)管理師還必須了解市場，過高或過低的租金都有可能導(dǎo)致業(yè)主利益的損失。
租金方案還會受到出租策略的影響。仍然舉出租寫字樓的例子，租金水平受下列情況的影響：租期長短和承租面積的大小，租戶的資信狀況，為租戶提供服務(wù)的水平，附屬設(shè)施的收費水平，是否帶家具等。
5．明確吸引租戶的策略
吸引租戶的策略可謂多種多樣，主要有宣傳手段和租約條款優(yōu)惠等。物業(yè)管理師需要進(jìn)行很多的市場宣傳工作。
目前流行的做法還包括物業(yè)管理師帶領(lǐng)有興趣的人士前往“看樓”，所以通常要將擬出租部分整理好以供參觀。
當(dāng)然，加強市場宣傳的最終目的是能簽署租賃合約，達(dá)不到這個目的，物業(yè)管理師的一切努力都將是徒勞的。經(jīng)驗豐富的物業(yè)管理師在向潛在的租戶展示、介紹物業(yè)的過程中，能清楚地從顧客的反應(yīng)中知曉是否他已經(jīng)初步?jīng)Q定承租物業(yè)，并及時進(jìn)行引導(dǎo)，盡可能用大眾化的語言回答顧客的提問。
租約條款優(yōu)惠也是吸引租戶的好辦法。租約條款優(yōu)惠的形式非常多，且時有創(chuàng)新。