一?物業(yè)管理企業(yè)成本的特點
物業(yè)管理企業(yè)的工作就是根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定,對房屋及配套的設(shè)施?設(shè)備和相關(guān)場地進行維修?養(yǎng)護?管理,維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序?從物業(yè)管理企業(yè)的工作性質(zhì)可以看出,物業(yè)管理企業(yè)的工作具有空間分散?時間連續(xù)?內(nèi)容復(fù)雜等特點?空間分散是指物業(yè)管理企業(yè)的工作地分散,因為其管理的是一個個獨立的物業(yè)小區(qū),這些管理對象可能在一個地區(qū),也可能延伸至全國?時間連續(xù)是指物業(yè)管理企業(yè)的工作時間連續(xù),要24小時為業(yè)主提供服務(wù),有人形象地稱之為“招手即?！?即隨時要提供物業(yè)管理服務(wù)?內(nèi)容復(fù)雜即物業(yè)管理企業(yè)的工作內(nèi)容多而雜,既有物的管理,又有人的服務(wù),有人形象地稱之為“包治百病”,即在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),物業(yè)管理企業(yè)是“上管天,下管地,中間管空氣”,這話一點不假?由于物業(yè)管理的這些特點,導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)成本也呈現(xiàn)出如下特點:
1.點多?即物業(yè)管理企業(yè)的成本形成點多?物業(yè)管理企業(yè)的成本可分為服務(wù)成本?管理成本?經(jīng)營成本?服務(wù)成本是在為業(yè)主服務(wù)過程中發(fā)生的成本,如維護小區(qū)治安?進行消防檢查,保障小區(qū)安寧?安靜等過程中發(fā)生的成本?管理成本是對小區(qū)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修?養(yǎng)護?管理所發(fā)生的成本,如小區(qū)設(shè)施設(shè)備的維修等?經(jīng)營成本是物業(yè)管理企業(yè)在開展社區(qū)經(jīng)濟過程中所發(fā)生的成本,如經(jīng)營小區(qū)會所?經(jīng)營公共設(shè)施等?因此,在物業(yè)管理企業(yè),每個部門?每個單位?每個環(huán)節(jié)?每個崗位?每個個人都是一個成本形成點?
2.面廣?即物業(yè)管理企業(yè)成本的發(fā)生在地域上分布面廣?物業(yè)管理企業(yè)為了發(fā)展,為了取得規(guī)模效益,總是不斷地爭地盤?搶市場,規(guī)模越做越大,地盤越爭越多,市場也越來越大,物業(yè)的分布面也越來越廣,從而使物業(yè)管理成本的發(fā)生面也越來越廣?
3.線長?即物業(yè)管理企業(yè)成本監(jiān)控線長?物業(yè)管理企業(yè)由于其工作從空間上要延伸到所管物業(yè)的每個角落,從時間上要延伸到所管物業(yè)的每個時點,所以導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)的管理層次多,從而使大部分成本發(fā)生點和相應(yīng)成本監(jiān)控點之間相隔較長,從而形成較長的成本監(jiān)控線?
4.管難?由于物業(yè)管理企業(yè)的成本具有上述特點,導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)的成本監(jiān)管難?表現(xiàn)為難統(tǒng)一模式?難統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)?難統(tǒng)一核算?因為不同物業(yè)往往類型不一?大小不一?新舊不一?特點不一?業(yè)主的要求不一?收費模式不一?收費標(biāo)準(zhǔn)不一,不同物業(yè)面臨的市場環(huán)境?社會環(huán)境也差異很大,導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)很難用統(tǒng)一的成本管理模式?統(tǒng)一的成本管理標(biāo)準(zhǔn)和統(tǒng)一的核算要求管理所有管理處(項目中心)?因此,物業(yè)管理企業(yè)的成本管理難?
二?物業(yè)管理企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀
1.成本管理起點的滯后性?即物業(yè)管理企業(yè)的成本管理起始于物業(yè)接管驗收以后?事實上,物業(yè)管理成本的高低很大程度上取決于物業(yè)自身的特點,如物業(yè)的規(guī)模?物業(yè)的設(shè)計特點?物業(yè)所使用的材料?物業(yè)的質(zhì)量?物業(yè)的風(fēng)格等?這些先天因素在很大程度上決定了物業(yè)管理成本的高低?因此,物業(yè)管理企業(yè)成本管理的起點應(yīng)該是物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計階段,而不是物業(yè)接管驗收以后?盡管現(xiàn)在物業(yè)開發(fā)商也邀請物業(yè)管理企業(yè)進行前期介入,但介入的重點是對物業(yè)的功能進行評估,而很少對成本進行評估,即是對成本進行評估,也主要是物業(yè)自身的建造成本,而非物業(yè)的使用成本或物業(yè)管理企業(yè)的管理成本?成本管理起點的滯后性,嚴(yán)重影響了物業(yè)管理企業(yè)的成本?
2.成本管理體制的兩難性?物業(yè)管理企業(yè)的成本管理體制存在“一管就死,一放就亂”的兩難選擇?以前大部分物業(yè)管理企業(yè)的成本管理體制是“統(tǒng)一管理,分級核算”,實行財務(wù)一支筆,會計全部集中在公司總部,下屬管理處(項目中心)只設(shè)出納,以強化總部對下屬管理處(項目中心)的成本管理?但因物業(yè)管理公司的下屬管理處(項目中心)處于分散狀態(tài),且分布面較廣,這樣對管理處(項目中心)的日常管理帶來一定影響,特別是一些大的物業(yè)管理公司,因為下屬管處(項目中心)每發(fā)生一筆費用都要到總部各職能部門及公司領(lǐng)導(dǎo)哪里去報批,效率較低?采取這一管理體制,也增加了相應(yīng)的監(jiān)管成本,實質(zhì)上也很難真正監(jiān)管到位?于是一些物業(yè)管理企業(yè)嘗試將成本管理權(quán)下放,但一放,在成本管理中就出現(xiàn)了混亂現(xiàn)象?因此,管理體制的不順,影響了物業(yè)管理企業(yè)的成本管理?
3.成本管理思路的片面性?現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)一提成本管理就是降低成本,一降低成本就是裁員減人?減少工作時間,減少費用支出等等?殊不知這樣的管理思路,已嚴(yán)重不適應(yīng)現(xiàn)代市場經(jīng)濟的發(fā)展,也不適應(yīng)物業(yè)管理市場自身的發(fā)展?成本管理思路的片面性導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)成本管理的深度?廣度都嚴(yán)重不夠?在管理深度上,往往只重視服務(wù)與管理過程的節(jié)約,而沒有通過成本與技術(shù)的有機結(jié)合?成本與業(yè)主需要的有機結(jié)合?成本與服務(wù)質(zhì)量的匹配,實現(xiàn)成本的深度控制?在管理廣度上,往往只側(cè)重于企業(yè)內(nèi)部成本要素的控制,而忽視了企業(yè)外部影響成本變化因素的控制?
4.成本管理方法的局限性?物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)行的成本管理方法包括標(biāo)準(zhǔn)成本法?責(zé)任成本法等,都是傳統(tǒng)的成本管理方法?這些方法在一定條件下能發(fā)揮一定的作用,但在現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下,特別是在強調(diào)業(yè)主為主導(dǎo)的條件下,這樣的成本管理方法有其局限性?標(biāo)準(zhǔn)成本?責(zé)任成本實際上體現(xiàn)的是一種差額管理思想,即根據(jù)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)和經(jīng)濟效益的要求,預(yù)先制定成本控制的標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo),核算后對產(chǎn)生的實際成本和標(biāo)準(zhǔn)成本之間的差異進行分析?評價?考核,以確保經(jīng)濟效益目標(biāo)的實現(xiàn)?可見,這種方法立足的是企業(yè)內(nèi)部,核算的是企業(yè)內(nèi)部的耗費,成本管理的目標(biāo)是以盡可能少的價值犧牲換取利潤化?這樣的方法忽略了市場的競爭?忽略了業(yè)主的需求?忽略了行業(yè)的發(fā)展,不利于企業(yè)的長遠發(fā)展?
5.成本管理主體的單一性?在現(xiàn)代大企業(yè)中,成本企劃人員大多是從事成本企劃工作多年?有著豐富經(jīng)驗的成本規(guī)劃師?他們在企業(yè)工作多年,熟悉本企業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)的各項流程,對市場中同行業(yè)的成本趨勢比較敏感,視野比較開闊,也較容易發(fā)現(xiàn)降低成本的途徑?但在物業(yè)管理企業(yè),成本控制的主體是財務(wù)人員,他們既要從事日常的會計工作,又要進行成本規(guī)劃和管控工作?而事實上,財務(wù)人員往往缺乏對物業(yè)管理各項業(yè)務(wù)流程實質(zhì)的認(rèn)識,對成本控制往往只限于對部門上報費用的監(jiān)控,這樣就很難真正起到對成本的監(jiān)控作用?
三?完善物業(yè)管理企業(yè)成本管控的對策
(一)運用價值工程
價值工程又稱價值分析,是指通過集體智慧和有組織的活動對產(chǎn)品或服務(wù)進行功能分析,使目標(biāo)以最低的總成本,可靠地實現(xiàn)產(chǎn)品或服務(wù)的必要功能,從而提高產(chǎn)品或服務(wù)的價值?
價值工程的核心思想是通過對選定研究對象的功能及費用分析,提高對象的價值?這里的價值,指的是反映費用支出與獲得之間的比例,用數(shù)學(xué)比例式表達如下:價值=功能/成本?提高價值的基本途徑有五種,即:
1.提高功能,降低成本,大幅度提高價值;
2.功能不變,降低成本,提高價值;
3.功能有所提高,成本不變,提高價值;
4.功能略有下降,成本大幅度降低,提高價值;
5.提高功能,適當(dāng)提高成本,大幅度提高功能,從而提高價值?
物業(yè)管理企業(yè)的工作就是根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定,對房屋及配套的設(shè)施?設(shè)備和相關(guān)場地進行維修?養(yǎng)護?管理,維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序?從物業(yè)管理企業(yè)的工作性質(zhì)可以看出,物業(yè)管理企業(yè)的工作具有空間分散?時間連續(xù)?內(nèi)容復(fù)雜等特點?空間分散是指物業(yè)管理企業(yè)的工作地分散,因為其管理的是一個個獨立的物業(yè)小區(qū),這些管理對象可能在一個地區(qū),也可能延伸至全國?時間連續(xù)是指物業(yè)管理企業(yè)的工作時間連續(xù),要24小時為業(yè)主提供服務(wù),有人形象地稱之為“招手即?！?即隨時要提供物業(yè)管理服務(wù)?內(nèi)容復(fù)雜即物業(yè)管理企業(yè)的工作內(nèi)容多而雜,既有物的管理,又有人的服務(wù),有人形象地稱之為“包治百病”,即在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),物業(yè)管理企業(yè)是“上管天,下管地,中間管空氣”,這話一點不假?由于物業(yè)管理的這些特點,導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)成本也呈現(xiàn)出如下特點:
1.點多?即物業(yè)管理企業(yè)的成本形成點多?物業(yè)管理企業(yè)的成本可分為服務(wù)成本?管理成本?經(jīng)營成本?服務(wù)成本是在為業(yè)主服務(wù)過程中發(fā)生的成本,如維護小區(qū)治安?進行消防檢查,保障小區(qū)安寧?安靜等過程中發(fā)生的成本?管理成本是對小區(qū)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修?養(yǎng)護?管理所發(fā)生的成本,如小區(qū)設(shè)施設(shè)備的維修等?經(jīng)營成本是物業(yè)管理企業(yè)在開展社區(qū)經(jīng)濟過程中所發(fā)生的成本,如經(jīng)營小區(qū)會所?經(jīng)營公共設(shè)施等?因此,在物業(yè)管理企業(yè),每個部門?每個單位?每個環(huán)節(jié)?每個崗位?每個個人都是一個成本形成點?
2.面廣?即物業(yè)管理企業(yè)成本的發(fā)生在地域上分布面廣?物業(yè)管理企業(yè)為了發(fā)展,為了取得規(guī)模效益,總是不斷地爭地盤?搶市場,規(guī)模越做越大,地盤越爭越多,市場也越來越大,物業(yè)的分布面也越來越廣,從而使物業(yè)管理成本的發(fā)生面也越來越廣?
3.線長?即物業(yè)管理企業(yè)成本監(jiān)控線長?物業(yè)管理企業(yè)由于其工作從空間上要延伸到所管物業(yè)的每個角落,從時間上要延伸到所管物業(yè)的每個時點,所以導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)的管理層次多,從而使大部分成本發(fā)生點和相應(yīng)成本監(jiān)控點之間相隔較長,從而形成較長的成本監(jiān)控線?
4.管難?由于物業(yè)管理企業(yè)的成本具有上述特點,導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)的成本監(jiān)管難?表現(xiàn)為難統(tǒng)一模式?難統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)?難統(tǒng)一核算?因為不同物業(yè)往往類型不一?大小不一?新舊不一?特點不一?業(yè)主的要求不一?收費模式不一?收費標(biāo)準(zhǔn)不一,不同物業(yè)面臨的市場環(huán)境?社會環(huán)境也差異很大,導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)很難用統(tǒng)一的成本管理模式?統(tǒng)一的成本管理標(biāo)準(zhǔn)和統(tǒng)一的核算要求管理所有管理處(項目中心)?因此,物業(yè)管理企業(yè)的成本管理難?
二?物業(yè)管理企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀
1.成本管理起點的滯后性?即物業(yè)管理企業(yè)的成本管理起始于物業(yè)接管驗收以后?事實上,物業(yè)管理成本的高低很大程度上取決于物業(yè)自身的特點,如物業(yè)的規(guī)模?物業(yè)的設(shè)計特點?物業(yè)所使用的材料?物業(yè)的質(zhì)量?物業(yè)的風(fēng)格等?這些先天因素在很大程度上決定了物業(yè)管理成本的高低?因此,物業(yè)管理企業(yè)成本管理的起點應(yīng)該是物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計階段,而不是物業(yè)接管驗收以后?盡管現(xiàn)在物業(yè)開發(fā)商也邀請物業(yè)管理企業(yè)進行前期介入,但介入的重點是對物業(yè)的功能進行評估,而很少對成本進行評估,即是對成本進行評估,也主要是物業(yè)自身的建造成本,而非物業(yè)的使用成本或物業(yè)管理企業(yè)的管理成本?成本管理起點的滯后性,嚴(yán)重影響了物業(yè)管理企業(yè)的成本?
2.成本管理體制的兩難性?物業(yè)管理企業(yè)的成本管理體制存在“一管就死,一放就亂”的兩難選擇?以前大部分物業(yè)管理企業(yè)的成本管理體制是“統(tǒng)一管理,分級核算”,實行財務(wù)一支筆,會計全部集中在公司總部,下屬管理處(項目中心)只設(shè)出納,以強化總部對下屬管理處(項目中心)的成本管理?但因物業(yè)管理公司的下屬管理處(項目中心)處于分散狀態(tài),且分布面較廣,這樣對管理處(項目中心)的日常管理帶來一定影響,特別是一些大的物業(yè)管理公司,因為下屬管處(項目中心)每發(fā)生一筆費用都要到總部各職能部門及公司領(lǐng)導(dǎo)哪里去報批,效率較低?采取這一管理體制,也增加了相應(yīng)的監(jiān)管成本,實質(zhì)上也很難真正監(jiān)管到位?于是一些物業(yè)管理企業(yè)嘗試將成本管理權(quán)下放,但一放,在成本管理中就出現(xiàn)了混亂現(xiàn)象?因此,管理體制的不順,影響了物業(yè)管理企業(yè)的成本管理?
3.成本管理思路的片面性?現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)一提成本管理就是降低成本,一降低成本就是裁員減人?減少工作時間,減少費用支出等等?殊不知這樣的管理思路,已嚴(yán)重不適應(yīng)現(xiàn)代市場經(jīng)濟的發(fā)展,也不適應(yīng)物業(yè)管理市場自身的發(fā)展?成本管理思路的片面性導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)成本管理的深度?廣度都嚴(yán)重不夠?在管理深度上,往往只重視服務(wù)與管理過程的節(jié)約,而沒有通過成本與技術(shù)的有機結(jié)合?成本與業(yè)主需要的有機結(jié)合?成本與服務(wù)質(zhì)量的匹配,實現(xiàn)成本的深度控制?在管理廣度上,往往只側(cè)重于企業(yè)內(nèi)部成本要素的控制,而忽視了企業(yè)外部影響成本變化因素的控制?
4.成本管理方法的局限性?物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)行的成本管理方法包括標(biāo)準(zhǔn)成本法?責(zé)任成本法等,都是傳統(tǒng)的成本管理方法?這些方法在一定條件下能發(fā)揮一定的作用,但在現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下,特別是在強調(diào)業(yè)主為主導(dǎo)的條件下,這樣的成本管理方法有其局限性?標(biāo)準(zhǔn)成本?責(zé)任成本實際上體現(xiàn)的是一種差額管理思想,即根據(jù)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)和經(jīng)濟效益的要求,預(yù)先制定成本控制的標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo),核算后對產(chǎn)生的實際成本和標(biāo)準(zhǔn)成本之間的差異進行分析?評價?考核,以確保經(jīng)濟效益目標(biāo)的實現(xiàn)?可見,這種方法立足的是企業(yè)內(nèi)部,核算的是企業(yè)內(nèi)部的耗費,成本管理的目標(biāo)是以盡可能少的價值犧牲換取利潤化?這樣的方法忽略了市場的競爭?忽略了業(yè)主的需求?忽略了行業(yè)的發(fā)展,不利于企業(yè)的長遠發(fā)展?
5.成本管理主體的單一性?在現(xiàn)代大企業(yè)中,成本企劃人員大多是從事成本企劃工作多年?有著豐富經(jīng)驗的成本規(guī)劃師?他們在企業(yè)工作多年,熟悉本企業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)的各項流程,對市場中同行業(yè)的成本趨勢比較敏感,視野比較開闊,也較容易發(fā)現(xiàn)降低成本的途徑?但在物業(yè)管理企業(yè),成本控制的主體是財務(wù)人員,他們既要從事日常的會計工作,又要進行成本規(guī)劃和管控工作?而事實上,財務(wù)人員往往缺乏對物業(yè)管理各項業(yè)務(wù)流程實質(zhì)的認(rèn)識,對成本控制往往只限于對部門上報費用的監(jiān)控,這樣就很難真正起到對成本的監(jiān)控作用?
三?完善物業(yè)管理企業(yè)成本管控的對策
(一)運用價值工程
價值工程又稱價值分析,是指通過集體智慧和有組織的活動對產(chǎn)品或服務(wù)進行功能分析,使目標(biāo)以最低的總成本,可靠地實現(xiàn)產(chǎn)品或服務(wù)的必要功能,從而提高產(chǎn)品或服務(wù)的價值?
價值工程的核心思想是通過對選定研究對象的功能及費用分析,提高對象的價值?這里的價值,指的是反映費用支出與獲得之間的比例,用數(shù)學(xué)比例式表達如下:價值=功能/成本?提高價值的基本途徑有五種,即:
1.提高功能,降低成本,大幅度提高價值;
2.功能不變,降低成本,提高價值;
3.功能有所提高,成本不變,提高價值;
4.功能略有下降,成本大幅度降低,提高價值;
5.提高功能,適當(dāng)提高成本,大幅度提高功能,從而提高價值?