一、物業(yè)管理經(jīng)營模式的含義及特點
（一）物業(yè)管理經(jīng)營模式的含義在我國物業(yè)管理行業(yè)向著產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化、市場化邁進的過程中，一批順應市場變化、把握行業(yè)發(fā)展方向的知名品牌企業(yè)已迅速崛起，這些企業(yè)在競爭中積累了豐富的實踐經(jīng)驗。物業(yè)管理經(jīng)營正是這些優(yōu)秀企業(yè)經(jīng)過長期探索、實踐的結(jié)果，其具體含義為：在做好物業(yè)管理服務工作的同時，將物業(yè)的管理與經(jīng)營融為一體；通過為開發(fā)商、客戶（業(yè)主）選擇投資、經(jīng)營項目，規(guī)劃、設(shè)計、開發(fā)服務區(qū)域整體功能，策劃、參與、實施物業(yè)經(jīng)營方案，使物業(yè)的整體增值效力得以發(fā)揮，增值潛力得以提高，企業(yè)的贏利空間得以擴大的一種物業(yè)管理模式。
（二）物業(yè)管理經(jīng)營的特點
1. 以物業(yè)管理所涉及的整個領(lǐng)域為主體對象。物業(yè)管理經(jīng)營模式不僅僅局限于物業(yè)管理企業(yè)對收益性物業(yè)及配套項目的經(jīng)營管理，而是以圍繞物業(yè)管理所涉及的整個領(lǐng)域為主體對象，不局限于某一種固定形式，是物業(yè)管理企業(yè)在吸引資源和轉(zhuǎn)化技術(shù)方面實現(xiàn)的化動態(tài)的組合。
2. 將物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)有的職能部門專業(yè)化、社會化。借助不斷細化的社會分工，有效降低成本，提高服務質(zhì)量，有效利用企業(yè)專業(yè)技術(shù)的集中優(yōu)勢，成立專業(yè)化公司，并使其充分市場化，參與市場競爭，形成技術(shù)對外擴張的格局。
3. 將物業(yè)的一般性維護、運行提升到對管轄物業(yè)全過程的營銷、服務。將服務眼光由物業(yè)管理委托期內(nèi)這個局部放大到物業(yè)長壽命商品的整體去統(tǒng)一考慮、安排，從而為客戶（業(yè)主）提供更全面的服務。
4. 將資本、技術(shù)、信息、人才迅速向優(yōu)勢企業(yè)集中。物業(yè)管理經(jīng)營可以將資本、技術(shù)、信息、人才迅速向優(yōu)勢企業(yè)集中，從而形成規(guī)?；?jīng)營水平高、專業(yè)化分工合理，并在市場中具有較強綜合競爭力的跨地區(qū)、跨行業(yè)、跨所有制的企業(yè)集團，增強企業(yè)在行業(yè)全面發(fā)展中的整體競爭力和抵御風險的能力，縮短目前我國物業(yè)管理行業(yè)與國際相比在經(jīng)營規(guī)模、競爭能力、節(jié)約化水平、運行機制和整體效益方面的差距。
5. 擴大了物業(yè)管理企業(yè)的盈利空間。租賃代理、交易咨詢、估價等業(yè)務的傭金比例要明顯高于物業(yè)管理傭金，這些服務項目能夠使物業(yè)管理企業(yè)綜合實力得到提高，同時促進了物業(yè)管理行業(yè)從單一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步向多元產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的過渡，加快了物業(yè)管理行業(yè)的市場化進程，使物業(yè)管理在社會經(jīng)濟發(fā)展中的重要作用日益加強，大大提高了物業(yè)管理企業(yè)的社會地位。
二、物業(yè)管理經(jīng)營的需求分析物業(yè)管理企業(yè)要獲得好的經(jīng)營效果，離不開對市場的正確分析和把握，只有瞄準市場需求，準確把握機會，才能獲得成功。
（一）國外和香港地區(qū)非凡注重物業(yè)管理工作中的經(jīng)營概念。美國的物業(yè)管理行業(yè)大多數(shù)企業(yè)可以為客戶提供租賃、估價、交易、咨詢等項服務。在他們看來，優(yōu)秀的物業(yè)管理可以為客戶、租戶提供良好的工作、生活環(huán)境，而更重要的作用在于使物業(yè)的經(jīng)濟效益得到充分的發(fā)揮。
（二）國內(nèi)市場對物業(yè)管理經(jīng)營需求旺盛。
1. 租賃市場的繁榮給物業(yè)管理企業(yè)提供了進行房屋租賃中介服務的市場。物業(yè)管理企業(yè)作為出租方最接近客戶，所以在房屋租賃代理領(lǐng)域有得天獨厚的有利條件。加上目前支撐租賃市場的中介組織專業(yè)水平低，操作欠規(guī)范，給物業(yè)管理企業(yè)留下了廣闊的盈利空間。
2. 物業(yè)管理發(fā)展的趨勢之一就是專業(yè)化分工越來越細，物業(yè)管理企業(yè)為了降低成本，提高效率和競爭力，將一些專業(yè)工作對外委托。物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)自身的管理特長和資源優(yōu)勢，成立專業(yè)化的隊伍，承接其它物業(yè)管理企業(yè)或其它行業(yè)的相關(guān)業(yè)務或工程。
3. 隨著物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模不斷擴大，不僅帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且物業(yè)管理本身也對社會相關(guān)行業(yè)提出了更高、更大的市場需求。由此滋生的經(jīng)營行為，既為同行業(yè)提供了方便，促進了行業(yè)的發(fā)展，又為自己開辟了新的市場。
三、物業(yè)管理經(jīng)營所面臨的難點
（一）壓力、風險大。物業(yè)管理企業(yè)既然承擔了一項物業(yè)的經(jīng)營、管理權(quán)，同時也就承擔了物業(yè)經(jīng)營的義務，而物業(yè)租賃及交易成本的波動性遠大于管理傭金的波動，相應地加大了企業(yè)的經(jīng)營壓力。
（二）專業(yè)隊伍組建困難。物業(yè)經(jīng)營是一項極為專業(yè)的工作，而富有實戰(zhàn)經(jīng)驗的人才又較為難覓，有了人才，形成一個配合默契的團隊更不輕易，一但經(jīng)營出現(xiàn)嚴重偏差和失誤，將給企業(yè)造成無法挽回的損失。
四、實施物業(yè)管理經(jīng)營的操作應用
1. 加強經(jīng)營觀念和意識。物業(yè)管理者只有具備了強烈的營銷意識，才能使物業(yè)潛力得到更充分的發(fā)揮。企業(yè)員工要深刻理解物業(yè)經(jīng)營是物業(yè)管理工作應有之義和份內(nèi)之事，物業(yè)管理固然重要，而一項優(yōu)秀的物業(yè)營銷方案更可以使開發(fā)商、客戶（業(yè)主）得到更多的實惠。
2. 培養(yǎng)物業(yè)經(jīng)營的人才隊伍。物業(yè)管理是勞動密集型產(chǎn)業(yè)，而物業(yè)經(jīng)營是知識型、信息化產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)代物業(yè)營銷已進入到個性化、網(wǎng)絡(luò)化整合型時期，沒有富有經(jīng)驗的經(jīng)營人才，物業(yè)管理經(jīng)營就是空談。因此，物業(yè)管理企業(yè)要注重在實踐中培養(yǎng)經(jīng)營骨干，適當引進優(yōu)秀人才，建立一支配合默契的經(jīng)營管理團隊。
3. 加強物業(yè)管理服務的經(jīng)營。搞好物業(yè)管理服務的經(jīng)營無疑是企業(yè)經(jīng)營的基礎(chǔ)工作和主要工作。在這個問題上，一方面要提高管理水平和服務質(zhì)量，以優(yōu)質(zhì)的服務換取優(yōu)價的回報，有效地降低成本；另一方面要使企業(yè)達到長期、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展的目標。
4. 以物業(yè)本身為中心開展多種經(jīng)營。這是對物業(yè)管理主業(yè)經(jīng)營的很好的輔助和補充。由于物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)上占一定的優(yōu)勢，又存在巨大的市場需求，所以一旦經(jīng)營得當，會得到很好的回報。
5. 培養(yǎng)創(chuàng)新精神，擴充服務項目。創(chuàng)新是企業(yè)成功的根本，企業(yè)之間的競爭實際上是創(chuàng)新能力和創(chuàng)新規(guī)模的競爭。物業(yè)管理經(jīng)營強調(diào)企業(yè)追求的目標不僅僅只是利潤的化，而是企業(yè)是否具備生存的源動力和永續(xù)“增長動力”，即創(chuàng)新思維和創(chuàng)新能力，是否能夠激發(fā)每位員工的內(nèi)在潛力，使其轉(zhuǎn)化為企業(yè)的創(chuàng)新能力，從而建立新的事物（新的產(chǎn)品、生產(chǎn)工藝、生產(chǎn)方式，新的市場、來源、領(lǐng)域，新的企業(yè)組織形式、管理方式），形成實力雄厚、優(yōu)勢明顯的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)，并將創(chuàng)新成果有效運用到企業(yè)發(fā)展之中。
物業(yè)管理經(jīng)營作為一種順應行業(yè)發(fā)展的管理需求，憑借其涉及領(lǐng)域廣泛、可全面提升企業(yè)競爭能力、寓營銷理念于物業(yè)管理全過程以及可擴大企業(yè)盈利空間的種種優(yōu)勢，已經(jīng)被越來越多的物業(yè)管理企業(yè)所采納、運用。目前，強大的市場需求也為該模式的發(fā)展提供了有力的契機。雖然面臨著壓力大、風險大以及專業(yè)隊伍組建困難的難點，但伴隨著我國物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)業(yè)化、市場化、專業(yè)化的發(fā)展趨勢，物業(yè)管理經(jīng)營將會不斷完善、成熟，被更多的企業(yè)所認同，從而擁有其更為廣闊的發(fā)展空間。
（一）物業(yè)管理經(jīng)營模式的含義在我國物業(yè)管理行業(yè)向著產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化、市場化邁進的過程中，一批順應市場變化、把握行業(yè)發(fā)展方向的知名品牌企業(yè)已迅速崛起，這些企業(yè)在競爭中積累了豐富的實踐經(jīng)驗。物業(yè)管理經(jīng)營正是這些優(yōu)秀企業(yè)經(jīng)過長期探索、實踐的結(jié)果，其具體含義為：在做好物業(yè)管理服務工作的同時，將物業(yè)的管理與經(jīng)營融為一體；通過為開發(fā)商、客戶（業(yè)主）選擇投資、經(jīng)營項目，規(guī)劃、設(shè)計、開發(fā)服務區(qū)域整體功能，策劃、參與、實施物業(yè)經(jīng)營方案，使物業(yè)的整體增值效力得以發(fā)揮，增值潛力得以提高，企業(yè)的贏利空間得以擴大的一種物業(yè)管理模式。
（二）物業(yè)管理經(jīng)營的特點
1. 以物業(yè)管理所涉及的整個領(lǐng)域為主體對象。物業(yè)管理經(jīng)營模式不僅僅局限于物業(yè)管理企業(yè)對收益性物業(yè)及配套項目的經(jīng)營管理，而是以圍繞物業(yè)管理所涉及的整個領(lǐng)域為主體對象，不局限于某一種固定形式，是物業(yè)管理企業(yè)在吸引資源和轉(zhuǎn)化技術(shù)方面實現(xiàn)的化動態(tài)的組合。
2. 將物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)有的職能部門專業(yè)化、社會化。借助不斷細化的社會分工，有效降低成本，提高服務質(zhì)量，有效利用企業(yè)專業(yè)技術(shù)的集中優(yōu)勢，成立專業(yè)化公司，并使其充分市場化，參與市場競爭，形成技術(shù)對外擴張的格局。
3. 將物業(yè)的一般性維護、運行提升到對管轄物業(yè)全過程的營銷、服務。將服務眼光由物業(yè)管理委托期內(nèi)這個局部放大到物業(yè)長壽命商品的整體去統(tǒng)一考慮、安排，從而為客戶（業(yè)主）提供更全面的服務。
4. 將資本、技術(shù)、信息、人才迅速向優(yōu)勢企業(yè)集中。物業(yè)管理經(jīng)營可以將資本、技術(shù)、信息、人才迅速向優(yōu)勢企業(yè)集中，從而形成規(guī)?；?jīng)營水平高、專業(yè)化分工合理，并在市場中具有較強綜合競爭力的跨地區(qū)、跨行業(yè)、跨所有制的企業(yè)集團，增強企業(yè)在行業(yè)全面發(fā)展中的整體競爭力和抵御風險的能力，縮短目前我國物業(yè)管理行業(yè)與國際相比在經(jīng)營規(guī)模、競爭能力、節(jié)約化水平、運行機制和整體效益方面的差距。
5. 擴大了物業(yè)管理企業(yè)的盈利空間。租賃代理、交易咨詢、估價等業(yè)務的傭金比例要明顯高于物業(yè)管理傭金，這些服務項目能夠使物業(yè)管理企業(yè)綜合實力得到提高，同時促進了物業(yè)管理行業(yè)從單一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步向多元產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的過渡，加快了物業(yè)管理行業(yè)的市場化進程，使物業(yè)管理在社會經(jīng)濟發(fā)展中的重要作用日益加強，大大提高了物業(yè)管理企業(yè)的社會地位。
二、物業(yè)管理經(jīng)營的需求分析物業(yè)管理企業(yè)要獲得好的經(jīng)營效果，離不開對市場的正確分析和把握，只有瞄準市場需求，準確把握機會，才能獲得成功。
（一）國外和香港地區(qū)非凡注重物業(yè)管理工作中的經(jīng)營概念。美國的物業(yè)管理行業(yè)大多數(shù)企業(yè)可以為客戶提供租賃、估價、交易、咨詢等項服務。在他們看來，優(yōu)秀的物業(yè)管理可以為客戶、租戶提供良好的工作、生活環(huán)境，而更重要的作用在于使物業(yè)的經(jīng)濟效益得到充分的發(fā)揮。
（二）國內(nèi)市場對物業(yè)管理經(jīng)營需求旺盛。
1. 租賃市場的繁榮給物業(yè)管理企業(yè)提供了進行房屋租賃中介服務的市場。物業(yè)管理企業(yè)作為出租方最接近客戶，所以在房屋租賃代理領(lǐng)域有得天獨厚的有利條件。加上目前支撐租賃市場的中介組織專業(yè)水平低，操作欠規(guī)范，給物業(yè)管理企業(yè)留下了廣闊的盈利空間。
2. 物業(yè)管理發(fā)展的趨勢之一就是專業(yè)化分工越來越細，物業(yè)管理企業(yè)為了降低成本，提高效率和競爭力，將一些專業(yè)工作對外委托。物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)自身的管理特長和資源優(yōu)勢，成立專業(yè)化的隊伍，承接其它物業(yè)管理企業(yè)或其它行業(yè)的相關(guān)業(yè)務或工程。
3. 隨著物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模不斷擴大，不僅帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且物業(yè)管理本身也對社會相關(guān)行業(yè)提出了更高、更大的市場需求。由此滋生的經(jīng)營行為，既為同行業(yè)提供了方便，促進了行業(yè)的發(fā)展，又為自己開辟了新的市場。
三、物業(yè)管理經(jīng)營所面臨的難點
（一）壓力、風險大。物業(yè)管理企業(yè)既然承擔了一項物業(yè)的經(jīng)營、管理權(quán)，同時也就承擔了物業(yè)經(jīng)營的義務，而物業(yè)租賃及交易成本的波動性遠大于管理傭金的波動，相應地加大了企業(yè)的經(jīng)營壓力。
（二）專業(yè)隊伍組建困難。物業(yè)經(jīng)營是一項極為專業(yè)的工作，而富有實戰(zhàn)經(jīng)驗的人才又較為難覓，有了人才，形成一個配合默契的團隊更不輕易，一但經(jīng)營出現(xiàn)嚴重偏差和失誤，將給企業(yè)造成無法挽回的損失。
四、實施物業(yè)管理經(jīng)營的操作應用
1. 加強經(jīng)營觀念和意識。物業(yè)管理者只有具備了強烈的營銷意識，才能使物業(yè)潛力得到更充分的發(fā)揮。企業(yè)員工要深刻理解物業(yè)經(jīng)營是物業(yè)管理工作應有之義和份內(nèi)之事，物業(yè)管理固然重要，而一項優(yōu)秀的物業(yè)營銷方案更可以使開發(fā)商、客戶（業(yè)主）得到更多的實惠。
2. 培養(yǎng)物業(yè)經(jīng)營的人才隊伍。物業(yè)管理是勞動密集型產(chǎn)業(yè)，而物業(yè)經(jīng)營是知識型、信息化產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)代物業(yè)營銷已進入到個性化、網(wǎng)絡(luò)化整合型時期，沒有富有經(jīng)驗的經(jīng)營人才，物業(yè)管理經(jīng)營就是空談。因此，物業(yè)管理企業(yè)要注重在實踐中培養(yǎng)經(jīng)營骨干，適當引進優(yōu)秀人才，建立一支配合默契的經(jīng)營管理團隊。
3. 加強物業(yè)管理服務的經(jīng)營。搞好物業(yè)管理服務的經(jīng)營無疑是企業(yè)經(jīng)營的基礎(chǔ)工作和主要工作。在這個問題上，一方面要提高管理水平和服務質(zhì)量，以優(yōu)質(zhì)的服務換取優(yōu)價的回報，有效地降低成本；另一方面要使企業(yè)達到長期、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展的目標。
4. 以物業(yè)本身為中心開展多種經(jīng)營。這是對物業(yè)管理主業(yè)經(jīng)營的很好的輔助和補充。由于物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)上占一定的優(yōu)勢，又存在巨大的市場需求，所以一旦經(jīng)營得當，會得到很好的回報。
5. 培養(yǎng)創(chuàng)新精神，擴充服務項目。創(chuàng)新是企業(yè)成功的根本，企業(yè)之間的競爭實際上是創(chuàng)新能力和創(chuàng)新規(guī)模的競爭。物業(yè)管理經(jīng)營強調(diào)企業(yè)追求的目標不僅僅只是利潤的化，而是企業(yè)是否具備生存的源動力和永續(xù)“增長動力”，即創(chuàng)新思維和創(chuàng)新能力，是否能夠激發(fā)每位員工的內(nèi)在潛力，使其轉(zhuǎn)化為企業(yè)的創(chuàng)新能力，從而建立新的事物（新的產(chǎn)品、生產(chǎn)工藝、生產(chǎn)方式，新的市場、來源、領(lǐng)域，新的企業(yè)組織形式、管理方式），形成實力雄厚、優(yōu)勢明顯的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)，并將創(chuàng)新成果有效運用到企業(yè)發(fā)展之中。
物業(yè)管理經(jīng)營作為一種順應行業(yè)發(fā)展的管理需求，憑借其涉及領(lǐng)域廣泛、可全面提升企業(yè)競爭能力、寓營銷理念于物業(yè)管理全過程以及可擴大企業(yè)盈利空間的種種優(yōu)勢，已經(jīng)被越來越多的物業(yè)管理企業(yè)所采納、運用。目前，強大的市場需求也為該模式的發(fā)展提供了有力的契機。雖然面臨著壓力大、風險大以及專業(yè)隊伍組建困難的難點，但伴隨著我國物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)業(yè)化、市場化、專業(yè)化的發(fā)展趨勢，物業(yè)管理經(jīng)營將會不斷完善、成熟，被更多的企業(yè)所認同，從而擁有其更為廣闊的發(fā)展空間。