近幾年，首鋼物業(yè)管理公司緊密結(jié)合行業(yè)特點及自身實際，通過面向社會大力開拓外部市場，努力實現(xiàn)以外促內(nèi)，全面提升物業(yè)管理服務(wù)水平，不斷增強企業(yè)的核心競爭力，走出了一條以競爭求生存、以合作謀雙贏、以創(chuàng)新促發(fā)展的成功之路。首鋼物業(yè)管理公司的市場化經(jīng)營之路值得其他國企后勤部門參考借鑒。
一、大力推進在競爭中求生存的發(fā)展戰(zhàn)略
首鋼物業(yè)管理公司是首鋼總公司實業(yè)公司下屬的物業(yè)管理專業(yè)部門，有員工 2853 人，其中有國企身份的職工 1189 人，勞務(wù)員工 1664 人，承擔(dān)著 56 個住宅小區(qū)、 3 個單身職工宿舍的物業(yè)管理，管理面積共 501 萬平方米。
雖然首鋼內(nèi)部房改房的物業(yè)管理面積逐年擴大，物業(yè)管理公司的工作量也逐年增加，但首鋼總公司每年撥付給物業(yè)管理公司的有償服務(wù)費卻在逐年減少，從 1999 年的 12599 萬元，減少到 2005 年年的 7867 萬元。同時，隨著職工生活水平的不斷提高，首鋼總公司對住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的要求也不斷提高。
面對新形勢，首鋼物業(yè)管理公司如何應(yīng)對困難，如何生存和發(fā)展？物業(yè)管理公司干部職工經(jīng)過冷靜的思考和分析后熟悉到：國企后勤部門依靠上級撥款過日子沒有出路，要生存和發(fā)展，就必須走向廣闊的市場，向外發(fā)展，把蛋糕做大，積極參與市場競爭，依靠現(xiàn)有實力，大力開拓外部市場。
開發(fā)外部市場缺干部，首鋼物業(yè)管理公司就組織員工參加培訓(xùn)，提升干部職工的工作能力；沒有市場開發(fā)經(jīng)驗，公司就抽調(diào)各方面精兵強將成立專門班子，并指定一名公司領(lǐng)導(dǎo)專管開發(fā)工作。公司在人、財、物等方面給予全力支持；缺少市場開發(fā)渠道，公司全體員工就廣交朋友，廣攬信息。通過結(jié)識業(yè)內(nèi)知名人士、專家和朋友，參加房展會、物業(yè)項目招標推介會等多種形式廣泛收集物業(yè)托管信息；沒有競爭品牌，公司就積極與有影響力的物業(yè)管理公司合作，優(yōu)勢互補，聯(lián)手開發(fā)外部市場，非凡是中高端物業(yè)市場。
經(jīng)過不懈的努力，首鋼物業(yè)管理公司終于戰(zhàn)勝重重困難，市場開發(fā)工作取得了顯著的成績，打開了局面。截止 2006 年 6 月，首鋼物業(yè)管理公司已經(jīng)先后在北京市石景山、朝陽、海淀、豐臺、順義、房山、昌平、懷柔、大興等九個區(qū)接管了 33 個項目。物業(yè)管理項目包括：居民住宅小區(qū)、辦公樓、寫字樓、科技館等物業(yè)全托項目，此外還有院校、廣播電視中心、體育館、設(shè)計院、 4 Ｓ汽車維修店、政府辦公樓等衛(wèi)生保潔、電梯維修單項托管。
二、以外促內(nèi)，全面提高內(nèi)部市場的整體服務(wù)水平
開發(fā)外部市場不但磨礪了公司全體員工的意志，提高了大家適應(yīng)市場的能力，而且也讓大家清楚的看到了國企后勤部門內(nèi)部管理服務(wù)上存在的不足。為提高物業(yè)管理服務(wù)水平，公司采取了一系列措施：
1. 改革用工制度，實現(xiàn)勞動力資源市場化。
這些年來，公司減員 1400 多人，現(xiàn)在全公司多數(shù)員工都是以勞務(wù)用工方式從總公司生產(chǎn)單位和外部勞動力市場聘用來的，大大降低了勞動力成本。
2. 全面推行“首問負責(zé)制”。
為解決國企后勤部門人敷于事、推諉扯皮的老問題，首鋼物業(yè)管理公司在全公司上下推行首問負責(zé)制，明確提出：先受理業(yè)主報修、咨詢、投訴的部門或工作人員作為首問負責(zé)的部門和人員，必須負責(zé)處理或督促相關(guān)部門解決業(yè)主提出的各類問題，并做到服務(wù)主動熱情。
3. 實行“零投拆”目標管理。
以日常維修服務(wù)無投訴為目標，在服務(wù)工作中全面實行“零投訴”目標管理，公司設(shè)立了投訴站 , 并將印有監(jiān)督電話號碼的服務(wù)卡送到每戶居民家 , 公開接受居民的投訴和監(jiān)督。對出現(xiàn)投訴問題的單位、個人，一經(jīng)核實，按照 《 零投訴管理考核辦法 》 嚴格考核。
4. 全面實行規(guī)范化服務(wù)。
按照北京市物業(yè)管理服務(wù)標準，制定了 53 個崗位的規(guī)范化服務(wù)標準，人手一冊。物業(yè)管理公司職工統(tǒng)一著裝，掛牌上崗，實行規(guī)范化、標準化服務(wù)。
通過服務(wù)工作的不斷創(chuàng)新，首鋼物業(yè)管理公司的管理服務(wù)水平有了整體提升。過去，首鋼總公司領(lǐng)導(dǎo)值班電話接到反映多的問題，就是物業(yè)管理公司的服務(wù)問題，現(xiàn)在有了很大變化，職工家屬的意見越來越少，而表揚信越來越多，今年接到的表揚信就有 1000 多封。
三、市場競爭煥發(fā)企業(yè)活力，推進國企后勤部門實現(xiàn)市場化經(jīng)營
首鋼物業(yè)管理公司以外促內(nèi)，在市場競爭中求生存、求發(fā)展的改革實踐，不僅提升了整體物業(yè)管理服務(wù)水平，也使企業(yè)煥發(fā)了活力。作為國企后勤部門，首鋼物業(yè)管理公司在費用大幅度減少的情況下 , 不怨天尤人，而是立足自身，積極向外發(fā)展。隨著外部市場的拓展和擴大 , 企業(yè)滾動發(fā)展的速度不斷加快 , 企業(yè)的實力得到進一步增強。
在內(nèi)部市場方面，雖然近些年來，首鋼總公司撥付給物業(yè)管理公司的費用累計減少近 6000 萬元，可是物業(yè)管理公司經(jīng)過外部市場的打拼，使企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展始終保持良性循環(huán)，職工收入也逐年提高。從 2003 年開始，首鋼物業(yè)管理公司的員工工資每年以 10 ％以上的幅度增長?，F(xiàn)在的首鋼物業(yè)管理公司已成為內(nèi)部職工不愿走、其它單位職工想進進不來的好單位。大家從企業(yè)的發(fā)展中看到了企業(yè)的希望，干部職工隊伍的凝聚力進一步增強。同時，公司在企業(yè)管理方面也取得了新的突破，經(jīng)過權(quán)威機構(gòu)的評審，首鋼物業(yè)管理公司已通過 ISO9001 質(zhì)量管理體系和 ISO14001 環(huán)境管理體系的國際認證?？梢哉f，現(xiàn)在，首鋼物業(yè)管理公司的管理、服務(wù)、裝備和經(jīng)濟實力都達到了歷史好水平。
目前，首鋼物業(yè)管理公司已經(jīng)呈現(xiàn)出可持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢，面對美好的企業(yè)發(fā)展前景，首鋼物業(yè)人將會繼續(xù)努力，將個人愿景與企業(yè)發(fā)展目標有機結(jié)合起來，團結(jié)一心，拼搏奮斗，去迎接更大的挑戰(zhàn)，為構(gòu)建和諧社會做出更大的貢獻。
一、大力推進在競爭中求生存的發(fā)展戰(zhàn)略
首鋼物業(yè)管理公司是首鋼總公司實業(yè)公司下屬的物業(yè)管理專業(yè)部門，有員工 2853 人，其中有國企身份的職工 1189 人，勞務(wù)員工 1664 人，承擔(dān)著 56 個住宅小區(qū)、 3 個單身職工宿舍的物業(yè)管理，管理面積共 501 萬平方米。
雖然首鋼內(nèi)部房改房的物業(yè)管理面積逐年擴大，物業(yè)管理公司的工作量也逐年增加，但首鋼總公司每年撥付給物業(yè)管理公司的有償服務(wù)費卻在逐年減少，從 1999 年的 12599 萬元，減少到 2005 年年的 7867 萬元。同時，隨著職工生活水平的不斷提高，首鋼總公司對住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的要求也不斷提高。
面對新形勢，首鋼物業(yè)管理公司如何應(yīng)對困難，如何生存和發(fā)展？物業(yè)管理公司干部職工經(jīng)過冷靜的思考和分析后熟悉到：國企后勤部門依靠上級撥款過日子沒有出路，要生存和發(fā)展，就必須走向廣闊的市場，向外發(fā)展，把蛋糕做大，積極參與市場競爭，依靠現(xiàn)有實力，大力開拓外部市場。
開發(fā)外部市場缺干部，首鋼物業(yè)管理公司就組織員工參加培訓(xùn)，提升干部職工的工作能力；沒有市場開發(fā)經(jīng)驗，公司就抽調(diào)各方面精兵強將成立專門班子，并指定一名公司領(lǐng)導(dǎo)專管開發(fā)工作。公司在人、財、物等方面給予全力支持；缺少市場開發(fā)渠道，公司全體員工就廣交朋友，廣攬信息。通過結(jié)識業(yè)內(nèi)知名人士、專家和朋友，參加房展會、物業(yè)項目招標推介會等多種形式廣泛收集物業(yè)托管信息；沒有競爭品牌，公司就積極與有影響力的物業(yè)管理公司合作，優(yōu)勢互補，聯(lián)手開發(fā)外部市場，非凡是中高端物業(yè)市場。
經(jīng)過不懈的努力，首鋼物業(yè)管理公司終于戰(zhàn)勝重重困難，市場開發(fā)工作取得了顯著的成績，打開了局面。截止 2006 年 6 月，首鋼物業(yè)管理公司已經(jīng)先后在北京市石景山、朝陽、海淀、豐臺、順義、房山、昌平、懷柔、大興等九個區(qū)接管了 33 個項目。物業(yè)管理項目包括：居民住宅小區(qū)、辦公樓、寫字樓、科技館等物業(yè)全托項目，此外還有院校、廣播電視中心、體育館、設(shè)計院、 4 Ｓ汽車維修店、政府辦公樓等衛(wèi)生保潔、電梯維修單項托管。
二、以外促內(nèi)，全面提高內(nèi)部市場的整體服務(wù)水平
開發(fā)外部市場不但磨礪了公司全體員工的意志，提高了大家適應(yīng)市場的能力，而且也讓大家清楚的看到了國企后勤部門內(nèi)部管理服務(wù)上存在的不足。為提高物業(yè)管理服務(wù)水平，公司采取了一系列措施：
1. 改革用工制度，實現(xiàn)勞動力資源市場化。
這些年來，公司減員 1400 多人，現(xiàn)在全公司多數(shù)員工都是以勞務(wù)用工方式從總公司生產(chǎn)單位和外部勞動力市場聘用來的，大大降低了勞動力成本。
2. 全面推行“首問負責(zé)制”。
為解決國企后勤部門人敷于事、推諉扯皮的老問題，首鋼物業(yè)管理公司在全公司上下推行首問負責(zé)制，明確提出：先受理業(yè)主報修、咨詢、投訴的部門或工作人員作為首問負責(zé)的部門和人員，必須負責(zé)處理或督促相關(guān)部門解決業(yè)主提出的各類問題，并做到服務(wù)主動熱情。
3. 實行“零投拆”目標管理。
以日常維修服務(wù)無投訴為目標，在服務(wù)工作中全面實行“零投訴”目標管理，公司設(shè)立了投訴站 , 并將印有監(jiān)督電話號碼的服務(wù)卡送到每戶居民家 , 公開接受居民的投訴和監(jiān)督。對出現(xiàn)投訴問題的單位、個人，一經(jīng)核實，按照 《 零投訴管理考核辦法 》 嚴格考核。
4. 全面實行規(guī)范化服務(wù)。
按照北京市物業(yè)管理服務(wù)標準，制定了 53 個崗位的規(guī)范化服務(wù)標準，人手一冊。物業(yè)管理公司職工統(tǒng)一著裝，掛牌上崗，實行規(guī)范化、標準化服務(wù)。
通過服務(wù)工作的不斷創(chuàng)新，首鋼物業(yè)管理公司的管理服務(wù)水平有了整體提升。過去，首鋼總公司領(lǐng)導(dǎo)值班電話接到反映多的問題，就是物業(yè)管理公司的服務(wù)問題，現(xiàn)在有了很大變化，職工家屬的意見越來越少，而表揚信越來越多，今年接到的表揚信就有 1000 多封。
三、市場競爭煥發(fā)企業(yè)活力，推進國企后勤部門實現(xiàn)市場化經(jīng)營
首鋼物業(yè)管理公司以外促內(nèi)，在市場競爭中求生存、求發(fā)展的改革實踐，不僅提升了整體物業(yè)管理服務(wù)水平，也使企業(yè)煥發(fā)了活力。作為國企后勤部門，首鋼物業(yè)管理公司在費用大幅度減少的情況下 , 不怨天尤人，而是立足自身，積極向外發(fā)展。隨著外部市場的拓展和擴大 , 企業(yè)滾動發(fā)展的速度不斷加快 , 企業(yè)的實力得到進一步增強。
在內(nèi)部市場方面，雖然近些年來，首鋼總公司撥付給物業(yè)管理公司的費用累計減少近 6000 萬元，可是物業(yè)管理公司經(jīng)過外部市場的打拼，使企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展始終保持良性循環(huán)，職工收入也逐年提高。從 2003 年開始，首鋼物業(yè)管理公司的員工工資每年以 10 ％以上的幅度增長?，F(xiàn)在的首鋼物業(yè)管理公司已成為內(nèi)部職工不愿走、其它單位職工想進進不來的好單位。大家從企業(yè)的發(fā)展中看到了企業(yè)的希望，干部職工隊伍的凝聚力進一步增強。同時，公司在企業(yè)管理方面也取得了新的突破，經(jīng)過權(quán)威機構(gòu)的評審，首鋼物業(yè)管理公司已通過 ISO9001 質(zhì)量管理體系和 ISO14001 環(huán)境管理體系的國際認證?？梢哉f，現(xiàn)在，首鋼物業(yè)管理公司的管理、服務(wù)、裝備和經(jīng)濟實力都達到了歷史好水平。
目前，首鋼物業(yè)管理公司已經(jīng)呈現(xiàn)出可持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢，面對美好的企業(yè)發(fā)展前景，首鋼物業(yè)人將會繼續(xù)努力，將個人愿景與企業(yè)發(fā)展目標有機結(jié)合起來，團結(jié)一心，拼搏奮斗，去迎接更大的挑戰(zhàn)，為構(gòu)建和諧社會做出更大的貢獻。