一、物業(yè)管理市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的基本概況
自 1981 年我國(guó)成立第一家物業(yè)管理公司以來，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)已逾 2 萬家，從業(yè)人員達(dá) 200 余萬人。到 2000 年底，全國(guó)城鎮(zhèn)住宅總量的 30% 實(shí)行社會(huì)化、市場(chǎng)化管理，其中發(fā)展規(guī)模較大，運(yùn)作較好的仍集中在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市中，如：深圳、上海、廣州、大連、青島等。隨著近幾年城市化進(jìn)程的加速，城市建設(shè)迅猛發(fā)展，在廣大中小城市房地產(chǎn)業(yè)逐年升溫，開發(fā)建設(shè)的規(guī)模不斷擴(kuò)大，物業(yè)管理行業(yè)也在迅猛地發(fā)展，從而加劇了物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)程。
我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)主要體現(xiàn)在市場(chǎng)化、法制化、規(guī)模化和科技化四個(gè)方面。市場(chǎng)化就是轉(zhuǎn)變觀念，促進(jìn)房屋修繕管理體制轉(zhuǎn)軌，將房地產(chǎn)售后服務(wù)推向市場(chǎng)，通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，培養(yǎng)一大批優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)和專業(yè)分包商，滿足社會(huì)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求。
物業(yè)管理市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)是以市場(chǎng)和客戶需求為導(dǎo)向，運(yùn)用市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)機(jī)制和科學(xué)的管理手段，通過化的資源組合，產(chǎn)生高品質(zhì)的服務(wù)性產(chǎn)品。
二、物業(yè)管理市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的基本特征
目前我國(guó)的物業(yè)管理市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)呈現(xiàn)以下兩個(gè)基本特征：
1 ．物業(yè)管理的主體是企業(yè)，不是政府，在物業(yè)管理活動(dòng)中，政府只起監(jiān)督和指導(dǎo)作用。
2 ．物業(yè)管理集服務(wù)性、生產(chǎn)性和經(jīng)營(yíng)性于一體。
在經(jīng)營(yíng)過程中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)以提供滿足物業(yè)使用者的高品質(zhì)服務(wù)為宗旨；同時(shí)物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)在消費(fèi)領(lǐng)域的延伸，是生產(chǎn)過程的延續(xù)，在這一過程中，為了使物業(yè)達(dá)到使用的目的，需要對(duì)物業(yè)進(jìn)行裝修、維護(hù)、改造、綠化等生產(chǎn)性投入。此外，企業(yè)作為物業(yè)管理的主體，采取市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)原則，在物業(yè)管理過程中也必然體現(xiàn)出追求利潤(rùn)化的經(jīng)營(yíng)本性，而不是向業(yè)主提供傳統(tǒng)的福利性服務(wù)。所以，以上三個(gè)方面相互交織，使物業(yè)管理具有了服務(wù)性、生產(chǎn)性和經(jīng)營(yíng)性一體化的特征。
在我國(guó)，物業(yè)管理行業(yè)是生產(chǎn)力發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步達(dá)到一定水平后所興起的一種朝陽產(chǎn)業(yè)，而物業(yè)管理市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)模式是緊隨著國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)的產(chǎn)生而產(chǎn)生的， 20 多年來，隨著政策法規(guī)的逐步出臺(tái)和落實(shí)，社會(huì)及業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的逐漸熟悉和住房消費(fèi)意識(shí)的逐步形成，競(jìng)爭(zhēng)有序的物業(yè)管理市場(chǎng)在一些城市和地區(qū)也初步形成，目前其市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)成為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要趨勢(shì)，在物業(yè)管理和城市建設(shè)中發(fā)揮著愈來愈重要的作用。但是，由于歷史的和現(xiàn)實(shí)的諸多原因，物業(yè)管理市場(chǎng)化的程度還不夠深，步伐還不夠快，還面臨著諸多需要迫切解決的問題。
三、物業(yè)管理市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的重要性
1 ．對(duì)政府來說，物業(yè)管理市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)有利于轉(zhuǎn)變政府職能，減輕國(guó)家經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
推行物業(yè)管理市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，是以物業(yè)管理企業(yè)取代政府成為物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的主體，通過企業(yè)開展多種經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)服務(wù)的有償性，進(jìn)行合理收費(fèi)，這就為企業(yè)走以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展的道路奠定了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，這種企業(yè)參與市場(chǎng)的行為無疑可以減少政府主管部門的財(cái)政經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，同時(shí)使政府在物業(yè)管理中所起的作用從主管職能向監(jiān)管職能過渡，從具體的事務(wù)性管理到政策性監(jiān)管轉(zhuǎn)變。
2 ．對(duì)社會(huì)來說，在物業(yè)管理市場(chǎng)化過程中，對(duì)各種技術(shù)資源的有效利用不但可以使環(huán)境清潔、美麗、舒適，而且可以大大降低因自然災(zāi)難、生態(tài)環(huán)境破壞或暫時(shí)失衡對(duì)整體環(huán)境造成的影響，從而改善市容市貌和城市環(huán)境，提高城市現(xiàn)代化水平。
3．市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理更有利于滿足消費(fèi)者的需求，通過圍繞消費(fèi)者需求開展的物業(yè)管理服務(wù)，將切實(shí)保證消費(fèi)者的利益，真正做到為他們排憂解難。
4．物業(yè)管理市場(chǎng)化還有利于順應(yīng)國(guó)家人事體制改革，分流政府機(jī)關(guān)事業(yè)單位冗余人員，為社會(huì)提供就業(yè)機(jī)會(huì)。顯而易見，物業(yè)管理關(guān)系到千家萬戶，它今日的覆蓋率還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)社會(huì)現(xiàn)代化和文明程度的需要，物業(yè)管理的市場(chǎng)是非常大的。物業(yè)管理的市場(chǎng)化可以為社會(huì)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，減輕社會(huì)就業(yè)壓力。
四、物業(yè)管理市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)存在的問題
1．觀念意識(shí)問題。
在一些地區(qū)，尤其是經(jīng)濟(jì)水平低下，居民收入也不高的地區(qū)，面對(duì)收費(fèi)性物業(yè)管理，很多居民都存在著那種視物業(yè)管理為發(fā)達(dá)地區(qū)、高尚物業(yè)才需要的“奢侈品”的熟悉誤區(qū)，意識(shí)不到物業(yè)管理走向社會(huì)化是一種必然，從而無法接受它的出現(xiàn)，并以種種理由拖延或拒交應(yīng)交納的物業(yè)管理費(fèi)用，抵觸物業(yè)管理公司開展正常的管理活動(dòng)，甚至抵御物業(yè)管理公司入場(chǎng)。
2．行政體制問題。
在目前的行政管理體制下，政府職能與市場(chǎng)職能存在許多交叉的地方。作為代表政府的街道組織，主要職能應(yīng)該是貫徹執(zhí)行國(guó)家政策法規(guī)，承擔(dān)對(duì)社區(qū)管理的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、指導(dǎo)和服務(wù)的政府職能，對(duì)社區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)予以支持，正確發(fā)揮其監(jiān)督作用。但是，目前一些街道組織卻是同時(shí)行[FS:PAGE]使著兩種管理性質(zhì)截然不同的職能，既要承擔(dān)行政性的社會(huì)管理職責(zé)，又要承擔(dān)本應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理（事務(wù)性）職責(zé)，這就延緩了物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)程。
3．物業(yè)硬件問題。
物業(yè)硬件問題是由物業(yè)的現(xiàn)有實(shí)物形態(tài)造成的物業(yè)管理障礙，大都是房地產(chǎn)開發(fā)遺留下的“后遺癥”。近些年來，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，但有相當(dāng)一部分開發(fā)商重建設(shè)、輕管理，追求短期經(jīng)濟(jì)效益，設(shè)計(jì)規(guī)劃缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，建筑施工質(zhì)量低下，以至造成了大量遺留問題，例如未預(yù)留足夠車位 ( 停車空間不足是現(xiàn)在最難解決的遺留問題 ) ；大廈內(nèi)部附屬設(shè)備，非凡是電梯質(zhì)量差，經(jīng)常出現(xiàn)故障等。
五、解決物業(yè)管理市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)問題的對(duì)策
1 ．加強(qiáng)市場(chǎng)主體的建設(shè)。
物業(yè)管理市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)需要特定的市場(chǎng)主體作為市場(chǎng)介質(zhì)和載體，如要有物業(yè)管理公司、家政服務(wù)公司、經(jīng)紀(jì)公司等物業(yè)管理服務(wù)與交易的中介組織，以承擔(dān)具體的物業(yè)管理工作。
2 ．進(jìn)一步豐富物業(yè)管理形式，開辟多種物業(yè)管理途徑和模式。
對(duì)開發(fā)商開發(fā)的商品房，要擺脫長(zhǎng)期以來建管不分的模式，避免由自組的物業(yè)管理企業(yè)參與到對(duì)“母體”的管理中，而完全可以按照市場(chǎng)原則，通過招投標(biāo)的方式面向社會(huì)選擇物業(yè)管理企業(yè)，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)化。
3 ．依托現(xiàn)實(shí)進(jìn) 一步完善相關(guān)法律法規(guī)。
物業(yè)管理行業(yè)要以建設(shè)部頒布的 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 和其他相關(guān)法律、法規(guī)為依托，加強(qiáng)物業(yè)管理行業(yè)的法治化管理，調(diào)整并規(guī)范政府的行政行為，加強(qiáng)政府的監(jiān)督管理職責(zé)，進(jìn)一步規(guī)范開發(fā)商、物業(yè)管理公司和業(yè)主等不同主體的市場(chǎng)行為，為物業(yè)管理市場(chǎng)化做好法律鋪墊并營(yíng)造出良好的市場(chǎng)環(huán)境氛圍。
4．提高物業(yè)管理企業(yè)素質(zhì)，加快引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。
加快引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。政府要運(yùn)用行政管理手段和市場(chǎng)規(guī)律，積極扶持和引進(jìn)一批真正有實(shí)力、有信譽(yù)、水平高、規(guī)范好的物業(yè)管理企業(yè)，創(chuàng)造條件改變自建自管的模式，逐步形成物業(yè)管理市場(chǎng)。
自 1981 年我國(guó)成立第一家物業(yè)管理公司以來，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)已逾 2 萬家，從業(yè)人員達(dá) 200 余萬人。到 2000 年底，全國(guó)城鎮(zhèn)住宅總量的 30% 實(shí)行社會(huì)化、市場(chǎng)化管理，其中發(fā)展規(guī)模較大，運(yùn)作較好的仍集中在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市中，如：深圳、上海、廣州、大連、青島等。隨著近幾年城市化進(jìn)程的加速，城市建設(shè)迅猛發(fā)展，在廣大中小城市房地產(chǎn)業(yè)逐年升溫，開發(fā)建設(shè)的規(guī)模不斷擴(kuò)大，物業(yè)管理行業(yè)也在迅猛地發(fā)展，從而加劇了物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)程。
我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)主要體現(xiàn)在市場(chǎng)化、法制化、規(guī)模化和科技化四個(gè)方面。市場(chǎng)化就是轉(zhuǎn)變觀念，促進(jìn)房屋修繕管理體制轉(zhuǎn)軌，將房地產(chǎn)售后服務(wù)推向市場(chǎng)，通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，培養(yǎng)一大批優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)和專業(yè)分包商，滿足社會(huì)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求。
物業(yè)管理市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)是以市場(chǎng)和客戶需求為導(dǎo)向，運(yùn)用市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)機(jī)制和科學(xué)的管理手段，通過化的資源組合，產(chǎn)生高品質(zhì)的服務(wù)性產(chǎn)品。
二、物業(yè)管理市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的基本特征
目前我國(guó)的物業(yè)管理市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)呈現(xiàn)以下兩個(gè)基本特征：
1 ．物業(yè)管理的主體是企業(yè)，不是政府，在物業(yè)管理活動(dòng)中，政府只起監(jiān)督和指導(dǎo)作用。
2 ．物業(yè)管理集服務(wù)性、生產(chǎn)性和經(jīng)營(yíng)性于一體。
在經(jīng)營(yíng)過程中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)以提供滿足物業(yè)使用者的高品質(zhì)服務(wù)為宗旨；同時(shí)物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)在消費(fèi)領(lǐng)域的延伸，是生產(chǎn)過程的延續(xù)，在這一過程中，為了使物業(yè)達(dá)到使用的目的，需要對(duì)物業(yè)進(jìn)行裝修、維護(hù)、改造、綠化等生產(chǎn)性投入。此外，企業(yè)作為物業(yè)管理的主體，采取市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)原則，在物業(yè)管理過程中也必然體現(xiàn)出追求利潤(rùn)化的經(jīng)營(yíng)本性，而不是向業(yè)主提供傳統(tǒng)的福利性服務(wù)。所以，以上三個(gè)方面相互交織，使物業(yè)管理具有了服務(wù)性、生產(chǎn)性和經(jīng)營(yíng)性一體化的特征。
在我國(guó)，物業(yè)管理行業(yè)是生產(chǎn)力發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步達(dá)到一定水平后所興起的一種朝陽產(chǎn)業(yè)，而物業(yè)管理市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)模式是緊隨著國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)的產(chǎn)生而產(chǎn)生的， 20 多年來，隨著政策法規(guī)的逐步出臺(tái)和落實(shí)，社會(huì)及業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的逐漸熟悉和住房消費(fèi)意識(shí)的逐步形成，競(jìng)爭(zhēng)有序的物業(yè)管理市場(chǎng)在一些城市和地區(qū)也初步形成，目前其市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)成為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要趨勢(shì)，在物業(yè)管理和城市建設(shè)中發(fā)揮著愈來愈重要的作用。但是，由于歷史的和現(xiàn)實(shí)的諸多原因，物業(yè)管理市場(chǎng)化的程度還不夠深，步伐還不夠快，還面臨著諸多需要迫切解決的問題。
三、物業(yè)管理市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的重要性
1 ．對(duì)政府來說，物業(yè)管理市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)有利于轉(zhuǎn)變政府職能，減輕國(guó)家經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
推行物業(yè)管理市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，是以物業(yè)管理企業(yè)取代政府成為物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的主體，通過企業(yè)開展多種經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)服務(wù)的有償性，進(jìn)行合理收費(fèi)，這就為企業(yè)走以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展的道路奠定了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，這種企業(yè)參與市場(chǎng)的行為無疑可以減少政府主管部門的財(cái)政經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，同時(shí)使政府在物業(yè)管理中所起的作用從主管職能向監(jiān)管職能過渡，從具體的事務(wù)性管理到政策性監(jiān)管轉(zhuǎn)變。
2 ．對(duì)社會(huì)來說，在物業(yè)管理市場(chǎng)化過程中，對(duì)各種技術(shù)資源的有效利用不但可以使環(huán)境清潔、美麗、舒適，而且可以大大降低因自然災(zāi)難、生態(tài)環(huán)境破壞或暫時(shí)失衡對(duì)整體環(huán)境造成的影響，從而改善市容市貌和城市環(huán)境，提高城市現(xiàn)代化水平。
3．市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理更有利于滿足消費(fèi)者的需求，通過圍繞消費(fèi)者需求開展的物業(yè)管理服務(wù)，將切實(shí)保證消費(fèi)者的利益，真正做到為他們排憂解難。
4．物業(yè)管理市場(chǎng)化還有利于順應(yīng)國(guó)家人事體制改革，分流政府機(jī)關(guān)事業(yè)單位冗余人員，為社會(huì)提供就業(yè)機(jī)會(huì)。顯而易見，物業(yè)管理關(guān)系到千家萬戶，它今日的覆蓋率還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)社會(huì)現(xiàn)代化和文明程度的需要，物業(yè)管理的市場(chǎng)是非常大的。物業(yè)管理的市場(chǎng)化可以為社會(huì)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，減輕社會(huì)就業(yè)壓力。
四、物業(yè)管理市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)存在的問題
1．觀念意識(shí)問題。
在一些地區(qū)，尤其是經(jīng)濟(jì)水平低下，居民收入也不高的地區(qū)，面對(duì)收費(fèi)性物業(yè)管理，很多居民都存在著那種視物業(yè)管理為發(fā)達(dá)地區(qū)、高尚物業(yè)才需要的“奢侈品”的熟悉誤區(qū)，意識(shí)不到物業(yè)管理走向社會(huì)化是一種必然，從而無法接受它的出現(xiàn)，并以種種理由拖延或拒交應(yīng)交納的物業(yè)管理費(fèi)用，抵觸物業(yè)管理公司開展正常的管理活動(dòng)，甚至抵御物業(yè)管理公司入場(chǎng)。
2．行政體制問題。
在目前的行政管理體制下，政府職能與市場(chǎng)職能存在許多交叉的地方。作為代表政府的街道組織，主要職能應(yīng)該是貫徹執(zhí)行國(guó)家政策法規(guī)，承擔(dān)對(duì)社區(qū)管理的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、指導(dǎo)和服務(wù)的政府職能，對(duì)社區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)予以支持，正確發(fā)揮其監(jiān)督作用。但是，目前一些街道組織卻是同時(shí)行[FS:PAGE]使著兩種管理性質(zhì)截然不同的職能，既要承擔(dān)行政性的社會(huì)管理職責(zé)，又要承擔(dān)本應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理（事務(wù)性）職責(zé)，這就延緩了物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)程。
3．物業(yè)硬件問題。
物業(yè)硬件問題是由物業(yè)的現(xiàn)有實(shí)物形態(tài)造成的物業(yè)管理障礙，大都是房地產(chǎn)開發(fā)遺留下的“后遺癥”。近些年來，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，但有相當(dāng)一部分開發(fā)商重建設(shè)、輕管理，追求短期經(jīng)濟(jì)效益，設(shè)計(jì)規(guī)劃缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，建筑施工質(zhì)量低下，以至造成了大量遺留問題，例如未預(yù)留足夠車位 ( 停車空間不足是現(xiàn)在最難解決的遺留問題 ) ；大廈內(nèi)部附屬設(shè)備，非凡是電梯質(zhì)量差，經(jīng)常出現(xiàn)故障等。
五、解決物業(yè)管理市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)問題的對(duì)策
1 ．加強(qiáng)市場(chǎng)主體的建設(shè)。
物業(yè)管理市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)需要特定的市場(chǎng)主體作為市場(chǎng)介質(zhì)和載體，如要有物業(yè)管理公司、家政服務(wù)公司、經(jīng)紀(jì)公司等物業(yè)管理服務(wù)與交易的中介組織，以承擔(dān)具體的物業(yè)管理工作。
2 ．進(jìn)一步豐富物業(yè)管理形式，開辟多種物業(yè)管理途徑和模式。
對(duì)開發(fā)商開發(fā)的商品房，要擺脫長(zhǎng)期以來建管不分的模式，避免由自組的物業(yè)管理企業(yè)參與到對(duì)“母體”的管理中，而完全可以按照市場(chǎng)原則，通過招投標(biāo)的方式面向社會(huì)選擇物業(yè)管理企業(yè)，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)化。
3 ．依托現(xiàn)實(shí)進(jìn) 一步完善相關(guān)法律法規(guī)。
物業(yè)管理行業(yè)要以建設(shè)部頒布的 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 和其他相關(guān)法律、法規(guī)為依托，加強(qiáng)物業(yè)管理行業(yè)的法治化管理，調(diào)整并規(guī)范政府的行政行為，加強(qiáng)政府的監(jiān)督管理職責(zé)，進(jìn)一步規(guī)范開發(fā)商、物業(yè)管理公司和業(yè)主等不同主體的市場(chǎng)行為，為物業(yè)管理市場(chǎng)化做好法律鋪墊并營(yíng)造出良好的市場(chǎng)環(huán)境氛圍。
4．提高物業(yè)管理企業(yè)素質(zhì)，加快引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。
加快引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。政府要運(yùn)用行政管理手段和市場(chǎng)規(guī)律，積極扶持和引進(jìn)一批真正有實(shí)力、有信譽(yù)、水平高、規(guī)范好的物業(yè)管理企業(yè)，創(chuàng)造條件改變自建自管的模式，逐步形成物業(yè)管理市場(chǎng)。