物業(yè)管理工作的本質(zhì)特征是把物業(yè)的保值增值視為企業(yè)工作的重中之重。然而近年來(lái)隨著房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展與住宅產(chǎn)業(yè)的日趨成熟，物業(yè)社區(qū)老化現(xiàn)象成為行業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注的問(wèn)題之一，日趨老化的樓盤(pán)與新的樓盤(pán)形成強(qiáng)烈反差，物業(yè)品質(zhì)日漸下降，物業(yè)價(jià)值也日趨下滑，物業(yè)保值增值成為一個(gè)非常緊迫的現(xiàn)實(shí)需求。
一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)保值增值的來(lái)源主要有兩個(gè)方面：一是建筑物附著土地本身的增值；二是物業(yè)良好后續(xù)服務(wù)所帶來(lái)的保值增值可能，為物業(yè)注入增值服務(wù)。最終可能帶來(lái)的結(jié)果是促進(jìn)物業(yè)保值增值。目前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，土地增值空間有限，物業(yè)的增值主要是由于土地的增值，而很少有通過(guò)物業(yè)管理提升物業(yè)價(jià)值使物業(yè)達(dá)到增值的效果。如何通過(guò)物業(yè)管理使項(xiàng)目保值增值就成為廣大物業(yè)管理公司要面對(duì)的首要問(wèn)題。
一、對(duì)于商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)做好租戶的篩選和組合是增值的要害
1. 物業(yè)的增值可以帶動(dòng)周邊物業(yè)的增值。
對(duì)于商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)，物業(yè)的增值可以帶動(dòng)四周物業(yè)的增值。而面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，僅依靠地價(jià)上升帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能達(dá)到物業(yè)增值的目的。應(yīng)該通過(guò)嚴(yán)格的租戶篩選和組合提高物業(yè)增值的潛力。
有兩個(gè)相當(dāng)成功的例子可以說(shuō)明這點(diǎn)。比如國(guó)貿(mào)中心，國(guó)貿(mào)是 1989 年由世邦魏理仕開(kāi)始做的物業(yè)管理。那時(shí)的國(guó)貿(mào)沒(méi)有 CBD 的概念，四周遠(yuǎn)不及現(xiàn)在繁華，也沒(méi)有如今的商業(yè)氛圍。國(guó)貿(mào)當(dāng)時(shí)的定位是檔的寫(xiě)字樓，其對(duì)租戶的篩選非常嚴(yán)格，所有進(jìn)駐的客戶必須符合檔寫(xiě)字樓的要求。這保證了穩(wěn)定的物業(yè)收入和端的服務(wù)，并使其寫(xiě)字樓、公寓等構(gòu)成了一個(gè)很好的商業(yè)群體，不僅方便了這里的辦公、居住人群，還帶動(dòng)了周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)形成今日 CBD 起到了極大地推動(dòng)作用。
多年后的今天，國(guó)貿(mào)的硬件設(shè)施也許不如某些高檔寫(xiě)字樓，但它的物業(yè)管理則保證其服務(wù)永遠(yuǎn)是的，其租金在北京市也是很高的，因?yàn)閲?guó)貿(mào)的品牌和物業(yè)管理、租戶組合是經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期有序的物業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)的。
2. 有序的物業(yè)管理是物業(yè)增值的要素。
世邦魏理仕管理的盈科中心，在當(dāng)時(shí)來(lái)說(shuō)這座寫(xiě)字樓的位置并不能帶來(lái)如此之大的效益，盡管樓的品質(zhì)包括整體布局、設(shè)計(jì)、使用、通風(fēng)系統(tǒng)等硬件設(shè)施都很完美，產(chǎn)品自身做得無(wú)可挑剔，但這只是保證其保值的一個(gè)要害因素。而增值最主要的是通過(guò)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)和物業(yè)公司的管理來(lái)實(shí)現(xiàn)的。對(duì)于租戶的選擇，因?yàn)檫@里有 IBM 等大的租戶，使得這座樓的品質(zhì)比較高，商業(yè)氣氛非常濃厚，市場(chǎng)上的許多租戶都認(rèn)可，增加了它的品牌度。這樣，無(wú)論從硬件還是軟件，都做得很好?？梢猿浞终f(shuō)明有序的物業(yè)管理是其增值的要素。
二、住宅型物業(yè)的情況呈現(xiàn)多樣化，對(duì)住宅型物業(yè)實(shí)施的管理的方式又有很大差別。實(shí)現(xiàn)住宅型物業(yè)的保值增值同樣有眾多途徑。
（一）推進(jìn)跨行業(yè)的合作，結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟。
與相關(guān)行業(yè)的合作不僅可以提高物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)有利于加速物業(yè)的流通、增加物業(yè)服務(wù)面、擴(kuò)大物業(yè)知名度，從而促進(jìn)物業(yè)的增值。從物業(yè)的保值增值來(lái)看可以重點(diǎn)加大與以下行業(yè)的聯(lián)合。
1 ．與大型房地產(chǎn)中介企業(yè)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，更有效率地在“二手房屋”租賃市場(chǎng)發(fā)揮更多的作用。此舉可以有效地降低空置率，活躍社區(qū)的居住氣氛，加速物業(yè)的流通速度，對(duì)于物業(yè)的增值有著極大的意義。
2 ．與房地產(chǎn)策劃銷售企業(yè)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，如對(duì)多數(shù)高檔物業(yè)的購(gòu)買者多為二次購(gòu)買者，物業(yè)資產(chǎn)管理企業(yè)可明確目前居住在高檔物業(yè)中的購(gòu)買者的消費(fèi)需求。同時(shí)還可以促成對(duì)社區(qū)的二次規(guī)劃，提升物業(yè)規(guī)劃品質(zhì)，適應(yīng)周邊建筑的發(fā)展，是物業(yè)保值增值的一個(gè)新途徑。
3 ．與教育產(chǎn)業(yè)企業(yè)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，興辦社區(qū)學(xué)校。針對(duì)不同的業(yè)主需求實(shí)施特色教育服務(wù)，是目前物業(yè)管理增值服務(wù)的有效途徑，一方面，可以提升物業(yè)的服務(wù)品質(zhì)，為形成物業(yè)管理企業(yè)獨(dú)特的企業(yè)文化形成服務(wù)的亮點(diǎn)；另一方面，可以拉近與業(yè)主的距離，方便溝通；還可以在周邊地區(qū)形成服務(wù)熱點(diǎn)，穩(wěn)固物業(yè)的地位。
4 ．與文化娛樂(lè)健身飲食服務(wù)產(chǎn)業(yè)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，豐富社區(qū)服務(wù)，如目前第一太平戴維斯物業(yè)顧問(wèn)公司與臺(tái)灣亞歷山大會(huì)所集團(tuán)的戰(zhàn)略聯(lián)盟經(jīng)營(yíng)，和今日今典物業(yè)與健身娛樂(lè)企業(yè)合作，建立的潛水俱樂(lè)部，與文化企業(yè)合作的今日美術(shù)館，蒙太奇數(shù)字*等。
5 ．與廣告企業(yè)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，形成直接面對(duì)特點(diǎn)消費(fèi)層次的廣告終端提供商。這是推進(jìn)物業(yè)管理品牌建設(shè)的途徑。廣告的宣傳和品牌的建立，可以推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，擴(kuò)大物業(yè)的影響力，提高競(jìng)爭(zhēng)力，促成物業(yè)增值。
（二）確立以人為本的經(jīng)營(yíng)思想，提供人性化服務(wù)。
要使物業(yè)增值，物業(yè)管理不能將服務(wù)對(duì)象看成一種管理主體以外的附屬物。它不僅是“物”的管理，更是人與人之間生動(dòng)有機(jī)地交流聯(lián)系。高質(zhì)量的物業(yè)管理工作應(yīng)該是心靈之間的溝通和理解，而不是人與物之間機(jī)械、缺乏活動(dòng)的聯(lián)系。不同的歷史觀、人生觀、價(jià)值觀造就了不同年齡層次的人群豐富多彩的生活需求，也賦予了物業(yè)管理更廣泛、更深入的工作內(nèi)涵，形成物業(yè)管理過(guò)程中所特有的人文消費(fèi)氛圍，研究不同服務(wù)對(duì)象的消費(fèi)價(jià)值觀及不同的生理、心理需求，來(lái)提供相應(yīng)的物業(yè)管理工作，最終將管理依托于服務(wù)之中，使各項(xiàng)工作有的放矢，使物業(yè)管理形成特點(diǎn)，促成所轄物業(yè)增值。
在這方面，天津華夏物業(yè)管理公司就是一個(gè)很好的例子。該物業(yè)管理公司通過(guò)實(shí)踐把服務(wù)主體構(gòu)成分為兒童、青年、老年三個(gè)層次，分析他們不同的需求，有針對(duì)性地增加服務(wù)項(xiàng)目，并積極引導(dǎo)這種需求，力求形成寬松、和諧的人文氛圍，將物業(yè)服務(wù)、管理工作變成一種有聲有色、富有情趣的人際活動(dòng)。同時(shí)，提高了社區(qū)的增值潛力。
（三）提高物業(yè)科技含量，促進(jìn)物業(yè)智能化。
1. 在社會(huì)信息化進(jìn)程日益發(fā)展的今天，物業(yè)的升值不光局限于居室面積、周邊自然環(huán)境、交通等方面的優(yōu)勢(shì)，更多的體現(xiàn)在與外界溝通、信息服務(wù)、安全防范等方面。另外，隨著房產(chǎn)體制改革的不斷深化，有關(guān)物業(yè)的數(shù)據(jù)越來(lái)越龐雜，人們對(duì)物業(yè)信息的處理要求日益提高，物業(yè)智能化呼之欲出，采用計(jì)算機(jī)作為物業(yè)管理的工具是歷史發(fā)展的必然，也是物業(yè)管理手段現(xiàn)代化的發(fā)展方向。
2. 利用計(jì)算機(jī)進(jìn)行物業(yè)管理，非凡是進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)管理，有助于實(shí)現(xiàn)物業(yè)信息的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化，為物業(yè)管理工作提供準(zhǔn)確及時(shí)的信息；有助于物業(yè)管理部門(mén)進(jìn)行管理并做出相關(guān)決策；同時(shí)也使物業(yè)管理公司及時(shí)準(zhǔn)確地了解運(yùn)營(yíng)狀況，做出經(jīng)營(yíng)決策，使物業(yè)管理走向現(xiàn)代化。
綜上所述，物業(yè)管理是集各種社會(huì)功能于一體，為業(yè)主提供完善的服務(wù)，并引導(dǎo)業(yè)主通過(guò)更好的使用物業(yè)來(lái)充分享受科技進(jìn)步所帶來(lái)的一切文明成果的一種服務(wù)。通過(guò)這種服務(wù)提高物業(yè)的使用效率和質(zhì)量，并形成品牌效益，這是通過(guò)物業(yè)管理使物業(yè)保值增值的最終目的，也是推動(dòng)物業(yè)管理不斷前進(jìn)的不竭動(dòng)力。
一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)保值增值的來(lái)源主要有兩個(gè)方面：一是建筑物附著土地本身的增值；二是物業(yè)良好后續(xù)服務(wù)所帶來(lái)的保值增值可能，為物業(yè)注入增值服務(wù)。最終可能帶來(lái)的結(jié)果是促進(jìn)物業(yè)保值增值。目前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，土地增值空間有限，物業(yè)的增值主要是由于土地的增值，而很少有通過(guò)物業(yè)管理提升物業(yè)價(jià)值使物業(yè)達(dá)到增值的效果。如何通過(guò)物業(yè)管理使項(xiàng)目保值增值就成為廣大物業(yè)管理公司要面對(duì)的首要問(wèn)題。
一、對(duì)于商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)做好租戶的篩選和組合是增值的要害
1. 物業(yè)的增值可以帶動(dòng)周邊物業(yè)的增值。
對(duì)于商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)，物業(yè)的增值可以帶動(dòng)四周物業(yè)的增值。而面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，僅依靠地價(jià)上升帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能達(dá)到物業(yè)增值的目的。應(yīng)該通過(guò)嚴(yán)格的租戶篩選和組合提高物業(yè)增值的潛力。
有兩個(gè)相當(dāng)成功的例子可以說(shuō)明這點(diǎn)。比如國(guó)貿(mào)中心，國(guó)貿(mào)是 1989 年由世邦魏理仕開(kāi)始做的物業(yè)管理。那時(shí)的國(guó)貿(mào)沒(méi)有 CBD 的概念，四周遠(yuǎn)不及現(xiàn)在繁華，也沒(méi)有如今的商業(yè)氛圍。國(guó)貿(mào)當(dāng)時(shí)的定位是檔的寫(xiě)字樓，其對(duì)租戶的篩選非常嚴(yán)格，所有進(jìn)駐的客戶必須符合檔寫(xiě)字樓的要求。這保證了穩(wěn)定的物業(yè)收入和端的服務(wù)，并使其寫(xiě)字樓、公寓等構(gòu)成了一個(gè)很好的商業(yè)群體，不僅方便了這里的辦公、居住人群，還帶動(dòng)了周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)形成今日 CBD 起到了極大地推動(dòng)作用。
多年后的今天，國(guó)貿(mào)的硬件設(shè)施也許不如某些高檔寫(xiě)字樓，但它的物業(yè)管理則保證其服務(wù)永遠(yuǎn)是的，其租金在北京市也是很高的，因?yàn)閲?guó)貿(mào)的品牌和物業(yè)管理、租戶組合是經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期有序的物業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)的。
2. 有序的物業(yè)管理是物業(yè)增值的要素。
世邦魏理仕管理的盈科中心，在當(dāng)時(shí)來(lái)說(shuō)這座寫(xiě)字樓的位置并不能帶來(lái)如此之大的效益，盡管樓的品質(zhì)包括整體布局、設(shè)計(jì)、使用、通風(fēng)系統(tǒng)等硬件設(shè)施都很完美，產(chǎn)品自身做得無(wú)可挑剔，但這只是保證其保值的一個(gè)要害因素。而增值最主要的是通過(guò)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)和物業(yè)公司的管理來(lái)實(shí)現(xiàn)的。對(duì)于租戶的選擇，因?yàn)檫@里有 IBM 等大的租戶，使得這座樓的品質(zhì)比較高，商業(yè)氣氛非常濃厚，市場(chǎng)上的許多租戶都認(rèn)可，增加了它的品牌度。這樣，無(wú)論從硬件還是軟件，都做得很好?？梢猿浞终f(shuō)明有序的物業(yè)管理是其增值的要素。
二、住宅型物業(yè)的情況呈現(xiàn)多樣化，對(duì)住宅型物業(yè)實(shí)施的管理的方式又有很大差別。實(shí)現(xiàn)住宅型物業(yè)的保值增值同樣有眾多途徑。
（一）推進(jìn)跨行業(yè)的合作，結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟。
與相關(guān)行業(yè)的合作不僅可以提高物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)有利于加速物業(yè)的流通、增加物業(yè)服務(wù)面、擴(kuò)大物業(yè)知名度，從而促進(jìn)物業(yè)的增值。從物業(yè)的保值增值來(lái)看可以重點(diǎn)加大與以下行業(yè)的聯(lián)合。
1 ．與大型房地產(chǎn)中介企業(yè)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，更有效率地在“二手房屋”租賃市場(chǎng)發(fā)揮更多的作用。此舉可以有效地降低空置率，活躍社區(qū)的居住氣氛，加速物業(yè)的流通速度，對(duì)于物業(yè)的增值有著極大的意義。
2 ．與房地產(chǎn)策劃銷售企業(yè)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，如對(duì)多數(shù)高檔物業(yè)的購(gòu)買者多為二次購(gòu)買者，物業(yè)資產(chǎn)管理企業(yè)可明確目前居住在高檔物業(yè)中的購(gòu)買者的消費(fèi)需求。同時(shí)還可以促成對(duì)社區(qū)的二次規(guī)劃，提升物業(yè)規(guī)劃品質(zhì)，適應(yīng)周邊建筑的發(fā)展，是物業(yè)保值增值的一個(gè)新途徑。
3 ．與教育產(chǎn)業(yè)企業(yè)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，興辦社區(qū)學(xué)校。針對(duì)不同的業(yè)主需求實(shí)施特色教育服務(wù)，是目前物業(yè)管理增值服務(wù)的有效途徑，一方面，可以提升物業(yè)的服務(wù)品質(zhì)，為形成物業(yè)管理企業(yè)獨(dú)特的企業(yè)文化形成服務(wù)的亮點(diǎn)；另一方面，可以拉近與業(yè)主的距離，方便溝通；還可以在周邊地區(qū)形成服務(wù)熱點(diǎn)，穩(wěn)固物業(yè)的地位。
4 ．與文化娛樂(lè)健身飲食服務(wù)產(chǎn)業(yè)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，豐富社區(qū)服務(wù)，如目前第一太平戴維斯物業(yè)顧問(wèn)公司與臺(tái)灣亞歷山大會(huì)所集團(tuán)的戰(zhàn)略聯(lián)盟經(jīng)營(yíng)，和今日今典物業(yè)與健身娛樂(lè)企業(yè)合作，建立的潛水俱樂(lè)部，與文化企業(yè)合作的今日美術(shù)館，蒙太奇數(shù)字*等。
5 ．與廣告企業(yè)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，形成直接面對(duì)特點(diǎn)消費(fèi)層次的廣告終端提供商。這是推進(jìn)物業(yè)管理品牌建設(shè)的途徑。廣告的宣傳和品牌的建立，可以推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，擴(kuò)大物業(yè)的影響力，提高競(jìng)爭(zhēng)力，促成物業(yè)增值。
（二）確立以人為本的經(jīng)營(yíng)思想，提供人性化服務(wù)。
要使物業(yè)增值，物業(yè)管理不能將服務(wù)對(duì)象看成一種管理主體以外的附屬物。它不僅是“物”的管理，更是人與人之間生動(dòng)有機(jī)地交流聯(lián)系。高質(zhì)量的物業(yè)管理工作應(yīng)該是心靈之間的溝通和理解，而不是人與物之間機(jī)械、缺乏活動(dòng)的聯(lián)系。不同的歷史觀、人生觀、價(jià)值觀造就了不同年齡層次的人群豐富多彩的生活需求，也賦予了物業(yè)管理更廣泛、更深入的工作內(nèi)涵，形成物業(yè)管理過(guò)程中所特有的人文消費(fèi)氛圍，研究不同服務(wù)對(duì)象的消費(fèi)價(jià)值觀及不同的生理、心理需求，來(lái)提供相應(yīng)的物業(yè)管理工作，最終將管理依托于服務(wù)之中，使各項(xiàng)工作有的放矢，使物業(yè)管理形成特點(diǎn)，促成所轄物業(yè)增值。
在這方面，天津華夏物業(yè)管理公司就是一個(gè)很好的例子。該物業(yè)管理公司通過(guò)實(shí)踐把服務(wù)主體構(gòu)成分為兒童、青年、老年三個(gè)層次，分析他們不同的需求，有針對(duì)性地增加服務(wù)項(xiàng)目，并積極引導(dǎo)這種需求，力求形成寬松、和諧的人文氛圍，將物業(yè)服務(wù)、管理工作變成一種有聲有色、富有情趣的人際活動(dòng)。同時(shí)，提高了社區(qū)的增值潛力。
（三）提高物業(yè)科技含量，促進(jìn)物業(yè)智能化。
1. 在社會(huì)信息化進(jìn)程日益發(fā)展的今天，物業(yè)的升值不光局限于居室面積、周邊自然環(huán)境、交通等方面的優(yōu)勢(shì)，更多的體現(xiàn)在與外界溝通、信息服務(wù)、安全防范等方面。另外，隨著房產(chǎn)體制改革的不斷深化，有關(guān)物業(yè)的數(shù)據(jù)越來(lái)越龐雜，人們對(duì)物業(yè)信息的處理要求日益提高，物業(yè)智能化呼之欲出，采用計(jì)算機(jī)作為物業(yè)管理的工具是歷史發(fā)展的必然，也是物業(yè)管理手段現(xiàn)代化的發(fā)展方向。
2. 利用計(jì)算機(jī)進(jìn)行物業(yè)管理，非凡是進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)管理，有助于實(shí)現(xiàn)物業(yè)信息的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化，為物業(yè)管理工作提供準(zhǔn)確及時(shí)的信息；有助于物業(yè)管理部門(mén)進(jìn)行管理并做出相關(guān)決策；同時(shí)也使物業(yè)管理公司及時(shí)準(zhǔn)確地了解運(yùn)營(yíng)狀況，做出經(jīng)營(yíng)決策，使物業(yè)管理走向現(xiàn)代化。
綜上所述，物業(yè)管理是集各種社會(huì)功能于一體，為業(yè)主提供完善的服務(wù)，并引導(dǎo)業(yè)主通過(guò)更好的使用物業(yè)來(lái)充分享受科技進(jìn)步所帶來(lái)的一切文明成果的一種服務(wù)。通過(guò)這種服務(wù)提高物業(yè)的使用效率和質(zhì)量，并形成品牌效益，這是通過(guò)物業(yè)管理使物業(yè)保值增值的最終目的，也是推動(dòng)物業(yè)管理不斷前進(jìn)的不竭動(dòng)力。